臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第1203號
原 告 楊靜慧
訴訟代理人 劉振邦
訴訟代理人 蔡東泉律師
被 告 白京開發建設股份有限公司
法定代理人 陳蓉楨
訴訟代理人 江信賢律師
鄭家豪律師
蔡麗珠律師
上 一 人
複代理 人 蘇榕芝律師
參 加 人 白京漢宮管理委員會
法定代理人 杜敬亭
參 加 人 欣南天然氣股份有限公司
法定代理人 朱坤塗
訴訟代理人 朱維棟
莊美貴律師
上 一 人
複代理 人 劉展光律師
上列當事人間請求遷移圍牆等事件，經本院於民國104年2月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項 定有明文。本件原告起訴請求拆除系爭圍牆及遷移設於系爭 圍牆上之瓦斯減壓閥設備、信箱，並重築圍牆等語，被告則 辯稱系爭圍牆為「白京漢宮」社區全體住戶所共有，另設於 系爭圍牆上之瓦斯減壓閥設備係參加人欣南天然氣股份有限 公司（下稱欣南天然氣公司）所有，而「白京漢宮」社區設 有白京漢宮管理委員會，如原告要求拆除系爭圍牆及遷移設 於系爭圍牆上之瓦斯減壓閥設備、信箱，因事涉參加人白京 漢宮管理委員會、欣南天然氣公司之權益，故參加人主張渠 等對於本件兩造之訴訟有法律上之利害關係，聲明參加訴訟 （見本院卷㈠第148頁、卷㈡第26頁），並無不合，應予准 許。又參加人白京漢宮管理委員會之法定代理人原為鄭凱富 ，嗣變更為杜敬亭，原告具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈡第
198頁），核無不合，亦應准許，併予敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被 告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有 明文。本件原告起訴時原請求：㈠被告應將原告所有坐落於 臺南市○區○○段○段000000地號土地上，如起訴狀後附附 圖一綠色所示A部分長270公分、寬21公分、高200公分，B部 分長90公分、寬21公分，高200公分之圍牆（面積實測為準 ）拆除後，於如起訴狀後附附圖二橘色所示之位置重建C部 分長350公分、寬21公分、高200公分，及D部分長77公分、 寬21公分、高200公分之水泥磚造圍牆，圍牆外部黏貼與未 拆除前色系相同之磁磚。㈡被告應將其私設於原告所有坐落 於臺南市○區○○段○段000000地號土地上，如起訴狀後附 照片所示圍牆內之瓦斯管線總開關設備拆除遷移，並將遷移 後圍牆內每邊為80公分之四方形空間，以水泥填滿，外部黏 貼與圍牆色系相同之磁磚。㈢被告應給付原告新臺幣（下同 ）50萬元；嗣於審理中變更聲明為：㈠被告應將原告所有坐 落於臺南市○區○○段○段0000 00地號土地上，如附圖一 所示A部分之圍牆拆除後，於附圖二所示之位置重建每邊邊 長依附圖三所示長度、寬度、高度為250公分之水泥磚造圍 牆，圍牆外部黏貼與未拆除前色系相同之磁磚。㈡被告應將 其私設於原告所有坐落於臺南市○區○○段○段000000地號 土地上，如附圖一所示圍牆內B部分之瓦斯減壓閥設備拆除 遷移，並將遷移後圍牆內空間，以水泥填滿，外部黏貼與圍 牆色系相同之磁磚。㈢被告應給付原告50萬元。㈣被告應將 其私設於第一項A部分圍牆內，長150公分、寬120公分、深 15公分之信箱拆除遷移，並將遷移後圍牆內長150公分、寬 120公分、深15公分之長方形空間，以水泥填滿，外部黏貼 與圍牆色系相同之磁磚。（見本院卷㈡第39-43頁），此經 被告表示無意見（見本院卷㈡第147頁），核與上開規定相 符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告興建「白金漢宮」房屋一批，原告於民國100年3月5日 向被告訂購B棟房屋1戶，即門牌號碼臺南市○區○○街000 巷000弄00號建物（下稱系爭建物），總價金838萬元。原告 於101年5月間搬入系爭建物居住，始發現社區住戶之瓦斯減 壓閥設備及信箱設置於系爭建物之圍牆內。瓦斯減壓閥設備 及信箱係為全體住戶而設置，設置地點自應是全體住戶共有 之土地才合理，今瓦斯減壓閥設備及信箱設置於原告土地上 之圍牆，該圍牆屬原告個人所有之圍牆，被告既指示參加人
