臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第16號
原 告 蘇龍水
訴訟代理人 劉有德律師
被 告 陳吉發
王美瑤
共 同
訴訟代理人 江錫麟律師
王炳人律師
複代理人 柯宏奇律師
劉曉頻
彭秋蓉
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國104年3月5
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告陳吉發就原告所有坐落臺中市○區○○○段○○○○○○地號土地，自民國九十八年一月一日起至一○一年十二月三十一日止，每年應給付原告之租金為新臺幣陸萬柒仟壹佰玖拾陸元；自民國一○二年一月一日起至一○三年一月十一日止，每年應給付原告之租金為新臺幣柒萬陸佰壹拾伍元。
核定被告王美瑤就原告所有坐落臺中市○區○○○段○○○○○地號土地，自民國九十八年一月一日起至一○一年十二月三十一日止，每年應給付原告之租金為新臺幣陸萬柒仟壹佰玖拾陸元；自民國一○二年一月一日起至一○三年一月十二日止，每年應給付原告之租金為新臺幣柒萬陸佰壹拾伍元。
被告陳吉發、王美瑤應各給付原告新臺幣參拾肆萬壹仟伍佰貳拾柒元、新臺幣參拾肆萬壹仟柒佰貳拾壹元。
核定被告陳吉發就原告所有坐落臺中市○區○○○段○○○○○○地號土地，自民國一○三年一月十二日起，每年應給付原告之租金為新臺幣柒萬陸佰壹拾伍元。
核定被告王美瑤就原告所有坐落臺中市○區○○○段○○○○○地號土地，自民國一○三年一月十三日起，每年應給付原告之租金為新臺幣柒萬陸佰壹拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。本判決第三項部分，於原告各以新臺幣壹拾貳萬元為被告陳吉發、王美瑤供擔保後，得假執行。但被告陳吉發、王美瑤如各以新臺幣參拾肆萬壹仟伍佰貳拾柒元、新臺幣參拾肆萬壹仟柒佰貳拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第1、2款定有明文。本件原告起訴時，依民法第179 條不當得利之法律關係，請求：「1.被告陳吉發應給付原告 新臺幣（下同）615萬6496元，及自起訴狀繕本送達翌日至 清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自民國103年1月 12日起，至被告陳吉發將原告所有臺中市○區○○○段000 000地號土地（下稱系爭A地）交還原告之日止，按年給付37 萬3121元；2.被告王美瑤應給付原告569萬95元，及自起訴 狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之利息， 暨自103年1月13日起，至被告王美瑤將原告所有臺中市○區 ○○○段00000地號土地（下稱系爭B地，以下合稱系爭A、B 地時稱系爭土地）交還原告之日止，按年給付37萬3121元」 。嗣於103年11月27日本院審理程序中，變更上開聲明為先 位聲明，再追加主張類推適用民法第425條之1規定，備位聲 明請求：「1.核定被告陳吉發就占有系爭A地部分，應按年 給付原告37萬3121元之租金。2.核定被告王美瑤占有系爭B 地部分，應按年給付原告37萬3121元之租金。3.被告陳吉發 應給付原告615萬6496元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償 日止，按年息百分之5計算之利息，暨自103年1月12日起， 至被告陳吉發將系爭A地交還原告之日止，按年給付37萬 3121元之租金。4.被告王美瑤應給付原告569萬95元，及自 起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之利 息，暨自103年1月12日起，至被告王美瑤將系爭B地交還原 告之日止，按年給付37萬3121元之租金」。核原告起訴及追 加之訴均係以被告占用原告所有系爭土地為基礎事實，並經 被告於本院103年11月27日審理時當庭同意原告訴之追加， 參諸前揭規定，原告上開訴之追加，應予准許。貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠原告因繼承取得系爭土地之所有權，並於87年10月13日辦理 繼承登記完畢。而被告陳吉發及被告王美瑤分別於86年7月 12日，及87年10月13日起，分別無權占有原告所有之系爭A 地、B地，並在系爭土地上有臺中市○區○○○段000號建號 ，即門牌號碼臺中市○區○○街0段00號之建物（下稱系爭A 屋），及同段454號建號，即門牌號碼同街段67號之建物（ 下稱系爭B屋，以下合稱系爭A、B屋時稱系爭房屋）。被告 分別無權占有原告所有之系爭土地，致原告受有相當租金之 損害。而系爭土地之公告現值總價均為373萬1211元（計算
