臺灣高雄地方法院民事判決 103年度簡上字第308號
上 訴 人 蘇美緞
訴訟代理人 詹文平
被 上 訴人 鄭森源
高葆鎮
上二人共同 林堯順律師
訴訟代理人
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國103 年5月27
日本院103 年度旗簡字第20號第一審判決提起上訴，經本院於民
國104 年3 月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：高雄市○○區○○段000 ○000 地號土地 （下合稱系爭土地）為上訴人所有，而坐落於系爭土地上之 門牌號碼高雄市○○區○○里○○巷000 ○0 號及127 號之 未辦保存登記建物（下合稱系爭建物）則為被上訴人鄭森源 所有。被上訴人鄭森源嗣後又將系爭建物以新臺幣（下同） 1,000 萬元之價格轉售給被上訴人高葆鎮。而系爭建物並無 合法權源得占用系爭土地，原告自得依民法第767 條之規定 請求被上訴人拆除系爭建物占用之系爭土地如附圖所示編號 A 、B 之斜線部分（面積合計445 平方公尺），並將土地返 還。又系爭建物無權占用系爭土地，被上訴人自受有相當於 租金之不當得利，上訴人因而受有損害，依民法第179 條之 規定，自得請求被上訴人鄭森源、高葆鎮分別給付占有期間 期間相當於租金之不當得利，而按土地法第105 條準用同法 第97條第1 項之規定，以土地申報總價年息10％計算相當於 租金之不當得利，被上訴人鄭森源合計為17,220元【計算式 ：（99年10月21日至101 年10月20日共2 年×申報地價47.2 元×面積1145㎡×10％＝10,808元）＋（101 年10月21日至 102 年10月21日共1 年×申報地價56元×面積1145㎡×10％ ＝6,412 元）＝17,220元】；被上訴人高葆鎮合計為6,412 元【計算式：（99年10月21日起至103 年10月21日共2 年× 申報地價47.2元×面積1145㎡×10％＝6,412 元）等語。並 聲明：㈠被上訴人鄭森源、高葆鎮應將系爭建物拆除，並將 系爭土地騰空返還上訴人。㈡被上訴人鄭森源應給付上訴人 17,220元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息。㈢被上訴人高葆鎮應給付上訴人 6,412 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5 ％計算之利息。㈣願供擔保請為假執行之宣告。二、被上訴人均以：系爭土地原屬訴外人李○○所有，系爭建物 亦為其所興建，但未辦理保存登記。嗣李○○於96年11月間 ，將系爭建物出售給被上訴人鄭森源，被上訴人鄭森源即自 李○○取得系爭建物之事實上處分權，而得使用、處分系爭 建物，並有權使用系爭土地；後李○○於99年10月20日以清 償債務為原因，另將系爭土地讓與訴外人詹文平，並同意將 系爭土地移轉登記為上訴人所有，而於同日以買賣為原因辦 理所有權移轉登記。其後，被告鄭森源又再以1,000 萬元之 價格將系爭建物轉售給被上訴人高葆鎮。而房屋所有人不僅 指因登記而取得所有權之人，應包含取得事實上處分權之人 ，故類推民法第425 條之1 之規定，土地承買人應默許房屋 承買人繼續使用土地，兩者間有繼續使用土地之租賃關係存 在。今系爭建物與系爭土地既原屬李○○同一人所有，嗣後 分別將系爭建物事實上處分權、系爭土地所有權讓與不同之 人，而被上訴人取得系爭建物事實上處分權在先，上訴人取 得系爭土地所有權在後，顯見原告明知系爭土地上有系爭建 物存在，並自受讓系爭土地所有權時即已默許被上訴人繼續 使用系爭土地，故被上訴人占有系爭土地係屬合法，並非無 正當權源，自未侵害上訴人就系爭土地之所有權及不構成不 當得利，上訴人自不能請求被上訴人拆屋還地及給付相當於 租金之不當得利等語為辯。並均聲明：上訴人之訴駁回。三、原審審理結果，認上訴人之請求為無理由，駁回上訴人全部 之請求，上訴人不服提起本件上訴，除援用原審之主張及陳 述外，另補陳：㈠被上訴人鄭森源、高葆鎮間就系爭建物所 為之買賣為通謀虛偽意思表示，應屬無效；㈡即便被上訴人 就系爭建物依民法425 條之1 得使用系爭土地，被上訴人仍 應支付地租等語，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人鄭森 源、高葆鎮應將系爭土地上如附圖所示A 、B 部份之系爭建 物拆除，並將系爭土地騰空返還上訴人。㈢被上訴人應給付 上訴人58,719元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息。被上訴人就此上訴則答辯聲明 ：請求駁回上訴人之上訴。
四、兩造不爭執之事項：
㈠李○○於99年10月20日以買賣為原因，將系爭土地辦理所有 權移轉登記給上訴人。
㈡系爭土地於辦竣上述所有權移登記前，其上已有興建系爭建 物。
五、本院之判斷：
㈠土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房
屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須 使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房 屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別 情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外 ，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高 法院48年台上字第1457號著有判例。又民法第425 條之1 規 定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，雖以所有權讓與 為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅 得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較 之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂 「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土 地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。最高法院99 年台上字第1723號民事判決可資參照。
㈡本件系爭建物及系爭土地原均屬李○○一人所有，李○○嗣 後分別於96、99年間將建物之事實上處分權及土地所有權移 轉給被上訴人鄭森源、上訴人等情，業據證人李○○於原審 證稱：我購買系爭土地時上面就有系爭建物，原出售人表明 不要建物，要無償給我使用，因此我有加以修建；後來我在 96年10月間將系爭建物賣給被上訴人鄭森源，被上訴人鄭森 源又轉賣給被上訴人高葆鎮，另外在99年10月間則依我與詹 文平之協議，將系爭土地轉移給上訴人等語可證（見原審卷 第121 頁）。而就李○○於96年10月1 日將系爭建物出售與 被上訴人鄭森源，被上訴人鄭森源再於102 年11月20日轉售 與被上訴人高葆鎮乙情，有其等間之不動產買賣契約書影本 及簽收單及入帳資料附卷可查（見原告卷第108 頁至第110 頁、第114 頁至第115 頁、26頁至第132 頁）；另李○○與 詹文平達成協議，於同年10月20日將系爭土地移轉登記至上 訴人名下等情，亦有土地登記謄本及協議書附卷可憑（見原 審卷28頁）。
㈢基上，系爭土地及系爭建物原既同屬李○○一人所有，其分 別於96、99年間，先後移轉建物之事實上處分權、土地所有 權給被上訴人鄭森源、上訴人所有，依照前述判例及民事判 決意旨，應推定土地承買人即上訴人已默許受讓建物事實上 處分權之被上訴人鄭森源繼續使用土地，二者間成立租賃關 係，而有民法第425 條之1 第1 項之適用，而被上訴人鄭森 源嗣後再將系爭建物事實上處分權移轉給被上訴人高葆鎮，
依法亦應推斷土地所有人對之默許其繼續承租。至上訴人雖 主張買受系爭土地已含系爭建物等語，然查詹文平與李○○ 之協議書中僅記載，李○○同意將原高雄縣○○鄉○○000 、000 、000 、000 、000 、000-0 、000-0 等七筆土地辦 理移轉登記給上訴人（見原審卷第28頁），其中均未提及系 爭建物，則尚難認上訴人取得系爭土地時即已包含系爭建物 ；至於上訴人雖又主張被上訴人間就系爭建物之買賣為通謀 虛偽意思表示等語，惟無論被上訴人鄭森源與李○○或被上 訴人彼此之間就系爭建物有無買賣之真意，上訴人既僅自李 ○○取得系爭土地之所有權，仍應受民法第425 條之1 第1 項適用之拘束，尚無從憑此即得否認該條推定之法律效果。 而上訴人於言詞辯論終結前雖指被上訴人亦應給付地租等語 ，然其本件主張之請求權基礎僅在於民法第767 條物上請求 權及第179 條不當得利，其逾此之主張既未得被上訴人之同 意，亦與基礎事實不符，尚非本件所應審究，併此敘明。五、綜上所述，兩造間依法既推認存有租賃關係，則被上訴人使 用系爭建物即非無權占有系爭土地，亦不成立不當得利。故 上訴人依民法第767 條前段規定、第179 條規定，請求被上 訴人應將坐落於系爭土地上如附圖所示A 、B 部份之系爭建 物拆除，並將上開土地騰空返還上訴人，另應給付上訴人58 ,719元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗 訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提 之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響 ，均毋庸再予一一審酌，而上訴人得否主張租金及租金之數 額，則應由其另行依法請求，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 3 月 18 日
民事第三庭審判長法 官 黃宏欽
法 官 郭佳瑛
法 官 高瑞聰
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日
書記官 蔡毓琦