返還買賣價金
臺灣新北地方法院(民事),訴字,103年度,2444號
PCDV,103,訴,2444,20150327,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2444號
原　　　告　曾錦桂　
訴訟代理人　賴青鵬律師
被　　　告　鄭陳蜂　
訴訟代理人　錢裕國律師
　　　　　　陳宜新律師
被　　　告　安信建築經理股份有限公司
法定代理人　高志尚　
法定代理人　李承政　
訴訟代理人　邱創智　
上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國104 年3 月
4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）原告前透過台陸房屋仲介有限公司居間，向被告鄭陳蜂購 買其所有坐落新北市○○區○○段000 ○000 地號土地及 其上63、67、68建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○ ○路000 號1 至3 樓之房地（下稱系爭房地），原告與被 告鄭陳蜂並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約） ，約定總價金為新臺幣（下同）3,100 萬元，原告於簽訂 系爭買賣契約時已給付第1 期簽約款372 萬元；而被告安 信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）並與原告及被 告鄭陳蜂就系爭買賣契約簽立買賣價金履約保證書（下稱 系爭保證書）。因原告與被告鄭陳蜂約定應於民國102 年 7 月31日前完成交屋，惟被告鄭陳蜂迄未辦理所有權移轉 登記，是被告鄭陳蜂顯無交屋之可能，故主張解除系爭買 賣契約，並依據民法第259 條第1 、2 項之規定以及系爭 買賣契約第8 條第1 項後段之約定，請求被告鄭陳蜂返還 其所受領之價款372 萬元，又被告安信公司係就系爭買賣 契約為履約保證，依據系爭保證書第2 條第1 項之約定， 原告自得請求被告安信公司返還原告前已給付之價款372 萬元。
（二）並聲明：①被告陳鄭蜂應給付原告372 萬元，及自102 年 6 月7 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。② 被告安信公司應給付原告372 萬元，及自102 年6 月7 日 起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。③前2 項給 付，如其中1 被告已履行全部或一部，他被告於已履行之



範圍內免給付之義務。④原告願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告安信公司方面：
（一）本公司係於102 年8 月5 日同時收受「被告鄭陳蜂催告原 告履約」及「原告催告被告鄭陳蜂履約」之存證信函，被 告鄭陳蜂係因原告未依約給付價金義務而催告，原告係因 被告鄭陳蜂未依約於約定交屋日交屋而催告。原告因被告 鄭陳蜂未依約於約定交屋日交屋而於8 月5 日催告並進而 於8 月7 日解除買賣契約乙節，因本件交易過程中買賣雙 方有爭議尚在協商，且買方尚未給付價金，自不可能於短 短2 日內完成繳納稅捐、過戶且交屋，故催告期限並不相 當，買方尚未取得解約權，解約尚不生效力。準此，買賣 雙方皆未完成解約程序。
（二）既然買賣雙方皆尚未完成解約程序，且因本件買賣交易爭 議，後續由仲介及代書主導協調買賣雙方，嗣後本公司並 未收受任何來自於買賣雙方之解約意思表示，故原告依買 賣價金履約保證證書第2 條第1 項規定，請求被告安信公 司將價金撥款返還，自無理由。
（三）況依買賣價金履約保證申請書第10條第4 項規定，買賣雙 方因有解約或撥款相關爭議時，被告安信公司得保留款項 於專戶內，待爭議釐清後將專戶餘款撥付，故原告依買賣 價金履約保證證書第2 條第1 項規定，請求被告安信公司 將價金撥款返還，自屬無理由。併為答辯聲明：原告之訴 駁回。
（四）答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。三、被告鄭陳蜂方面：
