臺灣苗栗地方法院民事判決 103年度訴字第276號
原 告 吳博雄
即反訴被告
訴訟代理人 陳泰源律師
被 告 黃淑貞
即反訴原告
訴訟代理人 陳淑芬律師
吳盈蓁
被 告 吳文華
訴訟代理人 吳盈蓁
被 告 鄭國定
吳耀生
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於104 年3 月2 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告（即反訴被告，以下稱原告）之本訴及假執行之聲請均駁回。
被告黃淑貞（即反訴原告，以下稱被告）之反訴駁回。本訴訴訟費用由原告負擔；反訴訴訟費用由被告黃淑貞負擔。 事實及理由
壹、程序方面
一、本訴被告鄭國定、吳耀生未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。又 不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者， 非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明文。 ㈠原告提起本訴時，主張被告黃淑貞向其租用其共有之苗栗縣 三義鄉○○○段00○0 ○00○0 地號土地（以下合稱系爭土 地）及同段65之4 地號，約150 平方公尺（實際占用面積以 實際測量為準），為門牌號碼苗栗縣三義鄉○○村○○○00 號之房屋（以下稱系爭29號建物）之基地，惟被告黃淑貞將 近10年未繳納租金，且有違法轉租之情事，其依法催告後終 止基地租賃契約（以下稱系爭租賃契約) ，被告黃淑貞為無 權占有，其依據民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條 請求被告黃淑貞拆屋還地及依據租賃契約請求給付最近5 年 租金新台幣（以下同）22,500元及利息，暨依據民法第179 條不當得利規定請求給付自民國102 年2 月1 日起至返還土
地之日止，按年給付相當於租金4,500 元之不當得利（見本 院卷㈠第1-3 頁）。
㈡原告於103 年6 月27日以被告吳文華、鄭國定、吳耀生與被 告黃淑貞共同無權占有系爭29號建物基地、旁邊空地，並依 據苗栗縣銅鑼地政事務所（以下稱銅鑼地政）103 年4 月複 丈成果圖測量結果，具狀追加吳文華、鄭國定、吳耀生為被 告，請求：①被告應依該成果圖，將座落系爭土地，占用A 、B 部分，面積共161 平方公尺之房屋拆除，及將占用系爭 土地上A 、B 、C 部分之所有土地，面積共198 平方公尺， 全部清空並返還予原告及其他共有人。②被告黃淑貞應給付 原告29,950元，及自102 年2 月9 日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息；並應自102 年2 月1 日起至返還上開 土地之日止，按年給付原告5,990 元（見本院卷㈡第83-85 頁）。
㈢原告嗣於同年8 月14日依據銅鑼地政103 年6 月更正後複丈 成果圖（以下稱附圖) 計算結果，具狀更正：①被告應依附 圖，將座落系爭土地，占用A 、B 部分，面積共171 平方公 尺之房屋拆除，及將占用系爭土地上A 、B 、C 部分之所有 土地，面積共229 平方公尺，全部清空並返還予原告及其他 共有人。②被告黃淑貞應給付原告34,635元，及自102 年2 月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並應自 102 年2 月1 日起至返還上開土地之日止，按年給付原告 6,927 元（見本院卷㈡第162-164 頁）。 ㈣原告復於同年9 月3 日以系爭29號建物為被告黃淑貞1 人所 有為由，將上開聲明第①項前段拆屋部分之請求減縮為「被 告黃淑貞」1人（見本院卷㈡第146-148 頁）。 ㈤查原告於103 年6 月27日根據銅鑼地政103 年4 月複丈成果 圖測量結果，將起訴時請求拆屋還地之面積具體，其訴訟標 的並未變更，其所為僅係更正事實上之陳述，並非訴之變更 或追加，核先說明。另其同日追加吳文華等3 人為被告，係 根據該等追加被告與被告黃淑貞共同無權占有土地，二者請 求權之基礎事實相同，依民法第255 條第1 項第2 款規定， 自應准許。再原告嗣後將請求被告黃淑貞拆屋及全體被告返 還土地面積之變更暨請求被告黃淑貞給付租金、不當得利本 金數額之變更，要屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，依民 法第255 條第1 項第3 款規定，亦應准許。
三、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及 就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259 條定有明文。又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴 之標的及其防禦方法不相牽連者，非與本訴得行同種之訴訟
程序者不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者， 不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回 之，同法第260條亦有明文。
㈠被告黃淑貞於102 年8 月20日本件第1 次言詞辯論時即主張 系爭29號建物除與原告間有不定期租賃，另亦設定有地上權 ，惟因登記錯誤，已向地政事務所申請更正登記等語（見本 院卷㈠第79頁）；其後並於同年9 月14日具狀主張系爭29號 建物對系爭65-2地號土地有地上權，因地政事務所登記錯誤 ，將地上權登記在同段65地號土地，故其並非無權占有等語 抗辯（見本院卷㈠第99-104頁）。其後更於同年10月28日以 上開事實，對原告具狀提起反訴，請求原告同意向地政事務 所聲請更正登記（見本院卷㈠第269-276 頁）。 ㈡被告黃淑貞係在本訴程序第1 次審理時即提出上開反訴，且 其所主張之事實、理由為其本訴之重要防禦方法，其進而在 本訴程序剛進行時，以之為反訴之訴訟標的，且兩者所適用 者均為普通訴訟程序，且並無違反專屬管轄之問題。是被告 黃淑貞對原告提起本件反訴，符合上開反訴要件，且其係本 訴第1 次審理後2 個月左右即提起反訴，當時尚未就本訴請 求拆屋還地部分進行履勘、測量，且本件係在1 年多後方言 詞辯論終結。是被告黃淑貞提起反訴，難認有意圖延滯訴訟 之情事。從而，被告黃淑貞提起本件反訴，符合上開反訴要 件，應予准許。
㈢至於，被告黃淑貞提起反訴後，就其主張地上權之範圍，依 據因銅鑼地政測量結果及面積更正，而先後於103 年6 月23 日、同年8 月19日具狀及言詞更正（見本院卷㈡第60、124 頁），要屬擴張或減縮應受判決之聲明，依民事訴訟法第 255 條第1 項第3 款規定，自應准許，併予說明。貳、實體方面
一、本訴部分：
㈠原告起訴主張略以：
①原告為系爭土地共有人之一。被告黃淑貞之公公吳雲乾向 原告先父吳瑞棠承租系爭土地中如附圖所示A 、B 、C 部 分，面積合計為229 平方公尺（其中A 、B 部分面積合計 171 平方公尺為建物基地，C 部分面積58平方公尺為空地 ），興建系爭29號建物使用。先前租金亦由原告先父吳瑞 棠收取，被告之公公吳雲乾或被告從未有過任何爭議，嗣 原告繼承系爭土地及被告黃淑貞因繼承而取得系爭29號建 物所有權後，系爭租賃契約存在於原告與被告黃淑貞之間 。然而，被告黃淑貞已將近10年未依約繳納租金，原告先 前多次催繳，皆未獲得善意回應；被告黃淑貞更在未經出