式：系爭土地之公告現值均為37,689元×系爭2筆土地之面 積均為99平方公尺＝3,731,211元），參酌土地法第97條之 規定，以公告現值之百分之十計算被告分別所得之不當得利 之金額，每年均為37萬3121元，是被告陳吉發自86年7月12 日占用至103年1月11日止，為16年6月，其無法律上原因已 獲得615萬6496元之相當租金之利益；被告王美瑤自87年10 月13日占用至103年1月12日止，為15年3月，無法律上原因 而已獲得569萬95元之相當租金之利益，爰先位依民法不當 得利之法律關係，請求被告返還上開相當租金之利益，暨被 告分別自103年1月12日及103年1月13日起，均至被告拆除系 爭房屋，返還系爭土地予原告之日止，按年給付37萬3121元 之相當租金之不當得利予原告。
㈡若法院認本件應類推民法第425條之1第1項前段之規定，而 認為兩造間有租賃關係存在，或有其他法律關係存在，則因 兩造無法協議租金數額，原告備位依民法第425條之1第2項 規定，請求法院核定被告每年應給付原告之租金，並請求被 告應給付原告，爰追加備位之訴部分。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈本件兩造如有租賃關係存在，被告即應給付原告租金。至於 被告應給付原告之租金數額，原告曾與被告多次協議，亦曾 聲請法院調解，被告均置之不理，兩造無法達成協議，依民 法第425條之1第2項規定，原告非不得同時請求法院核定被 告每年應給付原告之租金額。
⒉系爭A屋係出租他人開設「鴻毅房屋整修工程行」，系爭B屋 則係出租他人開設「菱電電子節能科技公司」，故本件租金 之核定應不受土地法第97條規定不得逾申報地價百分之十之 限制，且系爭A、B地鄰近便利商店、餐廳、傳統市場，生活 機能好，附近亦商家林立，可見系爭土地具有營業價值，自 應作高效益之使用，被告抗辯其就系爭房屋僅各收每月1萬 元之租金，乃被告未有效使用系爭土地，是以原告主張仍應 以系爭土地公告現值之百分之十計算租金，始為合理。 ⒊如果法院認定被告主張的5年時效抗辯有理由的話，原告主 張時效內相當租金部分，就從98年1月1日起開始計算。 ㈣聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告陳吉發應給付原告615萬6496元，及自起訴狀繕本送達 翌日至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自民國103 年1月12日起，至被告陳吉發將原告所有系爭A地交還原告之 日止，按年給付原告37萬3121元。
⑵被告王美瑤應給付原告569萬95元，及自起訴狀繕本送達翌
日至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自103年1月 13日起，至被告王美瑤將原告所有系爭B地交還原告之日止 ，按年給付原告37萬3121元。
⑶聲明第1、2項部分，原告願供擔保請准宣告假執行。 ⒉備位聲明：
⑴核定被告陳吉發占有系爭A地，面積99平方公尺，每年應給 付原告之租金為37萬3121元。
⑵核定被告王美瑤占有系爭B地，面積99平方公尺，每年應給 付原告之租金為37萬3121元。
⑶被告陳吉發應給付原告615萬6496元及自民國103年1月10日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自民國103年 1月12日起，於租賃關係存續期間，按年給付原告37萬3121 元。
⑷被告王美瑤應給付原告569萬95元及自民國103年1月10日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自民國103年1 月13日起，於租賃關係存續期間，按年給付原告37萬3121元 。
⑸聲明第3、4項部分，原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯則以：
㈠先位聲明部分：
⒈系爭房屋乃合法占用系爭土地，並非無權占有。蓋系爭房屋 係蘇氏家族所合資興建，亦即，訴外人即原告之父蘇朝旺、 訴外人蘇朝欽、訴外人蘇朝豐係三兄弟，訴外人蘇金泉則為 蘇朝欽之子，後為蘇朝豐所收養。蘇朝旺、蘇朝欽共同將其 分別所有之355地號（嗣後其一部分分割為355-10、355-8地 號，即系爭A地、B地）、354地號土地，提供10家鐵工廠興 建廠房及單身宿舍之用。其中坐落於355地號上之鐵工廠起 造人為：臺慶鐵工廠（代表人：蘇朝欽）、富豐鐵工廠（代 表人：蘇朝豐）、大入鐵工廠（代表人：蘇朝旺）、富源鐵 工廠（代表人：蘇金泉）、泰興工業社（代表人：原告）。 上開5間鐵工廠興建完工之外觀相同並連棟，且均為同一間 公司所設計、監造、承造，同時申請起造、同時開工及完工 ，並同時取得建造執照、使用執照。又蘇朝旺曾出具「土地 使用權同意書」，同意上開鐵工廠興建之廠房及單身宿舍占 用土地，顯見蘇朝旺、蘇朝欽、蘇朝豐、蘇金泉、原告等人 初始即係共同有計劃地朝向單一營利目標而興建廠房及單身 宿舍，而由蘇朝旺提供其所有之355地號土地，與其餘蘇朝 欽等人合力興建鐵工廠廠房，並依照各該廠房坐落位置，將 系爭355地號土地分割出355-1至355-13地號，興建完成後， 蘇朝旺及其子原告分得其中二間廠房即門牌號碼為大慶街1
