臺灣桃園地方法院刑事判決 103年度易字第673號
公 訴 人 臺灣桃園地方法院檢察署檢察官
被 告 陳欣甲
選任辯護人 劉德壽律師
上列被告因背信案件，經檢察官提起公訴（103 年度偵字第7570
號），本院判決如下：
主 文
陳欣甲無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告陳欣甲自民國102 年5 月8 日起任職於 「嘉承地產有限公司」（亦為「21世紀不動產」中壢民權加 盟店，下稱「嘉承公司」），擔任經紀人員，受嘉承公司委 任負責處理不動產仲介經紀相關事務，並受店長劉宇騏指派 與柳秀絨一組擔任行銷，其於102 年5 月間因業務知悉許月 足委託嘉承公司居間出售門牌號碼為桃園縣中壢市○○路00 號4 樓之房屋及所座落土地之持份（下稱系爭房地），明知 其與嘉承公司約定委任期間內受託處理之任何案件，不論是 否由嘉承公司所交付，均屬嘉承公司所有，不得從事任何有 損嘉承公司權益之行為，亦不得以自己或他人名義經營或投 資與嘉承公司業務相同或類似之事業，竟意圖為自己及他人 不法之利益之犯意，另覓不知情之在中信房屋擔任經紀人之 友人吳仲洪共同前往現場看屋，即代為議價，並於102 年5 月27日，以新臺幣（下同）315 萬元購買系爭房地，並於同 年6 月20日辦理移轉登記，未將上開成交之事告知嘉承公司 ，違背受託任務而私下買受系爭房地，以此方式規避許月足 本應給付予嘉承公司按成交價格百分之4 計算之佣金，及陳 欣甲應給付嘉承公司之佣金，致生損害於嘉承公司。嗣經店 長劉宇騏詢問許月足並調閱系爭房地登記謄本，始知上情。 因認被告陳欣甲涉犯刑法第342 條第1 項之背信罪嫌。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。又 不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第15 4 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。又事實之認定 ，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自 不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎（最高法院40年台上 字第86號判例意旨參照）；再告訴人之告訴，本以使被告受 刑事訴追為目的，故其陳述是否與事實相符，自應調查其他 證據，以資審認，苟其所為攻擊之詞，尚有瑕疵，則在此瑕 疵未予究明以前，即不能遽採為斷罪之基礎（最高法院69年 台上字第1531號判例參照）；再認定不利於被告之事實，須 依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，
即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法 院30年上字第816 號判例）。經核本件公訴意旨認被告陳欣 甲涉犯前揭罪嫌，無非係以證人劉宇騏、柳秀絨、吳仲洪、 許月足之證述及不動產一般委託銷售契約書、委任契約書、 員工保密合約、建物登記謄本、異動索引、不動產買賣契約 書、不動產經紀業資訊系統營業員資料查詢網頁影本等件， 為其主要論據。
三、次按刑事訴訟法第308 條規定：「判決書應分別記載其裁判 之主文與理由；有罪之判決並應記載犯罪事實，且得與理由 合併記載。」同法第310 條第1 款規定：「有罪之判決書， 應於理由內分別情形記載左列事項：一、認定犯罪事實所憑 之證據及其認定之理由。」同法第154 條第2 項規定：「犯 罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。」而有 罪判決書理由內所記載認定事實所憑之證據，即為經嚴格證 明之證據，另在涉及僅須自由證明或彈劾證據證明力之事項 ，其證據方不限定以有證據能力者為限。然在無罪判決書內 ，判決書僅須記載主文及理由，而理由內記載事項，為法院 形成主文所由生之心證，其論斷僅要求與卷內所存在之證據 資料相符，或其論斷與論理法則無違，通常均以卷內證據資 料彈劾其他證據之不具信用性，無法證明檢察官起訴之事實 存在，所使用之證據並不以具有證據能力之證據為限，是就 本件無罪判決，爰不再論述所援引有關證據之證據能力，合 先敘明。