租人即原告之同意下，即將系爭土地違法轉租他人即被告 鄭國定、吳耀生使用，顯然已違反民法第443 條之規定， 依法原告自得終止系爭租賃契約。原告迫於無奈，於102 年2 月7 日以存證信函催告被告黃淑貞於文到後7 日內給 付積欠之租金，並同時表明逾期不為給付即終止租約，之 後更再次以存證信函通知被告黃淑貞終止租約乙事。前揭 存證信函經合法送達之後，被告黃淑貞迄今仍未繳納所積 欠之租金，且有關違法轉租問題迄今亦未解決。原告於此 起訴狀中再次表達終止系爭租賃契約之意。又依被告黃淑 貞於鈞院履勘時所言，被告吳文華、鄭國定、吳耀生均有 占用如附圖所示A 、B 、C 部分之土地，其等亦屬無權占 有。爰依民法第767 條第1 項前段訴請被告黃淑貞將占用 如附圖所示A 、B 部分土地之系爭29號建物拆除，並依同 項中段規定，請求被告返還如附圖所示A 、B 、C 部分之 土地；另依約請求被告黃淑貞給付租約終止前5 年之租金 34,635元、遲延利息及自102 年2 月1 日起至交還上開占 有土地之日止，每年相當於租金6, 927元之不當得利。 ②對於被告答辯之陳述：
⑴系爭租賃契約早已合法終止，被告等人均為無權占有系 爭土地：
⒈系爭租賃契約之出租人僅原告一人：
依「債之相對性」之原則，本案雙方所簽定者乃租賃 契約，則僅簽訂契約之兩造為當事人，雖系爭租賃契 約初始並非原被告雙方簽訂，惟現今原告及被告黃淑 貞均因繼承而成為系爭租賃契約之當事人，故系爭租 賃契約之當事人僅為原告及被告黃淑貞兩造，實與系 爭土地之其他共有人毫無關係。況被告黃淑貞103年6 月23日所提之民事反訴更正狀內載：「關於地上權租 金向來都是原告之先祖父、先父到原告收取之。」更 可知出租人係由原告之先祖父、先父到原告，與其他 共有人全然無關。此外，原告與他共有人間確有分管 協議，各共有人基於分管協議可各自將土地出租於第 三人，事實上就本案系爭65-2地號之土地，鈞院亦曾 處理過類似案件，鈞院審理後認可土地共有人之主張 ，由上開另案判決內之土地共有人之一得合法出租土 地一點觀之，更可證系爭土地之共有人確實有分管約 定無疑。
⒉系爭租賃契約之承租人僅有被告黃淑貞一人： 按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其 基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法
第426 條之1 定有明文。又不動產物權經登記者，推 定登記權利人適法有此權利，同法第759 條之1 第1 項定有明文。再按不動產登記係由國家機關作成，其 真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將 登記事項賦予絕對真實之公信力，最高法院99年度台 上字592 號民事判決闡釋在案。查系爭29號建物之門 牌號碼原為「雙連潭23號」，現為「雙連潭29號」， 依照被告黃淑貞所提出之銅鑼地政函、系爭29號建物 （雙連潭段2 建號）謄本、103 年3 月28日現場勘驗 筆錄及附圖之記載可知，系爭29號建物包含建物A 、 建物B2棟，其所有權人於91年9 月9 日由吳文煥單獨 繼承，後續於97年12月3 日由黃淑貞單獨繼承，自始 自終並未有吳文華之記載。是依上開民法第426 條之 1 之規定，系爭29號建物所有權既移轉至被告黃淑貞 名下，則該系爭租賃契約（基地租賃契約）亦隨同移 轉至其名下，與吳文華無關。至於，被告黃淑貞提出 之遺產分割協議書上所示：「三、建物一：三義鄉2 鄰29號房屋全部由吳文華繼承」，為繼承人間之內部 協議，僅有債權效力，對原告不生效力；且事後之登 記亦未按照該協議進行登記，另該協議不具公示性， 亦未曾告知原告；原告信賴地政機關所為之登記，系 爭房屋之所有權人僅記載「被告黃淑貞一人」，當然 系爭租賃契約之權利義務皆由被告黃淑貞一人繼受， 與吳文華無關。所以先前係向房屋之所有權人黃淑貞 進行催告及終止租賃契約，完全合法。至於系爭29號 建物納稅義務人之記載純為稅捐機關便利課稅而設， 與所有權之取得無關。
