返還買賣價金
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,102年度,1376號
TPDV,102,訴,1376,20150320,1

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臺灣臺北地方法院民事判決       102年度訴字第1376號
原   告 陳郁仁
訴訟代理人 陳同印
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代理人 吳沛珊律師
被   告 項端
訴訟代理人 曾弘毅
被   告 誌群資產管理有限公司
法定代理人 曾弘毅
被   告 汪傳伸
      王群讓
前 三 人
訴訟代理人 謝瑞雲
上列當事人請求返還買賣價金事件,本院於中華民國104年1月21
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告項端應給付原告新臺幣壹拾捌萬肆仟捌佰元,及自民國一百零二年一月二十六日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告項端負擔百分之十三,餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾捌萬肆仟捌佰元為原告預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但減縮應 受判決事項之聲明者;被告同意者,不在此限。被告於訴之 變更或追加無異議,而為本案言詞辯論者,視為同意變更或 追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、第2項分有 明文。
原告起訴時第1-4項聲明為:一、被告項端應給付房屋修繕 費用184,800元,及自民國101年12月19日起至清償日止,按 週年利率5%計算之利息。二、被告項端應減少房屋價金1,06 5,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年 利率5%計算之利息。三、被告項端與被告誌群資產管理有限 公司(下稱誌群公司)應連帶給付交屋延遲金117,150元。 四、誌群公司應退還原告仲介服務費及懲罰性賠償金284,00 0元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5 %計算之利息(本院1卷第5-7頁),嗣於102年4月26日以書



狀追加汪傳伸王群讓為被告(1卷第99頁),其聲明1-2項 為:一、項端應給付原告1,366,950元,及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。二、誌群 公司、汪傳伸王群讓應連帶給付原告281,000元,及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息 (2卷第2頁),就項端部分,係減縮遲延利息起算日,核為 減縮應受判決事項之聲明,至被告追加汪傳伸王群讓部分 ,因項端、誌群公司並無異議而為本案言詞辯論,視為同意 追加,依首揭民事訴訟法規定,應予准許。
乙、原告起訴聲明:1.項端應給付原告1,366,950元,誌群資產 管理有限公司、汪傳伸王群讓應連帶給付原告281,000元 ,均及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5% 計算之利息。2.願供擔保,請准宣告假執行(2卷第2頁), 而主張下情:
壹、原告於民國101年8月9日經被告誌群資產管理有限公司(下 稱誌群公司)與被告項端訂立不動產買賣契約書,買受門牌 號碼:臺北市○○街00號7樓之14之房屋(下稱系爭房屋) ,價金為3,550,000元,原告已悉數付清價金,然系爭房屋 有漏水、天花板混凝土爆裂、鋼筋外露鏽蝕斷裂之瑕疵,項 端已於101年10月19日訂立協議書,同意漏水部分補貼原告1 50,000元,且於101年11月15日交屋時,書立房地點交證明 暨買賣價金履約保證結案單(下稱系爭結案單),同意由強 固企業有限公司(下稱強固公司)修補天花板鋼筋外露瑕疵 並開立報價單作為瑕疵修補金額,故原告得依系爭結案單請 求項端給付強固公司估計之修繕費用184,800元。又系爭房 屋混凝土爆裂及鋼筋外露瑕疵,係氯離子含量過高,原告自 得依民法第359條、第360條,請求項端減少價金或賠償損害 ,其數額依價金三成計算而係1,065,000元(3,550,000×0. 3)。又被告項端遲至101年11月15日始完成交屋,遲延55天 ,應依不動產買賣契約書第7條第6項每逾1日按買賣總價金 萬分之六約定,給付違約金117,150元(3,550,000×0.006 ×55)。
貳、誌群公司以居間不動產買賣為營業,依民法第567條負據實 報告及調查義務,然其未曾向原告說明系爭房屋有漏水、氯 離子過高之情,亦無交付不動產說明書予原告審閱、留存或 作為契約附件,違反善良管理人注意義務,依民法第571條 即不得請求報酬,故其受領原告所給付之報酬71,000元,應 依民法第179條返還,並應依消費者保護法(下稱消保法) 第51條,給付3倍懲罰性賠償213,000元,合計284,000元。 又王傳伸、王群讓係誌群公司經紀人員,渠等執行仲介或代



