臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第254號
上 訴 人 龔瓊瑤（兼林健泰之承受訴訟人）
林侑潔（林健泰之承受訴訟人）
林伶潔（林健泰之承受訴訟人）
林書緯（林健泰之承受訴訟人）
林峻緯（林健泰之承受訴訟人）
林清連
潘小鈴
共 同
訴訟代理人 莊秀銘律師
楊鎮宇律師
徐紹鐘律師
上 訴 人 郭秀芳
訴訟代理人 廖大鵬律師
被 上訴人 賴清宮
板信商業銀行股份有限公司
上 一 人
法定代理人 劉炳輝
共 同
訴訟代理人 郭睦萱律師
複 代理人 蔡佑明律師
蘇家弘律師
蔡宜臻律師
蘇建宇律師
被上訴人 神明會杜姓天上聖母
法定代理人 杜宗惠
上 一 人
訴訟代理人 謝允正律師
許茹嬡律師
上列當事人間請求移轉登記等事件，上訴人對於中華民國102年1
月18日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1151號第一審判決提起
上訴，本院於104年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人龔瓊瑤負擔百分之十一，上訴人龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯（上五人為林健泰之承受訴訟人）連帶負擔百分之二十六，上訴人林清連負擔百分之十七，上訴人潘小鈴負擔百分之三十三，上訴人郭秀芳負擔百分之十三。
事實及理由
一、被上訴人神明會杜姓天上聖母（下稱神明會，原判決誤載為 杜姓神明會杜姓天上聖母）之法定代理人（即管理人）原為 杜宗惠（下稱杜宗惠），其於民國103年1月13日死亡，有除 戶謄本可證（見本院卷㈢第129頁），神明會迄今雖仍未選 出管理人，惟杜宗惠前於102年6月16日既曾委任謝允正、許 茹嬡律師為本件訴訟代理人（本院卷㈠第178頁），依民事 訴訟法第173條規定，訴訟程序不因之而停止。神明會聲請 裁定停止訴訟程序，核無必要。又原上訴人郭詩電與上訴人 郭秀芳(下稱郭秀芳)就1742建號建物(詳后)應有部分各二分 之一，於原審共同行使優先承買612地號(詳后)土地，原審 判決郭詩電、郭秀芳敗訴，郭詩電、郭秀芳聲明不服提起上 訴，其中郭詩電部分已經劉智坤承當訴訟後撤回上訴（本院 卷㈡第153頁)，因劉智坤、郭秀芳就優先承買權之行使，並 無須共同行使情事，且郭秀芳陳明劉智坤撤回上訴後願獨自 就612地號土地行使優先承買權（本院卷㈢第47頁反面)，故 劉智坤撤回上訴，對郭秀芳於本件主張行使優先承買權不生 影響，附此敘明。
二、上訴人龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯（林健泰 之承受訴訟人，下合稱龔瓊瑤等5人）於102年2月25日提出 之上訴狀所載上訴聲明暨附表所示（見本院卷㈠第33頁至第 34頁），已包括上訴人龔瓊瑤個人(下稱龔瓊瑤)所有臺北市 ○○區○○段0○段0000○號建物（下稱1847建號建物)就61 0地號土地(后述)得行使優先購買權部分，且原審於102年3 月30日以裁定命龔瓊瑤補繳此部分第二審裁判費，亦據其補 正在案，縱龔瓊瑤於前揭上訴狀當事人欄記載龔瓊瑤部分下 方復括弧標明其身分為林健泰之承受訴訟人，惟依其上訴聲 明已明確表明對原審判決龔瓊瑤個人部分聲明不服，已如前 述，堪認龔瓊瑤此部分已合法提起上訴。被上訴人抗辯龔瓊 瑤就其單獨所有1847建號建物，就坐落於同段610地號土地 所得行使之優先購買權部分，並未提起上訴云云，殊無足取 。
三、上訴人主張：坐落臺北市松山區寶清段7小段607、607-2、6 09至618、620、622至624地號等16筆土地（下稱系爭16筆土 地）原屬神明會所有，而龔瓊瑤所有1847建號建物係坐落於 其中610地號土地；龔瓊瑤等5人繼承被繼承人林健泰同段92 6建號建物（下稱926建號建物）係坐落於其中611地號土地 ；郭秀芳所有同段1742建號建物(下稱1742建號建物)、權利 範圍1/2係坐落其中612地號土地；上訴人林清連(下稱林清 連)所有門牌號碼臺北市○○路0段000號未辦理保存登記建 物（下稱741號建物）係坐落其中613地號土地；上訴人潘小
