確認優先承買權存在等
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,103年度,108號
TCDV,103,訴,108,20150327,1

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第108號
原　　　告　龍族實業股份有限公司
法定代理人　曾振橿
訴訟代理人　林坤賢律師
　　　　　　邱華南律師
被　　　告　林憲堂
訴訟代理人　劉憲璋律師
複代理人　　賴書貞律師
被　　　告　莊富盛(即莊名山)
　　　　　　蕭欣左
當事人間確認優先承買權存在等事件，本院於中華民國104 年3
月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
壹、程序事項：
本件被告莊富盛（即莊名山）、蕭欣左經合法通知，無正當 理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列 各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告為坐落臺中市○區○○段00000○00000地號（下稱系爭 土地）之共有人，亦係坐落系爭土地上之臺中市北區水源段 5037至5043、5045、5047、5048至5057、5059、5060、5065 至5074、5077、5078、5082至5084、5086、5088至5093建號 等43筆建物【下稱系爭建物，為地上15層、地下3層之東方 巴黎大樓（下稱系爭大樓）之地下一層建物】之區分所有權 人，原告所有之建物總面積為392.32平方公尺，系爭土地之 登記應有部分則為202/100000。
㈡系爭土地上尚有另8棟建物，該8棟建物之總面積為38.25平 方公尺，而該建物所有人占系爭土地之應有部分為649/1000 00。系爭土地總面積為1850平方公尺，依該8 棟房屋面積與 土地面積之比例計算，每平方公尺之房屋面積應持有0.314 平方公尺之土地。
㈢原告所有之房屋總面積既為392.32平方公尺，應占有系爭土 地之面積即為123.19平方公尺（計算式：392.32平方公尺× 0.314 平方公尺＝123.19平方公尺，小數點2 位以下四捨五 入），始符合專有部分區分所有權人占用基地應有部分之比 例，惟原告所有之基地應有部分僅202/100000，換算面積僅



為3.74平方公尺，原告所有系爭土地之應有部分顯不足專有 部分之比例，原告依比例應持有系爭土地3201/100000 之應 有部分，依民法物權編施行法第8 條之5 第3 項之規定，原 告於應有部分不足之範圍內，有優先承買權。
㈣被告莊富盛、蕭欣左所有系爭土地應有部分，於民國102年 10月15日鈞院依金融機構合併法第15條第3項之規定，委託 臺灣金融資產服務股份有限公司中部分公司（下稱台金公司 ）辦理不動產拍賣（鈞院102年度司執字第54448、54081號 ），均由被告林憲堂拍定。原告於前揭執行事件向鈞院聲請 優先承購，為被告等否認，鈞院則以102年度司執字第54081 號、102年度執事聲字第184號為駁回裁定，並命原告另依訴 訟程序解決，爰提起本件確認優先承買權存在之訴，並聲明 ：1.確認台金公司於102年10月15日就被告莊富盛所有如附 表所示土地應有部分，由被告林憲堂所為之拍定程序，原告 有優先承買權存在。2.確認台金公司於102年10月15日就被 告蕭欣左所有如附表所示土地應有部分，由被告林憲堂所為 之拍定程序，原告有優先承買權存在。3.確認前兩項拍定程 序，拍定人為原告。
二、被告答辯略以：
