臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1233號
原 告 呂威震
訴訟代理人 林辰彥律師
複 代理人 黃淑怡律師
黃豐緒律師
被 告 黃雅瑄
訴訟代理人 陳萬發律師
上列當事人間第三人異議之訴等事件，於民國104年2月6 日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受 侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即 得依民事訴訟法第247 條規定提起確認之訴。又所謂即受確 認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原 告在私法上地位受有侵害之危險，而此危險得以對被告之確 認判決除去者而言（最高法院52年台上字第1922號判例意旨 可資參照）。本件原告主張其就坐落桃園縣平鎮市○○○段 000 地號土地（下稱系爭土地）存有基地租賃關係，系爭土 地出賣時，依土地法第104 條之規定享有優先購買權，為被 告所否認，則原告主張其對系爭土地之優先購買權存在與否 ，於兩造間確有不明，致原告優先購買系爭土地之地位有不 安之危險，而此種不安之狀態得以確認判決予以排除，從而 ，原告提起本件確認之訴，於法尚無不合。
二、再按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；不變更訴 訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之 變更或追加，民事訴訟法第262 條第1 項前段、第256 條分 別定有明文。查原告起訴時原併列嘉泰機械工業股份有限公 司（下稱嘉泰公司）為被告，並聲明：「先位聲明：㈠確認 原告就本院96年度執字第17443 號強制執行事件（下稱系爭 執行事件）中，執行標的臨時建號第6661建號中，A 部分建 物坐落系爭土地之基地158 平方公尺（如複丈成果圖）、B 部分建物坐落系爭土地之基地面積約87平方公尺（如複丈成 果圖）有優先承買權。㈡系爭執行事件關於執行標的臨時建 號第6661建號中，A 部分未保存登記建物面積約446 平方公 尺（如複丈成果圖）所為之執行程序應予撤銷。備位聲明： ㈠確認原告就系爭執行事件中，執行標的臨時建號第6661建
號中A 部分三層樓未保存登記建物面積約446 平方公尺，及 B 部分保存登記建物面積約87平方公尺（如複丈成果圖）之 所有權存在。㈡系爭執行事件關於執行標的臨時建號第6661 建號中A 部分未保存登記建物面積約446 平方公尺及，B 部 分保存登記建物面積約87平方公尺（如複丈成果圖）所為之 執行程序應予撤銷」。嗣於民國103 年10月13日撤回對嘉泰 公司之起訴，且因系爭執行事件之執行程序於起訴後之 103 年8 月4 日發給拍定人權利移轉證書而終結，故更正上開聲 明為：「先位聲明：確認原告就系爭執行事件中，執行標的 臨時建號為第6661建號之A 部分建物所坐落系爭土地面積15 8 平方公尺（如複丈成果圖）、B 部分建物坐落系爭土地面 積87平方公尺（如複丈成果圖），有優先承買權。備位聲明 ：確認原告就系爭執行事件中，執行標的臨時建號為第6661 建號之A 部分3 層樓未保存登記建物面積約446 平方公尺， 及B 部分未保存登記建物面積約87平方公尺（如複丈成果圖 ）之所有權存在」（見本院卷第89、90頁）。再於103 年11 月24日更正上開聲明為：「㈠確認原告就系爭執行事件中， 執行標的臨時建號為第6661建號之A 部分3 層樓未保存登記 建物面積約446 平方公尺，及B 部分未保存登記建物面積約 87平方公尺（如複丈成果圖）之所有權存在。㈡確認原告就 系爭執行事件中，執行標的臨時建號為第6661建號之A 部分 建物所坐落系爭土地面積158 平方公尺（如複丈成果圖）、 B 部分建物坐落系爭土地面積87平方公尺（如複丈成果圖） ，有優先承買權」（見本院卷二第39至41頁），核原告上開 撤回對嘉泰公司之起訴屬撤回訴之一部，而更正法律上之陳 述，非屬訴之變更或追加，按諸前揭規定，均應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：訴外人嘉泰公司因積欠原告票款債務新台幣（下 同）19,425,060元未清償，於81年5 月20日將其所有系爭土 地出租予原告使用，並以土地租金抵付前開票款債務所生之 利息，原告則於系爭土地上出資搭建6661建號中之A 、B 部 分建物（下稱系爭建物），以供存放建築材料使用。詎系爭 土地及系爭建物於系爭執行事件拍賣程序中，竟未經嘉泰公 司通知原告行使優先承買權，並經被告於100 年3 月9 日拍 定，因原告就系爭建物所有權與優先承買權間具有附隨關係 ，爰依土地法第104 條規定提起本件訴訟。並聲明：㈠確認 原告就系爭執行事件中，執行標的臨時建號為第6661建號之 A 部分3 層樓未保存登記建物面積約446 平方公尺，及B 部 分未保存登記建物面積約87平方公尺（如複丈成果圖）之所 有權存在。㈡確認原告就系爭執行事件中，執行標的臨時建
