臺灣苗栗地方法院民事判決 103年度訴字第114號
原 告 馬李綉琴
訴訟代理人 江錫麒律師
柯宏奇律師
被 告 林貴仔
訴訟代理人 張智宏律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於104 年2 月10日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾壹萬元，即自民國一０三年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
原告以新臺幣柒拾叁萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰貳拾壹萬元為原告供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張略以：
㈠先位主張：基於詐欺行為經撤銷後之不當得利請求權 被告明知其所有坐落苗栗縣後龍鎮○○段○○○○段000 ○ 號（重測後為龍椅段114 建號）、門牌號碼苗栗縣後龍鎮○ ○路00000 號房屋（下稱系爭建物），疑似海砂屋天花板水 泥斑剝掉落，樑柱嚴重龜裂，為極不安全且已不適合居住之 建築物，出售他人將嚴重危害買受人之居家安全，竟以三合 板裝潢惡意隱瞞上述危險房屋之詐欺手段，使原告陷於錯誤 ，於民國102 年10月5 日與被告簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭買賣契約），約定被告將系爭建物及坐落同小段103 -21 地號土地（重測後為龍椅段823 地號，以下合稱系爭房 地）出賣與原告，總價金新台幣（下同）221 萬元，原告屆 102 年11月5 日已將各期價金全部給付完畢，被告亦於102 年10月25日將系爭房地所有權移轉登記予原告，惟被告於10 2 年11月間將系爭房屋點交原告後，竟發生天花板水泥塊崩 落之情形，被告以三合板遮掩之天花板鋼筋裸露、樑柱龜裂 之危險建物窘象無所遁形，至此原告方知受騙。原告發現受 騙後，經聲請苗栗縣後龍鎮調解委員會調解，被告竟置之不 理，原告無奈爰依民法第92條第1 項規定以起訴狀繕本之送 達，作為撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179 條 不當得利之法律關係，請求被告返還買賣價金221 萬元。 ㈡備位主張：基於買賣契約因瑕疵給付經解除後之價金返還請 求權
被告出賣之標的物即系爭建物既然有前述危險住宅之瑕疵， 且其瑕疵無法依減少價金之方式處理，原告乃依民法第359
條規定以起訴狀繕本之送達，作為解除前揭買賣契約之意思 表示，並依民法第259 條規定，請求被告返還買賣價金221 萬元。
㈢對於被告抗辯之陳述略以：
⑴被告於96年1 月19日受讓系爭房地，迄兩造於102 年10月 5 日簽定系爭買賣契約，約有6 年8 月左右之期間。然依 社團法人苗栗縣建築師公會（以下稱苗栗縣建築師公會） 鑑定報告，認1 樓天花板應為近期完成之天花板，應在2 年左右，且依現有漏水之情況，2 、3 樓天花板如係6 、 7 年前裝設，不可能維持現有之情形。足證被告於占有系 爭建物期間，以重新裝潢之方式，掩蓋水泥剝落、鋼筋鏽 蝕之事實，顯係惡意隱瞞之詐欺行為。
⑵上開鑑定報告，認系爭建物因氯離子過高，水泥嚴重剝落 ，且鋼筋鏽蝕嚴重，已達危害居住安全，不宜再居住，且 不建議進行進行結構補強與修復，足證本件買賣標的物瑕 疵重大，且已無法補正。
㈣並聲明：
⑴被告應給付原告221 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
㈠否認有原告所指述詐欺之行為：
系爭房地係被告於96年1 月19日向訴外人劉培堂買受而取得 所有權，被告買受系爭房地時，系爭建物即有天花板存在， 被告並未予翻修，且被告之子及其家人居住期間亦未曾將該 天花板掀開查看，更未見天花板上方有水泥塊掉落之情事， 此參諸系爭建物天花板係屬老舊狀，應足明悉。據此，應足 徵系爭建物之天花板（三合板）並非被告裝潢者，且被告亦 不知系爭建物天花板有龜裂之情事，原告自應就被告明知系 爭房屋疑似海砂屋天花板水泥斑剝掉落，樑柱嚴重龜裂，以 三合板裝潢惡意隱瞞上述危險房屋之詐欺手段，使原告陷於 錯誤等有利於己之事實舉證以實其說，惟原告迄仍未就上開 有利於己之事實舉證以實其說。則原告援依民法第92條規定 主張撤銷系爭買賣契約並請求返還買賣價金乙節，自依法不 合而不足採。況被告係因子車禍去世始擬將系爭房地出售， 而被告在油漆系爭建物牆壁期間，原告即主動向被告表示擬 價購系爭房地，經兩造協議後而同意以221 萬元成交，且因 系爭建物為中古屋，故兩造於系爭買賣契約第12條即約定： 「房屋為中古屋，經雙方議價後買賣，雙方同意依現況交屋 ，而後修繕由買方自理。」等內容在案。故被告係以系爭房