欣南天然氣公司將瓦斯減壓閥設備設置在現今位置，被告對 瓦斯減壓閥負有管理之責，爰依債務不履行及民法第767條 中段，請求被告遷移瓦斯減壓閥設備及信箱，並回復圍牆應 有之狀態。原告簽約時並不知瓦斯減壓閥設備及信箱設置於 何處，且由房屋平面圖、位置示意圖亦無法看出，房屋、土 地預定買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約）第25條第5項 約定內容，雖載明為臺電配電、給排水系統等，一般人無法 聯想到瓦斯減壓閥設備及信箱的設置。
㈡參加人欣南天然氣公司提出之「裝設天然氣設備工程契約書 」，⑵錶箱尺寸圖中附註「⒈錶位部分，建議建築商於面板 處設有直徑15cm之玻璃視窗，以利抄錶」，但被告最後以不 透明之鐵片為外殼，致無法由外部判斷是瓦斯減壓閥之設置 位置，被告也未特別告知，難以知悉。前揭裝設天然氣設備 工程契約書所附壹層平面圖施工說明第1點「⒈本案∮1883B 2-1"」（6~15"）減壓器共1只，置於B1（即原告房地所在） 右側牆邊（公設地）」，足見，被告知悉瓦斯減壓閥應設置 於公設地才合理，以免引起爭議，但被告卻設置於私人土地 上，欺騙參加人欣南天然氣公司。瓦斯減壓閥的設置位置， 被告亦未告知，原告也不知該設置是設置瓦斯減壓閥，故參 加人欣南天然氣公司稱原告早已知悉，為其推測，於法無據 。
㈢另原告於102年4月19日請臺南市東南地政事務所測量系爭建 物與土地發現系爭建物之圍牆位置有誤，被告將圍牆內縮致 原告土地面積減少，被告顯有違約。被告興建原告所購買之 房屋、土地上之圍牆，應沿原告所有之土地界線興建，才符 合系爭房地買賣契約之真意，故依系爭房地買賣契約之約定 ，請求被告拆除現有圍牆，並重建符合原告所有土地界線之 圍牆。被告雖謂內縮圍牆係為避免住戶出入危險云云，惟右 轉之圍牆未截角內縮，被告前開置辯有矛盾之處。被告又提 出客戶變更設計確認單，辯稱原告知悉前開圍牆內縮之事云 云，然該客戶變更設計確認單，係因原告告知被告欲變更屋 內門窗等物之設置，及所更換之物品，與被告內縮圍牆無任 何牽連。依證人楊智棻之證述，銷售人員銷售時卻未向原告 說明圍牆外尚有原告之土地，證人王勝宏、查惠文之證述有 所偏頗，證人吳至宏所述則有所隱瞞，難以全部採信。 ㈣依系爭房地買賣契約第22條第1項、第2項、第3項之約定， 如被告違約，原告可請求被告給付房地總價款百分之15作為 違約金，並選擇是否解除系爭房地買賣契約，今被告已有前 揭違約事由，原告自得請求被告給付50萬元違約金。 ㈤並聲明：⒈被告應將原告所有坐落於臺南市○區○○段○段
000000地號土地上，如附圖一所示A部分之圍牆拆除後，於 附圖二所示之位置重建每邊邊長依附圖三所示長度、寬度、 高度為250公分之水泥磚造圍牆，圍牆外部黏貼與未拆除前 色系相同之磁磚。⒉被告應將其私設於原告所有坐落於臺南 市○區○○段○段000000地號土地上，如附圖一所示圍牆內 B部分之瓦斯減壓閥設備拆除遷移，並將遷移後圍牆內空間 ，以水泥填滿，外部黏貼與圍牆色系相同之磁磚。⒊被告應 給付原告50萬元。⒋被告應將其私設於第一項A部分圍牆內 ，長150公分、寬120公分、深15公分之信箱拆除遷移，並將 遷移後圍牆內長150公分、寬120公分、深15公分之長方形空 間，以水泥填滿，外部黏貼與圍牆色系相同之磁磚。