號為第6661建號之A 部分建物所坐落系爭土地面積158 平方 公尺（如複丈成果圖）、B 部分建物坐落系爭土地面積87平 方公尺（如複丈成果圖），有優先承買權。
二、被告則以：
㈠被告否認原告主張有承租系爭土地之事實，該租約乃原告與 嘉泰公司間之通謀虛偽行為，因租約中第3 、4 條約定以1, 900 萬元押租金方式抵付租金，然該數額除與原告所指嘉泰 公司積欠票款債務19,425,060元不符外，第6 條亦係載明其 等於租約屆至後應由嘉泰公司一次返還1,900 萬元予原告， 並非如原告所主張以債抵付租金之情形，況依嘉泰公司於81 年10月15日向台灣土地開發信託公司提出之切結書內容，並 無將系爭土地出租予第三人，故原告與嘉泰公司就系爭土地 並無租賃關係存在，原告應就其承租系爭土地及該土地上興 建系爭建物乙節負舉證責任。
㈡況坐落系爭土地上之系爭建物約占系爭土地總面積之53.2％ ，已超過系爭土地達一半面積以上，且依建物登記謄本記載 ，該建物於85年11月13日建築完成，並自始登記於嘉泰公司 名下而為其所有，倘系爭土地自81年間已出租予原告使用， 原告基於占有使用及管理之權，豈會於85年間任由嘉泰公司 尚欠其巨額1,900 餘萬元之債務，不清償原告而出資興建系 爭建物，故原告與嘉泰公司間並無債權債務關係。再者，系 爭執行事件執行程序中，本院民事執行處於100 年4 月7 日 曾發函通知原告應就否認其主張優先承買權之拍定人即被告 另行提起確認優先承買權存否之訴，原告收受後卻未於10日 內對起訴，縱使原告主張有優先承買權，亦因超過土地法第 104 條第2 項規定之10日期限，自應視原告已放棄優先承買 權，倘仍許其再為主張優先承買權，則上開條文之規定期限 即形同具文。況原告請求確認所有權之標的，乃被告依拍賣 程序合法取得，且業經登記為被告所有，是原告主張實無理 由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
原告主張系爭建物（即A 、B 未保存登記之部分）為其出資 興建，並就系爭土地與嘉泰公司有基地租賃關係，依土地法 第104 條第1 項後段規定，原告就系爭建物坐落土地有優先 承買權等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本院應 予審酌者為：㈠拍定人即被告依法取得權利移轉證明書後， 基地出租人是否仍得依土地法第104 條第1 項後段之規定主 張優先承買權？原告是否已經超過土地法第104 條第2 項支 10日期間？㈡系爭建物A 、B 部分是否為原告所出資？原告 與嘉泰公司是否有訂有基地租賃契約？茲就前開爭點分別判
斷如下：
㈠拍定人取得系爭建物之權利移轉證明書後，不影響原告主張 優先承買權，本件執行程序中亦未對原告通知主張權利，原 告以實體爭執本件，應予准許。
1.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不 表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而 與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人， 土地法第104 條定有明文。又所謂出賣人未通知優先購買權 人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權 人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為 ，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先 購買權。而強制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序 自應有上開規定之適用。故不動產拍定後，若有上開土地法 所定之優先購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是 否優先購買。