臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第3224號
原 告 劉榮村
訴訟代理人 李後政律師
被 告 楊惠民
訴訟代理人 洪堯欽律師
劉健右律師
徐胤真律師
被 告 董忠志
董凱文
兼上二人共同
訴訟代理人 董忠禮
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於中華民國104年2月
5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊為地政士，兼業不動產介紹買賣，被告楊 惠民為購買被告董忠禮、董忠志、董凱文（下稱董忠禮等三 人）所有之重測前屏東縣恆春鎮○○○段0000地號（面積40 7.42平方公尺，約123.24坪）、重測後屏東縣恆春鎮○○段 000地號（面積410.97平方公尺）土地（下稱系爭土地）， 於民國99年9月1日書立土地買賣意願書（下稱99年9月1日土 地買賣意願書）予伊，同意出價每坪新臺幣（下同）23.5萬 元，由伊洽詢，如買賣價金低於23.5萬元，其中差額由伊獲 得。嗣伊與賣方代表即訴外人尤錦雲洽談買賣事宜，尤錦雲 同意以每坪20萬元出售系爭土地，並於99年9月2日書立土地 買賣意願書（下稱99年9月2日土地買賣意願書）予伊。經伊 努力後，系爭土地終以每坪23.5萬元成交，並於99年12月13 日移轉登記予被告楊惠民指定之訴外人楊丁森。是被告楊惠 民應給付伊系爭土地每坪3.5萬元之差額共4,313,400元、代 繳過戶規費等相關費用39,013元及代書報酬9,592元，合計 4,362,005元，惟屢經催討未獲置理，爰依土地買賣意願書 及委任契約之法律關係，請求被告楊惠民如數給付。又被告 董忠禮等三人雖未承諾給付上開款項，惟依被告董忠禮等三 人與被告楊惠民就系爭土地所簽立之買賣契約（下稱系爭買 賣契約）約定，被告董忠禮等三人同意負擔土地增值稅卻未 繳納，而由被告楊惠民代為繳納，致被告楊惠民不願支付伊 上述款項，是被告董忠禮等三人受有利益，並致伊受有損害 ，另依不當得利之法律關係，請求被告董忠禮等三人給付4,
362,005元，而被告董忠禮等三人與被告楊惠民則為不真正 連帶債務關係等語。並聲明：㈠被告楊惠民應給付原告4,36 2,005元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。㈡被告董忠禮等三人應給付原告4,362,005元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。㈢前二項請求，如其中一項被告已為給付，則他項被告 之給付義務消滅。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告楊惠民則抗辯以：其僅簽立99年9月1日土地買賣意願書 ，99年9月2日土地買賣意願書及被告董忠禮所提出之土地買 賣意願書，均非其所為，添寫處亦未經其簽章確認，自非真 正。99年9月1日土地買賣意願書雖為其所簽，惟系爭買賣之 差額利益不應由原告取得，因買賣雙方彼此間難以聯絡，需 經仲介居間聯繫，然常有仲介隱瞞賣方真實要價，以不實高 價勸說買方繼續加價，致生買方出價高於賣方要價之反常情 況，此係仲介違反民法第567條第1項之居間人據實報告義務 ，倘認其間價差得由仲介取得，實有違誠信原則。伊書立99 年9月1日土地買賣意願書後，因友人楊丁森亦有意願購買系 爭土地，故伊放棄購買，而由楊丁森與被告董忠禮等三人就 系爭土地簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），系爭土地嗣 後並移轉登記予被告楊丁森所有，伊並非系爭買賣契約之買 方，況99年9月1日土地買賣意願書第3條買賣價款僅記載每 坪單價23.5萬元，其後並無以手寫方式記載「超出20萬元歸 劉榮村所有」等文字，且依土地買賣意願書第4條記載「立 書人不給付前揭土地買賣之佣金」等語，可知系爭土地買賣 契約縱因原告之居間仲介而成立，其亦無庸給付原告土地買 賣佣金，原告縱有代繳費用及代書報酬，亦應向楊丁森請求 ，而非向伊請求，且原告並未提出代繳費用之明細及證明， 亦未提出代書報酬之計算依據等語。並聲明：㈠原告之訴及 假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、被告董忠禮等三人則抗辯以：渠等與原告間並無給付差額、 代繳費用及代書報酬之約定，原告亦自認渠等並未承諾給付 上開款項，是原告向被告楊惠民請求給付服務報酬，均與渠 等無涉。系爭買賣契約書係由渠等與買方楊丁森訂立，非與 被告楊惠民訂立，原告並非系爭買賣契約當事人，楊丁森與 被告楊惠民間有何法律關係，實非渠等所知。渠等未繳納土 地增值稅，係基於買賣雙方於系爭買賣契約第5條第2項後段 之約定，而由買方代繳，原告稱渠等同意負擔土地增值稅， 與事實不符，況渠等係與楊丁森訂立買賣契約，與被告楊惠 民是否應支付或已支付原告款項及原告是否因此受有損害，