鈴（下稱潘小鈴）所有同段796建號建物、權利範圍1/2（下 稱796建號建物，上5筆建物下合稱系爭5筆建物），係坐落 其中617地號土地，並分別各與神明會所有610、611、612、 617、613地號土地（下稱系爭5筆土地）存有不定期限租地 建屋關係，依土地法第104條、民法第426條之2之規定，神 明會欲出賣系爭5筆土地時，必須將其與第三人訂立土地買 賣契約之同樣條件通知上訴人，使上訴人得以同樣條件行使 優先購買權。詎神明會將系爭16筆土地併同段604-2地號土 地、訴外人羅有所有同段619地號土地，於99年2月10日出售 予訴外人柯秉松（下稱柯秉松）時，竟未通知上訴人於10日 內是否願依同樣條件優先購買，即於99年5月5日以買賣為原 因，逕依柯秉松之指示將系爭5筆土地所有權移轉登記為被 上訴人賴清宮（下稱賴清宮）所有，並於99年6月4日信託登 記予訴外人廖裕輝（下稱廖裕輝），迨上訴人提起本件訴訟 後，於99年7月13日設定登記50年之地上權予訴外人摩天開 發股份有限公司（下稱摩天公司），再於99年8月2日由廖裕 輝將所有權設定最高限額抵押權、由摩天公司將地上權設定 最高限額抵押權（債務人均為賴清宮、柯炯廷、郭葉青）予 被上訴人板信商業銀行股份有限公司（下稱板信銀行），賴 清宮與摩天公司復於99年8月6日分別將土地所有權、地上權 以信託為登記原因移轉予板信銀行，則依土地法第104條第2 項規定，神明會以買賣為登記原因而移轉所有權之行為不得 對抗上訴人，且賴清宮與廖裕輝間以信託為登記原因之所有 權移轉行為、廖裕輝與摩天公司間地上權設定、廖裕輝與板 信銀行間就所有權設定之最高限額抵押權、摩天公司與板信 銀行間就地上權設定之最高限額抵押權、摩天公司與板信銀 行間就地上權以信託為登記原因之移轉行為、賴清宮與板信 銀行間就所有權以信託為登記原因之移轉行為，對上訴人均 不生效力，上訴人仍得對神明會主張優先購買權，況上開所 有權移轉登記、信託登記、地上權設定登記、最高限額抵押 權設定登記等，皆為通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定 ，均屬無效，上訴人自得向神明會主張優先承買權。又神明 會之會員大會決議係以新臺幣（下同）5億6,000萬元出售含 系爭5筆土地在內之16筆土地，神明會雖以彰化商業銀行股 份有限公司（下稱彰化銀行）之支票主張買賣價格為13億9, 500萬元，然上開支票並無兌領之資金流程，不足證明為真 正之買賣價格，且依法務部調查局臺北市調處（下稱臺北市 調處）調查結果，買賣真實價格亦為5億6,000萬元，神明會 與柯秉松間所為買賣契約書(下稱系爭買賣契約)內載買賣總 價金屬捏造，則依神明會出售土地總價實際5億6,000萬元，
與該買賣契約書所載總價金13億9,500萬元之比例計算真實 價格，上訴人得主張同樣條件優先購買系爭5筆土地之價金 如原審判決附表「原告所主張優先購買價格」欄所示金額。 爰依土地法第104條、民法第426條之2第1項、第767條第1項 中段、第2項之規定，請求賴清宮塗銷系爭5筆土地以買賣為 原因之所有權移轉登記、板信銀行塗銷系爭5筆土地所有權 及地上權之最高限額抵押權設定、信託移轉登記，並由神明 會與上訴人依同樣條件補訂書面契約，於受償價金之同時， 協同辦理所有權移轉登記予上訴人。原審判決上訴人敗訴， 上訴人聲明不服提起上訴，並補陳訴訟標的依民法第113條 規定，上訴聲明：㈠原判決(關於上訴人部分)廢棄。㈡板信 銀行應將其就系爭5筆土地，於99年8月6日由臺北市松山地 政事務所(下稱松山地政事務所)以99年松信字第006200號收 件所為之所有權信託登記予以塗銷。㈢板信銀行應將其就系 爭5筆土地，於99年8月6日由松山地政事務所以99年松信字 第006180號收件所為之地上權信託登記予以塗銷。㈣板信銀 行應將其就系爭5筆土地，於99年8月2日由松山地政事務所 以99年松山字第141120號收件所為之土地所有權擔保債權總 金額1億7,490萬0,200元之最高限額抵押權登記予以塗銷。 ㈤板信銀行應將其就系爭5筆土地，於99年8月2日由松山地 政事務所以99年松山字第141130號收件所為之地上權擔保債 權總金額1億7,500萬元之最高限額抵押權登記予以塗銷。㈥ 賴清宮應將其就神明會所有系爭5筆土地，於99年5月5日由 松山地政事務所以99年松山字第080310號收件所為之所有權 移轉登記予以塗銷。㈦神明會應將系爭5筆土地，於受償價 金之同時（如原審判決附表上訴人主張優先購買價格欄所示 金額），移轉登記與上訴人（郭秀芳部分另聲明：依出賣與 柯秉松之相同條件，分別與上訴人訂立買賣契約)。四、神明會則以：
