臺灣新北地方法院行政訴訟判決 103年度簡字第98號
104年3月4日辯論終結
原 告 鑫辰國際不動產投資顧問有限公司
代 表 人 何長發
被 告 新北市政府地政局
代 表 人 康秋桂（局長）
訴訟代理人 歐彥熙
陳怡麟
蕭湘君
上列當事人間因不動產經紀業管理條例事件，原告不服新北市政
府中華民國103年4月28日第0000000000號訴願決定（原處分：被
告103年1月7日北地價字第0000000000號處分書裁處原告新臺幣6
萬元罰鍰部分），提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
㈠本件原告係屬不服行政機關所為新臺幣（下同）40萬元以下 罰鍰處分（本件原告僅就原處分其中罰鍰金額6 萬元部分聲 明不服），依行政訴訟法第229條第2項第2 款規定應適用同 法第2編第2章規定之簡易訴訟程序。
㈡本件原告僅就訴願決定及原處分有關罰鍰6 萬元部分不服， 提起本件訴訟，從而本院自僅得就原處分有關罰鍰6 萬元部 分審判；至於原處分有關命立即完成改正部分，既未經原告 起訴，則本院自無就該部分併予審判之權，先予指明。 ㈢本件原告起訴時原告代表人為邱宏志（董事），嗣於103年1 1月20日已變更為何長發（董事），此有新北市政府103年11 月20日北府經司字第0000000000號函及公司變更登記表在卷 可稽（見本院卷第182至191頁），且何長發（董事）已具狀 聲請承受訴訟在案，核屬合法，併此敘明。
二、事實概要：
原告為經營仲介不動產經紀業，經民眾檢舉其於民國101年1 月間（100 年12月接受出租人即所有權人之委託）開始（與 承租人）仲介租賃位於新北市○○區○○段0000地號土地及 其上門牌新北市○○區○○街0○0號（下稱系爭地址）廠房 （下稱系爭廠房）之過程中，利用不實資訊欺騙消費者（10 1年1月16日簽訂金收據，當天由原告轉交訂金與系爭廠房之 所有權人即出租人，出租人亦明言同意接受訂金收據所寫的 條件，所以租賃契約條件就是訂金收據所載明的條件。），
經被告調查後，發現原告未查明租賃委託契約書及租賃要約 書所載系爭廠房標的物門牌業經註銷，其銷售內容與客觀事 實不符。被告以原告違反不動產經紀業管理條例第21條第 2 項規定，依同條例第29條第1項第3款規定，以103 年1月7日 北地價字第0000000000號函併附同文號處分書裁處原告6 萬 元罰鍰（下稱原處分），及命立即完成改正，原告不服，提 起訴願經決定駁回，因而就有關6 萬元罰鍰部分提起本件行 政訴訟撤銷之訴。
三、本件原告起訴之主張：
㈠原告受系爭廠房所有權人張豊雄之委託代為出租系爭廠房， 後經原告業務員游學智介紹予錦龍印刷實業股份有限公司（ 下稱錦龍公司）並帶看至現場查勘廠房，因其表示非常滿意 且急需承租本廠房，即要求原告業務承辦人員依其所開條件 盡快回報，並遊說所有權人降價應允出租；同時為表示其誠 意還特地開立48萬元之定金支票，囑附原告業務員在所有權 人同意情況下即刻轉成訂金交付。經交涉斡旋後雙方已達成 共識並合意簽約，惟尚有部份細節問題尚待商確；故決定擇 期再行簽訂正式租賃合約。詎料因承租方又另覓妥更為合用 之廠房，而想向所有權人要求違約並退回其所交付之訂金； 因所有權人業已依照承租方之要求投入大筆改善工程費用， 無法接受片面退訂毀約，故堅持予以沒收。原告為求此事能 圓滿解決亦曾多次主動邀約雙方進行和解協議，終因條件無 法談攏而衍生後續屬於民事部份的訴訟官司，經本院民事庭 判決確定，而承租方（錦龍印刷實業股份有限公司）又提起 上訴及再審之訴亦均遭駁回；就在其不甘損失情況下便轉向 對所有相關之公部門不斷檢舉陳情、電話轟炸及施壓；終致 被告對原告裁處違反不動產經紀業管理條例之處分。原告不 服，於103年2月7日向新北市政府訴願委員會提起訴願，但 仍遭決定駁回。
㈡系爭（信義街8-1 號）廠房早於50年間即已建造完成，由訴 外人連福紡織股份有限公司負責人在66年8 月間，向泰山鄉 戶政事務所申請門牌增編從信義街8號分出信義街8-1號，一 直延用至今；此有門牌號編釘證明、經濟部公司登記資料及 所有的公部門包括台電、自來水廠、國稅局、稅捐處等等均 有登記在案，並以此門牌寄送相關函件收發無誤，甚至連新 北市政府經濟發展局亦以此地址核發多家工廠登記核准在案 。故原告所提供給消費者的資訊，包括出租地址、面積、租 押金及所有權人等項，皆依據委託所有權與原告所簽訂之廠 房出租委託書內容及其所提供證件影本，經透過公部門網站 查證上述各項資料後，在完全公開透明、毫無隱瞞的情況下