（一）系爭買賣契約書第1 條第5 項固載明：「本買賣標的點交 日期：至遲民國102 年7 月31日前交屋」，惟第8 條第1 項亦載明：「賣方若未依本約履行各項義務，…經買方書 面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約…… 。」亦即，原告主張解除契約之前提，應以原告已依約以 書面通知限期催告，被告受催告後仍不履行時，原告始得 解除契約。
（二）據此，原告固曾於102 年8 月2 日以蘆洲郵局0340號函通 知被告應於102 年8 月5 日前點交系爭房地，惟被告亦旋 於隔日即102 年8 月3 日以三重中山路郵局0960號函通知 原告應於102 年8 月5 日前往台陸房屋公司營業址辦理後 續履約及點交事宜。詎料，原告不僅未於8 月5 日出面協 助辦理點交，當日被告、仲介人員、代書等相關人員均有 到場，惟原告未到場，有當日之「協調情形紀錄」可稽，



且俟被告於8 月10日再以板橋文化路郵局5527號函通知上 情後仍不予聞問，足證被告未能辦理點交之原因實係因原 告惡意不予受領所致，此自屬不可歸責於被告之事由甚明 。
（三）再者，系爭買賣契約雖約定被告應於102 年7 月31日前交 屋云云，然並未約定被告亦應於102 年7 月31日前辦理塗 銷抵押權登記，此觀系爭買賣契約第3 條第4 項約定：「 買賣標的物原有抵押貸款之清償方式，雙方約定如下：買 賣標的物原有第二順位抵押貸款因不由買方申貸銀行代償 ，應於完稅前（後）三個工作日內清償完畢（由賣方自行 清償），並將塗銷抵押權登記所需文件備齊交予承辦地政 士辦理抵押權塗銷登記。」即可明瞭，故原告主張被告應 於102 年7 月31日前辦理塗銷抵押權登記云云，顯屬誤會 。
（四）原告主張得撤銷意思表示並請求返還價金，無非以其於簽 定系爭買賣契約時並不知悉系爭房地係坐落工業區云云。 惟查，原告前已持相同原因事實向臺灣新北地方法院檢察 署提起詐欺告訴，經臺灣新北地方法院檢察署詳為調查後 ，已於103 年7 月30日對被告為不起訴處分，此有臺灣新 北地方法院檢察署103 年度偵字第13199 號不起訴處分書 可稽。而查，除原告委託之仲介詹昭賜於上開偵查時已稱 ：「告訴人於102 年5 月16日下斡旋後，伊就有告知告訴 人系爭不動產屬於工業用地，並提供不動產買賣意願書、 不動產說明書給告訴人過目、簽名，同年月25日延長斡旋 時，伊有再提示一次上開文件，最後在同年6 月1 日簽約 時，伊有將完整的不動產說明書提供給告訴人確認，再由 代書持告訴人小章在其上用印……」，承辦系爭買賣之代 書葉銘元亦稱：「伊係於102 年6 月1 日經手系爭不動產 買賣契約之簽約程序，當時有向買賣雙方確認合約及『不 動產謄本』內容，並就系爭不動產是工業用地一事向告訴 人確認，再持雙方印章在買賣契約上用印…」，此皆足以 證明原告於簽約時即已知悉系爭房地是工業用地，不容原 告任意飾詞否認，故原告稱其係受詐欺始買受系爭房地云 云，實無理由。且參原告於簽約當日所取得之系爭建物謄 本可知，其上即有載明「主要用途：工業用」，而查不惟 如前所述，原告委託之仲介詹昭賜及承辦系爭買賣之代書 葉銘元均已證實確有告知原告系爭不動產屬於工業用地， 故原告於簽約時即已知悉系爭房地是工業用地。故原告主 張得撤銷意思表示並請求返還價金云云，於法顯無理由。（五）併為答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔



。③若受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。四、不爭執事項：
（一）被告就其所有坐落新北市○○區○○段000 ○000 地號土 地及其上63、67、68建號房屋（門牌號碼○○區○○○路 000 號1-3 樓），於102 年6 月1 日以總價款3100萬元與 原告簽訂不動產買賣契約。
（二）被告對原告一至原證十三文書，形式上真正不爭執。（三）原告於簽訂系爭賣契約時給付第一期之簽約款372 萬元， 並存入玉山銀行敦南分行帳號00000000000000號之履約保 證專戶。
四、爭執事項：
（一）原告主張解除契約，並依民法第259 條第1 、2 項及買賣 契約書第8 條第1 項後段請求被告鄭陳蜂返還價金372 萬 元，有無理由？
（二）原告主張得撤銷意思表示，並依民法第179 條不當得利之 規定，請求被告鄭陳蜂返還價金，有無理由？
（三）原告主張被告鄭陳蜂出售系爭房地隱匿系爭土地為工業用 地之事實，有詐欺之情事，依民法第184 條第1 項規定請 求被告鄭陳蜂負損害賠償責任，有無理由？