㈠被告林憲堂部分：系爭大樓已在921地震中嚴重毀損，被判 定為危樓，於鈞院90年度重訴字第395號事件審理時，經行 政院公共工程委員會鑑定結果認：系爭大樓有諸多缺失，縱 使修繕補強，亦無法達到安全、經濟及使用機能等應有效果 ，作成原地重建之最終鑑定等語，而系爭建物根本未經修繕 補強，亦經臺中市政府公告停止使用，有甚多結構，如樑柱 、樓地板、隔間牆等遭拆除，積水甚深，出入口亦被破壞無 法進出，僅因考量鄰地與工程之安全性而未完全拆除，縱使 原告所有之系爭建物於地政事務所尚未辦理滅失登記，然建 物是否具備安全性、可否使用乃建管機關之權責，而非地政 機關，原告執此主張系爭建物尚未滅失實無足採。是原告就 系爭建物之所有權業因建物毀損滅失而消滅，自不得依民法 物權編施行法第8條之5之規定，就上開拍賣程序所拍賣之被 告所有系爭土地之應有部分，主張有優先承買權等語，資為 抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告莊富盛即莊名山、蕭欣左經合法通知，未於言詞辯論期 日到場，亦未提出任何書狀，作何有利於自己之聲明或陳述 。
三、兩造不爭執之事項：
㈠訴外人龍輝建設股份有限公司（下稱龍輝公司）以其名義為 建造人，於81年間取得81年中工建建字第1801號建築執照，



在系爭土地興建地上15層、地下3層之系爭大樓，並於83年4 月30日取得83年中工建使字第922號使用執照。復於83年6月 7日完成系爭大樓之保存登記，並依法登記529戶區分所有建 物（建號為臺中市○區○○段0000號至5264號）。 ㈡系爭大樓因921大地震經臺中市政府判定為全倒，依法拆除 地上1層至15層建物，並經臺中市政府工務局於91年12月17 日以中工管字第0000000000號函辦竣同段建號4736號至5264 號共529戶建物滅失登記。惟系爭大樓地下1層之系爭43筆建 物（建號為同段5037號至5043號、5045號、5047號至5057號 、5059號至5060號、5065號至5074號、5077號至5078號、 5082號至5084號、5086號、5088號至5093號），因考量鄰地 與工程之安全性而未拆除，經臺中市政府公告依建築法第81 條規定停止使用，惟臺中市中正地政事務所未辦理上開43戶 建物之滅失登記。
㈢本院民事執行處102年度司執字第54448號、102年度司執字 第54081號強制執行事件，於102年10月15日分別拍賣被告莊 富盛、蕭欣左系爭土地之應有部分，均由被告林憲堂拍定。 ㈣原告為上開43戶建物之所有人，並於102年10月18日前揭拍 賣程序已具狀聲明優先承買。
四、前揭不爭執事項，有系爭43筆建物之建物登記第二類謄本、 系爭土地之土地登記第二類謄本、原告提出之民事聲明優先 承買暨聲明異議狀、臺中市政府工務局83中工建使字第0922 號使用執照、臺中市政府都市發展局103年7月24日出具之中 市都管字第0000000000號函、臺中市中正地政事務所103年7 月28日出具之中正地所一字第0000000000號函及隨函檢附之 系爭43筆建物謄本、臺中市政府工務局於91年12月17日出具 之中工管字第0000000000號函及隨函檢附之系爭建物滅失清 冊在卷可參（見本院卷一第16頁至第48頁反面、第95頁至第 98頁，第192頁至第236頁，本院卷二第26頁至第51頁），足 認系爭大樓確實為訴外人龍輝公司所興建完成，共有529筆 區分所有建物，921地震後系爭大樓為臺中市政府判定全倒 ，經臺中市政府工務局完成拆除，惟系爭大樓地下一樓系爭 43筆建物，未經臺中市地政事務所為建物滅失登記，目前仍 登記為原告所有。原告主張其所有之系爭建物佔系爭土地應 有部分使用面積不足，本院102年度司執字第54448號、102 年度司執字第54081號拍賣系爭土地之執行案件，依民法物 權編施行法第8條之5第2、3項其有優先承買權，被告林憲堂 則以上開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告所有之系爭建 物（即系爭大樓之地下1層建物）是否已因滅失不存在而不 得為區分所有權之標的？㈡原告得否依民法物權編施行法第



8條之5第2、3項之規定，主張就本院民事執行處102年度司 執字第54448號、102年度司執字第54081號執行事件，由被 告林憲堂拍定部分，有優先承買權？茲分述如下： ㈠原告所有之系爭建物（即系爭大樓之地下1層建物）是否已 因滅失不存在而不得為區分所有權之標的?