㈠龔瓊瑤等5人就926建號建物與神明會間並無租地建屋關係， 蓋926建號建物係龔瓊瑤等5人繼承自林健泰，而林健泰則係 繼承自林蔡不，惟與神明會前管理人杜天來、杜文源等人進 行交涉、負責處理所謂土地租賃相關事宜者均為林雲騰，且 龔瓊瑤等5人並未證明林雲騰與林蔡不間有代理關係，難認 林蔡不就926建號建物與神明會間有租賃契約關係。又926建 號建物於53年3月12日辦理登記之原因為改建，並非第一次 登記，且登記權利人亦未載明係林蔡不，龔瓊瑤等5人主張 神明會因林蔡不辦理926建號建物之第一次登記，而出具土 地使用同意書予林蔡不非實。至神明會管理人杜宗惠係於前 管理人杜文源辭世後，98年4月間甫獨任管理人綜理會務時
，因誤認926建號建物當時所有權人林健泰為合法承租人， 致作成錯誤之意思通知或陳述。
㈡龔瓊瑤、林清連、潘小鈴、郭秀芳部分，依彰化銀行晴光分 行101年8月6日彰晴光字第0000000號函文及其附件所示，神 明會已將買方用以支付第1、2、3期買賣價款、付款人為彰 化銀行晴光分行、共計31張之支票全部兌領，收受票款合計 5億4,197萬3,801元，加計柯秉松代神明會支出土地增值稅1 億0,168萬6,199元及撤銷假處分之擔保提存金2億5,635萬5, 200元，共計9億0,001萬5,200元，與柯秉松與神明會於99年 2月10日簽訂並經公證之系爭買賣契約書第3條付款方式之約 定相符，足見全部土地買賣總價金為買賣契約書所載之13億 9,500萬元。茲因神明會尚需扣除委託將宇設計工程有限公 司（下稱將宇公司）處理買賣標的土地上之地上物清理，及 長久以來所涉糾紛排除等事務而交付之必要費用，並留存日 後維持會務運作之共同基金後，致可供各會員分配之淨獲利 僅為5億6,000萬元，自不應認作係買賣契約書之總價。 ㈢神明會已於100年8月4日原審言詞辯論期日庭呈買賣契約書 影本附卷，並提出繕本交由上訴人在原審訴訟代理人收受無 誤，已符合民法第426條之2第2項、土地法第104條第2項所 定出賣人應將同樣出賣條件以書面通知之情形。上訴人本件 行使優先購買權之同樣條件，應為依買賣契約書所載買賣總 價金13億9,500萬元按比例換算後，如原審判決附表「被告 杜姓神明會出售予柯秉松之價格」欄所示。上訴人以總價金 5億6,000萬元按比例換算之金額主張行使優先購買權，顯非 依同樣條件，難謂合法行使優先購買權等語，資為抗辯。並 答辯聲明：上訴駁回。
賴清宮、板信銀行則以：
㈠土地法第104條第2項規定優先承買權之行使僅及於基地所有 人及其買受人，僅針對以買賣為移轉登記原因之情形始得主 張塗銷所有權之移轉登記，尚不及於買受人再行移轉所有權 之第三人及其他後手，故上訴人對板信銀行主張塗銷設定及 移轉登記，與法未符，且賴清宮係先將系爭5筆土地信託登 記予廖裕輝，嗣後因貸款等因素再變更受託人為板信銀行， 均非上訴人可行使優先承買權之範圍。
㈡上訴人主張與神明會間有基地租賃契約，惟所舉證據有諸多 與常情不符之處，縱認上訴人之前手與神明會間就系爭5筆 土地曾成立租賃契約，惟經神明會移轉所有權前已合法終止 ，上訴人自不得主張優先購買權。又如認上訴人有優先購買 權，然租賃關係早於64年7月土地法第104條修正前即已存在 ，依修正前之規定，其優先購買權不具物權之效力，上訴人
請求塗銷系爭5筆土地所有權移轉登記，並無理由。 ㈢系爭5筆建物之年數分別為66年、66年、66年、59年及76年 ，依臺北市地價調查建築改良物耐用年數（依序為35年、46 年、35年、46年及46年），已逾建築改良物耐用年數表及每 年折舊率表所示房屋之耐用年限，而屆不堪使用之程度。再 由松山地政事務所於100年2月17日、25日及3月1日實施複丈 之複丈圖所載，占用之地面層面積與其建物謄本所載之面積 不同，差距已溢出測量之誤差範圍。此外1847、1742建號建 物非如建物登記謄本所載為木造房屋，應有改建。則上訴人 與神明會間之租賃關係，已因系爭5筆建物不堪使用或改建 滅失而不存在。況神明會將土地移轉登記予賴清宮後，已與 板信銀行等作成眾多後續交易與權利設定，系爭5筆建物之 價值遠低於土地，上訴人主張優先購買系爭5筆土地，箝制 土地之有效利用，不符經濟上效用，並侵害後續交易參與者 之信賴利益，顯屬權利濫用。