（四）原告依買賣價金履約保證書第2 條第1 項，請求被告安信 公司返還372 萬元，有無理由？
五、關於「原告主張解除契約，並依民法第259 條第1 、2 項及 買賣契約書第8 條第1 項後段請求被告鄭陳蜂返還價金372 萬元，有無理由？」部分：
（一）查依系爭買賣契約書第1 條第5 項固載明：「本買賣標的 點交日期：至遲民國102 年7 月31日前交屋」，且第8 條 第1 項亦載明：「賣方若未依本約履行各項義務，…經買 方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約 ……。」等語（見臺灣臺北地方法院103 年度訴字第1415 號卷第12頁反面、第14頁）。觀其文義即原告主張解除契 約之前提，應以原告已依約以書面通知限期催告，被告受 催告後仍不履行時，原告始得解除契約。
（二）而查，原告固曾於102 年8 月2 日以蘆洲郵局0340號函通 知被告應於102 年8 月5 日前點交系爭房地，有郵局存證 信函1 份可參（見同上卷第25頁），惟被告亦旋於隔日即 102 年8 月3 日以存證信函通知原告應於102 年8 月5 日 前往台陸房屋公司營業址辦理後續履約及點交事宜，此有 三重中山路郵局0960號郵局存證信函1 份附卷可稽（見本 院卷第35頁）。而原告未於8 月5 日出面協助辦理點交， 當日被告、仲介詹昭賜、代書葉銘元等相關人員均有到場



，此亦有協調情形紀錄乙份可憑（見本院卷第36頁）而被 告嗣又於8 月10日以存證信函通知上情後，原告仍不予回 應等情，亦有存證信函1 紙可參（見本院卷第37頁），足 證被告未能辦理點交之原因，實係因原告不予受領所致， 此屬不可歸責於被告之事由甚明。
（三）另按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條 定有明文，此項互負之義務，依同法第261 條準用第264 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付， 最高法院44年台上字第702 號民事裁判參。而查，依系爭 買賣契約書第7 條「房地點交」第1 項約定「買賣雙方應 於辦理買賣標的點交之同時簽立『房地點交證明暨買賣價 金履約保證結案單』……；點交時買方應將買賣價款付清 ……。」等語，而原告迄今只繳交買賣價金之第一期簽約 款372 萬元，此為兩造所不爭執，而依被告上述102 年8 月3 日三重中山路郵局0960號郵局存證信函內容：「台端 應付稅金22654 元及房屋第二期款、第三期款共2728萬元 ，二項金額共為00000000元應於7 月31日交付。……現在 再函催告請台端於102 年8 月5 日下午2 點前來台陸房屋 公司付清價款及稅金付清後我當下交屋於台端……」等語 ，足見本件因原告未履行交付買賣價金款項，則被告自得 拒絕點交系爭房地。
（四）是以，被告未能辦理點交之原因，實因原告受領遲延所致 ，乃不可歸責於被告，故原告主張依民法第254 條、系爭 買賣契約第8 條第1 項約定解除契約，請求被告鄭陳蜂返 還價金372 萬元，即乏所據，為無理由，而不應准許。六、關於「原告主張得撤銷意思表示，並依民法第179 條不當得 利之規定，請求被告鄭陳蜂返還價金，有無理由？」部分：（一）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。 」，民事訴訟法第277 條定有明文；又按「民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求。」，「原告於其所主張之起訴原因，不能為相 當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當 然駁回原告之請求。」（最高法院17年上字第917 號、20 年上字第2466號判例意旨可資參照）。次按「無法律上之 原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法 律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179 條 定有明文。原告另主張被告於簽訂系爭買賣契約時隱瞞系



爭土地為乙種工業區，及系爭建物主要用途為工業用之交 易重要訊息，致原告於交易時陷於錯誤而為買賣意思之表 示，並交付第一期簽約款372 萬元，依民法第88條及第92 條第1 項之規定，得向被告撤銷系爭買賣契約之意思表示 ，被告應返還不當得利372 萬元予原告等語，然此為被告 鄭陳蜂所否認，則依舉證責任分配法則，自應由原告就被 告鄭陳蜂是否有無法律上原因，並致原告受有損害等事實 ，負舉證責任。
