臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1009號
原 告 陳麗華
訴訟代理人 劉佳田律師
被 告 謝六旺
訴訟代理人 梁素盆
複 代理人 林有成
被 告 邱桃妹
訴訟代理人 孫興啟
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104年3月16日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○○區○○段○000地號、地目旱、面積383平方公尺之土地，及同段第593地號、地目田、面積284平方公尺之土地，准予合併分割。其分割方法應如附圖㈡所示：編號A、B部分，分歸原告陳麗華單獨所有；編號C、D部分，分歸被告謝六旺單獨所有；編號G、H部分，分歸被告邱桃妹單獨所有；編號E、F部分，由兩造按原應有部分比例維持共有。原告陳麗華應給付被告謝六旺補償金新臺幣壹佰肆拾參萬伍仟陸佰陸拾伍元。
原告陳麗華應給付被告邱桃妹補償金新臺幣玖拾陸萬捌仟柒佰伍拾陸元。
訴訟費用由兩造按附表㈢之應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而 受影響。但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移 存於抵押人或出質人所分得之部分。民法第824條之1第2項 第3款定有明文。本件原告具狀聲請對台中市○○區○○段 000○000地號土地之抵押權人台中市太平區農會(抵押義務 人為原告陳麗華）告知訴訟，經本院送達告知書狀，已生上 開民法第824條第2項第3款所定告知訴訟之效力，先予敘明 。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠坐落於台中市○○區○○段000○000地號土地，為兩造所共 有，應有部分如附表㈢所示。按各共有人，除法令另有規定 外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或 契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定 有明文。系爭土地依其使用目的無不能分割之情事，且兩造 間未訂有不分割之特約，核與民法第823條第1項規定相符，
為此原告乃依上開規定提起本件訴訟。
㈡按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請 求合併分割，民法第824條第5項定有明文。本件系爭2筆土 地之共有人相同，自應為合併分割。又二筆土地之南邊為台 中市太平區成功路，土地中間已開設有既成巷道，編為成功 路458巷。目前兩造各自在附圖㈠所示之位置蓋有未辦保存 登記之建物，其中編號A-1、A-2建物係原告陳麗華所建；編 號B-1、B-2建物係被告謝六旺所建；編號C-1、C-2建物係被 告邱桃妹所建。又同段第604地號土地係原告陳麗華所有、 同段603地號土地係被告謝六旺所有。故將系爭土地合併分 割如附圖㈡所示，並將編號A、B分由原告陳麗華取得；編號 C、D分由被告謝六旺取得；編號G、H分由被告邱桃妹取得； 編號E、F維持共有，作為巷道，如此一來，可使土地獲得最 大利用。至於因分割致持分不足部分，則請求鑑定補償。 ㈢聲明：如主文所示。
二、被告方面：
㈠被告謝六旺部分：
⒈兩造共有之土地，於二、三十年前即各自建屋，事實分管 使用中。兩造曾多次協商，惟因對於金錢補償之價格無法 達成協議，遲遲無法協議分割。
⒉被告謝六旺對於原告提出之分割方案表示贊同，對於補償 之價格亦同意鑑價。
㈡被告邱桃妹部分：
⒈系爭土地地目分別為旱及田，皆為農地，依法不得建築。 詎被告謝六旺及原告陳麗華在未經被告邱桃妹同意之狀況 下，相繼於土地上建築房屋，已違反農地農用之原則及相 關建築法令，原告主張依其現有違章建物之位置為分配， 於法實有未合。
⒉附圖㈠編號C-1、C-2房屋非由被告邱桃妹興建，而係被告 邱桃妹取得系爭土地所有權時即已存在。
⒊被告邱桃妹之應有部分為3/8，然依原告主張之分割方案 ，被告邱桃妹所得分配之地甚少，不符比例，對被告邱桃 妹甚不公平。
⒋系爭土地為農地，依土地法及農業發展條例等相關法規， 在在揭櫫「農地農用」、「農地細分禁止」等原則。又因 政府執法之怠惰，致使我國鄉間農地上違章建物、鐵皮地 下工廠等到處林立，若依原告之主張判決，無異是鼓勵非 法於農地上濫建。故被告主張應將系爭土地合併予以變價 分割，避免農地細分，又可促進系爭農地之利用價值。三、法院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。又共有人相同之數不 動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第 824條第5項亦有明定。本件原告主張系爭2筆土地為兩造所 共有，兩造應有部分如附表㈢所示，另兩造就系爭土地並無 依物之使用目的，不能分割之情形，亦未訂有不分割之契約 ，且2筆土地位置相鄰，業據原告提出土地登記謄本、地籍 圖為證，堪信為真實。又土地因合併申請複丈者，應以同一 地段、地界相連、使用分區、使用性質及地目均相同之土地 為限，地籍測量實施規則第241條亦有明文。本件系爭2筆土 地均屬於太平都市計畫之農業區，亦有台中市太平區都市計 畫土地使用分區證明書在卷可按。則原告請求法院就系爭2 筆土地為合併分割，符合前開法律規定，自應准許。 ㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時， 因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部維持共 有，民法第824條第1項、第2項第1款、第2款、第3項、第4 項定有明文。另按分割共有物，除應斟酌各共有人之意願、 利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌分得部分所得利用之 價值、經濟效用等原則。且裁判分割共有物，屬形成判決， 法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明及上開事 項等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事 人聲明、主張或分管約定之拘束(最高法院84年度臺上字第 1538號、94年度臺上字第1768號、93年度臺上字第1797號判 決要旨參照）。準此，請求分割共有物之訴，法院應依上開 規定，斟酌共有人之意願，共有物之性質、經濟效益及全體 共有人之利益，為公平適當之分配。
