臺北高等行政法院判決 八十九年度訴字第九七○號
原 告 富邦商業銀行股份有限公司
代表人(董事長) 甲○
訴訟代理人 丁○○○
丙○○
被 告 台北市國稅局
代表人(局長)乙○○
訴訟代理人 己○○
戊○○
右當事人間因營利事業所得稅事件，原告不服財政部中華民國八十九年七月七日台財
訴字第八九一三五七五０一號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文
訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
一、事實概要：原告八十五年度營利事業所得稅結算申報，原列報其他收入新台幣（ 下同）四、二三五、一四一元，其他損失二五、一六四、○九四元。被告初查以 其出售承受自法院拍賣之房屋，因售價未區分土地款及房屋款，乃按營利事業所 得稅查核準則（以下稱查核準則）第三十二條第三款規定，按法院拍賣價格之比 例調整房地售價，致增列其他收入三、○七六、五八六元，調減其他損失二五、 一六四、○九四元。原告不服，申經復查結果，未獲變更，向財政部提起訴願， 亦遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：
(一)原告聲明求為判決：訴願決定、復查決定及原處分均撤銷。 (二)被告聲明求為判決：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。三、兩造之爭點：營利事業承受法院拍賣借款戶之房地產，於出售時與買受人簽訂之 不動產買賣合約，其售價未區分土地款與房屋款，應如何核定其出售之土地、房 屋價格？
(一)原告主張之理由：
１、原告之借款戶違約無法償還借款時，對其提供擔保之不動產進行法定催討程序 ，原告可於法院拍賣時承受之，該承受擔保品嗣後再行出售時，與買受人簽訂 之不動產買賣合約，因其售價並未區分土地款及房屋款，依營利事業所得稅查 核準則第三十二條第三款規定「自七十五年一月一日起，營利事業與地主合建 分成、合建分售土地及房屋或自行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地 款未予劃分或房屋款經查明顯較市價為低者，其房屋價格應依房屋評定標準價 格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算。」故原告按房屋評定 標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算房屋價格，並認 列出售損益，應屬合法，而被告機關逕按原始自法院承受擔保品之房屋及土地 之拍賣價格比例重新計算，致增列其他收入三、○七六、五八六元，調減其他
損失二五、一六四、○九四元，於法無據，自難令人信服。 ２、原告民國八十六年度亦有出售承受擔保品之事實，被告機關之原處分係逕行依 法院拍賣之價格區分房屋及土地售價，復經原告申請復查後自動撤銷原處分， 顯示原告計算承受擔保品劃分房屋款及土地款之方式於法並無不合，有「財北 國稅法字第八九○一七六六七號」之復查決定書為證，同一事實，八十六年度 案件被告機關已自行撤銷原處分，而本案卻予以「訴願駁回」，形成一事實二 種判決使納稅義務人深感困擾。
３、另財政部訴願決定書中主張原告取自法院拍賣之房地產八筆有法院拍賣之房屋 及土地價格可資劃分房屋款及土地款之依據，但原告依房屋評定價格及土地公 告現值之比例計算以劃分房屋款及土地款，顯示蓄意壓低房屋售價，提高土地 售價。但 (１) 原告自法院承受擔保品時與原告出售擔保品之時點明顯不同且 (２)自法院承受之價格亦非一般民眾經常性財產交易所依據或參考之正常市場 交易價格，故被告機關依法院拍賣時之價格認定為原告出售承受擔保品時之公 平價值以劃分房屋款及土地款，實有違市場實際情況，出售時之市價若非重行 請鑑價公司評價係無法確定，且原告出售承受擔保品合約中確無區分土地及房 屋之售價，故原告依查核準則之規定，以房屋評定價格及土地公告現值之比例 計算劃分房屋及土地款並無蓄意壓低房屋售價之意圖之事實。且若依查核準則 規定計算反而有壓低房屋售價情事，被告機關是否應自請具公信力之鑑價公司 於出售擔保品時點重新鑑價來決定房屋及土地之市價以昭公信？且原告依被告 機關訂定之查核準則規定辦理，依法納稅卻仍「不合法」，則教納稅義務人該 以何標準作為納稅之標準？顯然形成有法變「無法」。 ４、被告機關主張「營利事業以土地及房屋合併銷售時，如其買賣合約或統一發票 已劃分房屋款及土地款，除經查明確有虛偽不實情事或房屋款顯較市價為低者 外，不適用營利事業所得稅查核準則第三十二條第三款之規定」係台財稅第八 一○七五三三○號函釋在案，以做為本案不適用查核準則第三十二條第三款之 規定，但原告於出售承受擔保品時出售合約並無劃分房屋款及土地款，故並無 此函之適用空間。
５、綜上所述，被告機關原處分及訴願決定均以法院拍賣房地之價格劃分房屋款及 土地款以計算處分損益，於法不合，為此，敬請撤銷訴願決定、復查決定及原 處分，以維納稅義務人權益。
(二)被告主張之理由：
１、按「自七十五年一月一日起，營利事業與地主合建分售土地及房屋或自行以土 地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較市價為 低者，其房屋價格應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格 總額之比例計算。」為查核準則第三十二條第三款所規定。次按「營利事業以 土地及房屋合併銷售時，如其買賣合約或統一發票已劃分房屋款及土地款，除 經查明確有虛偽不實情事或房屋款顯較市價為低者外，不適用營利事業所得稅 查核準則第三十二條第三款之規定。」為財政部八十一年二月二十五日台財稅 第八一○七五三二九○號函所明釋。