段69、65號房屋；蘇朝豐、蘇金泉分得門牌號碼即本件之系 爭A屋及B屋；蘇朝欽則分得門牌號碼同段73號之房屋，足見 蘇朝旺與其餘4人之間，確有合建之事實。是系爭房屋既係 經當時系爭土地之所有人蘇朝旺同意而興建，自非無權占有 系爭土地。
⒉依民法第425條之1之立法理由，為使房屋所有權與基地使用 權趨向一體化，並保護房屋之既得使用權，即應使該房屋就 基地之使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，以避免危 害社會經濟。因此，在民法第425條之1施行前，系爭土地於 蘇朝旺死亡後，由原告所繼承取得，而系爭A屋於蘇朝豐死 亡後，由蘇金泉繼承取得，蘇金泉再將系爭房屋分別賣予被 告2人，造成房屋與基地脫離現象（且脫離蘇姓家族所有） ，應可類推適用民法第425條之1規定，使被告仍具有合法使 用坐落系爭土地之權源，以確保房屋所有權與基地利用權一 體化，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係之存在。 ㈡備位聲明部分：
⒈如法院認為兩造間應類推適用民法第425條之1規定，成立租 賃關係，則此部分土地之租金數額，依前開民法第425條之1 第2項規定，應由兩造先為協議，協議不成或不能協議時， 始能請求法院定之，惟本件兩造間就租金數額從未協議過， 不符合上開條文所定得請求法院核定租金之條件。退步言之 ，如法院認為原告得請求核定租金時，開始計算租金數額之 時點，自應自法院核定地租之數額之後，原告始得據以請求 被告給付租金，蓋其訴之性質為形成之訴，必先經法院核定 地租數額後，原告始得據以請求被告如數給付。 ⒉本件系爭土地租金之核定，依土地法第105條準用同法第97 條、土地法施行法第25條、土地法第148條之規定，租用基 地建築房屋，其租金應以該土地申報地價年息百分之十為限 ，是原告請求以系爭土地公告現值計算，尚非可採。又系爭 土地地處偏遠，僅係一般住宅區，街道狹小，無何商業發展 。被告陳吉發業將系爭A屋出租予訴外人羅永泉，租期為101 年4月1日至104年3月31日止，租金為每月1萬元；被告王美 瑤亦將系爭B屋出租予訴外人宋亞諦，租期為102年7月20日 至107年6月30日止，租金為每月1萬元，可知系爭土地並非 如原告所稱具有相當高之租金行情，故被告抗辯系爭土地之 租金應以系爭土地申報地價年息百分之5為限，較為合理。 ⒊再依民法第126條之規定，租金之請求權因5年間不行使而消 滅，此於無法律上原因，而獲得相當租金之利益時亦有適用 。是本件原告先位請求被告給付相當於租金之不當得利或備 位請求被告給付之租金，於罹於5年時效之部分，被告為時
效之抗辯，自得拒絕給付等語。
㈢聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願 供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠系爭土地為原告所有，系爭A屋為被告陳吉發所有，系爭B屋 為被告王美瑤所有。
㈡訴外人即原告之父蘇朝旺、訴外人蘇朝欽、訴外人蘇朝豐係 三兄弟，訴外人蘇金泉則為蘇朝欽之子，後為蘇朝豐所收養 。蘇朝豐、蘇金泉父子二人曾分別經營富豐鐵工廠（代表人 ：蘇朝豐）、富源鐵工廠（代表人：蘇金泉）。 ㈢依臺中市政府都市發展局103年5月5日中市都工字第0000000 000號函所附之68中工建建字第1251至1530號建造執照可知 ，蘇朝旺、蘇朝欽2人，於68年間，共同將其分別所有之355 地號、354地號土地提供10家鐵工廠興建廠房及單身宿舍之 用。其中坐落於355地號上之鐵工廠起造人為：臺慶鐵工廠 （代表人：蘇朝欽）、富豐鐵工廠（代表人：蘇朝豐）、大 入鐵工廠（代表人：蘇朝旺）、富源鐵工廠（代表人：蘇金 泉）、泰興工業社（代表人：原告）。
㈣上開5間鐵工廠興建完工之外觀相同並連棟，且均為同一間 公司所設計、監造、承造，同時申請起造、同時開工及完工 ，並同時取得建造執照、使用執照。又蘇朝旺曾出具「土地 使用權同意書」，由蘇朝旺提供其所有355地號土地，與其 餘蘇朝欽等人合力興建鐵工廠廠房。於興建完成後，蘇朝旺 及原告分得其中2間廠房即門牌號碼大慶街1段69、65號房屋 ；蘇朝豐、蘇金泉分得門牌號碼同段71、67號房屋（即系爭 房屋）；蘇朝欽則分得門牌號碼同段73號房屋。 ㈤系爭土地於蘇朝旺死亡後，由原告繼承取得，系爭房屋於蘇 朝豐死亡後，由訴外人蘇金泉繼承，嗣後於86年、87年間， 分別出售予被告二人，並辦畢所有權移轉登記。 ㈥系爭A屋由被告陳吉發於101年4月1日出租予第三人羅永泉， 租期自101年4月1日起至104年3月31日止，租金為每月1萬元 ；系爭B屋由被告王美瑤於98年7月20日出租予第三人宋亞締 ，租期自98年7月20日起至100年6月27日續約，自100年7月 20日至102年7月20日，又於102年7月20日續約，租期為102 年7月20日起至107年6月30日止，租金亦為每月1萬元。 ㈦被告主張類推適用民法第425 條之1 規定，認為有租賃關係 存在，亦在原告起訴請求主張之不當得利與租金之範圍內。四、本院之判斷：