執行法院若未通知，則縱已核發權利移轉證書 予拍定人，其移轉亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人 仍得主張權利。是以執行法院於核發權利移轉證書予拍定人 後，通知優先購買權人行使權利，自難謂其通知不生效力。 而基地共有人如均對其上建物有優先購買權，執行法院自應 分別通知，此於共有人中已有人主張優先承買時，並無不同 （最高法院98年度台抗字第187 號裁判意旨可資參照）。 2.本件被告雖已於本院民事執行處96年度執字第17443 號強制 執行事件拍賣程序中，拍得系爭建物，並取得權利移轉證書 ，並登記為建物所有權人，有建物登記第二類謄本及不動產 權利移轉證書等件在卷可參（見本院卷第72頁、第86頁）， 然因土地法第104 條第1 項規定之優先承買權具有物權效力 ，即便拍定人業已取得權利移轉證書亦不得以之對抗優先承 買權人，系爭執行程序業已終結，亦無礙原告提起本件確認 優先承買權之訴訟。至被告以原告已經收受本院民事執行處 函，通知其主張優先承買權等語，惟本院100 年4 月7 日桃 院永96執宙字第17443 號函，乃針對原告之聲明異議所為， 與土地法第104 條第2 項所規定「於接到出賣通知後10日內 不表示者」之內容不同，自不得以該函文送達原告後計算優 先承買權主張期間，被告此部分抗辯，要有誤會。 ㈡原告並未證明系爭建物（即A 、B 部分）為原告所出資興建 。
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，為 民事訴訟法第277 條所明定。原告主張因嘉泰公司積欠其債
務，遂以系爭土地出租予原告而抵債，系爭建物為其所興建 ，業據其提出土地租賃契約書、嘉泰機械工業股份有限公司 無擔保債權人會議等件為憑（見本院卷一第7 至第10頁）。 然上開文件均為影本，並經被告否認其真正，其表彰內容之 真實性並非無疑，況系爭未保存登記之建物是否為原告出資 興建，亦與上開債權及租賃契約是否確實存在無直接關係， 至證人即嘉泰公司負責人許哲嘉於審理時固證稱：系爭土地 上的6661建號建物中，大部分是嘉泰蓋的，小部分是原告建 的，是同時興建的，因為當時原告需要辦公室使用等語（見 本院卷第116-117 頁），惟就其何以曾於81年間簽署切結書 表示系爭土地未承租予第三人，及何以同時出租系爭土地全 部給原告及訴外人奇羽公司，復又自己興建6661建號建物等 情無法說明，且關於嘉泰公司與原告間之債權債務關係為何 ，迄今是否完全清償，尚存債務金額為何，均以不清楚、無 法回答等語帶過，經本院命證人兩週內陳報相關資料，證人 亦未遵期提出（見本院卷第118 頁），其證詞之可信性，尚 非無疑，再佐以嘉泰公司確實曾於81年10月15日出具切結書 表示系爭土地並未有任何租賃關係，有切結書1 份在卷可證 （見本院卷第83頁），是以證人之證詞，並無法證明原告所 稱之債權債務關係及租賃契約為真，更遑論系爭建物A 、B 部分為原告所出資興建。
2.其次，原告主張出資興建之系爭建物，坐落桃園市平鎮區○ ○○000 號地號之6661建號建物之部分，然6661號建物已經 於103 年8 月4 日由被告拍賣取得，並取得權利移轉證書， 且6661號建物之測量成果圖明顯已經包含原告主張之系爭建 物所在位置（見本院96年度執字第17443 號卷一第448 頁及 本院卷第5 頁），是系爭建物應為6661號建物之部分，原告 復主張為系爭建物之所有權人，要屬無據。
四、縱上所述，本件原告不能證明系爭建物A 、B 部分為其所興 建及基地租賃關係確實存在，則其依據土地法第104 條第1 項後段主張就系爭建物有優先承買權，為無理由，應予駁回 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於 判決之基礎及結果均無影響，無庸一一論列，附此敘明。六、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如 主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 11 日
民事第一庭 法 官 黃裕民
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 3 月 18 日
書記官 沈佩霖
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