㈣如認上訴人得主張優先購買權，依神明會與柯秉松所簽訂之 買賣契約書所載總價金為13億9,500萬元，而神明會迄至99 年5月13日止已受領9億元。則上訴人主張優先承買權，亦應 依買賣契約書所載系爭5筆土地之買賣價格與神明會締結買 賣契約。至臺北市調處雖認神明會自有16筆土地之售價共為 5億6,000萬元，並稱內含土地增值稅並假處分之反擔保金等 ，惟倘該16筆土地之售價僅為5億6,000萬元，結算後僅餘2 億195萬8,601元，顯與臺北市調處所稱尚有5億5,168萬1,89 0元可供分配予會員不同，是神明會出售之16筆土地價格並 非上訴人主張之5億6,000萬元。再者，神明會業於原審提出 全部土地之買賣契約書、價金給付及為價金一部分之繳納土 地增值稅及假處分反擔保金之證明，經上訴人收受，堪認神 明會已將買賣之同樣條件通知上訴人，上訴人迄今仍僅表明 願以較低之價格購買，自非合法，並已逾土地法第104條第2 項所定之10日期間，應視為放棄等語，資為抗辯。並答辯聲 明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項（見本院卷㈠第164頁反面、第186頁）： ㈠神明會前於59年間，由管理人杜天來以神明會之名義，向18 47建號建物原所有人即龔瓊瑤之配偶林健泰之父林雲騰、17 42建號建物原共有人郭詩永即郭秀芳之被繼承人、796建號 建物原所有人即潘小鈴之前手潘張秀真之前手徐欽穆及741 號建物所有人即林清連，就上開建物租用610、612、613、6 17地號土地（重測前地號為松山段313之21、313之22、313 之17、313之23，下稱系爭4筆土地），提起增加租金之訴， 經原法院59年度訴字第3636號、本院59年度上字第2576號、
最高法院60年度台上字第3623號判決認定林雲騰、郭詩永、 徐欽穆、林清連就系爭4筆土地確有租用基地建築房屋之不 定期限租賃關係存在，及神明會請求增加租金為有理由，判 命林清連、林雲騰、郭詩永、徐欽穆應自59年度起按所租用 土地每坪申報地價5%計付租金確定在案，有原法院59年度訴 字第3636號、最高法院60年度台上字第3623號判決附卷可稽 （見原審卷㈡第310頁至第324頁）。
㈡林雲騰所有坐落610地號土地上之1847建號建物，係於81年9 月2日以贈與為原因移轉登記為龔瓊瑤所有；坐落612地號土 地上之1742建號建物，係於43年1月20日完成第1次登記，為 郭詩電及郭詩永所共有，應有部分各1/2，嗣郭詩永之應有 部分，於96年9月13日以分割繼承為原因移轉登記為郭秀芳 所有；徐欽穆所有坐落617地號土地上之796建號建物，係於 77年5月25日以買賣為原因，移轉登記應有部分各1/2予訴外 人張素娥、潘張素真，徐欽穆並將其與神明會間就617地號 土地之租地建屋關係於77年4月1日移轉予張素娥、潘張素真 ，嗣潘張素真於84年8月30日將其應有部分贈與潘小鈴。有 上訴人提出1847建號建物登記簿謄本、1742建號建物登記謄 本、異動索引、796建號建物異動索引、登記簿、讓渡書附 卷可憑（見原審卷㈠第59頁、第61頁至第62頁、卷㈡第119 頁至第121頁、卷㈢第126頁至第130頁）。