２、本件原告本期出售取自法院拍賣之房地產八筆，其房屋款及土地款不予劃分，
亦不按取得房地款成本之比例計算房地售價，而按房屋評定標準價格及土地公 告現值之比例計算，顯示蓄意壓低房屋售價，以致造成應稅之出售房屋所得為 虧損二五、一六四、○九四元、免稅之土地所得為二六、八三四、九三四元。 被告初查乃依前揭函釋，按法院拍賣房地價格之比例，重行核算出售房屋之所 得額為三、○七六、五八六元，核定其他收入為七、三一一、七二七元。原告 不服，主張其借款戶違約無法償還借款時，對其提供擔保之不動產進行法定催 討程序，原告可於法院拍賣時承受之；該等不動產於本期出售時，與買受人簽 訂之不動產買賣合約，其售價並未區分土地款及房屋款，依前揭查核準則規定 ，按房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算房 屋價格，應無不合。又本案房地買賣合約或統一發票均未劃分房屋款及土地款 ，自無前揭函釋之適用，且查核準則應優先於行政解釋而適用。被告按法院拍 賣價格之比例調整房地售價，以致增列其他收入三、○七六、五八六元，調減 其他損失二五、一六四、○九四元，顯有未合云云，申經復查結果、以按法院 拍賣房屋及土地之價格，係由鑑價公司鑑定後，由法院所裁定之價格，亦既最 接近市場價格之價格。原告取得系爭房屋之總價為四一、三二三、五五一元， 土地總價為三四、六四六、三三四元。自行按稅單所載房屋核定契價及土地移 轉現值之比例計算後，申報房屋總售價為一六、七一六、四五七元（取得成本 四一、三二三、五五一元，為售價之二點四七倍），土地總售價為六五、三八 三、五四三元（為取得成本三四、六四六、三三四元之一點八九倍），是原告 所採劃分房屋及土地售價之比例，顯有鉅幅壓低房屋售價，提高土地售價之事 實，自屬明確，又前揭查核準則按房屋評定標準價格占土地公告現值比例計算 之適用，乃針對房屋款及土地款未予劃分，且無其他更公平合理之劃分方式下 所為之規定，本案系爭房地產既有法院拍賣之房屋及土地價格可資依據，被告 據以按此比例計算系爭房屋及土地之售價，符合課稅公平原則，亦無悖於前揭 查核準則規定之意旨等由，遂駁回其復查之申請，經核尚無不妥。訴經財政部 訴願決定，亦持與被告相同之論見，遂駁回其訴願。茲原告復執前詞爭議，仍 難謂為有理由。
理 由
一、查營利事業所得稅查核準則第三十二條第三款規定：「自七十五年一月一日起， 營利事業與地主合建分成、合建分售土地及房屋或自行以土地及房屋合併銷售時 ，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較市價為低者，其房屋價格應依 房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算。」其目 的原在防止營利事業合併出售房、地時，蓄意壓低房屋售價，提高土地售價，藉 以逃漏營利事業所得稅，而賦予稅捐稽徵機關依前開規定調整其房、地售價之比 例。則本件原告按房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之 比例計算房屋價格，並認列出售損益，原屬合法。被告援引財政部八十一年二月 二十五日台財稅第八一○七五三二九○號函釋「自七十五年一月一日起，營利事 業與地主合建分售土地及房屋或自行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地 款未予劃分或房屋款經查明顯較市價為低者外，不適用營利事業所得稅查核準則 第三十二條第三款之規定。」，認原告出售取自法院拍賣之房地產八筆，其房屋
款及土地款不予劃分，亦不按取得房地款成本之比例計算房地售價，而按房屋評 定標準價格及土地公告現值之比例計算，顯示蓄意壓低房屋售價，以致造成應稅 之出售房屋所得為虧損二五、一六四、○九四元、免稅之土地所得為二六、八三 四、九三四元，自嫌率斷。
二、次查被告按法院拍賣房地價格之比例，重行核算出售房屋之所得額為三、○七六 、五八六元，核定其他收入為七、三一一、七二七元，並無任何法令依據。況原 告自法院承受擔保品時與原告出售擔保品之時點明顯不同，且原告自法院承受之 價格亦非一般民眾經常性財產交易所依據或參考之正常市場交易價格，故被告依 法院拍賣時之價格認定為原告出售承受擔保品時之價格，以劃分其後出售之房屋 款及土地款，與實際情況難謂相符，亦與查核則凖則第三十二條第三款之規定不 符。換言之，營利事業於出售時與買受人簽訂之不動產買賣合約，其售價未區分 土地款與房屋款，除非稅捐機關查出確實之房、地出售價格，否則不論其原購入 之原因為何，悉應依查核凖則第三十二條第三款之規定，依房屋評定標準價格占 土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算，方屬正辦。本件被告逕以法 院拍賣房、地之價格劃分嗣後出售房屋款及土地款，以計算處分損益，於法顯然 無據，訴願決定不察，竟予維持，亦有違誤。原告執此指摘，為有理由。自應由 本院將訴願決定及原處分撤銷，著由被告機關另為適法之決定。據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 一 日 臺北高等行政法院第一庭
審 判 長 法 官 鄭忠仁
法 官 楊莉莉 法 官 林金本右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 三 月 一 日 書記官 蕭秀琴
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