，告知予承租方，並帶其察看標的物現場實況。故原告在配 合消費者急於租用本廠房而執行仲介業務時，已有明確查證 並善盡預見危險及保全義務，且均有據實報告雙方消費者。 ㈢被告審認原告未能查明租賃委託契約書及租賃要約書內所載 標的物門牌之基本資訊業經註銷在案，此點係訟爭雙方所憑 於查認之「內政部門牌查詢系統」資訊出現相互矛盾錯誤所 造成：即被告所查詢之系統資料為門牌「整編前」，而原告 所查詢之系統資料為「整編後」的門牌資料，其中並未顯示 係爭地址門牌業已註銷；而原處分及訴願機關均憑此斷定原 告於執行仲介業務時，銷售內容與事實未符，並據此裁罰顯 有違誤。
㈣本件所核發的工廠登記之核定內容與前揭廠房出租委託書及 要約書所載租賃標的不符，致衍生後續工廠登記遭撤銷一節 ，概此部份係完全由承租方自行委託代辦業者向新北市政府 所提之申辦案件，其一切認定與核發內容皆非我仲介業者所 能置喙與插手；就本廠房的登記門牌「信義街8之1號」而言 ，其前後經新北市政府所曾核發之廠證即有三家，此均為政 府的專責職司單位經承辦人員審查後所批准者；而本件標的 物在這一、二年間所引發的諸多問題疑點，全肇因承租方： 錦龍公司在本件發生後對政府各部門的施壓及強烈抗爭動作 才導致的後續效應，而原告僅為一區區之不動產經紀業者， 實在無能力勝過政府部門之專司機構，豈能預先查明或確認 本租賃標的能否辦理工廠登記與其核定內容是否相符？況原 告在仲介租賃本案時，自始至終均未對工廠登記之辦理作出 承諾或保證，故原處分及訴願機關絕不能將此結果之責全推 由原告承擔；在實務的經營上業者斷不可能也無能力對數百 件的租賃委託案件都能事先詳查深究。本件發展至今一切糾 葛實為民事問題，案經二年多來原告在未收取分文佣金報酬 ，卻得花費無數心力人力來協助處理或為本案出庭作證奔波 ，可謂亦同為遭無妄之災的受害者，而錯失責任並非出於原 告執行仲介業務的過程。
㈤原告僅單純仲介「租賃」系爭廠房，並未刊登廣告，此與不 動產經紀業管理條例第21條第2 項規定涉及產權過戶移轉變 更之「銷售」斷然不同，在無相關行政解釋佐證明之下，被 告不能擴大解釋作為裁罰之依據。
㈥原告起訴之聲明：⑴訴願決定及原處分均撤銷。⑵訴訟費用 由被告負擔。
四、被告則辯稱：
㈠本件係民眾陳情與原告間因仲介租賃廠房問題而衍生消費爭 議，該民眾質疑原告未善盡調查責任，利用不實資料欺騙消
費者，前經本局分別以102 年8月7日北地價字第0000000000 號、102 年8月13日北地價字第0000000000號、102年9月3日 北地價字第0000000000號、102年10月11日北地價字第00000 00000號及102 年11月8日北地價字第0000000000號等函請原 告妥處說明，並檢送案關文件供稽，而原告業於102年8月22 日、102年9月17日、102年10月2日、102年10月29日及102年 12月2日先後回覆在案。
㈡原告於100年12月7日與張豊雄君簽訂廠房出租委託書，出租 地址為新北市○○區○○街000號（建物面積為280坪，約92 5平方公尺），嗣於101年1 月初與錦龍公司簽訂之租賃要約 書，承租房地標示則為「○○區○○段0000地號，信義街8- 1號門牌號（土地及建物權狀面積分別為813.38、454.4平方 公尺）」，並特別約定：「出租方需配合辦理工廠登記」， 後新北市政府經濟發展局於101年2月24日核發工廠登記在案 ，核定之座落地號及廠址分別為「泰山區泰林段48地號及新 北市○○區○○街0○0號1 樓（土地及建物核定面積分別為 459.36、300.25平方公尺）」，惟查該工廠登記核定之標的 疑與前揭廠房出租委託書及要約書所載租賃標的不符，且該 地號上目前似無合法建物，上開情形嗣經新北市政府經濟發 展局查證後，業以102 年10月30日北經登字第0000000000號 函撤銷本案工廠登記。
㈢按「....五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之 居間或代理業務。...」此為不動產經紀業管理條例第4條所 明定，是上開條例所稱「仲介業務」，除指買賣行為外，租 賃行為亦屬仲介業務之範疇。綜觀不動產經紀業管理條例第 21條第2 項立法精神，係為不動產經紀業就銷售物件之內容 應與事實相符，以避免誤導消費者，俾保障交易安全，故上 開條文所指應與事實相符之物件，並非僅限「買賣物件」， 其「租賃物件」亦包含在內，是以，本件原告與所有權人張 豊雄君簽訂廠房出租委託書後，本應按委託人所提出之出租 條件經由其專業能力調查確認相關事項，並於執行仲介業務 過程提供出租方正確資訊，俾保障消費者交易安全，始符不 動產經紀業管理條例立法意旨。