⒌願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告依契約關係，請求被告應將拆除圍牆、瓦斯減壓閥設備 、信箱，並沿原告所有之土地界線重建圍牆，以水泥填滿拆 除瓦斯減壓閥設備、信箱之圍牆空洞，並無理由： ⒈被告在出售系爭房地時，於全區平面圖及原告買受之B1房 屋平面圖上均有標示將於Bl房屋所坐落之基地上內縮設置 圍牆，原告在買受系爭房地時也知悉，有證人王勝宏、楊 智棻之證述可稽。而依系爭房地買賣契約第1條約定，房 屋平面圖與位置示意圖為契約之一部分，被告於Bl房屋基 地上內縮設置圍牆，係依房屋平面圖與位置示意圖履約， 並無違約之情，系爭房地買賣契約亦於簽約前交付原告攜 回審閱，原告主張被告違約，訴請被告拆除並重建，於法 無據。且囿於Bl房屋坐落基地位在中庭出入口旁邊，於該 基地外側設置圍牆之轉角，適為車輛出入之轉彎處，如沿 著Bl基地界線設置圍牆，其轉角處將成尖型突出，不僅將 造成住戶出入車輛容易與該轉角圍牆碰撞，也將產生視野 死角，使外面道路上往來之人車不易看見住戶之人車出入 ，且該住戶出入人車也不易看見外面道路上之人車往來， 容易肇致事故發生等因素考量，始在房屋平面圖就圍牆之 轉角規劃為內縮興建。再者，遍觀系爭房地買賣契約，未 約定或圖面有標示被告應將圍牆興建在原告所有土地之界 線上，另移轉登記給原告之土地面積也無減少，自無違約 ，原告主張難謂有據。
⒉瓦斯減壓閥設備所有權係屬欣南天然氣公司，被告對之並 無處分權，原告請求被告拆除，於法無據。當初欣南天然 氣公司未將瓦斯減壓閥設備設置在全體住戶所共有之中庭 私設道路上，係考量如設置在私設道路之最西側尾端土地 上，日後中庭住戶如發生火災時，因消防人員無法在第一
時間關掉瓦斯減壓閥設備，勢必影響救災之進行，基於安 全以及圍牆係屬全體住戶所有等因素考量，才將瓦斯減壓 閥設備設置在系爭建物東側之圍牆內，此係屬對原告及其 他中庭住戶有利之設置。況依系爭房地買賣契約書第25條 第5項之約定，原告已同意瓦斯減壓閥設備配置位置，被 告未有債務不履行之情事。又如前述，原告於買受系爭房 地時，已看過房屋平面圖，且被告已向原告確認，原告即 應受拘束，不得事後任意翻異。
⒊至原告主張依據被告與欣南天然氣公司簽訂之裝設天然氣 契約書之表相尺寸圖中附註「1、錶位部分，建議建某商 於面板處設有直徑15cm之玻璃視窗，以利抄錶」，然既是 「建議」即非被告依約應履行事項，被告係因考慮美觀問 題，而設置活動之不透明外殼，並非不讓住戶得以知悉。 證人王勝宏、吳至宏均證述在房屋施工期間，原告經常到 現場，並由欣南天然氣公司提出之開工、竣工報告單，瓦 斯減壓閥設備早在100年1月4日竣工，亦即在系爭建物交 屋前己經完工，原告不可能不知悉有該設備存在，且證人 吳至宏也證述驗屋後原告夫妻有詢問提及該設備，顯見原 告等在交屋前早已知悉，其稱是搬進系爭房屋後才知情， 應不足採。另由裝設天然氣契約書之一層平面圖施工說明 第l點記載：「…減壓器共1只，置於B1右側牆邊（公設地 ）」，可知被告認定系爭圍牆係屬公共設施，並非為原告 個人之圍牆。
⒋被告與原告就系爭建物為第一次驗收之時，因原告對於圍 牆及圍牆設有信箱、瓦斯減壓閥設備等有意見，經被告要 求銷售公司之經理王勝宏與原告協調後，被告公司總經理 吳至宏持施工圖再次向原告解釋信箱之位置、圍牆截角設 計之原因、瓦斯出入口位置，並告知原告若不能接受，被 告願與之合意解除系爭房地買賣契約，退還原告已付之買 賣價金，日後原告表示仍願意買受，亦經原告確認系爭房 地、圍牆等狀況無意見，由證人吳至宏之證述可證。 ⒌又系爭房地買賣契約第25條第5項約定雖僅列舉水、電二 項，並未明列天然氣，但以現今社會，天然氣亦屬民眾日 常生活所需，與水、電同屬人民不可或缺之能源，復以原 告所買受之系爭房屋係屬於集合式住宅，每戶住戶所需之 給水、供電及天然氣等相關設施、管線，必定需設置在自 家住戶及在其他住戶坐落之基地，才能使每戶住戶均有水 、電、天然氣得以使用，自不待言，兩造之買賣契約第25 條第5項既已明訂買方應無條件同意公共設施之配置位置 ，而瓦斯減壓閥設備亦屬公共設施，該條項所謂公共設施