⒊系爭租賃契約早已合法終止：
租賃契約存續中，債務人即負有依約繳納租金之義務 ，且債務人須至債權人住所地清償債務。被告黃淑貞 於102 年7 月15日之民事答辯狀己陳述：101 年5 月 及6 月間被告黃淑貞等多人，兩次主動前往三義鄉雙 潭村26號原告住宅，要求地租不要調幅太高，其中第 二次是在6 月3 日被告等多位家人陪同前往等語。被 告黃淑貞自承其向來是前往原告家中繳付租金，自可 知被告黃淑貞確實負有前往原告住所給付租金之義務 。縱然被告黃淑貞不同意原告欲調漲租金之想法，其 亦有依照雙方原之合意金額繳納之義務，而非全然不 繳。更何況，租金是否調漲，與被告自93年起未付租 金一事顯然無關。被告黃淑貞未繳租金已逾2 年，原
告亦已於102 年2 月7 日寄發存證信函予被告黃淑貞 ，定期催告給付租金，被告黃淑貞仍置之不理，原告 方於同年3 月13日寄發第二封存證信函，通知被告黃 淑貞終止租賃契約，且如前所述，本案僅被告黃淑貞 一人登記為系爭29號建物之所有權人，僅只被告黃淑 貞一人繼承系爭基地租賃契約，故原告向被告黃淑貞 通知終止系爭租賃契約，確已合法生終止效力。 ⑵此外，原告與被告黃淑貞間就系爭65-2地號並無地上權 爭議：
被告於系爭65-2地號上根本未有登記地上權，卻主張有 地上權存在，顯然牴觸民法第758 條不動產物權登記生 效要件規定。
③並聲明：
⑴被告黃淑貞應依附圖，將座落系爭土地，占用A 、B 部 分，面積共171 平方公尺之房屋拆除。被告應將占用系 爭土地上A 、B 、C 部分之所有土地，面積共229 平方 公尺，全部清空並返還予原告及其他共有人。
⑵被告黃淑貞應給付原告34,635元，及自102 年2 月9 日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並應自10 2 年2 月1 日起至返還上開土地之日止，按年給付原告 6,927 元。
⑶就上開請求，原告願供擔保請准宣告假執行。 ㈡被告黃淑貞、吳文華答辯略以：
①39年至92年被告方面均有按時繳納地租（91年被告黃淑貞 之公公仙逝時，被告黃淑貞之先夫吳文煥辦理遺產事宜， 申請土地登記謄本時才知房屋基地土地共有11人持分，當 時繳交91、92年租金時，覺得租金合理也就不與計較，如 期繳納）。93年後因原告要求由每坪100 元要調整為每坪 3 00元（每年租金變成1.8 萬元），調幅高差距大，且該 土地為共有地，持分人有11人之多，故吳文煥要求須取得 其他共有人之同意，方能由原告個人全數收取。之後吳博 雄先生直至101 年5 月前均無任何答覆及催繳。 ②101 年5 、6 月間被告黃淑貞等多人，兩次主動前往三義 鄉雙潭村26號原告宅，要求地租不要調幅太高，其中第二 次是在6 月3 日被告等多位家人陪同前往，並預先於101 年6 月1 日領取10多萬元，如以合理的地租順利談成時交 付。然原告夫婦堅持地租以每坪300 元收取，追繳10年租 金，繳清後還要調為每坪430 元，並交給被告不合理的、 所謂的新租賃契約（內容包括5 年為一期限、地租以當地 當期旱地土地公告現值百分之8 計算. . . 等等諸多不合
理條件），當時被告告知：房子有地上權，毋須再與原告 簽訂地租之任何契約。之後雙方同意申請三義鄉調解委員 會調解。同年7 月12日上午調解時，原告夫婦仍堅持每坪 300 元，一毛都不能少，以致調解不成。