㈣原告雖主張在受託出租本案廠房前，已至現場查勘廠房情形 ，並有先行至公部門網站查證門牌及使用執照。惟查內政部 戶政司全球資訊網顯示，本案信義街8-1號門牌號業於97年9 月15日異動為門牌拆除；且依據臺北縣政府建設局73年核發 使用執照資料所載，信義街8-1 號門牌建物二層樓地板總面 積為325 坪（1076.87 平方公尺），係座落於00區00段000 小段000-00、000-000 地號等2 筆土地（重測後為00段00、
00-0、00地號等3 筆土地，面積為406 坪（1343.71 平方公 尺），是倘原告有至現場勘查租賃標的，自應進一步核對出 租委託內容是否與實際狀況相符，況原告既表明已透過網路 查證戶政門牌及使用執照資料（上開資料皆為大眾可查詢之 公開資訊），倘原告已事前查證，自應可發現原登記門牌信 義街8-1 號業已註銷及現場租賃標的與使用執照內容不符之 事實，進而避免發生後續租賃內容與事實不符之情形。 ㈤原告曾於102年10月2日說明函表示：本案從場勘至作成租屋 物件資料期間，屋主並未交付任何有關廠房的資料，然原告 先前表示屋主未提供任何資料，現又於起訴狀表明有依權狀 資料告知承租方，其前後說法似有明顯不符之處。再者，依 一般實務作業，不動產經紀業應調閱土地建物登記謄本、地 籍圖及建物測量成果圖等地籍相關文件，並請委託人提供所 有權狀加以審認，以確認受託物件內容之真實性。是倘如原 告所述，委託人確實有提供本案標的之所有權狀予原告，而 原告亦有進一步依前揭方式調閱地籍謄本資料並審認該產權 狀況，應不難發現本案委託人提供之建物所有權狀租賃標的 業已滅失，其現況與事實明顯不符之處，惟原告對於本案現 況信義街8-1 號門牌之權利狀態、標示情形並未善盡查證確 認之責，致委託物件與現有實際狀態不符因而產生後續爭議 ，尚難謂執行仲介業務過程並無疏失。
㈥再按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當 事人。....以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行 能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」此為民法第 567 條所明定，是不動產經紀業既以仲介居間為業，自應負善良 管理人注意能力積極調查及據實報告之義務。本案承租人與 原告簽立之租賃要約書內有特別約定：「出租方需配合辦理 工廠登記」，由此推知，本案承租之建物必須能作為「工廠 登記使用」，始符承租人承租目的。依工廠管理輔導法第 9 、15條規定，廠房利用違章建築及違反建築物使用用途，不 得辦理工廠登記，是以，核發工廠登記證明需以合法建物為 要件。俟本案原告雖一再主張工廠登記皆由承租方自行辦理 ，並非委託原告代為辦理，是原告無法確保本租賃標的工廠 登記之狀況，惟本案原告既與承租方簽立載有特別約定之租 賃要約書，且亦經出租方同意收受定金在案，則原告自應協 助與承租人簽訂之要約書標的「泰林段48-2地號，信義街8- 1 號門牌建物」，確認是否符合取得工廠登記之基本要件（ 如本案委託物件是否為合法建物等），始可達成承租方承租 本案標的之主要目的。惟因原告未調閱地籍謄本資料查明該 租賃標的之產權狀況，導致後續該工廠登記經本府經濟發展
局查明非屬合法建物而予以撤銷，本件既已無法符合承租人 之承租目的，尚難謂原告於執行業務過程已善盡調查之責。 ㈦本件原告未能查明租賃委託契約書及租賃要約書所載標的物 門牌之基本資訊業經註銷在案，又未能進一步與委託者查證 地籍資料等相關產權資訊，復於現場勘查亦未能確認實際狀 況，致工廠登記核定之標的與銷售內容不符，致衍生後續工 廠登記經查明非屬合法建物而遭撤銷，上述情形已顯示原告 在執行仲介業務過程確有疏失之實，且原告既為合法之不動 產經紀業者，應具備不動產市場交易之專業知識，即應就其 專業善盡預見危險及調查義務，據實報告於消費者，自不應 以一般業界之簡化作業作為推諉之詞，原告上開主張之論點 ，實不足採。綜上所述，被告於法應屬有據，原告之訴無理 由，敬請依法予以駁回，敬請察核。
㈧被告簽辯之聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔 。
五、本院之判斷：
