臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1061號
上 訴 人 吳志剛
訴訟代理人 陳淑芬律師
簡嘉宏律師
被 上訴 人 吳怡圻
訴訟代理人 賴玉梅律師
周福珊律師
王嘉斌律師
上列當事人間減少價金事件，上訴人對於中華民國103年7月17日
臺灣新北地方法院102年度訴字第2637號判決，提起上訴，經本
院於104年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付被上訴人逾新臺幣壹佰貳拾陸萬柒仟捌佰陸拾元本息部分，及該部分假執行宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊以新臺幣（下同）760萬元購買上訴人所 有坐落新北市○○區○○段0000○號即門牌號碼新北市○○ 區○○路00巷00號5樓及頂樓加蓋（下分別逕稱5樓房屋、頂 樓加蓋，合稱系爭房屋）暨基地，兩造於民國102年5月10日 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並在系爭契約第 9條第4項約定，頂樓加蓋如在簽約後至交屋前被通知需拆除 （或被拆除），依不動產鑑價公司就拆除部分辦理鑑價，並 協議減少買賣價金；如在交屋後發生被通知拆除（或被拆除 ），則由伊負擔該風險。但若上訴人曾接獲政府機關或公寓 大廈管理委員會違建通知而未立即告知，伊仍得依上開約定 請求減少價金。兩造於102年6月17日辦畢所有權移轉登記， 並於同年月20日完成點交，伊於同年7月29日接獲以上訴人 為受文者之新北市政府違章建築拆除大隊（下稱新北市拆除 大隊）違章建築拆除通知單，其上載明102年5月22日新北拆 認一字第0000000000號違章建築認定通知書之旨（下稱102 年5月22日違章認定通知書），上訴人卻未告知此事，致伊 須另僱工拆除頂樓加蓋隔間，新北市拆除大隊表示全案尚未 終結，伊無法再為使用，而頂樓加蓋經訴外人國泰不動產估 價師事務所（下稱國泰估價事務所）鑑定為1,512,130元， 上訴人卻拒依系爭契約第9條第4項約定返還等情。爰依不當
得利法律關係，求為判命上訴人應給付1,512,130元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判 決。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：兩造於102年5月10日簽訂系爭契約，伊於當日 即將鑰匙及系爭房屋點交予被上訴人占有，102年6月20日房 地產點交書僅係確認移轉登記及交付尾款，並非交屋日期。 新北市拆除大隊事後以違建認定通知書認定頂樓加蓋為違建 ，依系爭契約第9條第4項約定，應由被上訴人自負風險。況 伊自95年取得系爭房屋後，未曾遭人檢舉為違建，則被上訴 人裝潢行為，遭人檢舉為違建，應由其負擔拆除風險。況被 上訴人僅拆除內部隔間，仍可隨時重新裝潢出租，亦不符合 減少價金情形。另國泰估價事務所係鑑定5樓房屋及基地之 價格，並未鑑定頂樓加蓋價格，被上訴人取鑑定價格與買賣 價金間之差額，作為頂樓加蓋價格而請求減少價金，顯與系 爭契約第9條第4項約定不合。雖訴外人宏大不動產估價師聯 合事務所（下稱宏大估價事務所）鑑定頂樓加蓋價格為1,26 7,860元，惟其誤將非屬系爭契約擔保租金收益列入估價， 顯屬不當，頂樓加蓋依建材估算造價不過150,977元等語， 資為抗辯。
三、原審依被上訴人減縮聲明之請求（見原審卷104頁），為其 勝訴之判決，上訴人全部不服，聲明上訴，並上訴聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張頂樓加蓋於102年6月20日點交之前，業經新北 市拆除大隊認定為應拆除之違章建築，依系爭契約第9條第4 項約定，上訴人應退還此部分減少之價金，依不當得利之法 則，請求上訴人給付1,512,130元本息，為上訴人所否認， 並上開情詞置辯。經查：