自應包含天然氣之公共設施，始符該條約定之意旨。 ㈡系爭464-25地號土地上之系爭圍牆並非原告或被告所有，應 屬於「白京漢宮」全體住戶所有，被告並無拆除權限，原告 訴請被告拆除，於法不合：
被告興建「白京漢宮」房屋時，併於基地外圍興建圍牆，係 基於全體住戶的安全考量，該外圍之圍牆既是輔助全體住戶 建物之安全效用，即屬於全體住戶之公共設施，依民法第68 條或811條規定，其所有權應屬全體住戶所共有，並非屬於 原告或被告所有，原告或被告皆無權擅自拆除。而全體住戶 依公寓大廈管理條例第53條規定設有管理委員會，原告要求 拆除重建，自應請求管理委員會召開住戶大會，共同商討遷 移圍牆一事，而非向被告主張請求遷移圍牆。原告雖主張位 在其土地上之圍牆，係屬其個人所有，並非全體住戶所公同 共有，但依據兩造簽立之買賣契約書，並未隻字載及該圍牆 係屬原告個人所有，原告主張該圍牆為其所有，既為被告所 否認，依民事訴訟法第277條規定，原告自應先舉證以實其 說。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利判決 ，願供擔保以免假執行。
三、參加人欣南天然氣公司之陳述略以：本件天然氣管線設備工 程於100年11月4日全部竣工並已驗收完畢，本件原告所指圍 牆上之瓦斯減壓閥設備確屬參加人欣南天然氣公司所有，乃 是依被告指示而裝設，並由被告提供可裝置之位置供欣南天 然氣公司施工、裝設，而瓦斯減壓閥設備乃天然氣供應之必 要安全設備，係整個社區之天然氣供應及安全管控之重要設 備。該瓦斯減壓閥設備裝置之位置是顯而易見之處所，原告 於交屋前應早已知悉此設備之裝置，原告迄今始請求將瓦斯 減壓閥設備遷移，實屬無理由。苟原告仍認該瓦斯減壓閥設 備有遷移之必要，因瓦斯減壓閥設備關係到整個社區住戶之 生命財產安全問題，因此，若原告能徵得全體住戶及被告同 意，並提供其他適當可供裝置此項設備之場所，且支付進行 遷移所需之費用，則參加人欣南天然氣公司願意配合施工將 瓦斯減壓閥設備遷移適當之處等語。
四、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整 理並協定兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如 下：（見本院卷㈡第80頁背面至第81頁）
㈠兩造不爭執事項：
⒈兩造於100年3月5日簽訂房屋、土地預定買賣契約書，約 定由原告以689萬元向被告購買坐落臺南市○區○○段000 00○000000地號、共計82平方公尺之2筆土地，並以296萬
元向被告購買前開土地上建案名稱為「白京漢宮」編號B 棟第1戶、門牌號碼臺南市○區○○街000巷000弄00號之 房屋（下稱系爭房屋），兩造經由議價，被告同意於房屋 價款折價44萬元，於土地價款折價103萬元，故最後議定 上開房地總價金為838萬元。
⒉系爭房地買賣契約前經原告於100年2月28日攜回審閱5日 ，且依房屋預定買賣契約書第1條約定被告應確保廣告內 容之真實，預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表 、房屋平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。 ⒊被告交付系爭房屋與原告時，系爭房屋之南側與東側均設 有圍牆，圍牆高度為250公分、寬度21公分，南側圍牆與 東側圍牆間之轉角成截角，南側圍牆即如附圖一編號A部 分所示，南側圍牆部分設有76號至122號住戶之信箱，該 信箱長150公分、寬120公分、深15公分之信箱；東側圍牆 即如附圖一編號B部分所示，東側圍牆下方被告設有瓦斯 減壓閥設備，該設備長寬均為83公分、深15公分。 ⒋系爭建物所在之白京漢宮社區中庭有路寬5米9之私設巷道 ，往東側連接路寬7米97之235巷18弄巷道，再往南轉西走 為無尾巷，無法對外通行，往北側對外連接到崇善路。 ⒌兩造就本院102年11月8日現場勘驗測量筆錄及附圖（本院 卷㈠第98-101頁）、臺南市東南地政事務所102年11月29 日東南地所測字第0000000000號函及後附複丈成果圖（本 院卷㈠第105-106頁）、臺南市東南地政事務所103年6月5 日東南地所測字第0000000000號函及後附複丈成果圖、附 件（本院卷㈠第229-233頁；其中第232頁複丈成果圖下稱 附圖二）、臺南市東南地政事務所103年6月30日東南地所 測字第0000000000號函及後附複丈成果圖、附件（本院卷 ㈡第22-25頁；其中第24頁附圖下稱附圖三）均不爭執。 ㈡兩造爭執要點：
⒈本件被告是否違反系爭契約第22條第1項？ ⒉系爭契約第25條第5項之約定，是否違反民法第247條之1 第1、4款？
⒊原告依契約關係，請求被告應將系爭464-25地號土地上， 如附圖一所示A部分之圍牆拆除後，於附圖二所示之位置 重建每邊邊長依附圖三所示長度、寬度、高度為250公分 之水泥磚造圍牆，圍牆外部黏貼與外拆除前色系相同之磁 磚，是否有理由？
⒋原告依民法第767條中段之規定，請求被告應將其私設於 系爭464-25地號土地上，如附圖一所示圍牆內B部分之瓦 斯減壓閥設備拆除遷移，並將遷移後圍牆內空間，以水泥
填滿，外部黏貼與圍牆色系相同之磁磚，是否有理由？ ⒌原告依系爭契約第22條第1、2項之約定，請求被告給付違 約金50萬元，是否有理由？
⒍原告依債務不履行之法律關係及民法第767條中段之規定 ，請求被告應將其私設於第一項A部分圍牆內，長150公分 、寬120公分、深15公分之信箱拆除遷移，並將遷移後圍 牆內長150公分、寬120公分、深15公分之長方形空間，以 水泥填滿，外部黏貼與圍牆色系相同之磁磚，是否有理由 ？
五、得心證之理由：
㈠本件被告並無違反系爭契約第22條第1項之約定，原告訴請 被告應將系爭464-25地號土地上，如附圖一所示A部分之圍 牆拆除後，於附圖二所示之位置重建每邊邊長依附圖三所示 長度、寬度、高度為250公分之水泥磚造圍牆，圍牆外部黏 貼與外拆除前色系相同之磁磚，並無理由：
⒈查兩造於100年3月5日簽訂系爭房地買賣契約，約定由原 告以689萬元向被告購買系爭464-4、464-25地號、共計82 平方公尺之2筆土地，並以296萬元向被告購買前開土地上 建案名稱為「白京漢宮」編號B棟第1戶之系爭房屋，兩造 經由議價，被告同意於房屋價款折價44萬元，於土地價款 折價103萬元，故最後議定上開房地總價金為838萬元。系 爭房地買賣契約前經原告於100年2月28日攜回審閱5日， 且依系爭房地買賣契約第1條約定被告應確保廣告內容之 真實，預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房 屋平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。被告交付系爭 房屋與原告時，系爭房屋之南側與東側均設有圍牆，圍牆 高度為250公分、寬度21公分，南側圍牆與東側圍牆間之 轉角成截角，南側圍牆即如附圖一編號A部分所示，南側 圍牆部分設有76號至122號住戶之信箱，該信箱長150公分 、寬120公分、深15公分之信箱；東側圍牆即如附圖一編 號B部分所示，東側圍牆下方被告設有瓦斯減壓閥設備， 該設備長寬均為83公分、深15公分等情，為兩造所不爭執 （見兩造不爭執事項第1-3點），且經本院會同兩造及臺 南市東南地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗測量 筆錄及位置圖附卷可稽（見本院卷㈠第97-101頁），並有 臺南市東南地政事務所函及所附複丈成果圖、附件及兩造 所提系爭房地買賣契約、全區平面圖、土地登記謄本、建 物登記謄本、房屋平面圖、藍曬圖、現場照片等件可稽（ 見本院卷㈠第13-35頁、第37-41頁、第73頁、第93-94頁 、第105-106頁、第131-143頁、第169-170頁、第229-233