如事實概要所述之事實，除後述兩造爭執點外，餘為兩造所 不爭，且有就原處分書、原告提起之訴願書、訴願決定書、 民眾歷次申訴資料、被告102年8月7日北地價字第000000000 0號函、102年8月13日北地價字第0000000000號函102年9月3 日北地價字第0000000000號函、102年10月11日北地價字第0 000000000號函、102 年11月8日北地價字第0000000000號函 、原告102年8月22日陳述函、102年9月17日陳述函、102年1 0月2日陳述函、102年10月29日陳述函、102 年12月2日陳述 函、系爭廠房出租委託書、本件租賃要約書、新北市政府經 濟發展局101 年2月24日北經登字第0000000000號函(核發工 廠登記)、102 年10月30日北經登字第0000000000號函(撤銷 工廠登記)、101 年8月20日北經登字第0000000000號函（准 工廠登記）、103年12月8日北經登字第0000000000號函、新 北市政府工務局102 年10月17日北工施字第0000000000號函 、新北市政府違章拆除大隊102 年10月21日新北拆認一字第 0000000000號函、內政部戶政司全球資訊網(門牌查詢資料) 、臺北縣政府建設局使用執照存根(73使字第1106 號）、新 北市土地建物異動清冊及地籍異動索引、本件租賃定金收據 、原告提出本院101年度重簡字第1102號、102年度簡上字第 172號民事判決書、102年度再易字第25號（再審）判決書、 門牌編訂證明、系爭廠房出租委託書、建物所有權狀、內政 部門牌查詢系統、工廠登記核准、房屋稅繳納證明書、新北 市新莊地政事務所102年10月22日新北莊地登字第000000000 0號函、新北市泰山戶政事務所102年8月1日新北泰戶字第00
00000000號函等文書在卷可稽，事屬至明，應可認定。惟依 原告主張及被告答辯意旨內容以觀，本件兩造之爭執點，厥 在於：
㈠不動產經紀業管理條例第21條第2 項所規定之「銷售」， 是否包含「租賃」在內？
㈡就系爭廠房租賃內容原告是否有故意或過失，未查明租賃 委託契約書及租賃要約書所載系爭廠房門牌業經註銷，致 租約內容與客觀事實不符，而有違反不動產經紀業管理條 例第21條第2項規定？
經查：
㈠不動產經紀業管理條例第1條：「為管理不動產經紀業(以下 簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促 進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」、第4條第4 、5、6、7、9款：本條例用辭定義如下︰「....四、經紀業 ︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、 仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業 務。六、代銷業務︰指受起造人或建築業之委託，負責企劃 並代理銷售不動產之業務。七、經紀人員︰指經紀人或經紀 營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員 之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。....九、差價︰ 係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。」、第5 條 前段：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦 理公司或商業登記....」、第11條：「經紀業設立之營業處 所至少應置經紀人一人。但非常態營業處所，其所銷售總金 額達新台幣六億元以上，該處所至少應置專業經紀人一人（ 第1 項）。營業處所經紀營業員數每逾二十名時，應增設經 紀人一人（第2項）。」、第13條第1項：「中華民國國民經 不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀人證書者 ，得充不動產經紀人。」，準此規定以觀，為管理經紀業建 立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場 健全發展，而制定不動產經紀業管理條例，而不動產經紀業 即包含經營仲介或代銷業務，但就「銷售」，則並未在不動 產經紀業管理條例第4條有明確之定義。
㈡就「銷售」字義而言，依教育部重編國語辭典（修訂本）查 得「銷售」釋義為：出售、販賣，此有該資料在卷可稽（見 本院卷第327 頁）。則依「銷售」其字面意義，亦無從可導 出具有「租賃」含義在內。