六、上訴人主張系爭16筆土地原為神明會所有，上訴人分別為系 爭5筆建物之所有權人，嗣神明會於99年2月10日將系爭16筆 土地及同小段619、604之2地號土地暨同小段178號建物所有 權全部出賣予柯秉松，並依柯秉松之指示，於99年5月5日以 買賣為原因，將系爭5筆土地所有權移轉登記為賴清宮所有 ，嗣賴清宮於99年6月4日將附表所示5筆土地信託登記予廖 裕輝，廖裕輝於99年7月13日將系爭5筆土地設定登記存續期 間為50年之地上權予摩天公司，嗣於99年8月2日由廖裕輝設 定所有權之最高限額抵押權（債務人為賴清宮、柯炯廷、郭 葉青）及由摩天公司設定地上權之最高限額抵押權（債務人 為賴清宮、柯炯廷、郭葉青）予板信銀行，賴清宮復於99年 8月6日將系爭5筆土地之受託人變更為板信銀行，摩天公司 則將系爭5筆土地之地上權信託登記予板信銀行等情，有上 訴人提出土地登記謄本、土地登記異動索引、系爭1847、92 6、1742、796建號建物登記謄本、林清連所有741號建物97 、98年度房屋稅繳款書、神明會與柯秉松所簽買賣契約書、 柯秉松與賴清宮所簽信託協議書附卷可稽（見原審卷㈠第45 頁至第58頁、第73頁至第105頁、第188頁至第203頁、第206 頁至第223頁、第59頁至第63頁、第65頁、第309頁至第312
頁），復為被上訴人所不爭(本院卷㈣第62頁)，堪信為實。七、上訴人主張其或其等之被繼承人或前手與原土地所有權人神 明會間就系爭5筆土地有不定期限之租地建屋關係，於神明 會出售該土地時有優先購買權，並以起訴狀為優先購買之意 思表示，神明會、賴清宮、板信商業銀行即應塗銷系爭5筆 土地前以買賣、信託為原因之所有權、地上權移轉登記及最 高限額抵押權、地上權設定登記，且神明會與柯秉松間買賣 契約總價金應為5億6,000萬元，神明會應以原判決附表「原 告所主張優先購買價格欄」所示金額與上訴人訂立買賣契約 ，並於上訴人付清價金時，將系爭5筆土地移轉登記予上訴 人云云，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件兩 造主要爭點為（本院卷㈢第30頁正、反面)：㈠上訴人與神 明會就系爭5筆土地是否存在租用基地建築房屋之租賃關係 ？上訴人可否依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1 條規定行使優先購買權？㈡上訴人主張神明會與柯秉松間之 買賣契約總價金應為5億6,000萬元，其以原判決附表「原告 主張優先購買價格欄」(上訴人部分)所示金額行使優先購買 權是否合法？分述如后：
㈠關於上訴人就系爭5筆土地是否有基地租賃關係部分： ⒈按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租 賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定 有明文。又租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租 人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人 將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租 賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建 房屋之特約而言，最高法院48年度台上字第227號著有判例 ，此判例雖經最高法院91年度第13次民事庭會議決議不再援 用，然係因民法債編已增訂第426條之1之故，先此敘明。 ⒉神明會前於59年間由管理人杜天來以神明會之名義，向龔瓊 瑤之配偶林健泰之父林雲騰、郭詩永即郭秀芳之被繼承人、 潘小鈴之前手潘張秀真之前手徐欽穆、及林清連，就1847、 1742、796建號、741號建物(下稱系爭4筆建物)租用系爭4筆 土地提起增加租金之訴，經原法院59年度訴字第3636號、本 院59年度上字第2576號及最高法院60年度台上字第3623號判 決認定林雲騰、郭詩永、徐欽穆、林清連就神明會所有系爭 4筆土地有租用基地建築房屋之不定期限租賃關係存在，神 明會請求增加租金為有理由，而判決林雲騰、郭詩永、徐欽 穆、林清連應自59年度起按所租用土地每坪申報地價5%計付 租金確定在案，已如前述，足見坐落系爭4筆地號土地上系 爭4筆建物原所有人林雲騰、郭詩永、徐欽穆、林清連與神