均屬無涉等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執及爭執事項（見本院卷第71頁）：(一)兩造不爭執事項：
⒈被告楊惠民為向被告董忠禮等三人承購重測前屏東縣恆春鎮 ○○段0000地號（面積407.42平方公尺，約123.24坪）、重 測後為屏東縣恆春鎮○○段000地號（面積410.97平方公尺 ）之系爭土地，於99年9月1日書立土地買賣意願書予原告。 ⒉99年9月2日土地買賣意願書第3條記載：「買賣價款：每坪 單價新臺幣20萬元整」等語（見本院卷第7頁）。 ⒊訴外人楊丁森於99年10月12日與被告董忠禮等三人就系爭土 地簽訂系爭買賣契約，被告董忠禮等三人並於99年12月13日 以買賣為原因將系爭土地移轉登記予楊丁森所有（見本院卷 第13頁至第15頁）。
(二)本件爭點厥為：
⒈原告依土地買賣意願書及委任契約之法律關係請求被告楊惠 民給付系爭土地之買賣差額4,313,400元、代繳費用39,013 元及代書報酬9,592元，合計4,362,005元，有無理由？ ⒉原告依不當得利之法律關係，請求被告董忠禮、董忠志及董 凱文給付系爭土地之買賣價金差額4,313,400元、代繳費用 39,013元及代書報酬9,592元，有無理由？茲分述如下。五、得心證之理由：
(一)原告請求被告楊惠民給付系爭土地價金差額、代繳費用及代 書報酬合計4,362,005元，並無理由： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事 訴訟法第277條定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院 17年上字第917號判例意旨參照）。
⒉原告雖主張被告楊惠民為購買系爭土地，乃簽立99年9月1日 土地買賣意願書，同意出價每坪單價23.5萬元，由原告出面 與賣方洽談，倘成交價金低於上開出價，其中差價即由原告 獲得，嗣賣方代表尤錦雲洽同意以每坪20萬元出售系爭土地 ，並書立99年9月2日土地買賣意願書予原告，而系爭土地終 以每坪單價20萬元成交，自得依99年9月2日土地買賣意願書 請求被告楊惠民給付系爭土地每坪價差共4,313,400元為服 務報酬，被告楊惠民雖直承有簽立99年9月1日土地買賣意願 書，惟否認99年9月2日土地買賣意願書之真正及原告本件之
請求，並以前開情詞置辯。依前揭說明，原告自應就伊主張 之有利事負舉證責任。
⒊經查：
⑴系爭土地為被告董忠禮等三人所有，被告楊惠民為購買系 土地，固曾於99年9月1日書立土地買賣意願書予原告，同 意每坪出價23.5萬元，嗣原告與訴外人尤錦雲（按即被告 董凱文之母，被告董忠禮、董忠志之大嫂）洽談買賣事宜 ，尤錦雲同意以每坪20萬元出售系爭土地，並書立99年9 月2日土地買賣意願書予原告，然系爭土地嗣由訴外人楊 丁森於99年10月12日以總價款24,648,000元（按換算每坪 單價20萬元）向被告董忠禮等三人買受，並簽訂系爭買賣 契約，被告董忠禮等三人並於99年12月13日以買賣為原因 將系爭土地移轉登記予楊丁森所有等情，有99年9月1日及 同年月2日之土地買賣意願書、系爭買賣契約書及土地登 記謄本（見本院卷第125頁、第7頁、第9至12頁、第13至 15頁）可參，並為兩造所不爭執，應可信實。 ⑵次查，被告楊惠民固不否認有簽立99年9月1日土地買賣意 願書，同意就系爭土地出價每坪23.5萬元，惟該土地買賣 意願書第3條並無以手寫方式記載「超出20萬元歸劉榮村 所有」之字句（見本院卷第125頁），業經本院當庭勘驗 無訛（見本院卷第121頁），被告楊惠民亦已否認其乃系 爭土地買賣之買方當事人，而由系爭買賣契約書及土地登 記謄本所載項亦可得知系爭土地係由訴外人楊丁森買受， 此外，原告復未舉證證明被告楊惠民方為系爭土地之買受 人、並經其指定登記予訴外人楊丁森，則原告依99年9月 1日之土地買賣意願書請求被告楊惠民給付系爭土地每坪 價差共4,313,400元之服務報酬，自屬無據。 ⑶雖原告所提之99年9月2日土地買賣意願書第3條記載買賣 價款為每坪單價「20萬元」，該條下方並有手寫方式記載 ：「超出20萬元歸劉榮村（按指原告）所有」等文字（見 本院卷第7頁、第116頁背面），惟查，該99年9月2日土地 買賣意願書係原告與尤錦雲所簽立（見本院卷第7頁、第 116頁背面），並非被告楊惠民所簽署、亦未經其用印， 被告楊惠民更否認有於簽署99年9月2日土地買賣意願書時 在場，而原告亦未能提出相關證據證明伊與尤錦雲於99年 9月2日簽立土地買賣意願書時，被告楊惠民有在現場、抑 或有授權伊代為書立99年9月2日土地買賣意願書之情事， 是縱認尤錦雲有於99年9月2日土地買賣意願書上記載「超 出20萬元歸劉榮村所有」等語，該99年9月2日之土地買賣 意願書有無拘束被告楊惠民之效力，已非無疑；另本院當