（二）第按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定 ，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之 當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上 字第75號判例可資參照）。又民法第92條第1 項前段規定 ，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示， 其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」 ，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重 要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於 錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（ 事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響 表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影 響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程 有無因果關係為斷。又民法上之詐欺，必詐欺行為人有使 他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之 意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱 該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合 ，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地。 （最高法院100 年度台上字第858 號、98年度台上字第17 1 號裁判參照）。
（三）查原告以被告涉嫌詐欺向臺灣新北地方法院檢察署提出告 訴，並經該署以103 年度偵字第13199 、13200 號為不起 訴處分，有不起訴處分書1 份在卷可憑（見本院卷第38頁 ），上開偵查案件中擔任居間銷售之詹昭賜陳稱：告訴人 （即原告）於102 年5 月16日下斡旋後，伊就有告知告訴 人系爭不動產屬於工業用地，並提供不動產買賣意願書、 不動產說明書給告訴人過目、簽名，同年月25日延長斡旋 時，伊有再提示一次上開文件，最後在同年6 月1 日簽約 時，伊有將完整的不動產說明書提供給告訴人確認，再由 代書持告訴人小章在其上用印等語：而負責處理上開買賣 簽約事宜之葉銘元則稱：伊係於102 年6 月1 日經手系爭 不動產買賣契約之簽約程序，當時有向買賣雙方確認合約 及不動產謄本內容，並就系爭不動產是工業用地一事向告



訴人確認，再持雙方印章在買賣契約上用印；又依交易往 例，買賣契約中無須包含產權資料，故未將建物謄本等資 料裝訂入契約書內等語。而訴外人即證人即被告鄭陳蜂女 兒鄭雅玲證稱：伊有參與系爭不動產之買賣，與告訴人曾 於議價及簽約時見面。伊記得簽約當天，仲介有提供所有 權狀、土地謄本等資料給買賣當事人，雙方都有稍微翻一 下，大致確認過，伊當天也有看過不動產說明書，但該份 說明書有無包含附件資料，伊沒有印象等語，已與告訴人 之證述有所歧異。又原告復曾於偵查中自承：不動產說明 書目錄頁上之簽名，係伊於102 年5 月25日所簽等語，而 目錄頁上明文記載不動產說明書之附件資料，應包含土地 權狀影本、建物權狀影本、土地謄本、建物謄本等資料， 且註明「本人已詳細審閱不動產說明之內容及附件資料等 ，並核驗騎縫或簽章無誤」等語，有台陸房屋不動產說明 書1 份附卷可佐（見本院卷第65頁），顯見原告於簽名時 ，必然知悉不動產說明書附件中，應包含不動產權狀及謄 本等文件，卻未主動向訴外人詹昭賜、蔡孟娟要求確認不 動產謄本、權狀等資料，又同意在未見任何附件資料之情 形下，即在不動產說明書目錄頁上簽名，亦與常情不符。 