臺灣澎湖地方法院民事判決 103年度訴字第5號
原 告 蔡合東
黃金貴
蔡育成
蔡鴻典
蔡鴻志
蔡佳穎
共 同
訴訟代理人 廖傑驊律師
張清雄律師
上一人 複
訴訟代理人 曾本懿律師
被 告 呂勇籐
訴訟代理人 吳幸怡律師
蔡鴻杰律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國104年3月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾肆萬參仟貳佰參拾肆元，及自民國一百零二年十月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，原告蔡合東及蔡佳穎各負擔四十分之一，原告黃金貴、蔡育成、蔡鴻典及蔡鴻志各負擔八十分之一。
本判決於原告以新臺幣伍拾壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣壹佰伍拾肆萬參仟貳佰參拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者均不在 此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文 。查原告起訴時原就價金給付請求部分聲明：1.被告應給付 原告蔡合東新臺幣（下同）432,654元，及自民國102年10月 31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.被告應給 付原告黃金貴216,327元，及自102年10月31日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。3.被告應給付原告蔡育成216, 327元，及自102年10月31日起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息。4.被告應給付原告蔡鴻典216,327元，及自102年 10月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。5.被告 應給付原告蔡鴻志216,327元，及自102年10月31日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。6.被告應給付原告蔡佳穎 432,654元，及自102年10月31日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。嗣於審理中迭經變更、減縮聲明如後述原告 聲明第1項所示，核與首揭規定無違，自應准許。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠坐落於澎湖縣馬公市○○段0000地號土地（下稱系爭土地） 形式上為訴外人蔡合發、蔡合進及原告蔡合東、黃金貴、蔡 育成、蔡鴻典、蔡鴻志、蔡佳穎等8人所共有，實質上則為 原告蔡合東、黃金貴、蔡育成、蔡鴻典、蔡鴻志、蔡佳穎等 6人所共有，而應有部分比例分別為4分之1、8分之1、8分之 1、8分之1、8分之1、4分之1。
㈡被告透過訴外人歐麗萍居間，向原告購買系爭土地，並約定 買賣價金共1700萬元，約定付款方式為第一期（簽約款） 200萬元、第二期（用印款）0元、第三期（完稅款）300萬 元、第四期（尾款）1200萬元，簽約當日土地共有人8人均 到場討論，協議分割蔡家土地共10筆，達成分割協議後，原 告再與買受人即被告簽訂系爭不動產買賣契約書。因當時尚 未確定土地增值稅金額，兩造乃成立系爭土地買賣契約（下 稱系爭契約），約定系爭土地買賣價金為1700萬元，原告必 須實收1420萬元以上，其餘尾款280萬元（下稱系爭280萬元 價金）則由被告先給付與訴外人即地政士曾雪惠，用以繳納 土地增值稅、整地費、鑑界費、代書費、規費、仲介服務費 等費用，繳納後如有剩餘款項仍需交付與原告。 ㈢原告為配合被告申請銀行貸款，已將系爭土地所有權移轉登 記與被告所有，依約被告應於102年10月30日給付所有買賣 價金，然被告迄今僅給付原告1420萬元，就系爭280萬元價 金並未為給付，扣除被告已自行繳納系爭土地買賣所產生之 土地增值稅1,069,384元及代書費37,380元後，尚積欠1,693 ,236元尚未給付，原告得依系爭契約第2條第1項約定、及民 法第367條、第229條第1項、第233條規定，請求被告給付原 告1,693,234元，及自102年10月31日起，按週年利率5%計算 之利息等語，並聲明：1.被告應給付原告1,693,234元，及 自102年10月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告未參加與原告簽約過程，歐麗萍於簽約過程 中亦未曾與被告電話連絡，自無從得知雙方磋商過程，亦不