㈠、依系爭契約第9條第4項約定：「本買賣契約標的物之違建位 置…甲（即被上訴人）、乙（即上訴人）雙方已確實知悉， 甲方不得向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償。如簽訂本契約書 後至交屋前違章建築被通知需拆除（或被拆除），甲乙雙方 同意按不動產鑑價公司就拆除部分辦理鑑價，並協議減少買 賣價金。鑑定費用由雙方平均負擔。如交屋後被通知須拆除 （或被拆除），則由甲方自行負擔風險。但若乙方曾接獲政 府機關或公寓大廈管理委員會關於違建之通知而未於收到時 立即告知者，甲方仍得依上開規定請求減少價金，且乙方應 負擔全部鑑價費用及損害賠償。」、第10條第2項約定：「 點交時，甲、乙雙方應填『房地產點交書』」等語（見原審 卷10至11頁），可見兩造約定以交屋作為頂樓增建遭舉報拆
除危險負擔之時點，並以簽具房地產點交書辦理交屋等節甚 明。查被上訴人主張兩造於102年6月20日辦理交屋等情，並 提出兩造簽署房地產點交書為證（見原審卷16頁），且證人 即仲介人員何忠雄於原審證稱：伊係賣方即上訴人之仲介， 兩造於102年5月10日簽約，簽約當天並未辦理交屋，因為約 需1個半月進行後續流程，伊檢視房地產點交書後確認102年 6月20日為交屋日。雖上訴人將鑰匙交給伊，但伊並未將鑰 匙交給被上訴人，如被上訴人要借用鑰匙，先由其經紀人告 知並向伊取得鑰匙，再由經紀人陪同被上訴人進屋，借鑰匙 是因為銀行要拍照或有人來看房子，伊會等到交屋才將鑰匙 交給被上訴人等語（見原審卷57至58頁），何忠雄係上訴人 之仲介人員，自無偏袒被上訴人之情，且其證詞與系爭契約 第10條第2項以簽具房地產點交書辦理交屋等節相符，自堪 採信。是被上訴人主張兩造於102年6月20日始辦理交屋等情 ，即屬可取。
㈡、雖上訴人以其於簽約當日即交付鑰匙並辦理交屋，被上訴人 進屋裝設寬頻及有線電視云云，固提出其與被上訴人代理人 許春耀簽約對話光碟及譯文為證（見原審卷90至92頁）。惟 依對話譯文所示，上訴人表示頂樓增建尚有4間空房尚未出 租，許春耀表示如果簽約，由被上訴人出租，上訴人取得交 屋前租金，被上訴人取得交屋後租金…當晚簽完約後，許春 耀正詢問代書其他事項，店長插話表示上訴人要交付鑰匙， 許春耀回以好啊，並誇讚上訴人為人真好，斯時上訴人在公 事包翻找鑰匙，許春耀則表示交給仲介也沒關係，上訴人即 將鑰匙交給仲介等情，業經原審勘驗錄音光碟並載明筆錄可 參（見原審卷102頁反面）。足見，兩造討論交屋前關於頂 樓增建空房出租及收租問題後，才簽訂契約，自應依系爭契 約第10條第2項之約定，以房地產點交書辦理點交事宜，雖 被上訴人在簽約後突然表示要交付鑰匙，但最後上訴人係將 鑰匙交由其所委任仲介收執，再參以仲介何忠雄證陳在上訴 人交屋之前，被上訴人需由經紀人向其借用鑰匙，並在經紀 人陪同下始能進屋等情，益徵被上訴人並未因上訴人將鑰匙 交付何忠雄，即占有系爭房屋；亦即上訴人尚未完成交屋， 否則被上訴人無需透過仲介取得鑰匙，始能進屋安裝寬頻及 有線電視甚明。是上訴人以其交付鑰匙即完成交屋云云置辯 ，自無可取。
㈢、再者，頂樓加蓋經新北市拆除大隊於102年5月17日會勘認定 屬「頂樓投資違建專案」，前以102年5月22日違章建築認定 通知書認定在案，並於同年7月29日張貼拆除時間，被上訴 人雖自行拆除內部隔間，惟派員於103年2月20日勘查拆除結