庭勘驗被告董忠禮所提出之土地買賣意願書正本，第3條 買賣價款以下，並無以手寫方式記載「超出20萬元歸劉榮 村所有」等字句（見本院卷第74頁背面、第116頁），此 為原告所不爭執（見本院卷第116頁背面），自難謂被告 楊惠民有同意99年9月2日土地買賣意願書所載「超出20萬 元部分歸劉榮村所有」之條件，更難僅以被告楊惠民之出 價高於系爭土地之最終成交價格，逕認被告楊惠民已同意 以該等買賣差額作為原告之服務報酬。遑論依99年9月1日 及99年9月2日土地買賣意願書第4條後段均載明：「立書 人（按指被告楊惠民）不給付前揭土地買賣之佣金」等語 （見本院卷第7頁、第125頁），足見無論系爭土地之買賣 契約無論是否經由原告仲介成立，被告楊惠民均無庸給付 系爭土地買賣之佣金，是被告楊惠民抗辯其無須給付系爭 土地之買賣佣金予原告等語，信屬可取。原告依99年9月2 日土地買賣意願書請求被告楊惠民給付系爭土地之價金差 額4,313,400元，亦屬無據。
⒊復按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他 方允為處理之契約。受任人因處理委任事務，支出之必要費 用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。民法第528 條、第546條第1項定有明文。觀諸系爭買賣契約第5條稅費 負擔第1項約定：「地價稅、工程受益費、房屋稅等，於依 本約第9條約定辦理完成前由乙方（按指被告董忠禮等三人 ）負擔，辦理完成後由甲方（按指楊丁森）負擔。」等語， 第3項約定：「所有權移轉登記規費、印花稅、契稅及代書 費用由甲方負擔。」等語（見本院卷第10頁、第81頁）。原 告雖主張伊受被告楊惠民委任處理系爭土地買賣事宜，得依 委任契約之法律關係請求被告楊惠民給付代繳費用39,013元 及代書報酬9,592元云云，惟查，本件係由楊丁森向被告董 忠禮等三人買受系爭土地，並簽訂系爭買賣契約等節，一如 前述，姑不論原告並未提出代繳費用之明細、代書報酬之計 算依據，亦未舉證明被告楊惠民方為系爭土地買賣契約之買 方當事人，則原告請求被告楊惠民給付上開代繳費用39,013 元及代書報酬9,592元，即屬乏據，而無可取。 ⒋據上，原告請求被告楊惠民給付系爭土地之價金差額4,313, 400元、代繳費用39,013元及代書報酬9,592元，合計4,362, 005元云云，並無理由，應予駁回。
(二)原告依不當得利之法律關係，請求被告董忠禮等三人給付4, 362,005元，並無理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。受領人
於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所 得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息 ，一併償還；如有損害，並應賠償。民法第179條、第182條 第2項分別定有明文。
⒉原告雖主張被告董忠禮等三人未依系爭買賣契約之約定繳納 土地增值稅受有利益，並由被告楊惠民代為繳納，致被告楊 惠民不願支付其應得之前述系爭土地價金價額、代繳費用及 代書報酬合計4,362,005元，而致伊受有損害，伊得依不當 得利之法律關係，請求被告董忠禮等三人給付4,362,005元 云云，惟為被告否認。經查，依系爭買賣契約第5條稅費負 擔第2項後段約定：「乙方（按指被告董忠禮等三人）除董 忠禮外均須辦理自用增值稅，則甲方（按指楊丁森）同意依 核定土地增值稅額補貼予乙方，並代為繳納」等語（見本院 卷第10頁、第81頁），可見系爭土地之買賣雙方係約定土地 增值稅由買方楊丁森負擔，並應代為繳納，被告董忠禮等三 被人依系爭土地之買賣契約並無繳納土地增值稅之義務。是 被告董忠禮等三人抗辯渠等未繳納土地增值稅，係基於買賣 雙方於系爭買賣契約第5條第2項後段之約定，洵屬有據，則 渠等自無受有不當得利之情事可言。準此，原告主張被告董 忠禮等三人因未繳納土地增值稅而受有利益，並致其受有損 害，並依不當得利之法律關係，請求被告董忠禮等三人給付 4,362,005元云云，即屬無據，委無可取。六、綜上所述，原告依土地買賣意願書、委任契約及不當得利之 法律關係，請求被告楊惠民及被告董忠禮等三人負不真正連 帶責任，並應分別給付4,362,005元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息云云，均無理由，不 應准許。原告之訴既經駁回，則假執行之聲請，即失所附麗 ，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉 證，經審酌後認對於本件判斷不生影響，爰不一一論述，併 此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 2 日
民事第三庭 法 官 林振芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 3 月 2 日
書記官 黃瑋婷