屋現況出售，且被告並未保證系爭建物無任何瑕疵。 ㈡原告援依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，依法不合： 系爭建物係於70年12月7 日完工，其距兩造於102 年10月5 日簽署系爭買賣契約時，屋齡已近32年之久，已屬相當老舊 之建物，則系爭建物因建材老化而有疑似海砂屋天花板水泥 斑剝掉落，樑柱嚴重龜裂等情，客觀上亦不無可能，自不得 據以認定系爭建物係屬海砂屋，故原告指稱略謂：系爭建物 係屬海砂屋乙節，自屬其個人主觀臆測之詞而難足採信。再 者，系爭建物客觀上是否已達極不安全且已不適合居住之程 度，迄仍未據原告舉證以實其說，故被告否認其主張為真正 。又被告係以系爭建物現況出售，且未保證系爭建物無任何 瑕疵，已如前述，則系爭建物縱有疑似海砂屋天花板水泥斑 剝掉落，樑柱嚴重龜裂等情，核情客觀上亦非不可修復，則 原告逕援依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，自不合法 ，且亦顯失公平。
㈢並聲明：
⑴原告之訴暨假執行聲請均駁回。
⑵若受不利判決，被告願供擔保，請宣告准予免為假執行。三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於102 年10月5 日簽訂系爭買賣契約，被告以 總價金221 萬元將系爭房地出賣與原告，並於102 年10月25 日將系爭房地所有權移轉登記予原告，原告屆102 年11月5 日已將各期價金全部給付完畢等情，業據提出不動產買賣契 約書、收款紀錄表、重測前後之土地暨建物登記謄本等件為 證（見本院卷第7-15頁），且為被告所不爭執，自堪信原告 上開主張為真實。
㈡關於原告先位請求部分：
⑴按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意 示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；被詐欺而為 意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤 銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此 項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371 號、44年 台上字第75號判例參照）。本件原告主張被告以三合板裝 潢惡意隱瞞系爭房屋疑似海砂屋天花板水泥斑剝掉落、樑 柱嚴重龜裂、極不安全且已不適合居住，出售他人將嚴重 危害買受人之居家安全之詐欺手段，使原告陷於錯誤而為 購買系爭房地乙情，既為被告所否認，依上開說明，原告 自應就上開詐欺事實之存在負舉證責任。
⑵經查，系爭建物2 樓及3 樓均設有天花板，且天花板材質 均相同，惟3 樓之吸頂燈為新設，與2 樓舊式日光燈不同
；2 樓臨馬路之和室房之天花板原告已拆下一部分，其餘 未拆除，上開拆除部分之樓板有水泥剝落、鋼筋裸露之情 形，經本院於103 年6 月13日會同兩造及苗栗縣建築師公 會建築師勘驗現場，製有勘驗筆錄、現場照片11張附卷為 證（見本卷第44-56 頁）。復經苗栗縣建築師公會於103 年10月8 日、同年月16日派員進行鑑定會勘作業，並於10 3 年11月10日以（103 ）苗建師鑑字第110 號函附鑑定報 告書，據該鑑定報告書第九點鑑定分析第1 點表示：「標 的物施工完成於民國70年，為加強磚造連棟式共同璧房屋 ，屋齡近33年，依現場實勘結果，內部1 、2 、3 樓天花 板均有進行裝修。1 、2 樓天花經現場部分破壞後，可見 之樓板及樑，除混凝土的保護層開始脫落外，部分混凝土 塊亦已剝落，鋼筋嚴重之鏽蝕，且樑的裂痕均已超過結構 破壞之3mm ；加上建物之左側2 樓建物曾遭遇火災，左側 之建築結構體柱樑與牆的承載力會受其影響，進而影響強 度，而左側亦有嚴重之漏水現象，對建物之鋼筋混凝土影 響甚大，依據現場研判，混凝土從潛變、裂化、破壞至剝 離，至少超過3 年以上之時間」，及第十點鑑定結果之第 1 點表示：「本建築物經現場勘察與試驗報告之綜合研判 ，混凝土因氯離子過高，水泥嚴重剝落，且鋼筋鏽蝕嚴重 ，已達危害居住安全，故不宜再居住」等語，得徵原告主 張系爭建物1 、2 樓樓頂板水泥斑剝掉落，樑柱嚴重龜裂 ，已達危害居住安全而不適宜居住等情，堪信為真實。 ⑶系爭建物係被告向訴外人劉培堂買受並於96年1 月19日移 轉所有權，有系爭房地異動索引在卷可稽（見本院卷第32 -35 頁），而依上開鑑定報告書第九點鑑定分析第4 點表 示：「經現場遭破壞及拆下之天花板研判，1 樓除板材尚 未因水氣而產生過多之變質外，天花板釘痕及固定釘亦未 產生鏽蝕，研判1 樓天花板應為近期新完成之天花板，應 在2 年左右；而2 、3 樓之天花板，現場之天花板角材部 分老舊，且有舊的釘孔痕跡，應有兩種情形，其一為廠商 使用舊角材施工，天花板為新材料；其二為將舊有天花板 拆除，更新為新的天花板，研判應為第二種情況，因現場 留有2 樓往3 樓樓梯間舊有天花板形式，此形式之天花板 為本棟樓最老舊形式之天花板，與1 、2 、3 樓天花板材 料，至少相距10年以上；一般住家裝修天花板，不太可能 樓梯間是一種形式天花板，而其他空間為另一形式，不符 經驗法則，因樓梯間面積過小；故研判1 樓與2 、3 樓的 天花應為不同時期施工，先有2 、3 樓天花板才有1 樓天 花板」。並針對本院囑託鑑定事項中之系爭建物2 、3 樓
天花板如係6 、7 年前裝設者，如2 樓屋頂有原告所稱之 漏水、水泥塊崩落、鋼筋裸露等情形時，是否仍能維持目 前之狀況，於鑑定報告書第十點鑑定結果之第4 點表示： 「依照現有漏水之現況來看，天花板不可能維持現有之情 形」等語，可知系爭建物1 樓天花板約2 年前即101 年10 月裝修；2 、3 樓天花板約2 至6 年前即97至101 年間裝 修，即1 至3 樓天花板皆係於被告96年買受後所裝修，是 被告抗辯系爭建物之天花板於其買受時即存在云云，即無 可採。
⑷惟縱使被告有於買受系爭建物後裝修1 至3 樓天花板之事 實，然購屋後進行裝潢整修乃人之常情，尚難以此即認定 被告於裝潢時，系爭建物1 、2 樓樓板業已產生上述「水 泥斑剝掉落，樑柱嚴重龜裂」之情形，故其裝潢係惡意隱 瞞而詐欺原告之行為。此外，原告復未舉證被告有何詐欺 行為，使其陷於錯誤而購買系爭房地之情。從而，原告先 位主張受被告詐欺而陷於錯誤，依民法第92條第1 項規定 撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依不當得利之法律關係 ，訴請被告返還買賣價金221 萬元，為無理由，不應准許 。
㈢關於原告備位請求部分：
⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定 有明文。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵， 且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173 號判例意旨參照）。於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安 全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房 屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有 物之瑕疵存在。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強 度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時， 自有減少一般房屋所應具備之通常效用，而應認為物之瑕 疵。本件據上開鑑定報告書第九點鑑定分析第2 點表示： 「依據現場採破壞性鑽心與氯離子試驗得知，1 樓兩顆混 凝土強度嚴重不足，且氯離子數值超過標準值9 倍多，對 鋼筋無法產生握裹力外，對鋼筋的強度影響甚大，故在1 樓鋼筋與混凝土強度嚴重受損及不足之情況，本建物無法 再繼續使用且結構安全堪慮」等語，可知系爭建物不僅氯 離子含量超過標準，混凝土之強度亦嚴重不足。又系爭建
物已達危害居住安全而不適宜居住之事實，已於前述，揆 諸上開說明，系爭建物既欠缺安全可居住之結構，即缺乏 房屋效用而有物之瑕疵存在，被告自應就系爭建物負物之 瑕疵擔保責任。