㈢查與本件系爭土地相鄰之坐落於同地段之604地號土地為原 告陳麗華所有；同段603地號土地則為被告謝六旺所有。且 原告謝六旺已在附圖㈠編號A-1、A-2位置興建房屋、被告謝 六旺已在圖附圖㈠編號B-1、B-2位置興建房屋；而同段599 地號土地則係既成巷道，並延伸至附圖㈡編號E、F之區域等
情，此有土地登記簿謄本在卷可按，並經本院於103年7月24 日會同太平地政事務所人員會勘屬實，且製有勘驗測量筆錄 及如附圖㈠、㈡所示之複丈成果圖在卷足參。是依附圖㈡所 示，若編號A、B部分土地分歸原告陳麗華所有，除可以避免 其上之建物遭拆除，亦可與原告陳麗華單獨所有之同段604 地號土地相連；同理，若附圖㈡編號C、D部分土地分歸被告 謝六旺所有，除可避免其地上物遭拆除，亦可與被告謝六旺 單獨所有之同段603地號土地相連。另附圖㈡編號E、F部分 ，仍維持共有，作為巷道通行，亦能與同段599地號之既成 巷道相連接，應能發揮共有物之經濟效益。本院認原告主張 之如附圖㈡所示分割方案並無不適當之處。
㈣另系爭二筆土地之地目雖分別為旱、及田，有土地登記簿謄 本在卷足參，惟土地標示部之使用分區及使用類地別皆為「 空白」，係都市計畫內土地，非屬農業發展條例第3條第1項 第11款所稱之耕地，亦有臺中市政府地政局103年11月5日中 市地籍一字第0000000000函一份在卷足參。按「所謂耕地僅 限於依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地 保育區及森林區之農牧用地。至於依都市計畫法劃定為農業 區、保護區之田、旱地目土地及非都市土地暫未依法編定之 田、旱地目土地與國家公園區內之田、旱地目土地，則列為 耕地以外之農業用地，不受耕地不得細分之限制。」亦有最 高法院95年度台上字第345號判決足參。綜上可知，本件系 爭土地之分割方案，自不受農業發展條例之限制，不僅分割 後之面積不受最小分割面積之限制，其分割後之土地宗數亦 得增加。故被告邱桃妹抗辯系爭土地不宜以原物分配之方式 分割，自不可採。綜上所述，關於分割之方案，爰判決如主 文第1項所示。另兩造分割前後之土地面積增減表，詳如附 表㈠所載。
㈤復按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定 有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之， 係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各 共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以 金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均 為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額 對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分 之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有 部分互相移轉之本旨，最高法院85年度台上字第2676號判例 意旨足資參照。經查，系爭土地經本院囑託惠恩不動產估價 師聯合事務所鑑價結果，系爭土地平均單價為每坪新臺幣(
下同)8萬4000元，合約每平方公尺2萬5410元(計算式：8400 0×0.3025＝25410)，此有鑑定報告書一份在卷可憑。該鑑 定報告係估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因 素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析、採用比 較法進行評估其價格，當屬可採。是依上開鑑定結果，兩造 應依附表㈠之分割前後面積增減表，計算如附表㈡所示應受 補償金額配賦表補償之。爰判決如主文第2、3項所示。 ㈤末按定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分 配，不受任何共有人主張之拘束，既如前述，則本件縱准原 告分割共有物之請求，並採行原告主張之分割方法為分割， 然因分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟 標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分 割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題，當事人提出 其認為適當之分割方法，應認係屬防禦其權利所必要，故本 件訴訟費用之負擔，自應由兩造按其應有部分之比例分擔( 詳如附表(三)所示)方屬公允，爰諭知如主文第3項所示。 ㈥另「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之 所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之 分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人 或出質人所分得之部分：㈠權利人同意分割。㈡權利人已參 加共有物分割訴訟。㈢權利人經共有人告知訴訟而未參加。 前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881 條第1項、第2項或第899條第1項規定。」民法第824條之1第 1項、第2項及第3項分別定有明文。