知歐麗萍已與原告簽約，被告於102年8月18日返澎後數日， 歐麗澎始將合約書影本交予被告，被告於閱覽該合約內容後 ，始知歐麗萍與原告約定內容，故歐麗萍代理被告與原告約 定條件，應以系爭買賣契約所定為準，縱歐麗萍與原告有任 何未載明於系爭買賣契約書上之私下約定，既為被告所不知 ，且歐麗萍未為被告利益為代理亦違反誠信，其與原告間之 私下約定應為無效，自無從拘束被告。被告否認原告所稱同 意原告至少實收1420萬元、及被告應給付總價金為1700萬元 等情。又依系爭契約書第8條第2點明訂賣方實收1420萬元， 其他280萬元由買方繳納相關費用後，互不找補，第4頁土地 價款明細表並詳列被告應付原告之款項合計1420萬元。故原 告得請求被告支付之買賣價金為1420萬元，而非1700萬元等 語以資抗辯，並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決， 願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：
本件兩造對於系爭契約成立並不爭執，惟原告主張系爭契約 買賣價金為1700萬元，則為被告所否認，並以前詞置辯，是 本件爭點厥為：㈠系爭契約約定買賣價金為何?㈡本件原告 得請求之金額為何?茲分述如下：
㈠查系爭契約契約書第8條第2項前段固記載「賣方實收壹仟肆 佰貳拾萬元，其他貳佰捌拾萬元由買方負責繳納土地增值稅 、拆除地上物、整地、鑑界、土地分割費用、產權移轉規費 、印花稅、地政士業務執行費等費用，互不找補」，惟按解 釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句 ，民法第98條定有明文。又「解釋當事人之契約，應於文義 上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意 」、「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準 ，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定 之標準，不能拘泥文字致失真意。」最高法院分別著有19年 上字58號判例、39年台上字第1053號判例可資參照。又解釋 契約應通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交 易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則 ，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷 之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致 失其真意；如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根 基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗 法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求， 並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利 義務是否符合公平正義（最高法院96年度臺上字第2631號、 96年臺上字第286號民事裁判要旨參照）。經查，系爭契約
契約書第2條第一項已明文記載本件買賣價金為1700萬元， 復衡諸倘若兩造間約定之實情確如被告所稱實際支付原告買 賣價金僅為1420萬元，則衡情應僅須記載買賣價金為1420萬 元，及約定由買方負擔土地增值稅等費用之字句即可，自不 須再畫蛇添足般為買賣價金1700萬元，其中280萬元由原告 給付土地增值稅等費用之記載，是本件解釋契約上，是否能 憑系爭契約契約書第8條第2項即解釋為被告僅須給付原告 1420萬元，並非無疑。
㈡又據證人歐麗萍即系爭契約簽立時買方代理人於本院審理時 證述：被告於簽約前兩、三天請伊代理其簽訂系爭契約，伊 與被告確定買賣價金為1700萬元，伊才代理被告前往與原告 簽約；簽約時兩造約定買賣價金為1700萬元，由被告買清， 因原告與訴外人蔡合進、蔡合發共有包含系爭土地在內之10 筆土地，蔡合進及蔡合發不願出賣系爭土地，簽約現場原告 與蔡合進、蔡合發協議將系爭土地在內5筆土地分割歸原告 所有，其餘5筆歸蔡合進與蔡合發所有，原告擔心分割上開 十筆土地之土地增值稅、分割費用會轉嫁至原告身上，故乃 要求於系爭契約中加註保證原告先拿到1420萬元價金，其餘 280萬元先放在地政士曾雪惠處，做為原告因分割上開10筆 土地所應負擔土地增值稅、分割費用、整地、鑑界、代書費 及服務費等費用之支出（不包含蔡合發及蔡合進須負擔之部 分），若該280萬元不夠支付上開費用，亦與原告無關之條 款，又當時約定系爭280萬元支付上開費用後若有剩餘款項 應歸原告所有等語（在本院卷第182頁至第183頁；第52頁至 第55頁）應足推認本件買賣價金約定之條件應為買方1700萬 元買清，又縱認被告所稱證人歐麗萍與當事人間有特殊利害 關係等情可採，惟證人曾雪惠即處理本件買賣系爭土地事宜 之地政士，於本院審理時亦證稱：簽約時伊全程在場，歐麗 萍代理被告與原告簽立系爭契約，買賣條件本來很單純，即 為被告以1700萬元買清，後因被告家族遺產分割問題，伊當 時無法抓出原告因分割須負擔之土地增值稅，故才會書寫系 爭契約契約書第8條第2項之約定，約定被告將280萬元給付 給伊，由伊用以支付相關費用，若相關費用超出280萬元， 則不能向被告請求；系爭280萬元價金係被告應給付給原告 ，伊與原告約定從這280萬元中去支付土地增值稅等相關費 用；兩造買賣條件為被告以1700萬元買清之條件即記載在系 爭契約契約書買賣總價款內等語（見本院卷第189頁至192頁 ），核與上開證人歐麗萍所述互核相符，又證人曾雪惠與兩 造無特殊利害關係，應不至於甘冒受偽證罪制裁，而為虛偽 之陳述，是應足推認原告主張系爭契約兩造約定之買賣價金