1.按房屋失火後，屋頂業被燒燬，僅餘牆壁，既為兩造所不爭 執，復經檢察官查明及第一審受命推事勘驗明確，倘其已不 足避風雨而達經濟上使用之目的，即難謂其仍為獨立之不動 產及房屋所有權仍屬存在，猶未喪失；所謂可達經濟上使用 之目的，係指該建物，得獨立為交易及使用之客體而言（最 高法院71年度台上字第1557號、75年度台上字第2027號判決 意旨）。查系爭大樓於921地震後，因嚴重受損不堪使用， 而由區分所有權人林岡霖等對營建商原告公司之負責人曾振 橿提起損害賠償事件(下稱前案)，為本院以90年度重訴字第 395號、臺灣高等法院臺中分院92年度重上字第91號、最高 法院96年度台上字第118號案件受理，前案審理時，經本院 承審法官會同臺中市政府技師等人履勘現場，並委請交通大 學土木系鑑定結果，認定系爭大樓之建築設計並未符合當時 建築技術水準及安全上之要求，且有樑柱未依變更設計圖施 作、被剪斷、鋼筋外露、靜載重嚴重低估，違反建築物構造 之靜載重，應予按實核計之建築術成規，並因立面配置不規 則、弱層出現、斷面尺寸不夠、邊樑未設計扭力鋼筋、使用 軟體陳舊，未執行動力分析、施工上亦有柱子鋼保護厚度不 足、樑柱接頭附近箍筋間距過大、全部接頭搭接等違反建築 技術規則構造編第367條第2、3款規定之缺失；復經臺中市 政府委由行政院公共工程委員會（下稱公共工程會）鑑定結 果，亦認系爭大樓具有前開柱鋼筋保護層不足、樑柱接頭箍 筋間距過大、靜載重嚴重低估，僅為實際載重之百分之三十 九，原設計地震總橫力已嚴重偏低，又變更設計，切除一至 三樓樓板以及二十支大小樑，嚴重影響其抗震結構系統與抗 震能力，若欲修繕補強除經費過高外，修繕施工有實質困難 ，且補強方案及設置空間嚴重受限，修繕補強後違反建築技 術規則或影響管道空間及住宅機能等，因此修繕補強無法達 到安全、經濟及使用機能等應有效果等情，此有最高法院96 年度台上字第118號判決在卷可稽(見本院卷一第115頁至第1 19頁反面)，此外復有被告聲請調閱本院90年度重訴字第395 號、臺灣高等法院臺中分院92年度上字第91號案卷，提出所 附國立交通大學土木系臺中市東方巴黎大樓九二一地震損害 安全鑑定報告及行政院公共工程委員會九二一震災受損建築 物安全鑑定小組鑑定書，為本院核閱屬實。足認系爭大樓建



造時原設計未進行韌性設計、靜載重嚴重低估，並有諸多施 工缺失，如施工品質太差、柱鋼筋保護層不足、樑柱接頭箍 筋間距過大，復擅自變更設計減除樑柱，配合商場切除1至3 樓樓板以及二十支大小樑，已嚴重影響其抗震結構系統與抗 震能力，且無法以修繕改善其結構安全瑕疵，是以，系爭大 樓全棟即地下3層至地上15層，於921地震後已達毀損不堪用 之程度，應足認定。
2.系爭大樓即臺中市政府以83年中工建使字第0922號核發使用 執照之建築物，因921地震受損，為臺中市政府於91年間公 告，以最終鑑定書作成「鑑定標的物原地重建之最終鑑定」 為據，命該建物所有權人停止使用，並要求所有權人於公告 10日內依規定拆除，逾期未拆除將由臺中市政府強制拆除等 情，有臺中市政府都市發展局103年12月5日中市都管字第 0000000000號函檢附之臺中市政府於91年間公告之行政處分 在卷可考(見本院卷二第80頁至第81頁反面)。又系爭大樓因 上開行政處分命所有權人與占有人停止使用並拆除，已由臺 中市政府工務局發包完成拆除，於91年12月17日以中工管字 第0000000000號函請臺中市政府地政局、臺中市中正地政事 務所辦理建物勘查，並將全棟建物共529戶，亦即包含原告 所有之系爭43筆建物為滅失登記，臺中市政府亦於同年月20 日以府第測字第0000000000號函請臺中市中正地政事務所就 系爭大樓辦理滅失登記等情，有臺中市政府、臺中市政府工 務局上開函文及建築物滅失登記清冊在卷可參(見本院卷二 第24頁至第77頁)。亦足認系爭大樓於91年間，即因地震毀 損無法修繕，為主管機關公告停止使用並命所有權人自行拆 除，復由臺中市政府工務局完成拆除，而原告所有之系爭建 物既存於系爭大樓之地下一樓，自為主管機關公告停止使用 並命自行拆除之範圍。準此，原告所有之系爭建物於地震後 ，已喪失建築物主體結構之安全性而無法使用，自不具備經 濟上效用一事，應堪認定。