原告先位主張被告應依民法不當得利之法律關係給付其相當 租金之不當得利，備位主張應類推適用民法第425之1之規定
，請求本院核定被告占用系爭土地應給付租金數額及命被告 給付租金等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本 件兩造間之爭點在於：㈠被告之系爭房屋占用系爭土地，是 否無法律上之原因受有利益？㈡原告主張類推適用民法第 425條之1第2項，請求核定並給付租金是否有理由？㈢原告 請求之租金金額是否有理由？茲分述如下：
㈠被告系爭房屋占用系爭土地，是否無法律上之原因受有利益 ？
⒈按土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情 形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼 受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙 方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原 則及公共利益等情，分別認定（最高法院95年度第16次民事 庭會議決議一參照）。復按土地與房屋為各別之不動產，各 得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離 而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房 屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖 無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意， 限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋 承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意 旨參照）。而最高法院73年第5次民事庭會議決議略謂：「 土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣 時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默 許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判 意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相 當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額 ，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉 讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再 因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推 斷土地所有人對之默許其繼續承租。」，且上開最高法院判 例意旨，已增列為民法第425條之1內容，並於88年4月21日 由總統令增訂公布，並經民法債編施行法明定自89年5月5日 施行，該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及 效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓 事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解 及法理。是於民法第425條之1開始施行前，土地及房屋同屬 一人，而將土地及房屋先後出賣者，依上開判例及決議意旨 ，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地 受讓人間，仍應推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，至 其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判