四、訊據被告陳欣甲堅詞否認有何犯行，辯稱：我在任職期間係 基於單純買方之地位，向嘉承地產店長劉宇騏表達購買系爭 房地的意願，並且提出購買意向書，但嘉承地產並未為我洽 談成交。若因我本身任職嘉承地產，則在嘉承地產無法為我 洽談成交系爭房地之情況下，仍認我不得透過其他仲介業者 為我洽購系爭房地，無疑剝奪我個人財產權行使之自由等語 。經查：
（一）嘉承地產係經營不動產仲介業務之經紀業，被告陳欣甲與 嘉承公司於102 年5 月8 日簽署「委任契約書」1 份，而 自斯時起擔任嘉承公司之不動產經紀人員。緣嘉承地產之 委售案件開發人員柳秀絨知悉許月足欲出售系爭房地，而 於102 年5 月8 日與許月足簽訂「不動產一般委託銷售契 約書」，其委託銷售期間自102 年5 月8 日至102 年10月 8 日、委託銷售價格為305 萬元，惟上開非專屬委託銷售 契約並未排除許月足仍得由其本人或委託其他仲介業者為 其銷售系爭房地之權利。嗣被告陳欣甲因職務之故知悉嘉 承地產受有系爭房地銷售之委託，並有意購買系爭房地，
遂委請其在中信房屋擔任不動產經紀人之友人吳仲洪為其 與許月足洽談系爭房地交易事宜，並於102 年5 月27日以 315 萬元購得系爭房地，於同年6 月20日辦理移轉登記完 畢之事實，業據被告陳欣甲坦認在卷，並有證人劉宇騏、 許月足、柳秀絨、吳仲洪之證述在卷可稽，另有被告陳欣 甲與嘉承地產之「委任契約書」、內政部不動產服務業管 理作業系統經紀營業員查詢結果列印資料、證人許月足與 柳秀絨簽署之「不動產一般委託銷售契約書」、系爭房地 建物登記謄本等件在卷可參，均堪認定。是本件爭點厥為 被告陳欣甲身為嘉承地產不動產經紀人員，負責處理嘉承 地產受託銷售之不動產之仲介事務，其本身為自任買受人 以購買嘉承地產受託銷售之系爭房地，而委託其他不動產 經紀人員為其仲介系爭房地之交易之舉，是否係基於為自 己或他人不法利益，或損害嘉承地產之意圖而為，又其所 為究否違背其為嘉承地產處理不動產仲介事務之任務，而 當罹於背信罪刑責。
（二）經查，被告陳欣甲與嘉承地產所簽署之「委任契約書」第 2 條第2 項固載稱：「第二條，業務範圍：二、乙方於委 任期間內受託處理之任何案件（包含買方或賣方、出租方 或承租方），不論是否由甲方所交付，均屬甲方所有，乙 方不得從事任何有損甲方權益之行為，否則應依下述約定 處置：（一）如乙方私下成交或交由第三人成交者，甲方 有權向乙方請求以買賣案件成交交額的6 ％. . . 作為懲 罰性違約金。」云云，而公訴人並據此認被告陳欣甲前開 委託中信房屋不動產經紀人吳仲洪為其仲介系爭房地之交 易，即係違背前開「不得私下成交或交由第三人成交」之 契約條款，而有違背受託任務之行為云云。惟查：按不動 產經紀業管理條例第4 條第5 款、第7 款規定：「本條例 用辭定義如下︰五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易 、租賃之居間或代理業務。七、經紀人員︰指經紀人或經 紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營 業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」經查， 被告陳欣甲與嘉承公司於102 年5 月8 日所簽署之「委任 契約書」1 份，其內容係載稱「茲由甲方（即嘉承地產） 委任乙方（即陳欣甲）擔任不動產經紀營業員之職務，處 理不動產仲介經紀相關事務。」、「第二條，業務範圍： 一、甲方委任乙方處理不動產仲介經紀（不動產買賣或租 賃之仲介行為）相關事務。」此有該「委任契約書」1 份 在卷可參。是揆諸上開委任契約書所載，被告陳欣甲係受 嘉承公司之委任擔任該公司「不動產經紀營業員」，其職