頁、卷㈡第22-25頁、第88頁），自堪信為真實。 ⒉原告向被告所購入之系爭建物，在被告興建時其案名為「 白京漢宮」，被告係將全區平面圖上編號B1至B23等21棟 房屋規劃為集合式住宅，由該21戶房屋共有供該21戶出入 之中庭所在基地即分割後之臺南市○區○○段00000地號 土地，且也規劃於基地外側（如全區平面圖上以黃色螢光 筆著色處）設置圍牆，系爭建物即位屬該全區平面圖上編 號B1戶之建物，嗣系爭建物所在之白京漢宮社區共21戶住 戶，業依「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」之規定 向主管機關即臺南市政府申請公寓大廈管理委員會組織成 立，且經臺南市政府准予備查在案，業據被告提出全區平 面圖、系爭464-4地號土地登記謄本、臺南市政府函及報 備證明影本各1件可稽（見本院卷㈠第73-89頁、第102-10 3頁），復為原告所不爭執，亦堪信為真實。
⒊本件依被告所提全區平面圖所示（見本院卷㈠第73頁）， 系爭建物南側圍牆與東側圍牆之轉角原即繪製為內縮之截 角，而該全區平面圖為系爭房地買賣契約之一部分，系爭 房地買賣契約含全區平面圖於原告簽約前已由原告攜回審 閱5日，已如前述，兩造自應受其所拘束。再經本院會同 兩造及臺南市東南地政事務所人員至現場履勘，系爭房地 屬社區型住宅，共21戶住戶，該社區之位置與被告所提全 區平面圖（即本院卷㈠第73頁）相符，亦設有如該全區平 面圖螢光筆所示之圍牆及鐵捲門，中庭則有路寬5米9之私 設巷道，往東側連接路寬7米97之235巷18弄巷道，再往南 轉西走為無尾巷，無法對外通行，往北側對外連接到崇善 路，法官會同兩造在場勘測時，社區住戶之車輛均由私設 巷道往北側轉彎通行，而現場德東街235巷118弄巷道有停 放車輛之情形下，社區住戶之車輛須倒車始得迴轉往北側 通行，以上有勘驗測量筆錄及位置圖附卷可稽（見本院卷 ㈠第97-101頁）。依上，足認被告確係有按圖施工，縱系 爭圍牆因內縮作截角而有占用原告所有系爭464-25地號土 地上，如附圖一所示A部分面積1平方公尺之土地，然此僅 係被告按兩造間之契約依圖施作之結果，尚難認被告有何 違約情事。
⒋原告主張被告將圍牆內縮致原告土地面積減少，被告顯有 違約，被告興建原告所購買之系爭房地上之圍牆，應沿原 告所有之土地界線興建，才符合系爭房地買賣契約之真意 云云，惟查，系爭房地買賣契約之契約條文內容並未有被 告應沿原告所有之土地界線興建系爭圍牆之任何記載，而 係在全區平面圖（見本院卷㈠第73頁）、房屋平面圖（見
本院卷㈠第93-94頁）、藍晒圖（見本院卷㈡第88頁）等 圖面始有繪製上開圍牆，且不論依上開何圖面，其上所繪 製之系爭圍牆，均呈內縮而有截角之狀，而上開圖面均屬 契約之一部分，原告甚且有在房屋平面圖上簽名（見本院 卷㈠第93頁），益足證明兩造自均受其拘束，被告既係按 圖施工，且該圖又為契約之一部分，而具有與契約同等之 效力，自難認被告有何違約情事；況原告所購置之系爭房 地為社區型建物，被告設置圍牆之主要目的應係針對全社 區之安全，被告辯稱系爭建物位於社區中庭出入口旁，系 爭建物南側及東側圍牆之轉角，為車輛出入之轉彎處，將 該圍牆內縮，係考量出入安全等語，並提出照片10紙為證 （見本院卷㈠第131、134-138、140-143頁），核與本院 會同兩造勘驗現場之狀況相符（詳見上開⒊所述），即該 社區住戶之車輛均由私設巷道往北側即系爭圍牆所在之該 側轉彎通行，並非往南側轉彎通行，且轉彎時巷道稍狹， 而有需倒車迴轉之情，堪認被告辯稱系爭圍牆截角之設置 有通行安全之目的等語，應屬可採。又本院依原告聲請函 詢臺南市東南地政事務所系爭建物南側與東側圍牆截角占 用系爭464-25地號土地之面積為何，經函覆為不足1平方 公尺，但因該地段為圖解區，最小登記面積為1平方公尺 ，平方公尺以下四捨五入，其計算式如附圖三，有臺南市 東南地政事務所103年6月5日東南地所測字第0000000000 號函及後附資料、103年6月30日東南地所測字第00000000 00號函及後附資料在卷可參（見本院卷㈠第229-233頁、 卷㈡第22-25頁），是系爭圍牆縱因內縮設截角而有部分 占用原告之土地，惟其占用之面積實屬甚微，而該截角設 置對社區全體住戶之交通安全卻影響甚大，如原告強與拆 除再重建亦有違誠信原則。