3.至原告雖提出系爭建物之建物登記謄本及現場照片，證明臺 中市政府僅拆除地面層建物，地下建物未拆除，且系爭建物 尚未為滅失登記，主張系爭建物仍存在尚未滅失云云。惟查 ，臺中市中正地政事務所於辦理系爭大樓區分所有建物滅失 登記前，雖有派員前往實地勘查，認為系爭大樓地面以上各 層已確實完成拆除，而地面以下各層尚未拆除，故未辦理滅 失登記一情，有臺中市中正地政事務所103年12月5日中正地 所一字第0000000000號函存卷可考(見本院卷二第23頁)，然 亦函復本院稱系爭大樓地下一層建物未辦理滅失登記部分， 依法是否仍可使用，係屬臺中市政府都市發展局權責等語，



此有臺中市中正地政事務所於103年7月28日中正地所一字第 0000000000號函附卷為憑(見本院卷一第193頁)。是系爭建 物是否屬民法規定之土地上定著物，是否達結構安全，具有 經濟上與使用上之獨立性，足以遮蔽風雨之目的，實應審酌 系爭建物事實上使用之可能性及建物主管機關就建物安全之 認定，尚無法單憑系爭建物於登記管理上有無辦理滅失登記 為據，原告僅以系爭建物之建號尚存，且地政機關未辦理滅 失登記，主張系爭建物仍未毀損滅失云云，揆之前揭三（二 ）兩造不爭執事項，臺中市政府工務局91年12月17日中工管 字第0000000000號函、及103年7月24日臺中市都市發展局中 市都管字第0000000000號函，原告上揭主張顯有誤認，應屬 無據，洵無足採。
4.而臺中市政府雖僅拆除系爭大樓之地面層建物，地下層建物 未拆，該地下層建物是否仍得使用一事，經本院函詢臺中市 政府都市發展局，該局於103年7月24日以中市都管字第00 00000000號函覆本院稱：系爭大樓前經921震損被判定為危 樓，依建築法第78條第3款規定傾圮或朽壞有危險之虞必須 立即拆除之建築物可免辦理拆除執照，其地上結構體經臺中 市政府都市發展局拆除完竣，地下結構體因考量鄰地與工程 的安全性而未拆除，臺中市政府前已公告依建築法第81條規 定停止使用在案等情，此有該局回函附卷可憑(見本院卷一 第192頁)。可信系爭大樓之地下建物，即原告所有之系爭建 物，亦屬傾圮朽壞有危害公共安全之可能，業經臺中市政府 公告停止使用，惟因屬地下結構體，如拆除可能影響鄰地安 全始未拆除。復參以系爭大樓之管理委員會即臺中東方巴黎 大樓管理委員會，於91年12月3日向臺中市政府申請核發建 築物滅失證明，出具(91)東管字第0000000號函表示：系爭 大樓因921震災毀損，經最終判定原地重建，原建築物地上 15層樓已全部拆除完畢，另地下一至三層將俟重建工程施工 時一併拆除等語，此有臺中東方巴黎大樓管理委員會函文在 卷足參(見本院卷二第79頁)，足認系爭大樓之地下建物亦已 傾圮朽壞無法達使用上之獨立性與經濟上效用，實應與地上 建物同時拆除，然因考量該處為地面下之地基，若未為任何 替代結構即逕予拆除，可能危及鄰地安全，且系爭大樓之管 理委員會亦表示該地下建物將於重建時拆除。是以系爭建物 未拆除之原因實為保護鄰地建物結構之安全，而非系爭建物 於地震後仍得使用，蓋系爭大樓全棟皆已公告停止使用，且 須拆除重建無法修繕業如前述，原告徒以系爭建物未拆除， 主張仍得遮蔽風雨達使用目的云云，實嫌速斷。 5.末以，系爭建物現況植物叢生，地下層積有廢水，通往地下