務內容為「處理不動產仲介經紀相關事務（包括不動產買 賣或租賃之仲介行為）」甚明。再參諸依前揭不動產經紀 業管理條例第4 條第5 款、第7 款規定，堪認被告陳欣甲 依前開「委任契約書」之約定受嘉承地產委託處理之「不 動產仲介經紀相關事務」，當包括不動產買賣、租賃之居 間或代理業務在內。而按民法第565 條規定：「稱居間者 ，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之 媒介，他方給付報酬之契約。」是被告陳欣甲擔任嘉承地 產不動產經紀人員，所受託從事仲介相關事務當中之「居 間」行為，其業務性質及範圍當係指為委託嘉承地產銷售 不動產之客戶報告訂約之機會或為訂約之媒介，而該客戶 支付仲介服務報酬之行為。由是，前開「委任契約書」第 2 條第2 項所載內容既係針對被告陳欣甲不當執行受託處 理之仲介業務之罰則，其規範目的、範圍當係指被告陳欣 甲以嘉承地產不動產經紀人員角色執行仲介業務之際，竟 以仲介人員身分私下成交或將系爭房地交與第三人成交， 從而損害嘉承地產應獲得之仲介服務費利益之情形，殊難 逕認被告陳欣甲「本身立於買受人之地位」洽購嘉承地產 受託銷售之不動產之舉，竟亦該當於前開契約內容所述「 受託處理之任何案件. . . 私下成交」之情。況如後述， 嘉承地產原未禁止其員工購買嘉承地產受託銷售之不動產 ，是公訴意旨徒以被告陳欣甲委託中信房屋不動產經紀人 吳仲洪為其仲介系爭房地之交易之舉，即驟認被告陳欣甲 所為係違背前開「不得私下成交或交由第三人成交」之契 約條款，而屬違背受託任務之行為云云，顯屬速斷。（三）再者，證人即嘉承地產店長劉宇騏於本院審理中證稱：「 （檢察官問：你們公司的員工可以買公司受委託銷售的房 地？）可以。」、「（審判長問：經紀人的規範有無禁止 自己當買方的規定？）沒有剝奪這樣的規定。」、「（受 命法官問：所以你們公司有沒有規範如果員工想要買自己 公司受託出售的房子，要怎樣的程序？）沒有明文規範。 」、「（受命法官問：你們的員工要銷售房子，本身就會 知悉公司物業的資訊，有沒有規定你們自己的任何員工不 能直接就他已經知悉的公司受託出售案件，直接去向賣方 洽談購買他想要買的房子？）文字的部分是沒有，口頭上 是有提過，如果有意願的案子要跟公司的主管提出有意願 購買，公司則會由開發人員去跟屋主做溝通協調。（受命 法官問：公司有無規定如果員工已經向公司表明想要購買 的意願，結果你們公司沒有辦法幫人家談成，那名員工也 不能基於自己的意願去找別的仲介公司幫他談？）公司是
沒有明文規定。」等語，而就嘉承地產之員工本身亦可購 買嘉承地產受託銷售之房地，且不動產經紀人員之相關規 範亦未曾禁止經紀人員自任買方購買所任職不動產經紀業 者受託銷售之不動產；而嘉承地產並未明文規範其員工本 身欲購買嘉承地產受託出售房地之際有何應遵循之作業程 序，亦無明文規定其員工不得就其本身所知悉之嘉承地產 受託出售之房地資訊，直接向委託人即賣方洽談購屋，而 僅曾口頭提及若員工欲洽購公司受託出售之房地時，應向 公司主管提出購買意願，公司即會由開發人員與屋主進行 溝通協調；然在員工已依前揭口頭說明方式向嘉承地產提 出購買意願後，在嘉承地產無法為其員工成交之情形下， 該員工是否竟仍不得基於本身之意願委託其他仲介業者為 其洽談購屋一情，亦無明文規範等節證述綦詳。經查，證 人劉宇騏就被告陳欣甲於任職嘉承地產之期間內，確曾為 購買系爭房地而向嘉承地產提出「出價金額260 萬元、斡 旋起日102 年5 月20日、斡旋迄日102 年6 月10日」之購 買意向書，此有嘉承地產所提電腦存檔資料列印畫面1 份 在卷可參。