㈢就不動產經紀業管理條例中規定有「銷售」者，分別於第 4 條第6款「代銷業務︰指...並代理『銷售』」不動產之業務 。」、「及同條第9 款「差價︰係指實際買賣交易價格與委
託『銷售』價格之差額。」、第21條第1、2項規定：「經紀 業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及『銷售』（ 第1 項）。前項廣告及『銷售』內容，應與事實相符，並註 明經紀業名稱（第2 項）。」，笫22條「不動產之買賣、互 易、租賃或代理『銷售』，如委由經紀業仲介或代銷者，下 列文件應由經紀業指派經紀人簽章：....」，其中特別規定 「差價」之定義︰係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之 差額而言，既明言係買賣交易與委託銷售價格之差額，準此 規定有關「銷售」以觀，不動產經紀業管理條例就「銷售」 所規定之意義，廣義上容可解釋為性質上符合具有買賣移轉 不動產權利之行為，即除買賣外，另外具有買賣性質之互易 （見民法第398 條）亦屬之，惟「租賃」並不具有買賣性質 ，自難解釋「銷售」可涵攝包括「租賃」範圍在內至明。 ㈣於訂立不動產經紀業管理條例時，行政院提出之（房地產仲 介業管理條例）草案原係規定：「仲介業與委託人簽訂委託 契約書後，方得刊登廣告（第1 項）。前項廣告內容，應與 事實相符，並註明仲介業名稱（第2 項。」，而於立法院交 由審查委員會審查時，有某位委員提出修正動議為：「經紀 業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售（第1 項）。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業 名稱（第2 項）。」，主席則表示：加入「銷售」二字意即 銷售亦需完成契約之委託後方可進行。而無異議，修正通過 。嗣經立法院朝野協商結論，增加第3 項後之條文為：「經 紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售（第 1 項）。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀 業名稱（第2 項）。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損 害賠償責任。（第3 項）」，經立法院2讀、3讀通過，此有 立法院公報第86卷第57期委員會紀錄、第88期第6 期院會紀 錄在卷可稽（見本院卷第321至326頁）。依此立法之過程， 足見，當初行政院提出之草案，並未於此條文規定「銷售」 二字，而係經某位立法委員於審查委員會時提出臨時動議增 加「銷售」二字，甚至於審查委員會時，主席特別表示：加 入「銷售」二字意即銷售亦需完成契約之委託後方可進行。 嗣於二讀時再依朝野協商結論，再增加第3 項之規定，再經 立法院3 讀通過，可見依此立法過程，本條文所規定之「銷 售」二字，並不包含「租賃」意義在內，亦屬明確。 ㈤再依內政部頒不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載 事項，分別於壹應記載事項：....三委託銷售價格：「委託 人願意出售之土地、建築改良物、....，總價格為新台幣元 整，車位價格為新台幣000元整，合計新台幣000元整。」、
五服務報酬：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報 酬，其數額為實際成交價之百分之00 (最高不得超過中央主 管機關之規定）。」、七沒收定金之處理：「買方支付定金 後，如買方違約不買，致定金由委託人沒收者，委託人應支 付該沒收定金之百分之00 (但不得逾約定定金百分之五十且 不得逾約定之服務報酬）予受託人，以作為該次委託銷售服 務之支出費用，且不得再收取服務報酬。」、八買賣契約之 簽訂及所有權移轉：「買賣雙方價金與條件一致時，委託人 應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書 」，並約定由委託人及買方共同或協商指定地政士辦理所有 權移轉登記及相關手續；如未約明者，由委託人指定之。」 、又房地產委託銷售契約書範本，分別於第二條委託銷售價 格：「委託人願意出售之房地價格為新台幣00元整，車位價 格為新台幣00元整，合計新台幣00元整。本委託售價得經委 託人及受託人雙方以書面同意調整之。」、第五條服務報酬 ：「一受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務報酬，其 數額為實際成交價額之千分之00。