。故出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該 房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」 該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須 支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影 響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵 權行為之可言（最高法院93年度台上字第1328號裁判要旨參 照）。
⒉經查，原告所有系爭土地，係於訴外人即原告之父蘇朝旺死 亡後，於87年10月13日以繼承為原因移轉登記予原告所有， 而被告所有系爭房屋坐落在系爭土地上，係因系爭土地原所 有權人蘇朝旺前於68年間，與蘇朝欽、蘇朝豐、蘇金泉和原 告等人訂立合建契約，同意提供系爭土地供上開4人建築廠 房及單身宿舍，蘇朝豐和蘇金泉遂依合建契約分得系爭A屋 、B屋，蘇朝旺和原告則分得門牌號碼大慶街1段69、65號房 屋等情，為兩造所不爭執，已如前述，是蘇朝豐和蘇金泉依 合建契約對系爭土地有使用權，而於系爭土地上建造系爭房 屋，可徵系爭房屋本係有權占有系爭土地。
⒊本件系爭土地於87年10月13日由原告因繼承取得權利前，系 爭房屋對其基地使用權關係即已存在，已如前述，其後系爭 房屋雖分別移轉予被告，自與前揭最高法院48年台上字第 1457號判例及民法第425條之1第1項前段規定之基本法理相 類，自可類推適用之，即應推斷土地受讓人默許房屋所有權 人繼續使用土地之事實。是揆諸上開說明，除有反對之特約 外，應推斷原告取得系爭土地所有權後，仍應受系爭房屋對 該基地原有使用權之法律關係之約束，即該房屋所有權人仍 得主張該房屋對系爭基地原已取得之使用權關係，而類推適 用民法第425條之1規定之效果，即應認為另成立租賃關係， 是以，系爭房屋並非無權占用系爭土地。
⒋綜上，系爭房屋占用系爭土地，既有正當權源，其受有利益 即有法律上之原因，無不當得利可言。從而，原告以被告占 用係屬無權占有，主張被告並無法律上原因，受有相當於租 金之利益，致其受有損害，請求被告給付相當於租金之不當 得利，要無可取。
㈡原告主張類推適用民法第425條之1第2項，請求核定並給付 之租金是否有理由？
按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關 於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經 濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴 ，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上 訴人如數給付（最高法院81年台上字第2847號裁判意旨參照
）。本件兩造在系爭房屋得使用期限內推定有租賃關係，業 如前述，且本件訴訟期間，兩造就原告得請求租金之數額， 仍無法達成合意，顯見兩造間就租金數額不能協議決定，原 告自得類推適用民法第425條之1第2項規定，請求本院核定 租金，故原告備位聲明請求本院先類推適用民法第425條之1 之規定，決定租金標準，再請求被告給付租金，參諸前揭最 高法院裁判意旨，及就兼顧訴訟經濟原則而言，自無不可。 ㈢原告請求之租金金額是否有理由？
⒈按租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所 明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致 他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期 消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益 ，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期 間，仍應依前開規定為5年（最高法院49年台上字第1730號 判例及65年度第5次民庭庭推總會議決定㈡、66年度第7次民 庭庭推總會議決議㈠、95年度第17次民事庭會議決議參照） 。查原告於102年12月30日始向本院具狀為本件之請求，有 本院收發章附於起訴狀可憑，其主張被告陳吉發應自86年7 月12日起給付租金，被告王美瑤應自87年10月13日起給付租 金，依上開說明，就超過5年請求權時效部分既為被告所抗 辯，故此部分之請求自無理由，故本院僅須就原告請求自98 年1月1日起之部分核定租金數額加以斟酌。