⒌至原告主張系爭建物對面建物之圍牆沒有截角，顯見系爭 建物外圍之圍牆亦不需截角云云，惟經本院會同兩造在現 場勘驗結果，系爭建物對面建物即門牌臺南市○區○○街 000巷000弄000號建物牆壁確無截角，但其屬該建物之牆 壁，而非圍牆，有勘驗測量筆錄可稽（見本院卷㈠第98頁 背面），則該牆壁縱無截角，然其既非圍牆，與系爭圍牆 之設立目的不同，且該社區住戶之車輛均由私設巷道往北 側轉彎通行，並非往南側轉彎通行，因往南側轉西走為無 尾巷，無法對外通行，已如前述，故兩側所臨之狀況有所 不同，自難相同並論。
⒍再據證人即受委託銷售系爭建案之廣告公司經理王勝宏到 庭證稱：伊為「白金漢宮」建案之銷售經理，負責銷售業
務，當初因原告要買兩戶，由伊與銷售小姐一同接待，當 初銷售時有拿全區平面圖、單元平面圖、藍晒圖（即有尺 寸的施工圖）給原告看，說藍晒圖、位置圖怎麼畫就會怎 麼蓋，都是依圖施工，解說時有講圍牆的位置、臺電配電 箱的位置、信箱的位置，再講平面位置，當時未特別跟原 告強調圍牆之截角，但有以全區平面圖向原告說圍牆的形 式，因原告購買之系爭房屋為邊間，原告很在意圍牆，有 問圍牆的高度及怎麼做的，伊有跟原告說明…原告後來談 圍牆的問題時，原告有表示不以為然，伊有說不然我們退 錢，房子還我們，原告就說要去建設公司談，後來就由建 設公司處理…伊有跟客戶提到這是集合式住宅，屬持分、 非獨院，圍牆本來就是屬於公共設施等語（見本院卷㈡第 67頁背面至第70頁背面）；證人即被告公司經理吳至宏到 庭證稱：伊於被告任職期間曾與原告洽談其購買白京漢宮 社區房屋的問題，原告當時問系爭房屋隔壁的空地為誰所 有，還有問圍牆為何人所有，伊執建築藍圖向原告解釋， 圍牆的土地是分割給買編號B1的人，因該社區屬集合式住 宅，周圍圍牆屬公用，為了安全需要圍牆，一開始就是這 樣規劃，因原告就圍牆有爭執，被告同意可因此雙方合意 解除契約，後來讓原告考慮一個禮拜，原告仍要購買系爭 房屋，但有但書，原告要求被告把系爭房屋旁、圍牆內的 空地作園藝，被告即請園藝人員將原告選購之植栽種植系 爭房屋旁、圍牆內的空地，驗屋完後，原告始願意簽立同 意撥款同意書到等語（見本院卷㈡第108頁背面至第110頁 ）；證人即被告公司會計查惠文到庭證稱：伊擔任被告公 司之會計迄今已11年，就原告購買系爭房屋，伊參與之部 分為對保後續事宜，亦即系爭房屋已近完工時，後續行政 作業，對保完後、在現場第一次初驗後，原告反映銷售人 員未告知系爭房屋的土地內有蓋圍牆及信箱，伊向原告說 一般在銷售時，一定有建築圖搭配解釋，因銷售時伊不在 現場，故伊請廣告經理跟原告聯絡，原告仍無法接受，稱 要找被告公司洽談，伊就約了總經理吳至宏直接與原告談 ，吳至宏與原告約在被告公司辦公室，一個開放式洽談空 間，洽談室與辦公室有隔牆，牆上有一大窗，伊位於辦公 室可聽到吳至宏與原告的談話聲音，吳至宏拿著一本施工 藍晒圖跟原告解釋，解釋過程蠻久的，內容針對原告提到 的圍牆設計、信箱，最後結論為給原告考慮一個禮拜，看 是否要購買系爭房屋，一個禮拜後，原告仍決定要買，伊 就請原告幫忙簽過戶撥款同意書，之後原告說系爭房屋旁 邊圍牆內的空地要做綠化，伊向吳至宏報告，吳至宏說請