⑵被告雖抗辯兩造係約定以現況交屋，被告並未保證系爭建 物無任何瑕疵云云。惟按民法上關於出賣人應負物之瑕疵 擔保責任之規定，係為補充擔保責任之規定，係為補充當 事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外 ，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負 擔保責任之特約，出賣人即無此種責任（最高法院29年上 字第826 號判例要旨參照）。又按解釋契約，應於文義上 及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀 契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習 慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契 約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基 礎（最高法院96年度台上字第2631號判決要旨參照）。經 查，系爭建物混凝土之氯離子含量是否過高、強度是否足 夠，參之上開鑑定報告書所載之檢驗過程，必須先就建物 部分樓板之混凝土鑽心取樣為試體，再將試體送專業實驗 室為分析，可見混凝土之強度及氯離子之含量，顯非原告 得以肉眼觀察或調取建物土地等公示登記資料即得知悉， 而必須就建物現場採樣後再送專業機構進行化學分析始足 確定。堪認原告並非於簽立系爭買賣契約書時即事先知悉 系爭建物存有前揭瑕疵，而得自行評估交易風險並免除被 告物之瑕疵擔保義務之意。從而系爭買賣契約書第12條約 定之「現況交屋」，自應限於原告就系爭建物現況以目視 或得以自行調取文件方式查知者為限，始符公允。若謂兩 造約定「現況交屋」，即謂原告就系爭建物須經專業鑑定 始得知悉之瑕疵，亦免除被告物之瑕疵擔保責任，顯與當 事人真意有違，亦不符誠信原則。故被告上開辯解，應無 可採。
⑶再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依 情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金； 契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之 ，民法第359 條、第259 條第1 款分別定有明文。而所謂 解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解 除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院93 年度台上字第1825號判決要旨參照）。經查，系爭建物已
達危害居住安全而不適宜居住之事實，已如前述。是無論 買受人即原告自住或為其他利用，均無法達其使用收益之 目的，倘於此認原告不得解除契約，無異要求原告買受一 無法正常使用收益之房屋，將有害系爭房地所有權之利用 ，其損害非輕；反之，系爭買賣契約經原告解除，被告雖 應返還其所受領之價金，但亦可依法請求原告將系爭房地 回復登記予被告，難謂其因解約而受有損害。則原告依民 法第359 條規定解除系爭買賣契約，尚難謂有何顯失公平 之情事。故原告以起訴狀繕本之送達為向被告解除系爭買 賣契約之意思表示，並請求被告返還買賣價金221 萬元， 洵屬有據。
四、綜上所述，原告先位主張受被告詐欺而陷於錯誤，依民法第 92條第1 項、第179 條請求被告返還買賣價金，為無理由； 惟其備位主張系爭建物有無法居住之瑕疵，依民法第359 條 解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第1 項請求被告返還 買賣價金221 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年3 月 10日（見本院卷第22頁送達證書）起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，請求准為假執行或免為假執行之宣告 ，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及舉證，核與判決之結 果不生影響，爰無庸一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 3 月 3 日
民事第一庭 法 官 潘進順
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 彭文章
中 華 民 國 104 年 3 月 3 日