⒉按土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地 及其建築物申報總價年息百分之10為限；第105條規定，第 97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。依該規定，城市 地方租用基地建築房屋之租金，固不得超過土地申報總價年 息百分之10。惟房屋如係供營業用，承租人得以營商而享受 商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之 租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第 2次民事庭會議決議參照）。又基地租金之數額，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、 使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感 情等情事，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例 參照）。經查，系爭房屋占用系爭土地面積，其一層登記面 積雖僅為67.72平方公尺，有系爭房屋建物登記謄本2份可稽 ，然系爭土地扣除上開占用面積之剩餘部分，均增建有鐵皮 屋，占滿系爭土地，該鐵皮屋於訴外人蘇金泉分別轉讓系爭 房屋予被告時既已存在等情，為被告所自認，並有被告所提 出系爭房屋之照片（見本院卷第161頁至第165頁）及本院函 詢臺中市政府地方稅務局大智分局所提供之系爭房屋房屋稅
籍證明書2紙（見本院卷第138、139頁）可憑，是計算兩造 間法定租賃範圍時，自應以系爭土地之全部面積即各99平方 公尺為基準，方為公允。又系爭房屋1樓作為店面使用、2樓 為住宅使用，現皆出租予他人，租金為每月1萬元等情，為 兩造前揭不爭執事項所不爭執，並有被告所提前揭照片及租 賃契約書影本（見本院卷第110頁至第129頁）可憑，故核定 系爭土地之租金，自不受前揭不得超過土地申報總價年息百 分之10之限制。本院審酌系爭土地屬工業區，地目為建，有 原告所提土地登記第二類謄本2份可參，而系爭土地距國立 台中高級工業學校甚近，附近有兩家便利商店、大慶黃昏市 場及工學市場，並有多棟大樓住家，生活機能良好等情，有 原告所提被告不爭執真正之系爭土地鄰近之現況圖及照片在 卷可佐（見本院卷第102至104、149至154頁）。被告雖抗辯 稱：系爭A屋由被告陳吉發於101年4月1日出租予第三人羅永 泉前，只有短暫出租過，大約只有1、2個月；系爭B屋於97 年曾出租過，也是1、2個月，至98年7月20日起出租予第三 人宋亞締，且系爭土地於夜間拍攝之街景照片可知，並非商 業林立之街道，僅係一般住宅區而已，而且街道狹小，並非 面臨大馬路，故被告將整系爭房屋整棟出租後每月各僅能出 租1萬元，並提出照片（見本院卷第161至165頁）為證，惟 查，依各該照片可知，系爭A屋確供鴻毅房屋整修工程行營 業使用、系爭B屋確供菱電子節能科技使用，即使樓上供住 家使用，惟一樓既供營業使用，即利用系爭土地所得利益， 自非僅供住家使用可擬，且系爭房屋經本院函臺中市政府地 方稅務局大智分局查詢結果，於97年至103年間，除系爭B屋 於100年時以住家方式繳納房屋稅外，其餘均係以營業及住 家方式計算繳納房屋稅，有該局所提供之全期房屋稅繳納證 明書共14紙可憑，綜合以上證據，自應認系爭房屋自98年至 今均有一樓供營業、二樓以上供住家使用之事實，是本院綜 合上情，認應以系爭土地申報地價年息百分之15，作為核定 計算租金之標準，較為妥當，而系爭土地於96年1月起之申 報地價均為每平方公尺4,525元，102年1月起申報地價為4, 755.2元，有原告所提地價第二類謄本、土地登記第二類謄 本在卷可考（見本院卷第96至99、9、10頁），基此，各年 度租金應核定為如附表所示（計算方式參見附表，元以下4 捨5入）。至原告雖主張應以系爭土地公告現值為核定租金 ，且被告有低租云云，惟查本件系爭土地尚非屬市區內精華 地段，且依被告出租予第三人之年數非短，原告亦未舉證證 明被告確有低租情形，故本院認原告之請求自屬過高。故本 院認原告得請求被告陳吉發給付98年1月1日起至103年1月11
日止之租金共為341,527元（計算式：67,196×4＋70,615＋ 2,128＝341,527），得請求被告王美瑤給付98年1月1日起至 103年1月12日止之租金共為341,721元（計算式：67,196×4 ＋70,615＋2,322＝341,721），原告超過此部分之請求自無 理由，應予駁回。
⒊原告另主張就上開金額均應自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息等語，惟按關於 請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核 定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而 請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地 租之意。