而依證人劉宇騏前揭所證，嘉承地產於接獲被 告陳欣甲所提購買意向書後，原應由系爭房地委售案件開 發人員即柳秀絨與賣方許月足議價、溝通，惟證人許月足 於本院審理中則證稱：「（辯護人問：『21世紀不動產』 （即嘉承地產）有沒有人告訴你，或是柳秀絨告訴你，有 無人向『21世紀不動產』提出了購買意向書？）沒有。（ 辯護人問：柳秀絨從來沒有帶客戶去看過？）證人許月足 答柳秀絨是跟我講說她有要帶人去看，但是當時房子是租 給別人，我請她直接過去，但是她有沒有帶人去我不清楚 。」等語，而就其與嘉承地產之柳秀絨簽立系爭房地委售 契約書後，並無任何嘉承地產人員向其表示是否有買方提 出購買意向書，其甚且並不知悉柳秀絨是否曾帶同有意購 屋者前往系爭房地看屋一情證述明確。是揆諸前開各情， 在嘉承地產原即同意其員工亦可購買嘉承地產受託出售之 房地，且此行為亦非不動產經紀人員相關法律規範所禁止 之情形下，被告陳欣甲自任買方購買系爭房地，原未違反 相關法令及嘉承地產之內部規定。而此際被告陳欣甲既係 基於買受人之地位洽購系爭房地，而非執行仲介業務，則 更無何公訴人所指「以自己或他人名義經營或投資與嘉承 公司業務相同或類似之仲介事業」之情。又被告陳欣甲為 購買嘉承地產受託出售之系爭房地，復已確曾依證人劉宇 騏所述方式，向嘉承地產提出購買意向書，惟因原應就被 告陳欣甲所提購買條件向賣方許月足斡旋洽談之系爭房地
委售案件開發人員柳秀絨，竟未曾將被告陳欣甲有意購買 系爭房地之意願轉達賣方許月足並與之議價、商談，致被 告陳欣甲顯無透過嘉承地產為其仲介此筆交易成功之可能 。是以，被告陳欣甲為購買系爭房地，實已履行嘉承地產 口頭要求之上述方式，而提供嘉承地產為其仲介洽購系爭 房地之機會，要非竟係於未曾向所任職之嘉承地產表達購 買系爭房地之意願前，即逕自委託中信房屋不動產經紀人 員吳仲洪為其仲介本次交易。從而，被告陳欣甲既係在其 已確實提供嘉承地產仲介系爭房地交易之機會，嗣因嘉承 地產開發人員本身因故未能仲介本次交易成功，其始在嘉 承地產並未禁止公司員工於透過上開途徑購買公司受託出 售之房地未果後，仍得基於本身購買系爭房地之需求而另 覓其他仲介業者為之洽購系爭房地，且許月足所有之系爭 房地與嘉承地產並非簽訂專屬銷售合約，是許月足本即可 由其本身或委託其他仲介業者銷售系爭房地，而在系爭房 地倘係由其他仲介業者仲介交易成功，則許月足本無尚應 支付嘉承地產仲介服務費用之必要之情形下，基於本身購 買系爭房地之需求，而另行委託中信房屋不動產經紀人員 吳仲洪為其仲介系爭房地之買賣，此殊無從認被告陳欣甲 委託其他不動產經紀人員為其洽購系爭房地之舉，有何係 基於蓄意剝奪嘉承地產仲介本次交易之機會，以藉此規避 被告陳欣甲或賣方許月足於爭房地成交後或應支付嘉承地 產之仲介服務費，而損害嘉承地產之利益之圖，更難認被 告陳欣甲前揭所為，有何違背其擔任嘉承地產經紀人員， 應為嘉承地產確保其仲介機會暨仲介服務費獲利之任務之 情，至屬灼然。
五、綜上所述，公訴人所提出之證據尚無足證明被告陳欣甲有何 背信之犯行。此外，本院復查無其他積極證據足資證明被告 確有公訴人所指上開犯行，此部分核屬不能證明被告犯罪。 揆諸首揭法條、判例要旨及說明，就本件被告陳欣甲被訴背 信罪嫌，應諭知被告無罪之判決，以昭審慎。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1項，判決如主文。本案經檢察官張建強到庭執行職務。
中 華 民 國 104 年 3 月 23 日
刑事第十六庭審判長法 官 游紅桃
法 官 劉淑玲
法 官 林蕙芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日
內向本院補提理由書( 均須按他造當事人之人數附繕本) 「切勿逕送上級法院」。
書記官 王小萍
中 華 民 國 104 年 3 月 27 日
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