室之車道遭拆除後，以土石填平，地下室之出入口亦遭封鎖 ，地下1 、2 、3 層樓之樓地板及樓頂板均遭拆除並以土回 填，至地下1 層之簡易樓梯，係原告於103 年3 月6 日而臨 時搭設，有被告林憲堂提出之現場照片16張附卷可參( 見本 院卷一第122 頁至第124 頁、卷二第90頁至第92頁) ；堪認 系爭建物無獨立出入口，該建物之樓地板及樓頂板亦遭拆除 並以土回填，顯已不足遮風避雨而達經濟上使用之目的，是 以，系爭建物實已毀損不堪使用，無法達遮蔽風雨之使用上 目的，非民法第66條第1 項所規定之土地上定著物即不動產 ，已臻明確，自不得為不動產區分所有權之標的。 ㈡原告得否依民法物權編施行法第8條之5第2、3項之規定，主 張就本院民事執行處102年度司執字第54448號、102年度司 執字第54081號執行事件，由被告林憲堂拍定部分，有優先 承買權？
1.按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出 租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房 屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸 一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於 基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，此有 最高法院65年台上字第802號裁判可參。第按，土地法第104 條第1項關於地上權人及承租權人之優先承買權規定，既係 為維護土地上建築物之存在而設，旨在使基地與基地上之房 屋合歸一人所有，以盡經濟之效用，則於該建築物滅失時， 該建築物所有人即不得享有優先承買權，故該條項之適用， 須以地上權設定或租賃關係之約定係以有建築物為目的，且 現有建築物存在為前提，始合乎該條項規範之趣旨，此與地 上權之標的物為土地而非建築物或其他工作物，民法第841 條乃規定地上權不因其上建築物或其他工作物滅失而消滅， 兩者規範目的未盡相同，自不能以該條規定，逕謂土地上曾 有建築物而現已不存在之地上權人或租賃權人仍得主張上開 優先承買權，最高法院100年度台上字第802號判決闡釋甚詳 。同理，民法物權編施行法第8條之5第3項之立法目的，既 為解決專有部分所有人就區分所有建物之基地尚無應有部分 ，或雖有應有部分但其應有部分不足之情形，以貫徹建物與 基地同屬一人所有，並盡經濟上之效用為目的，則於該建築 物滅失時，即無基地之權利與專有部分不符之情形，該建築 物所有人即不得享有優先承買權。
2.本件原告所有之系爭建物事實上已毀損無法回復而滅失，業 如前述，參諸民法物權編施行法第8 條之5 第3 項之立法目 的，原告主張優先承買權以貫徹建物與基地同屬一人所有之



立法目的即無以達成，原告徒以系爭建物未經滅失登記，主 張系爭建物尚存在，而對系爭土地有優先承買權存在，即非 有據。從而，被告林憲堂抗辯原告就系爭建物之所有權業因 建物毀損滅失而消滅，自不得依民法物權編施行法第8 條之 5 之規定，就上開拍賣程序所拍賣之被告莊富盛、蕭欣左所 有系爭土地之應有部分，主張有優先承買權等語，應屬有據 ，而堪憑採。
五、綜上所述，原告所有之系爭建物已不足避風雨而達經濟上使 用之目的，難謂其仍為獨立之不動產及房屋所有權人，是原 告主張系爭建物坐落之系爭土地應有部分不足，依民法物權 編施行法第8條之5第2、3項之規定，請求確認其就上開拍定 程序所拍賣之被告莊富盛、蕭欣左所有系爭土地之應有部分 有優先承買權、拍定人為原告，均無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院審酌後，核與本件之結論不生影響，爰不一一論 駁，復此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 27 日
民事第五庭審判長法 官 楊熾光
法 官 郭妙俐
法 官 王姿婷
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 3 月 27 日
書記官 余怜儀