明會間歷年來確有不定期限租地建屋關係存在。 ⒊林雲騰所有1847建號建物於81年9月2日以贈與為原因移轉登 記為龔瓊瑤所有；1742建號建物於43年1月20日完成第1次登 記為郭詩電及郭詩永共有(應有部分各2分之1)，嗣郭詩永之 應有部分於96年9月13日以分割繼承為原因移轉登記予郭秀 芳所有；徐欽穆所有796建號建物於77年5月25日以買賣為原 因移轉登記應有部分各2分之1予張素娥、潘張素真，徐欽穆 並將其與神明會間就617地號土地之租地建屋關係於77年4月 1日移轉予張素娥、潘張素真，嗣潘張素真於84年8月30日將 其應有部分贈與潘小鈴，為兩造所不爭執，並有上訴人提出 1847、1742、796建號建物登記簿謄本、異動索引、登記簿 、讓渡書附卷可憑（原審卷㈠第59頁、第61頁、第62頁、卷 ㈡第117頁、第119頁、第120頁、卷㈢第126頁至第130頁） 。則依斯時尚有效之最高法院48年度台上字第227號判例意 旨，神明會與龔瓊瑤之前手林雲騰、郭詩永、徐欽穆就系爭 610、612、617地號土地有不定期限租賃契約關係存在，對 於龔瓊瑤、郭秀芳、潘小玲仍繼續存在。
⒋賴清宮、板信銀行雖抗辯系爭4筆建物均有拆除改建之情事 ，依最高法院95年度台上字第388號判決、92年度台上字第1 052號判決及89年度台再字第7號判決意旨，縱龔瓊瑤、郭秀 芳、潘小玲之前手、林清連曾與神明會就系爭4筆土地有租 賃關係存在，亦因原始建物已經滅失而告消滅，不因重行建 造建物，而使原已消滅之租賃關係回復云云。然此為上訴人 所否認，且龔瓊瑤、郭秀芳、潘小鈴、林清連與神明會間之 基地租賃契約，屬不定期限之租賃關係，已如前述，又龔瓊 瑤所有1847建號建物、郭秀芳共有1742建號建物，依建物登 記謄本記載，主要建材固均載為木造（見原審卷第㈠第59頁 、第61頁），而1847、1742建號建物之46年、52年、57年、 62年房屋稅籍紀錄表所載為磚石造或磚造（見原審卷㈢第10 頁至第15頁、第22頁至第25頁），惟1847、1742建號建物之 樑柱均為木樑，主牆為磚造、磚石造，自46年迄今之房屋課 稅面積均相同，此有該等房屋稅籍紀錄表在卷可憑（見原審 卷㈢第9頁至第15頁、第22頁至第25頁），且被上訴人亦未 舉證證明上開房屋之木造結構已不存在，故不足以認定上開 房屋已拆除改建；至林清連所有741號建物稅籍資料所載房 屋面積為45.2平方公尺，與原法院另案99年度重訴字第1301 號事件(下稱1301號事件)履勘現場丈量實際占用面積為65平 方公尺雖有出入(原審卷㈢第217頁)，潘小鈴共有之796建號 建物，建物登記謄本記載總層數1層、面積40.87平方公尺， 而自52年起房屋稅籍紀錄表顯示總層數為平房、二層(未加
騎樓)，面積共74.58方公尺，1301號事件履勘現場丈量實際 占用面積為176平方公尺，惟至多僅能證明上開房屋曾經增 建，參酌神明會向林雲騰、郭詩永、林清連、潘小鈴及其前 手收取租金，均係以該房屋所坐落基地地號土地之全部面積 計算，此為兩造所不爭執，並有付款通知函在卷可憑（見原 審卷㈡第135頁、第136頁、第150頁、第151頁、第153頁、 第155頁、第157頁、第160頁、第162頁、第164頁、第183頁 、第186頁、第189頁），另依796建號建物之房屋稅籍紀錄 表記載（見原審卷㈢第32頁至第37頁反面），該屋自52年10 月建造完成時起即為前半部為騎樓、平房，後半部為2層樓 房之型式，參酌板信銀行於99年間與龔瓊瑤、郭秀芳、潘小 鈴、林清連間請求拆屋返還土地等事件，1847、1742、796 建號、741號建物經原法院至現場勘驗結果，仍由上開上訴 人占有出租他人使用中，並無破舊不堪使用情事，此有1301 號判決附卷可稽（見原審卷㈣第35頁），且依上訴人提出10 0年9月19日拍攝之現場照片所示（見原審卷㈢第138頁至第1 44頁），系爭4筆建物仍供承租商家開店營業中，堪認系爭4 筆建物非不堪使用，況被上訴人並未舉證證明龔瓊瑤、郭秀 芳、林清連、潘小鈴所有房屋曾有拆除改建之事實，被上訴 人辯稱神明會與龔瓊瑤、郭秀芳、林清連、潘小鈴之不定期 限租地建屋關係，已因房屋拆除改建而消滅云云，顯屬無據 ，不足採信。