銷業務有過失,應依不動產經紀業管理條例第26條,與該公 司負連帶賠償責任。
丙、項端則聲明:1.原告之訴駁回。2.如受不利判決,願供擔保 請准宣告免為假執行(1卷第80頁),而辯以下情:壹、兩造於101年10月19日訂立之協議書,約定由伊補貼原告150 ,000元作為修繕漏水費用,原告則免除其瑕疵擔保責任。伊 多次表明願履約維修,然原告未經伊同意,擅另覓廠商維修 ,費用高達184,800元,故原告起訴請求逾150,000元部分之 費用,伊無給付義務。
貳、依內政部不動產交易實價查詢服務網所示,系爭房屋所在大 樓每戶平均成交單價為每坪465,700元,而原告購買系爭房 屋單價係每坪346,300元,故其以低於市價之8折價購得系爭 房屋,縱有其所主張氯離子過高致價值貶損二成之情,其亦 無損害;況伊已分別就屋頂漏水、鋼筋外露,各別補償原告 150,000元,合計300,000元,故不論系爭房屋氯離子含量為 何,原告買受價金應屬合理,無庸再予減價。
參、系爭房屋遲延交屋之原因係原告於兩造協調漏水問題期間, 遲延交付完稅款及尾款,致代書無法進行交屋程序,故遲延 交屋可歸責原告,而不可歸責伊,原告自不得請求違約金。丁、誌群公司、汪傳伸王群讓均聲明:1.原告之訴駁回。2.如 受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行(1卷第41、190 、235頁),並以下詞置辯:
誌群公司營業員王群讓協調兩造就漏水、鋼筋外露之補償達 成協議,原告乃於101年11月15日書立系爭結案單完成交屋 ,並當場同意給付仲介服務費71,000元,王群讓並無違反善 良管理人注意義務;而汪傳伸係誌群公司之經紀人,負責審 核所有契約及不動產說明書,汪傳伸就兩造訂立之契約文件 均詳予審核,並無何違失,誌群公司、汪傳伸王群讓既未 違反不動產經紀業管理條例規定,則原告自不得依民法179 條請求誌群公司返還71,000元,或依消保法第51條請求三倍 懲罰性賠償金213,000元,甚或依不動產經紀業管理條例第2 6條,訴請汪傳伸王群讓負連帶賠償責任。
戊、兩造不爭執事項:
壹、原告於101年8月9日經誌群公司之不動產經紀人汪傳伸、經 紀營業員王群讓之仲介,向項端買受系爭房屋,約定買賣價 金3,500,000元,101年9月20日前交屋,有不動產買賣契約 書在卷足憑(1卷第8-13頁)。
貳、原告已付清價金,兩造於101年11月15日完成交屋。參、原告已給付誌群公司仲介費71,000元。己、本院判斷:




原告主張系爭房屋有漏水、鋼筋外露氯離子含量過高之瑕疵 ,得請求漏水及鋼筋外露之瑕疵修補費用,並就氯離子過高 瑕疵請求減少價金或損害賠償,又因項端遲延交屋,伊得依 不動產買賣契約第7條第6項約定請求違約金。而汪傳伸、被 告王群讓未盡調查義務、未據實告知上開瑕疵,誌群公司除 應返還報酬外,另應給付三倍懲罰性賠償金,渠等3人應依 不動產經紀業管理條例第26條連帶負賠償責任,然為被告所 否認,並以上詞置辯。是本件應審究者:一、項端應給付之 瑕疵修繕費用金額,依系爭結案單約定,究係150000元或係 強固公司所估列之184800元;二、系爭房屋有無氯離子過高 之瑕疵、原告得否依民法第359條、第360條請求減價或損害 賠償;三、項端有無給付遲延;四、被告誌群公司應否依民 法第179條規定返還報酬,並依消保法第51條給付3倍懲罰性 賠償金,而汪傳伸王群讓需依不動產經紀條例第26條就該 賠償金負連帶賠償責任,爰分敘如下。
壹、依原告與項端於101年11月15日訂立之系爭結案單約明:「 雙方同意暫保留新臺幣15萬元於履約專戶內,待天花板鋼筋 外露的瑕疵修繕完成,再由專戶撥付賣方(即被告項端)。 雙方同意共同僱請強固企業有限公司檢驗修繕本約天花板之 鋼筋外露情形,修繕之費用概由賣方負擔」(1卷第83頁) ,依上開結案單「暫」保留15萬元,而由強固公司檢修,修 繕費用「概」由賣方負擔之文義,可知兩造因不知鋼筋外露 修繕費用多寡,乃暫保留15萬元價金未支付,並約由項端負 擔強固公司修繕費用;再佐以系爭房屋於11月15日點交時在 場之地政士即證人廖惠嵐到庭證述;謝瑞雲從電腦上面抓一 個修繕公司即強固公司,詢問原告與項端能否接受該公司修 繕,渠等2人同意,修繕費用由賣方負擔,而履約保證專戶 先保留15萬元,俟修繕完畢再還給項端等語(2卷第9頁背面 ),可知兩造並無就鋼筋外露部分之瑕疵修補費用以15萬元 為給付上限之意,僅係約定先於專戶預留15萬元,是項端抗 辯:兩造有以15萬元為修繕費用上限之意云云,尚難採信。 又強固公司於101年12月15日所出具修繕系爭房屋之工程報 價單載明,修繕費用估為184,800元(1卷第28頁),而細閱 該單,核與卷附臺北市建築師公會鑑定報告檢附之工程費用 估算表(2卷第157-158頁),兩者工法、工項相近,是強固 公司報價單並無不合理之處,堪以信憑,是兩造既已合意強 固公司為檢驗修繕,項端自應依系爭結案單,給付原告修繕 費用184,800元。至項端執卷附另兩家廠商均各未逾15萬元 之估價單謂強固公司報價單金額過高云云,惟兩造係合意由 強固公司為修繕,自應以該公司報價單為兩造修繕費用金額



依據,且天花板鋼筋外露瑕疵之修繕,須搭設施工架,此由 強固公司出具之工程報價單及臺北市建築師公會工程之費用 估算表均編有施工架費用一節即足明之(1卷第28頁、2卷第 157-158頁),而細閱項端所提2紙報價單(1卷第84-85頁) ,竟無施工架相關費用之編列,自難認該兩紙報價單之金額 為合理,是項端此部分抗辯,亦不可採。
貳、按買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之 責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形, 解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。買賣之物 ,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求 減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物 之瑕疵者亦同。民法第359條、第360條分有明文。 系爭房屋氯離子濃度未逾國家標準上限,並無過高一節,業 據本院送臺北市建築師公會鑑定,經該公會委請立鋼國際工 程股份有限公司現場採樣氯離子試體(樑2處鑽心取樣、1處 採粉末試體),結果為3處氯離子含量僅為0.0256kg/m3、0. 03 25kg/m3、0.0395kg/m3,均未逾國家標準CNS3090A2042 預拌混凝土氯離子含量規定所訂上限0.3kg/m3,有卷附鑑定 報告足證(2卷第101-102頁),是系爭房屋氯離子濃度既遠 低於國家標準規範之上限,即無原告所指氯離子過高之瑕疵 或品質之欠缺,故其謂鋼筋外露、漏水係氯離子過高所致, 而依上揭民法規定,請求因氯離子過高所得減少之價金或損 害賠償0000000元,自屬無由。
參、系爭契約第1條第4項固載本房地至遲101年9月20日前可交屋 ,而兩造嗣於101年11月15日完成交屋,然系爭契約第3條第 2項(付款方式)約明:「第四期(尾款)甲方須以買賣標 的向金融機構辦理貸款以支付尾款者,甲方應於完稅前,確 認貸款額度及辦妥相關之對保手續,並於移轉登記完成五日 內,金融機構核撥時存匯入履保專戶,雙方並同時辦理交屋 。核貸額度不足支付尾款者,其差額甲方應於給付第三期款 時將差額存匯入履保專戶」(1卷第9頁),次酌以系爭房屋 移轉登記予原告係101年9月14日,依上開契約約定,原告應 於101年9月19日前支付尾款,兩造並應同時辦理交屋,亦即 ,原告支付尾款日,即為項端交屋清償期,然原告遲於101 年11月15日始交付第3期完稅款及第4期尾款,而項端即於同 日交屋,此為原告所不爭,復經辦理系爭房屋移轉登記之地 政士即證人廖惠嵐到庭證述屬實,且有廖惠嵐所檢附經原告 與項端於101年11月15日簽認之稅費明細單、系爭結案單在 卷為徵,則項端於原告101年11月15日交付尾款時,即依上 開系爭契約第3條第2項約定,於同日交屋,自未陷於給付遲