二前項受託人之服務報酬 ，委託人於與買方簽訂買賣契約時，支付服務報酬百分之00 予受託人，餘百分之0010於交屋時繳清。」、第六條委託人 之義務：「一於買賣成交時....」、第八條受領定金之效力 ：「一買方支付定金後，如買方違約不買，委託人得沒收定 金；如委託人違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金。二 委託人依前款所受領之定金，因買方違約不買，委託人得沒 收定金，並應支付該沒收定金之百分之00予受託人，以作為 該次委託銷售服務之支出費用，且不得就該次再收取服務報 酬。」、第九條買賣契約之簽定及產權移轉：「受託人依本 契約仲介完成時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行 簽定「房地產買賣契約書」，並由委託人及買方共同協商指 定土地登記專業代理人，辦理一切產權過戶手續。」，及不 動產委託銷售契約書範本，分別於第二條委託銷售價格：「 委託人願意出售之土地、建築改良物、....，總價格為新台 幣00元整，車位價格為新台幣元整，合計新台幣00元整。委 託售價得經委託人及受託人雙方以書面變更之。」、第五條 服務報酬：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬 ，其數額為實際成交價之百分之00 (最高不得超過中央主管 機關之規定）。前項受託人之服務報酬，委託人於與買方簽 訂買賣契約時，支付服務報酬百分之00予受託人，餘百分之 00於交屋時繳清。」、第六條委託人之義務：「一於買賣成 交時....」、第八條沒收定金之處理：「買方支付定金後， 如買方違約不買，致定金由委託人沒收者，委託人應支付該
沒收定金之百分之00予受託人，以作為該次委託銷售服務之 支出費用，且不得就該次再收取服務報酬。」、第九條買賣 契約之簽訂及所有權移轉：「受託人依本契約仲介完成者， 委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣 契約書』，並由委託人及買方00共同00協商指定地政士辦理 一切所有權移轉登記及相關手續。」等規定以觀（見本院卷 第328至339頁），顯示不動產經紀業管理條例之中央主管機 關內政部所公布之房地產或不動產定型化委託「銷售」契約 書內容之「銷售」意義，係指「買賣」房地產或不動產而言 ，皆不包含「租賃」房地產或不動產在內至明。 ㈥不動產經紀業管理條例第1 條雖規定：「為管理不動產經紀 業(以下簡稱經紀業)，建立不動產交易秩序，保障交易者權 益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」，此 固為制定不動產經紀業管理條例之立法本旨，但同條例第21 條既僅明定「銷售」範圍，自不得徒以同條例第1 條之立法 意旨，逕為任意推演擴張解釋「銷售」二字係包含仲介及代 銷業務所有經紀業範圍在內。甚至不動產經紀業管理條例第 19條規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬， 其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管 機關規定之報酬標準計收。」、「違反前項規定者，其已收 取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」 ，明顯區別出「差價」與「其他報酬」、「價金」與「租金 」之不同；同條例第22條第1 項規定「不動產之買賣、互易 、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者....一、不 動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書 。....六、不動產租賃、買賣契約書。」，亦明白將不動產 ....如委由經紀業仲介或代銷者....分別列出買賣、互易、 租賃或代理銷售之類型；同條例第24條、第24之1 條、第24 之2 條亦均分別規定區分列出「買賣」、「租賃」。又經紀 業之經紀人員於執行仲介或代銷業務因故意或過失致交易當 事人受有損害，則該經紀業與經紀人員應連帶損害賠償責任 （見同條例第26條第2 項規定），則承租人並非無法律上之 保障。從而，自不得以對承租人保障不足為由，逕認該條文 規定「銷售」擴張解釋認應包含「租賃」在內。足見，被告 擅自擴張解釋同法第21條第1、2項規定之「銷售」包含租賃 在內，自有未洽。至於為建立不動產交易秩序，保障交易者 權益，促進不動產交易市場健全發展，容或有無必要將同條 規定為：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣 告及從事『仲介或代銷業務』（第1 項）。前項廣告內容及 從事『仲介或代銷業務』，應與事實相符，並註明仲介業名