⒌至龔瓊瑤等5人主張其繼承926建號建物，係由被繼承人林健 泰之被繼承人林蔡不自45年5月11日起即與神明會存有不定 期限租地建屋關係，林健泰於97年1月8日繼承取得926建號 建物、及林蔡不與神明會間不定期租地建屋關係，嗣林健泰 於99年8月2日死亡，926建號建物由龔瓊瑤等5人繼承取得， 並繼受取得系爭租地租賃關係云云，固據提出78、81、84、 85、86、90、91、94及95至99年繳納地租證明、繳納地租通 知函、926建號建物異動索引、林健泰之戶籍謄本、地價證 明、地價謄本、收地租明細、臺北市政府地政處100年8月29 日函附研討會99年第一次會議紀錄及相關資料(下稱臺北市 政府函及其附件)、松山地政事務所99年1月29日函、神明會 79年第一次會員會議紀錄、臺北地方法院檢察署100年度偵 續字第531號起訴書、原法院78年度訴字第2053號判決、本 院78年度上字第842號和解筆錄、存證信函等為證（見原審 卷㈠第66頁、第370頁至第372頁、卷㈡第118頁、第126頁至 第136頁、卷㈢第80頁至第96頁、第103頁至第105頁、第119 頁至第125頁、本院卷㈠第113頁至第119頁、第126頁至第14 5頁、第150頁至第154頁）。然被上訴人均否認林蔡不與神
明會間有租地建屋關係存在，且依龔瓊瑤等5人提出926建號 建物異動索引顯示，926建號建物於53年3月12日以前屬未經 保存登記之建物，於45年5月11日由林蔡不因買賣而受讓系 爭926建號建物所有權，其後經第1次保存登記後，於97年1 月8日因林蔡不死亡而由林健泰繼承取得系爭926建號建物所 有權，嗣林健泰於99年8月2日死亡，由龔瓊瑤等5人繼承取 得926建號建物所有權，是龔瓊瑤等5人提出926建號建物異 動索引並不足以證明林蔡不與神明會間自45年5月11日起有 租地建屋關係存在，龔瓊瑤等5人主張林蔡不辦理第1次登記 時，神明會已出具土地使用同意書云云，就此未能舉證明其 實，尚無可取。另依龔瓊瑤等5人提出神明會管理人所發地 租繳納通知函上所載受通知人為林雲騰、繳納租金之地號為 610、611地號，參以龔瓊瑤等5人提出繳納地租證明，於林 蔡不生前即林健泰繼承系爭926建號建物前，繳納租金之人 亦非林蔡不，是神明會於79年第一次會員會議縱有授權管理 人出租611地號土地，亦未能據此即證明其係出租予林蔡不 ，斟諸本院78年度上字第842號和解筆錄所載611地號之承租 人亦係林雲騰，是依龔瓊瑤等5人所提前揭證據不足認定611 地號土地承租人為林蔡不，則龔瓊瑤等5人主張其繼承林健 泰所繼承林蔡不與神明會間之租地建屋關係云云，殊無足取 。至龔瓊瑤等5人雖主張林蔡不與林雲騰間有隱名代理云云 ，惟龔瓊瑤等5人就林雲騰代理林蔡不而與神明會間訂立不 定期租賃關係，且為神明會所明知乙節，未能舉證以明其實 ，其遽謂其間有隱名代理云云，不足為採。另臺北市政府地 政處函及其附件、松山地政事務所99年函、神明會99年之存 證信函雖通知林健泰繳納98年之租金、終止其間就611地號 之不定期租賃關係(本院卷㈠第141頁、原審卷㈢第80頁至第 96頁、第103頁至第105頁)，惟神明會前於98年前與林健泰 間就611地號既無成立不定期租賃關係，已如前述，即無所 謂繳納地租、終止租賃關係問題，林健泰亦不因此與神明會 就611地號土地成立不定期租賃關係，故神明會抗辯此部分 係因管理人杜宗惠於前任管理人杜文源辭世後，因不明瞭其 間無成立不定期租賃之法律關係，誤以為林健泰為926建號 之合法承租人而發之存證信函，堪可採信，據此杜宗惠就任 神明會管理人後之99年間即因誤認與林健泰就611地號有不 定期租賃關係，因而導致其於前揭臺北市地政處、松山地政 事務所誤陳其間有租地建屋關係即明，故龔瓊瑤等5人據此 主張其與神明會就611地號土地成立不定期基地租賃關，洵 無足取。
⒍綜上，龔瓊瑤、郭秀芳、林清連、潘小鈴分別與杜姓神明會
就610、612、613、617地號土地存有不定期限之租用基地建 築房屋之租賃關係，已如前述。被上訴人雖抗辯前揭不定期 租賃應適用民法第450條第2項規定並已經神明會終止基地租 賃云云，惟土地法第103條已於35年4月29日修正公布，故前 揭基地租賃關係自應適用修正之土地法，而被上訴人不能證 明其有符合土地法第103條第2至5款得終止之情事，被上訴 人前揭抗辯，不足為採。故龔瓊瑤、郭秀芳、林清連、潘小 鈴主張依民法426條之2第1項、土地法第104條第1項規定於 神明會出售上開土地時優先購買，洵屬有據。至龔瓊瑤等5 人就611地號土地既無租地建屋關係存在，故龔瓊瑤等5人依 前揭規定得於神明會出售611地號土地時優先購買，則屬無 據。