果，因尚未達結案標準，故未予以結案等情，有新北市拆除 大隊103年9月25日新北拆一字第0000000000號函暨查報違章 建築文件及相片資料可參（見本院卷38至64頁），且上訴人 於102年6月3日領取102年5月22日違章建築認定通知書，復 有新北市拆除大隊送達證書可參（見本院卷81頁），足認上 訴人於102年6月20日交屋前已知悉頂樓加蓋已被舉報應予拆 除，卻未將此情告知被上訴人，致被上訴人在其交屋之後， 遭新北市拆除大隊命令強制拆除，雖被上訴人僅拆除隔間， 但未符合新北市拆除大隊結案標準，亦即被上訴人應拆除全 部頂樓加蓋，事後無法再重建使用，如有重建情事，將涉犯 建築法第95條刑事罪責。從而，被上訴人以上訴人未告知新 北市拆除大隊通知頂樓加蓋需全部拆除乙事，依系爭契約第 9條第4項約定，主張鑑定頂樓加蓋價格，並請求上訴人返還 此部分減少之價金，自屬有據。是上訴人以頂樓加蓋在出售 予被上訴人後始遭人舉報拆除，以及被上訴人尚未全部拆除 ，自不得請求減少價金云云，即無可取。
㈣、另兩造於原審固協議委請國泰估價事務所鑑定頂樓加蓋之價 格，惟觀其提出估價報告書所示，僅鑑定5樓房屋及基地價 格為6,087,870元，並未依原審囑託事項鑑定頂樓加蓋價格 等情（見外放證物），業據國泰估價事務所103年9月10日函 覆本院可參（見本院卷35頁），則被上訴人以買賣價金與國 泰估價事務所鑑定價格之差額1,512,130元，主張為頂樓加 蓋之減少價金云云，並無可取。本院請兩造協議另囑託宏大 估價事務所重為鑑定，經宏大估價事務所以頂樓加蓋屬未辦 理保存登記之建物，採用比較法與收益法推算較為適合，但 因市場鮮少單獨買賣未登記頂樓增建案例，依不動產技術規 則第14條規定，採用收益法評估核算每坪收益價格為56,500 元，鑑定頂樓加蓋價格為1,267,860元等情，有不動產估價 報告書可稽（見外放證物）。再者，兩造在交易之初，皆清 楚頂樓加蓋現隔成套房出租，頂樓加蓋交易價格自係取決於 租金效益而定，而非建造成本甚明，則宏大估價事務所以收 益法估算頂樓加蓋之合理價格，自屬可採。況兩造對於該鑑 定價格亦表示無意見，上訴人事後辯以宏大估價事務所採收 益法估價不當，頂樓加蓋依建造成本估算僅為150,977元云 云（見本院卷120頁反面），顯悖離兩造衡酌租金收益為頂 樓加蓋價格之交易因素，殊無可取。從而，頂樓加蓋因遭舉 報為違章建築而須全部拆除，被上訴人依系爭契約第9條第4 項約定，主張減少價金1,267,860元，為有理由，則上訴人 受領該部分價金之原因，其後已不存在，依民法第179條後 段規定，乃屬不當得利。是被上訴人依不當得利之法則，請
求上訴人給付1,267,860元本息，為有理由，應予准許；逾 此部分之請求，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依不當得利之法則，請求上訴人給付1, 267,860元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即102年9月24日 ，送達證書見原審卷37頁）至清償日止，按年息5%計算之利 息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則為無理由， 不應准許。原審就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判 決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄 改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至 上開應准許部分，原審所為上訴人敗訴之判決，並附條件為 假執行及免為假執行之宣告，所持部分理由雖與本院不同， 但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟 法第450條、第449條第2項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 3 月 17 日
民事第一庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 呂淑玲
法 官 傅中樂
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 3 月 17 日
書記官 明祖星