③就雙方存證信函之往返中，亦可窺知原告完全不理會被告 所訴求之內容，還歪曲事實，以求達到訴訟拆屋還地之目 的。以102 年2 月7 日存證來函：「一、…上開將近十年 之租金…雙方租賃契約終止。二、……雙方約定，…系爭 土地另行轉租予他人使用，…。三、……討論新版租賃契 約…」。事實是：被告不寫上開將近10年之租金多寡，以 模糊金額問題，好像只是欠租不繳，其實原告自93年以來 均以年租1.8 萬元不合理的地租要求收取，致使被告無法 繳交。且兩方自39年起並無簽訂所謂的租賃契約。又被告 僅是房屋的一部分租人，並非將土地違法轉租他人。還拿 新版不合理契約要被告與之簽訂。
④被告黃淑貞之公公吳雲乾於39年3 月3 日與原告之父吳瑞 棠就系爭65-2地號土地設定無限期，權利範圍為「壹部18 坪777 」之地上權。其後在該土地上蓋系爭29號建物。原 告之父吳瑞棠並依據上開地上權約定收取地租，並非兩者 間成立租賃契約。原告於91年9 月2 日因繼承而取得系爭 65-2地號土地吳瑞棠之應有部分，而取得收取地租之權利 。雖上開地上權登記於系爭65地號土地謄本上，惟上開地 上權應係設定在系爭65-2地號土地上，其理由如下： ⑴系爭65地號土地之地目為旱，不得興建建物，故應不得 設定地上權。而系爭65-2地號土地為建地目，得興建建 物，其建蔽率為百分之60、容積率為百分之240 ，較符 合設定地上權與建築房屋使用。
⑵系爭65地號土地設定有11筆地上權設定前之同年1 月4 日，有建號為雙連潭段1 至11號（其一為被告黃淑貞所 有之2 建號，其上記載門牌為「雙潭村23號」，即系爭 29號建物；另一為吳瑞棠所有之「雙潭村22號」）11筆 建物辦理第1 次（保存）登記；而上開11位地上權人與 建物所有權人均相同，顯示上開地上權係為上開建物而 設定。況且，上開建物面積合計521 平方公尺，地上權 設定範圍（面積）947.79平方公尺，均超過系爭65地號 土地面積425 平方公尺，而系爭65- 2 地號土地為建地 目，面積1,020 平方公尺，故上開地上權應不可能設定 在系爭65地號土地上，應係設定在系爭65-2地號土地上 。
⑶銅鑼地政於101 年間實地測量上開11筆建物後，亦以10
1 年8 月24日銅地一字第0000000000號函承認該11筆建 物係座落在系爭65-2地號土地，上開地上權登記（在系 爭65地號土地）係地政事務所登載錯誤所致。至於，苗 栗縣政府固以：本案地上權均係總登記時期登記迄今， 系爭65地號土地未辦理分割，今依現況將該地上權更正 移載65-2地號上似有違更正之同一性，應不准許等語， 係因系爭地上權登記因時經久遠檔案或有散失，既有資 料已難確認有登記錯誤，致原處分機關依土地法第69條 、更正登記法令補充規定第6 點規定，認被告黃淑貞請 求上開更正，將使系爭土地之所有權內容發生權利義務 之變動，顯已妨害登記之同一性，非更正登記所得處理 ；但該函並未否認有地上權存在。是原告對相關法令解 釋見解有所不同，顯有誤會。
⑷另系爭65地號土地上從無建物存在，有其航照圖在卷可 稽，並經鈞院現場勘驗屬實。
⑤民法第440 條第1 項規定「催告承租人支付租金」，該所 謂「催告支付租金」必須指出一定數額，方符合催告要件 ，原告上開102 年2 月7 日62號存證信函催告（被告黃淑 貞）「全數繳清」，沒有記載繳額，基於原告於101 年7 月2 日向三義鄉調解委員會聲請調解調高租金記錄，故原 告上開催告全數繳清，被告無所適從應繳金額為多少，故 原告上開催告不符合催告要件。另原告起訴狀僅再次表達 終止租賃，仍沒有限期催告繳清多少數額租金。 ⑥再者，過去原告先人或原告都是前來向被告先人吳雲乾（ 收取），吳雲乾過世後，由被告吳文華或訴外人吳文煥給 付租金，並由原告書立收據。今原告寄發存證信函後，並 無前來向被告黃淑貞及其他法定繼承人收取租金，參酌最 高法院86年度台上字第3324號判例要旨所示，原告終止租 約並不合法。