稱（第2 項）。廣告及從事『仲介或代銷業務』內容與事實 不符者，應負損害賠償責任。（第3 項）」，始能達到上開 保障交易者權益之本旨，要係立法層面問題，基於權力分立 原則，容非行政權所得擅自擴張解釋適用之。
㈦依行政罰法第4 條規定：「違反行政法上義務之處罰，以行 為時之法律或自治條例有明文規定者為限。」，此即行政處 罰法定主義原則，如前所述，不動產經紀業管理條例第21條 第1、2項規定「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊 登廣告及銷售（第1 項）。前項廣告及銷售內容，應與事實 相符，並註明經紀業名稱（第2 項）。」，違反此規定，依 同法第29條第1項第3款規定處罰，惟此規定代理「銷售」或 仲介「銷售」行為，依上開解釋其構成要件，並不包含代理 「租賃」或仲介「租賃」行為，被告亦未能確實充足證明上 開條文構成要件包含「租賃」在內，則被告任意擴張解釋該 構成要件包含「租賃」在內，容有違反行政處罰法定主義原 則，殊亦不可取。
㈧不動產經紀業管理條例第21條第1、2項規定「經紀業與委託 人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售（第1 項）。前 項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱（第 2 項）。」，所指廣告，固包含經紀業所從事之仲介業務及 代銷業務範圍，亦即居間或代理「租賃」業務之廣告，固當 然包含在內，此由內政部訂定之「不動產經紀業廣告處理原 則」亦規定將居間及代理「租賃」業務規範在內自明。惟本 件原告否認有廣告之事實，且原處分亦非以原告廣告不實為 由而為裁罰。則原告是否有廣告不實部分，自非本件所得審 究，附此指明。
㈨基上，不動產經紀業管理條例第21條第1、2項規定「銷售」 ，並不包含「租賃」在內，則原告仲介經紀租賃系爭廠房之 行為，縱令確有過失而仲介經紀租賃內容與事實並不相符屬 實，惟原告既非有仲介經紀「銷售」行為，並無違反該條第 2 項之規定可言，則被告擅自任意擴張解釋，包含「租賃」 行為在內，而依同條例第29條第1項第3款規定予以裁罰原告 ，容有未洽，洵可認定。
六、綜上所述，原告並無違反不動產經紀業管理條例第21條第 2 項規定仲介經紀「銷售」內容與事實不相符合之行為事實。 則被告以原告違反同法第21條第2項規定，依同法第29條第1 項第3 款規定裁處如原處分，容有違誤，訴願決定未予糾正 ，亦有未合。是原告訴請撤銷，為有理由，應予准許。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執點、攻擊防禦方法及 訴訟資料，經本院審核後，對於本件判決結果不生影響，爰
無庸一一再加論述，爰併敘明。
八、本件訴訟費用，應由敗訴之被告負擔，爰判決如主文第2 項 所示。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第98條第 1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日
行政訴訟庭 法 官 李行一
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀 ，上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令 及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體 事實，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院 補提理由書（上訴狀及上訴理由書均須按他造人數附繕本） ，並繳納上訴費新臺幣3,000元。
書記官 林怡君
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日
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