原告去被告公司自己有栽種植栽的空地選喜歡的植栽，再 請園藝公司做整體設計，之後原告就未再提及圍牆蓋在他 們土地上的事了等語（見本院卷㈡第112頁背面至第116頁 ），綜合前揭證人證詞，可知原告於交屋前已知悉系爭圍 牆有占用系爭464-25地號土地，亦知系爭建物南側與東側 圍牆交界處有截角等情事，而仍同意交屋，亦與卷附過戶 撥款同意書、交屋清點表、交屋證件表等件相符（見本院 卷㈡第177-179頁），今原告事後再主張被告有違約情事 ，顯有違誠信原則。
⒎至證人即原告之姊楊智棻雖到庭證稱：銷售人員有拿全區 平面圖給伊看但都沒有解說，那時伊等只有在乎地坪幾坪 、有幾間廁所、面寬、陽台，銷售人員只有講房子的基本 資料，銷售人員有說旁邊有一塊國有財產局的地，伊等還 有問社區外面的路會不會開設等，伊等是在乎未來性，伊 是買B3位置，伊知悉該批建案其中社區型建物會有設圍牆 的事，銷售人員沒有特別跟伊講圍牆範圍就是黃色螢光筆 標示範圍，但是有提到全區就是這樣，黃色螢光筆區表示 圍牆，只是當時沒有標示黃色螢光筆等語（見本院卷㈡第 74頁），惟全區平面圖屬契約之一部分，而具有與契約同 等之效力，已如前述，且銷售人員確有拿全區平面圖給證 人楊智棻看，是尚難以證人楊智棻上述證詞，即推翻全區 平面圖屬契約之一部分之認定。
⒏本件被告既已依約將系爭房地過戶予原告，此有系爭房地 之登記謄本可稽（見本院卷㈠第38-41頁），至於系爭圍 牆有內縮作截角，係被告按兩造間之契約依圖施作之結果 ，故被告並無違反系爭契約第22條第1項約定之情事，原 告訴請被告應將系爭464-25地號土地上，如附圖一所示A 部分之圍牆拆除後，於附圖二所示之位置重建每邊邊長依 附圖三所示長度、寬度、高度為250公分之水泥磚造圍牆 ，圍牆外部黏貼與外拆除前色系相同之磁磚，並無理由。 ㈡系爭契約第25條第5項之約定，並無違反民法第247條之1第1 、4款，原告訴請被告應將其私設於系爭464-25地號土地上 ，如附圖一所示圍牆內B部分之瓦斯減壓閥設備拆除遷移， 並將遷移後圍牆內空間，以水泥填滿，外部黏貼與圍牆色系 相同之磁磚，及將其私設於第一項A部分圍牆內，長150公分 、寬120公分、深15公分之信箱拆除遷移，並將遷移後圍牆 內長150公分、寬120公分、深15公分之長方形空間，以水泥 填滿，外部黏貼與圍牆色系相同之磁磚，均無理由： ⒈按民法第247條之1第1款、第3款規定，依照當事人一方預 定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定
，按其情形顯失公平者，該部分約定無效；免除或減輕預 定契約條款之當事人之責任者；使他方當事人拋棄權利或 限制其行使權利者。所稱「免除或減輕預定契約條款之當 事人之責任者」、「使他方當事人拋棄權利或限制其行使 權利者」，係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知 或無磋商變更之餘地，始足當知。所謂「按其情形顯失公 平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法 律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院 102年度臺上字第2017號判決意旨可資參照）。 ⒉查系爭房地買賣契約第25條第5項約定：「買方同意本社 區有關台電配電廠、給排水系統等公共設施之配置位置。 倘因電力公司、自來水廠等之要求必須變更原有位置或增 設時，甲方（即本件原告）應無條件同意設置，並不得請 求任何補償或解約。」等語（見本院卷㈠第23頁），此條 項之約定係鑒於公共安全及公共使用，而系爭房地買賣契 約並非不得拒絕訂約之契約，於簽約前並曾交由原告攜回 審閱5日，前開約定難謂有原告所不及知或無變更磋商之 餘地，且被告興建「白京漢宮」建案時，全區平面圖上編 號B1至B23等21棟房屋原即規劃為集合式住宅，由該21戶 房屋共有供該21戶出入之中庭所在基地，且也規劃於基地
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