⑦又支付租金之催告為意思通知之一種，其通知應向承租人 為之，承租人如有數人，應向承租人全體為之，否則對未 受催告之承租人不發生催告之效力；又租賃權亦財產權之 一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第 263 條準用同法第258 條規定，如欲終止租約，應向全體 繼承人為之，始生終止租約之效力（最高法院48年台上第 1382號、62年台上字第892 號判例要旨參照）。本件被告 黃淑貞僅係原承租人（吳雲乾）繼承人之一，原告僅向被 告黃淑貞一人催告，不生催告效力。
⑧系爭29號建物係2 筆獨立建物，該2 建物興建時點不同， 各有獨立對外聯絡方式。至於2 層有相通，係為使用上方
便而設，而門牌同一並不能作為是1 筆建物認定之依據。 關於房屋棟數之行政管理是房屋稅籍資料，上開2 建物是 各有房屋稅籍，即可證明之。
⑨系爭29號建物基地不定期租賃存在於被告黃淑貞、吳文華 與原告間。黃淑貞、吳文華係共同承租人，就承租權之權 利與義務仍為公同共有，尚未分割。
⑩本件租金債權是由原告到被告先人吳雲乾住處收取，吳雲 乾逝世後，亦是由如此，原告前來向吳文華收取租金。本 件自93年起租金未給付原告係可歸責於原告。因原告並無 向被告（黃淑貞、吳文華）催收原租金數額，而是一再向 被告表示租金調漲多少又多少，兩造就租金調漲一事一直 無共識，被告表示按原租額繳納，原告拒絕，故而未清償 。原告表示調整租金，被告不同意，表示願按原租額繳納 ，暨被告（黃淑貞、吳文華）於本件訴訟繫屬中103 年6 月3 日以存證信函（按原租額）寄送租金匯票予原告（為 原告所拒絕），乃被告一再息事行為，並無意使本件租金 由「收取債務」改為「往赴債務（赴償債務）」及本件租 金未清償係可歸責於原告。
⑪本件原告終止租約並不生效，被告黃淑貞、吳文華並非無 權占有原告共有之土地。原告訴請拆屋還地及不當得利均 為無理由，應予駁回。
⑫並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行宣告。
㈢被告鄭國定、吳耀生未到庭陳述，亦未提出書狀答辯。二、反訴部分：
㈠被告黃淑貞反訴主張略以：
①引用上開本訴被告黃淑貞答辯第④項所述。
②系爭65、65-2地號土地於35年6 月25日總登記時，所有權 人吳大龍、吳華龍、吳銘棟3 人共有，應有部分各3 分之 1 ，吳大龍係原告之祖父，其過世後由原告之父吳瑞棠繼 承，吳瑞棠過世後，上開2 筆土地由原告繼承。39年時吳 大龍等將系爭65-2地號土地設定地上權予地上權人吳雲乾 等11人，惟因年代久遠，文件已失，無從考查之原因，當 時卻將上開11個地上權誤載在系爭65地號土地，其理由如 上所述。
③查系爭65、65-2地號土地權狀保管人係吳大龍，上開2 筆 土地應有部分依序由吳瑞棠、原告繼承，則依土地登記規 則第26條規定應會同辦理地上權更正登記義務人，就繼承 法律關係而言，應為原告。另地上權租金依序由吳大龍、
吳瑞棠及原告收取，止證得其他土地共有人同意始得為之 ，依民法第169 條規定，原告亦有表現代理之適用。 ④被告黃淑貞請求更正登記，並非屬民法第819 條第2 規定 之共有物之處分、變更、設定負擔範圍。而設定地上權行 為已得原全體共有人之同意，如今更正即得由共有人中1 人或數人為之，應屬無庸共有人全體為被告。
⑤並聲明：原告應協同被告黃淑貞就銅鑼地政39年收件，字 號90號，39年3 月3 日登記，座落系爭65地號，地上權人 吳雲乾地上權設定登記，應予更正為系爭65-2地號，位置 如附圖所示地號、面積：65-2⑴39平方公尺、65-2⑵38平 方公尺（其餘地租、租期仍維持39年登記）。 ㈡原告答辯略以：
