臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第415號
原 告 巫建德
被 告 華陽停車場事業有限公司
法定代理人 陳祥華
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國104年3月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○地號土地上，中山區中山段一小段○○○○建號建物，即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號七樓之三房屋，騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟元，並自民國一百零三年十二月十九日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣叁拾肆萬伍仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按不變更訴訟標的而補充或更正事實上或法律上之陳述者， 非為訴之變更追加，民事訴訟法第256 條定有明文。經查， 本件原告原起訴聲明為：㈠請求判命被告將坐落臺北市○○ 區○○段0 ○段00地號，建物門牌：臺北市○○區○○○路 0段00巷0號7樓之3房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原 告新臺幣（下同）17,000元。並自民國103年12月1日起至遷 讓交屋之日止，按月賠償原告8,500 元。㈢原告願供擔保， 請准宣告假執行。嗣於104 年3月9日言詞辯論期日當庭更正 訴之聲明為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段00 地號土地（以下簡稱「系爭土地」）上，中山區中山段1 小 段4185建號建物，即門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00 巷0號7樓之3 房屋（以下簡稱「系爭房屋」），騰空遷讓返 還原告。㈡被告應給付原告17,000元，及自103年12月1日起 至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告8,500元。㈢原告願 供擔保，請准宣告假執行。核其訴之聲明之變更，僅係將訴 訟標的明確化而補充事實上之陳述，揆諸首揭說明，非屬訴 之變更、追加，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張略以：
㈠原告於98年12月29日將其所有如附表所示之系爭房屋出租於 被告，雙方簽訂房屋租賃契約書（以下簡稱「系爭租賃契約
」），約定租期1 年，自99年1月1日起至99年12月31日止， 每月租金8,500 元，後雙方未另簽訂租賃契約致租期未定。 詎被告自102 年10月起藉詞拖延給付租金，且拒絕交還系爭 房屋，被告僅斷斷續續交付至103年7月31日止之租金，迄今 仍未給付103年8月至11月之租金共計34,000元，遲付租金已 達4個月，扣除押租金17,000元，尚積欠2個月租金17,000元 ，迭經催討無效。爰依租賃契約之法律關係，請求被告給付 原告積欠之租金17,000元。
㈡因被告積欠上開租金，原告於103年12月8日以存證信函通知 被告限期繳清及搬遷，並表明終止系爭租賃契約，再於 103 年12月17日以存證信函表明被告積欠原告租金達2 個月以上 ，爰依土地法第100條第3款規定，終止雙方租賃契約，收回 系爭房屋。是系爭租賃契約業已終止，被告未經原告同意使 用系爭房屋，即屬無權占有，爰依民法第767條第1項之規定 ，請求被告將系爭房屋騰空，並遷讓返還予原告。 ㈢又被告不付租金，仍繼續使用系爭房屋，可獲得相當於每月 租金8,500元之利益，致原告受有相當於每月租金8,500元之 損害。爰依不當得利之法律關係，請求被告給付自103 年12 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付無權占用系 爭房屋期間，相當於每月租金8,500元之不當得利等語。 ㈣並聲明：
⒈被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段00地號土地上，中 山區中山段1 小段0000建號建物，即門牌號碼臺北市○○區 ○○○路0段00巷0號7樓之3房屋，騰空遷讓返還原告。 ⒉被告應給付原告17,000元及自103年12月1日起至遷讓返還房 屋之日止，按月給付原告8,500元。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：被告對於原告主張之事實及金額，自認而不爭 執，伊希望有3個月搬遷期等語。
三、本院得心證之理由：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無 約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付 者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收 益季節終了時支付之，民法第439 條定有明文。復按當事人 對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認， 民事訴訟法第280條第1項前段亦定有明文。經查，原告主張 被告積欠原告自103年8月至11月之租金34,000元，扣除押租 金17,000元，尚積欠17,000元乙節，業據其提出系爭房屋建 物所有權狀、系爭土地所有權狀、系爭租賃契約、103 年12 月8日士林郵局第000284號存證信函及郵件收件回執、103年
12月17號士林郵局第000296號存證信函及郵件收件回執、被 告公司變更登記表、被告公司登記資料查詢等影本各1 件為 證（見本院卷第7 至19頁），核屬相符，並經被告於本院言 詞辯論程序中自認而不爭執（見本院卷第51頁），堪信原告 前揭主張為真實。是原告依據租賃契約之法律關係請求被告 給付積欠之租金17,000元，洵屬有據。
㈡次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租金，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每個月 開始支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 民法第440 條第1項及第2項定有明文。未定期限之租賃，承 租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人 始得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦有明定。再按所有 人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第 767條第1項前段定有明文。查被告確有遲延支付租金達2 個 月以上之事實，業如前述，而原告於103年12月8日已將遲付 租金之情事通知被告，並定期催告被告支付租金，且該存證 信函亦送達被告，被告則以103年12月15日圓環郵局第00041 8號存證信函否認上開積欠租金情事，原告再於103年12月17 日將被告屆期未繳清遲付租金而終止租約之情事通知被告， 該存證信函已於103 年12月18日送達被告，此有原告所提出 103年12月8日士林郵局第000284號存證信函及郵件收件回執 、103年12月17號士林郵局第000296 號存證信函及郵件收件 回執各1 件為證（見本院卷第14至17頁）。則原告主張被告 確有遲延給付租金達2 個月以上，經原告定期催告仍不繳納 等情，應可信實，揆諸前揭規定，原告主張終止系爭租賃契 約，亦屬有理。又原告主張終止系爭租賃契約，既屬有理， 則兩造間租賃契約已經終止，被告仍繼續使用系爭房屋，自 屬無權占有，原告依據前揭規定請求被告將系爭房屋騰空返 還原告，亦屬有據。
㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請 求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有 損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利 益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法 院61年台上字第1695號判例可資參照。再所謂相當於租金之 利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係 因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租
金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當 於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占 有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項 相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不 受法定租金額之限制。查原告終止系爭租賃契約後，被告仍 繼續使用系爭房屋，自屬無權占有，原告依據民法第179條 之規定請求被告返還占有系爭房屋期間相當於租金之不當得 利，固非無據。惟原告雖主張被告不付租金而繼續使用系爭 房屋，故請求自103年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止 相當於租金之不當得利等語。但原告於103年12月17日始將 終止租約之情事以存證信函通知被告，該存證信函並於103 年12月18日送達被告，此有原告所提出103年12月17號士林 郵局第000296號存證信函及郵件收件回執各1件為證，為兩 造不爭執，足認兩造間就系爭房屋之租賃契約應於103年12 月18日合法終止，是自103年12月1日起至103年12月18日止 ，兩造間系爭租賃契約仍應存在，兩造間就系爭房屋之租賃 契約關係既屬存在，則被告占有使用系爭房屋，即非無權占 有，亦非無法律上原因，僅原告未請求此部分之租金。復參 酌系爭租約約定租金為每月8,500元，亦為兩造不爭執，故 系爭房屋以每月8,500元計算相當於租金之不當得利為適當 。是原告依據不當得利法律關係請求被告自系爭租賃契約終 止後之103年12月19日起至返還系爭房屋之日止，相當於每 月租金8,500元之不當得利，即屬有據，逾此範圍之請求， 則無理由。
四、綜上所述，系爭租賃契約已於103 年12月18日合法終止，原 告依據租賃契約之法律關係請求被告支付尚積欠之租金 17, 000 元，並依據民法第767條第1項前段請求被告將系爭房屋 騰空遷讓返還原告，另依不當得利法律關係請求被告自 103 年12月19日起，按月給付原告相當於每月租金8,500 元之不 當得利，均屬有據。從而，原告聲明請求：㈠被告應將坐落 臺北市○○區○○段0○段00地號土地上，中山區中山段1小 段0000建號建物，即門牌號碼臺北市○○○路0段00巷0號 7 樓之3 房屋，騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告17,000 元。及自103 年12月19日起至遷讓返還房屋之日止，按月給 付原告8,500 元，為有理由，應予准許。至於逾此範圍之請 求，則無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌 定相當擔保金額宣告之。
六、又本件核定裁判費之訴訟標的部分即遷讓返還房屋部分及給 付遲延租金部分，原告為全部勝訴，而相當於租金之不當得
利部分，依據民事訴訟法第77條之2第2項規定，無需加徵裁 判費。故本件原告雖為一部勝訴、一部敗訴，惟依據民事訴 訟法第79條規定，酌量命被告一造負擔訴訟費用，附此說明 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據， 經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，毋庸一一予以 論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 郭顏毓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
書記官 劉庭君
附表：
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│土地座落 │地│ 面積 │
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│縣 市 │鄉鎮市區│段 │小段 │地號│目│ │
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│臺北市 │中山區 │中山│1 │95 │建│402 │
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│權利範圍│巫建德：339/31188 │
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│建號 │建物門牌 │建築式│ │ 面積（平方公尺） │
│ │ │樣、主├─┬─┼───┬────┬───┤ │ │ │要建築│層│層│層次 │附屬建物│總面積│ │ │ │材料 │數│次│面積 │（陽台）│ │
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│4185 │臺北市中山北│鋼筋混│8 │7 │22.5 │3.54 │22.5 │
│ │路3段55巷4號│凝土造│層│層│ │ │ │
│ │7樓之3 │ │ │ │ │ │ │
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│權利範圍│ 巫建德：全部 │
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