本件系爭土地共有人即 原告陳麗華於分割前，將系爭土地應有部分，設定抵押權予 訴外人台中市太平區農會，此有土地登記謄本之「土地他項 權利部」記載為證。嗣本院在本件分割共有物事件審理中， 已將上情合法告知抵押權人，則依前開規定，抵押權人台中 市太平區農會之抵押權在本件分割共有物事件判決確定後， 應僅存在於原抵押人即原告陳麗華分得之土地上，均不及於 其他共有人應受分配之價金或分得之土地，併予敘明。四、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本 件之判斷結果不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。五、據上論斷，依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項 但書，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 30 日
民事第三庭 法 官 高英賓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 30 日
書記官 鄭淑英
附表㈠：分割前後共有人土地面積增減表(單位：平方公尺)┌──────┬───────┬──────┬───────┬──────┐
│ │ 陳麗華 │ 謝六旺 │ 邱桃妹 │ 合計 │
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│分割前之持分│ 8分之1 │ 2分之1 │ 8分之3 │ 1 │
├──────┼───────┼──────┼───────┼──────┤
│分割前按原持│ 83.375 │ 333.5 │ 250.125 │559地號383平│
│分計算之面積│ │ │ │方公尺＋593 │
│ │ │ │ │地號284平方 │
│ │ (667×1/8) │ (667×1/2) │ (667×3/8) │公尺＝667 │
├──────┼───────┼──────┼───────┼──────┤
│分割後應分攤│ 13 │ 52 │ 39 │附圖㈡編號E │
│維持共有之土│ │ │ │＋F＝104平方│
│地面積 │ (104×1/8) │(104×1/2) │ (104×3/8) │公尺 │
├──────┼───────┼──────┼───────┼──────┤
│若按原持分分│ 70.375 │ 281.5 │ 211.125 │ 563 │
│配，原本可分│ │ │ │ │
│得單獨所有之│ │ │ │ │
│面積 │(83.375－13) │ (333.5－52)│ (250.125－39)│ (667－104) │
├──────┼───────┼──────┼───────┼──────┤
│分割後，實際│ 165 │ 225 │ 173 │ 563 │
│分得單獨所有│ │ │ │ │
│之土地面積 │ (A＋B) │ (C＋D) │ (G＋H) │ (667－104) │
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│分割後，按原│ 超額分配 │ 短少分配 │ 短少分配 │ 0 │
│應有部分計算│ ＋ 94.625 │ － 56.5 │ － 38.125 │ │
│，短少或超額│ │ │ │ │
│分配之面積 │(165－70.375) │(281.5－225)│(211.125－173)│ │
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附表二：補償金配賦計算表(面積單位：平方公尺 金額單位：新台幣元)
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│ 共有人 │超額分配面積│短少分配面積│應補償他人之金額│ 受補償之金額 │
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│陳麗華 │ 94.625 │ │ 2,404,421元 │ │
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│謝六旺 │ │ 56.5 │ │ 1,435,665元 │
├────┼──────┼──────┼────────┼────────┤
│邱桃妺 │ │ 38.125 │ │ 968,756元 │
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│ 註：每平方公尺以新臺幣2萬5410元計算，元以下四捨五入。 │
│ 陳麗華應補償 ：25,410元×94.625平方公尺＝2,404,421元 │
│ 謝六旺應受補償：25,410元×56.5平方公尺 ＝1,435,665元 │
│ 邱桃妹應受補償：25,410元×38.125平方公尺＝ 968,765元 │
└────────────────────────────────────┘
附表(三)：各共有人應有部分及應負擔訴訟費用之比例┌────────────────┬─────────────────┐
│ 台中市○○區○○段000地號土地 │ 台中市○○區○○段000地號土地 │
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│ 共 有 人 │ 應 有 部 分 │ 共 有 人 │ 應 有 部 分 │
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│ 陳麗華 │ 1/8 │ 陳麗華 │ 1/8 │
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│ 謝六旺 │ 1/2 │ 謝六旺 │ 1/2 │
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│ 邱桃妹 │ 3/8 │ 邱桃妹 │ 3/8 │
└────────┴───────┴─────────┴───────┘