①系爭土地並無被告黃淑貞所陳稱之地上權問題，被告黃淑 貞所提出之各項關於地上權主張之證據皆與本案無涉。 ②依照101 年8 月29日苗栗縣政府府地籍字第0000000000號 函所示，可知從總登記時間迄今系爭65地號土地從未辦理 分割，因此當時確實是將地上權登載於系爭65地號土地上 ，該地號土地與本案無關，系爭65地號土地之法律關係應 另行處理。此外，系爭65地號土地係於44年方才改為耕地 ，於44年以前為建地，當然可以設定地上權，故被告黃淑 貞陳稱地上權絕對不可能設定於系爭65地號土地，顯然對 該土地之狀況完全不清楚。惟不論該系爭65地號土地於當 時是否可設地上權皆與本案無關，系爭65地號土地並非本 案系爭土地。因此，被告黃淑貞要求將地上權移載於系爭 65-2地號上，顯然有違更正同一性，苗栗縣政府表示依法 不應准許。
③另因地上權為不動產物權，依民法第758 條規定須經登記 否則無效力，然系爭土地並無地上權登記，顯見本案無地 上權問題。
④被告黃淑貞自認至少積欠原告將近10年之租金，而依據其 自己提出之被證六存證信函所示，其最多僅願意給付4,94 0 元予原告，此金額連給付積欠1 年的租金都不夠，且係 於租約終止後方才提出，惟其於反訴狀中卻陳稱是原告失 聯不來收租，被告黃淑貞之主張可謂前後矛盾，毫無邏輯 可言，顯見亦為推諉之詞。
⑤系爭租賃契約確係存在於被告黃淑貞與原告間，與其他共 有人無關，被告黃淑貞屢以其他共有人為抗辯實為誤會。 基於債之相對性，本案之爭點在於被告未按時繳納積欠原 告之租金，與其他共有人根本完全無關。
⑥本案被告黃淑貞僅表示依照土地登記規則第26條請求原告
協同辦理地上權更正登記，但詳細探究土地登記規則，其 中第27條應為同規則第26條所謂之「另有規定」。則被告 黃淑貞主張依土地法第69條為更正登記，依照土地登記規 則第27條規定，原得由權利人單獨申請，原告並無配合義 務。再者，被告黃淑貞雖提出土地登記規則第26條等條文 作為依據，但此僅為程序規定，該等條文均未說明被告黃 淑貞究竟基於何種基礎法律關係？何種請求權基礎？得請 求原告協同辦理地上權登記，此部分當由被告黃淑貞進行 說明。蓋土地登記規則第26條僅規定權利人、義務人得申 請土地登記，然此應非請求權基礎。若係以土地登記規則 第27條作為請求權基礎，則依照此一規定，根本無需義務 人配合。因此，被告黃淑貞究竟是以何請求權基礎得以進 行本案請求，根本未加以說明，且相當矛盾，在此狀況下 即要求原告協同辦理，顯不可採。
⑦被告黃淑貞於先前本訴中多次主張兩造間並無租賃契約存 在，僅有地上權，且鈞院多次向被告黃淑貞確認時，被告 黃淑貞亦表示雙方先前乃地上權關係，並非租賃關係，並 主張其餘系爭土地上未有地上權之登記，乃是地政機關登 記錯誤所致。被告黃淑貞先前又變更說詞，轉而主張其占 有系爭土地乃基於兩造雙方間之不定期租賃契約。後又轉 為主張地上權。前前後後多次變更，實令人感到相當訝異 。
⑧並聲明：反訴駁回。
三、本院為行集中審理，協同原告及被告黃淑貞、吳文華就本訴 及反訴協議並簡化爭點整理，其等不爭執及爭執事項如下： ㈠就本訴及反訴不爭執事項如下（見本院卷㈡第367-373頁） ：
①原告為系爭土地之共有人之一。系爭65-1地號土地係原告 於91年2 月7 日以買賣為原因取得應有部分324 分之43； 系爭65-2地號土地原告於91年9 月2 日因繼承而取得其父 親吳瑞棠之應有部分81分之5 。
②系爭土地上興建有一排建物，其中系爭29號建物原為被告 黃淑貞之配偶吳文煥之父親吳雲乾所興建。上開門牌建物 共分為2 棟，以面向道路區分，其中左棟係磚造木板牆二 層樓建物（即建物B ），自建物B 左後門出來，有一以鐵 絲網及磚牆圍起之空地C 目前亦歸建物B 所有人占有；另 右棟係一加強磚造三層樓建物（即建物A ）。上開2 棟建 物之二樓內部原係相通（原告另爭執一樓部分原亦係相通 ），惟因下列所述租賃之緣故，故將之予以隔間。 ③上開建物A 一、二樓部分由被告吳文華訴訟代理人即其姊