㈡關於龔瓊瑤、郭秀芳、林清連、潘小鈴（下稱龔瓊瑤等4人) 行使優先購買權是否合法部分：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人， 於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出 賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契 約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。又租 用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件 優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條 件優先承買之權。（第2項）前項情形，出賣人應將出賣條 件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10 日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知 優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買 權人，亦為民法第426條之2所明定。
⒉次按基地承租人優先購買權之行使，本不以受出賣人通知買 賣條件為限；承租人於基地出賣時，如欲依同樣條件購買， 即得優先為之，至於其知悉買賣條件之管道，究係出賣人通 知、買受人通知、自行探知、或第三人告知，則無限制，此 觀諸前揭土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項就優 先購買權之行使，並未設限，僅於第2項規定出賣人通知為 承租人行使優先購買權之對抗要件即明。又前揭規定所謂之 「優先購買權」係指於所有人將其基地出賣與第三人時，有 先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同 樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有 給付該所有人原與第三人所約定契約義務之權而言。至於出 賣人未以書面通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約及 所為所有權之移轉登記，不得對抗優先承買權人者，必以優
先購買權人經以與基地所有人和該第三人間所訂買賣契約或 第三人承諾之同一買賣條件為購買基地之意思表示後，出賣 人原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對 該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣 條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得 對抗該優先購買權人（最高法院87年度台上字第11號判決意 旨參照）。
⒊龔瓊瑤等4人主張神明會於99年間出售系爭4筆土地時未依土 地法第104條、民法第426條之2規定為出賣通知，為神明會 所是認，惟龔瓊瑤等4人與被上訴人就神明會出售土地之價 金有爭執，龔瓊瑤等4人主張為5億6,000萬元，被上訴人抗 辯13億9,600萬元，查：
⑴系爭土地買賣總價金為13億9,500萬元，分5期給付，第1期 款為2億5,000萬元、第2期款為2億元、第3期款為4億5,000 萬元、第4期款為1億4,000萬元、第5期款為3億5,500萬元， 土地增值稅固由賣方負擔，但由買方以第2期款付款方式， 於土地增值稅單核發後3日內代為墊付等項已然知悉（買賣 契約第6條第1項），有系爭買賣契約書在卷足憑（原審卷㈠ 第309頁、卷㈢第331頁至第338頁)。關於價金給付情形，神 明會主張其中第一期款係由買受人交付支票號碼KB0000000
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