延,而不負給付系爭契約第7條第6項違約金責任。原告雖主 張:係項端未履行修繕漏水、鋼筋外露鏽蝕斷裂之義務,而 拖延交屋日云云,然項端有無履行修繕義務,為瑕疵擔保責 任之問題,與交付義務清償期是否屆至一節,核屬二事,原 告自不得己逾9月20日而遲於11月15日交付尾款,又反謂項 端早應於9月20日前交屋,故原告請求自9月21日起至11月15 日止之違約金,此核與兩造上開系爭契約第3條第2項交屋與 尾款給付應同時履行之約定不符,原告此部分主張,依約無 據,自無足憑。
肆、按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利 益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。依本法 所提之訴訟,因企業經營者之故意所致之損害,消費者得請 求損害額三倍以下之懲罰性賠償金;但因過失所致之損害, 得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。經紀業因經紀人員 執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者, 該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第179條、消 保法第51條、不動產經紀業管理條例第26條分有明文。 誌群公司受有71000元報酬利益,係基於有效契約之法律上 原因,原告未舉證該公司受領利益無法律上原因,則其依民 法第179條訴請其返還云云,自屬無由。至汪傳伸王群讓 並未受有71000元利益,原告自不得向渠等依民法第179條請 求返還。又消保法第51條已明定限於「依本法」所提之訴訟 ,始得依該條請求3倍或1倍以下之懲罰性賠償金,然原告對 誌群公司所提本件訴訟,其請求權基礎並無消保法,自不符 消保法第51條所定上開要件,而不得對誌群公司請求3倍懲 罰性賠償金213000元。又原告並未陳明並舉證王群讓、汪傳 伸之行為究致其受有何損害,則原告依不動產經紀業管理條 例第26條,主張渠等應與誌群公司連帶給付消保法第51條懲 罰性賠償金云云,尚無可採。
伍、綜上,原告依系爭結案單、民法第359條、第360條、第179 條、消保法第51條、不動產經紀業管理條例第26條,請求項 端給付修繕費用184,800元,及自起訴狀繕本送達翌日(即 102年1月26日,1卷第35頁)起至清償日止,按週年利率5% 計算之利息,為有理由,應予准許,逾此範圍之請求,核屬 無由,應予駁回。
庚、因原告勝訴部分所命項端給付金額未逾50萬元,依民事訴訟 法第389條第1項第5款,應依職權宣告假執行,並依職權宣 告項端預供擔保,得免為假執行。至原告敗訴部分之假執行 聲請,因訴之駁回而失附依,故併予駁回。
辛、兩造所提其餘攻擊、防禦方法及所提證據,經核不影響判決



結果無影響,爰未逐一論述,附此敘明。
壬、結論:原告之訴一部為有理由,一部為無理由,依民事訴訟 法第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2 項,判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 20 日
民事第五庭法 官 陳琪媛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出載明理由之上訴狀,並繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 20 日
書記官 蔡明潔

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參考資料
誌群資產管理有限公司 , 台灣公司情報網
強固企業有限公司 , 台灣公司情報網
程股份有限公司 , 台灣公司情報網
固企業有限公司 , 台灣公司情報網