姊吳盈蓁以「吳盈蓁」名義，自101 年5 月1 日起以每月 3,000 元出租予被告吳耀生占有使用至今。上開建物B 之 一樓由被告黃淑貞自100 年1 月17日起以每月3,000 元出 租予被告鄭國定占有使用至今。
④系爭65地號土地原告亦於91年9 月2 日因繼承而取得其父 親吳瑞棠應有部分81分之5 （見本院卷㈠第89頁）。系爭 65地號土地於39年3 月3 日至同年6 月20日先後設定11個 地上權登記；該地號上於38、39年間亦登載有同段1 至11 建號之竹造或木造建物，共11筆。上開地上權、建物所有 權之權利人姓名、建物面積及地上權權利範圍暨建物門牌 號碼，詳如被告黃淑貞102 年9 月14日答辯㈡狀第4 頁所 載（見本院卷㈠第102 、105-115 、127-137 、156-202 頁被告黃淑貞提出之系爭65地號土地91年5 月22日電子謄 本、上開建物之電子、手工謄本各1 份），而原告之父親 吳瑞棠及被告吳文華之父親吳雲乾均為上開地上權人及建 物所有權人之一。
⑤吳雲乾於91年2月1日死亡，其繼承人有配偶吳邱壬妹、長 子吳文秀、次子吳文城、三子吳文煥、四子即被告吳文華 、長女吳盈蓁、三女吳月瑛等7 人。依銅鑼地政103 年12 月26日銅地一字第0000000000號函檢附之繼承登記申請書 及資料謄本，顯示吳文煥、被告吳文華於同年5 月23日共 同委託吳文城檢附上開繼承人簽署日期為同年5 月30日之 遺產分割協議書及其他有關被繼承人、全體繼承人相關戶 籍謄本、繼承系統表、印鑑證明書等文件，向銅鑼地政申 請辦理繼承登記（另吳雲乾配偶吳邱壬妹於同年3 月30日 死亡，故上開繼承人於上開遺產分割協議書，未將吳邱壬 妹列入吳雲乾繼承人）。上開遺產分割協議書記載，就吳 雲乾所有之上開地上權及建物部分，其中上開坐落系爭65 地號土地上之同段2 建號建物（面積56平方公尺）及設定 在系爭65地號土地上地上權（權利範圍18.777坪）分歸吳 文煥取得；另「苗栗縣三義鄉○○村0 鄰00號」房屋，面 積201.41平方公尺分歸被告吳文華取得（吳文華另分得雙 草湖段1 筆土地）。
⑥吳雲乾所有上開2 建號建物之門牌號碼原為「双連村23號 」，登記面積為56平方公尺。上開門牌嗣於41年6 月15日 整編為「26號」，再於58年7 月15日整編為「双連潭29號 」（見本院卷㈡上開辦理繼承登記所檢附之吳雲乾戶籍謄 本及吳瑞棠出具之91年8 月保證書影本）。上開建物嗣因 繼承原因，由吳文煥、被告黃淑貞先後繼承登記而取得。 ⑦吳雲乾91年間死亡時，其所有之系爭29號建物共設有2 個
稅籍，依80年度稅籍編號分別為：⑴00000000000 號部分 ，依苗栗縣稅務局提供之資料顯示，此部分建物係42、45 年間建造之什木、竹筋刷灰構造二層住宅；其納稅義務人 於95年8 月10日以繼承為原因變更為「吳文煥」，又於99 年8 月30日以繼承為原因變更為「被告黃淑貞」。⑵0000 0000000 號部分，依苗栗縣稅務局提供之資料顯示，此部 分建物係57年7 月間開始建造之加強磚造三層住宅，此房 屋於57年7 月興建1 樓43.3平方公尺、60年10月興建2 樓 52.6平方公尺，78年9 月發現其增建1 、2 、3 樓，面積 分別為27.7平方公尺、27.7平方公尺及50.1平方公尺；其 納稅義務人於95年8 月10日以繼承為原因變更為「被告吳 文華」（見本院卷㈡苗栗縣稅務局103 年12月29日苗稅房 密字第0000000000號函檢附之上開房屋稅籍登記表、平面 圖暨上開地政事務所函檢附之上開房屋91年房屋稅籍證明 書）。
⑧原告之父親吳瑞棠及原告分別自68年1 月23日至93年1 月 21日向吳雲乾、吳文煥及被告吳文華收取系爭29號建物之 基地租金，其收（付）款日期、付款人、基地面積、單價 、收（付）款金額、收款人等情形如被告黃淑貞102 年7 月15日答辯狀之附件（表）及收據影本11張所示（見本院