應為1700萬元，由被告買清等節事實可採。至被告雖辯稱系 爭契約契約書末段，有關原告價金分配明細表總額僅有 1,420萬元，顯示買賣價金非1700萬元云云，惟衡諸兩造簽 約時，土地增值稅等相關費用尚未繳納，尚無法確認系爭 280萬元價金用以支付相關費用後之剩餘數額為何，自難認 可於簽約時即就此部分製作分配明細表，是尚難僅憑此即認 被告上開辯稱可採。
㈢至被告雖又辯稱被告於閱覽該合約內容後，始知歐麗萍與原 告約定內容，故歐麗萍代理被告與原告約定條件，應以系爭 買賣契約所定為準，縱歐麗萍與原告有任何未載明於系爭買 賣契約書上之私下約定，既為被告所不知，且歐麗萍未為被 告利益為代理亦違反誠信，其與原告間之私下約定應為無效 ，自無從拘束被告云云。惟本件被告於締約後曾簽立1,200 萬元尾款之本票交付與證人曾雪惠，業據證人曾雪惠於本院 審理中證述明確（見本院卷第195頁），而非僅簽立920萬元 之本票交付與曾雪惠，顯見被告對於買賣價金為1700萬元， 由買方付清之條件應有所知之，且應為同意，又本件買賣事 宜授與代理權與歐麗萍，則歐麗萍代理被告與原告簽立系爭 契約效力自及於被告本人，從而簽約時系爭契約價金約定既 為1700萬元由買方買清，已如前述，則被告自應依系爭契約 約定給付價金，而就系爭280萬元價金為給付。 ㈣查系爭契約契約書第8條第2項約定既有記載「其他貳佰捌拾 萬元由買方負責繳納土地增值稅、拆除地上物、整地、鑑界 、土地分割費用、產權移轉規費、印花稅、地政士業務執行 費等費用」之字樣，復酌以證人曾雪惠於本院審理中證稱： 簽約後伊曾向被告表示如被告幫忙將系爭280萬元價金範圍 內土地增值稅等費用支付掉，得從被告應給付之系爭280萬 元價金中扣除等語（見本院卷第193頁）以觀，應足推認如 被告有代為支付如該項約定記載之土地增值稅、地政士業務 執行費或整地費等相關費用，亦應由其應給付之系爭280萬 元價金中扣除。本件兩造對於被告業已代為支付之土地增值 稅1,069,384元（計算式：1,179,305元-退還蔡合進、蔡合 發應負擔之109,921元）及地政士業務執行費37,380元，應 從系爭280萬元價金給付中扣除並不爭執，從而本件系爭價 金280萬元扣除上開費用後尚有1,693,236元未清償（計算式 ：2,800,000元- 1,069,384元-37,380元），原告請求其中 1,693,234元固非無據，惟查證人歐麗萍於本院審理中證稱 ：本件買賣被告有要伊代墊支出整地費15萬元等語（見本院 卷第184頁），核與證人曾雪惠於本院審理中陳稱：整地費 歐麗萍告知伊15萬元，整地費要繳費時要伊跟被告取款，後
來該筆費用應係由歐麗萍小姐為支付等語相符，並有整地費 收據1紙在卷可稽（見本院卷第207頁），應足推認上開整地 費15萬元，亦為被告委託歐麗萍為支付，故亦應自本件原告 得請求之1,693,234元價金中為扣除。從而，本件原告得請 求之價金給付於1,543,234元（計算式：1,693,234元- 150,000元）數額內為有理由，逾此部分請求即為無理由。四、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息，民法第233條第1項前段定有明文。 又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為5%，亦為同法第203條所明定。查本件尾款1200萬 元（包含系爭280萬元價金）給付之期限於102年10月30日屆 至，有系爭契約契約書影本在卷可稽（見本院卷第13頁背面 ），原告就本件請求經認有理由之1,543,234元部分，訴請 另計自給付期限翌日即102年10月31日起至清償日止，按週 年利率5%計算之法定遲延利息，即屬有據。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實請求：如主文第1項所示 部分為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，即屬無據， 應予駁回。
六、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，被告亦陳明如受 不利判決，願供擔保請准宣告得免為假執行。爰依民事訴訟 第390條第2項及第392條第2項之規定，分別酌定原告供擔保 之相當金額及被告預供擔保之相當金額，宣告得為假執行及 得免為假執行如主文第4項所示；至原告敗訴部分，其假執 行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘 明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但 書。
中 華 民 國 104 年 3 月 23 日
民事庭 審判長法 官 吳宏榮
法 官 蔡政佑
法 官 陳炫谷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 3 月 23 日
書記官 林德盛