故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地 租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84 年度台上字第2707號判決要旨參照），因此，被告雖有給付 上開租金金額之義務，然應待本件核定租金判決確定後，始 屆清償期，在本件判決確定前，自無遲延給付之情形，則原 告請求被告等人就上開金額均應再給付自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，即 無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告先位主張被告應依民法不當得利之法律關係 給付其相當租金之不當得利，為無理由，應予駁回。又原告 備位主張類推適用民法第425條之1規定認有法定租賃關係存 在，請求本院核定租金，被告陳吉發給付自98年1月1日起至 103年1月11日止、請求被告王美瑤給付自98年1月1日起至 103年1月1月12日止之租金各341,527元、341,721元，及核 定被告陳吉發自103年1月12日起至將系爭A地交還原告之日 止，每年應給付原告之租金為70,615元，核定被告王美瑤自 103年1月13日起至將系爭B地交還原告之日止，每年應給付 原告之租金為70,615元部分為有理由，其逾此部分之請求， 則屬無據，自應予駁回。原告就備位聲明第3、4項陳明願供 擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於 法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行 之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，不予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經予 審酌，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：第79條、第85條第1項前段。中 華 民 國 104 年 3 月 24 日
民事第三庭 法 官 黃建都
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 24 日
書記官
附表
┌──┬─────┬─────┬───┬──────────┐
│年度│起迄日期 │系爭土地申│利率 │本院核定租金 │
│ │ │報地價（每│ │（新臺幣） │
│ │ │平方公尺）│ │ │
├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤
│98 │98年1月1日│4,525元 │15％ │67,196元（計算式： │
│ │起至98年12│ │ │（4,525×99平方公尺 │
│ │月31日止 │ │ │×15％＝67,196元） │
├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤
│99 │99年1月1日│同上 │同上 │同上 │
│ │起至99年12│ │ │ │
│ │月31日止 │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤
│100 │100年1月1 │同上 │同上 │同上 │
│ │日起至100 │ │ │ │
│ │年12月31日│ │ │ │
│ │止 │ │ │ │
├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤
│101 │101年1月1 │同上 │同上 │同上 │
│ │日起至101 │ │ │ │
│ │年12月31日│ │ │ │
│ │止 │ │ │ │
├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤
│102 │102年1月1 │4,755.2元 │同上 │70,615元（計算式： │
│ │日起至102 │ │ │4,755.2 元×99平方公│
│ │年12月31日│ │ │尺×15％＝70,615元）│
│ │止 │ │ │ │
├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤
│103 │系爭A屋部 │同下 │同上 │2,128元（計算式：（ │
│ │分：103年1│ │ │4,755.2元×99平方公 │
│ │月1日起至 │ │ │尺×15％）÷365天× │
│ │103年1月11│ │ │11天＝2,128元） │
│ │日止（共11│ │ │ │
│ │天） │ │ │ │
├──┼─────┼─────┼───┼──────────┤
│103 │系爭B屋部 │同上 │同上 │2,322元（計算式：（ │
│ │分：103年1│ │ │4,755.2元×99平方公 │
│ │月1日起至 │ │ │尺×15％）÷365天× │
│ │103年1月12│ │ │12天＝2,322元） │
│ │日止（共12│ │ │ │
│ │天） │ │ │ │
└──┴─────┴─────┴───┴──────────┘