再參酌一般社會通念，一般人在購買不動產、簽立買賣契 約前，應會要求賣方或仲介人員提出所有權狀，或自行向 該管地政機關查閱不動產謄本等資料，以了解系爭不動產 之所有人、坪數面積、有無設定抵押等情形，而原告為有 相當之社會智識之人，其於簽立系爭不動產買賣契約前， 竟未向被告鄭陳蜂等人要求檢視或自行向地政機關查閱所 有權狀、不動產謄本等相關資料，以確保自己之權利，更 顯與常理有違，是其指訴被告鄭陳蜂有隱匿系爭不動產為 工業用地之情節是否屬實，顯有疑義，自難逕認被告鄭陳 蜂有何施用詐術之行為。而查民法第92條第1 項所謂詐欺 ，係謂故意以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言 。被告鄭陳蜂於出售系爭房地時，被告鄭陳蜂並無詐欺之 行為，致使原告陷於錯誤而為買受之意思表示，已如前述 ，從而，原告依民法第92條、第88條之規定，撤銷雙方所 定買賣契約之意思表示，並依民法第179 條不當得利之法 律關係，請求被告給付已交付之價金372 萬元，即非正當 ，不應准許。
（四）次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為 意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤 或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資 格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思



表示內容之錯誤。民法第88條固定有明文。是表意人固得 撤銷其錯誤之意思表示，惟以其錯誤非由於表意人自己之 過失為限，申言之，如錯誤或不知事情，係由於表意人自 己之過失，即不得撤銷其意思表示（最高法院69年度台上 字第585 號裁判、臺灣高等法院85年度上字第1120號裁判 可資參照）。而查一般人在購買不動產、簽立買賣契約前 ，應會要求賣方或仲介人員提出所有權狀，或自行向該管 地政機關查閱不動產謄本等資料，以了解系爭不動產之相 關情形，而原告為有相當社會智識之人，捨此不為，原告 不能謂無過失，是依民法第88條第1 但項書規定，縱認原 告簽訂系爭買賣契約係出於錯誤之意思表示，亦不得予以 撤銷（最高法院69年度台上字第585 號裁判參照）。職是 原告主張依民法第88條規定撤銷意思表示，揆之前開說明 ，亦乏所據，不應准許。
七、關於「原告主張被告鄭陳蜂出售系爭房地隱匿系爭土地為工 業用地之事實，有詐欺之情事，依民法第184 條第1 項規定 ，請求被告鄭陳蜂負損害賠償責任，有無理由？」部分：（一）按民法第184條第1項前段規定侵權行為以故意或過失不法 侵害他人之權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責 任者，應就對造之有故意或過失不法侵權行為之事實、損 害之發生，及損害之發生與加害人之故意或過失加害行為 間有相當因果關係等負舉證責任。
（二）本件原告主張被告鄭陳蜂於簽訂系爭買賣契約時，有故意 隱瞞系爭土地為乙種工業區，及系爭建物主要用途為工業 用之交易重要訊息，致原告於交易時陷於錯誤，被告鄭陳 蜂有詐欺之情事，已為被告鄭陳蜂否認，而查本院認為被 告鄭陳蜂並無故隱匿系爭房地為工業用之情節，業如前述 ，此外原告復無法舉證證明被告鄭陳蜂就本件買賣有何施 用詐術之行為。則原告依民法第184 條第1 項侵權行為之 規定，請求被告應負損害賠償責任，自屬無據，不應准許 。
八、關於「原告依買賣價金履約保證書第2 條第1 項，請求被告 安信公司返還372 萬元，有無理由？」部分：（一）查原告於簽訂系爭賣契約時給付第一期之簽約款372 萬元 ，並存入玉山銀行敦南分行帳號00000000000000號之履約 保證專戶，此為兩造所不爭。而依被告安信公司之買賣價 金履約保證證書第2 條第1 項固訂明：「對買方：賣方若 未能依約履行，買方經合法程序催告，解除契約確定，或 取得確定判決或與確定判決有同一效力之文書後，本公司 即將買方已支付之買賣價金扣除買方應付之相關費用後返



還予買方」等語（見臺灣臺北地方法院103 年度訴字第14 15號卷第18頁）。
（二）然查，依系爭買賣契約書第7 條「房地點交」第1 項約定 「買賣雙方應於辦理買賣標的點交之同時簽立『房地點交 證明暨買賣價金履約保證結案單』買賣雙方同意委由本案 承辦地政士辦理房地點交及簽署『房地點交證明暨買賣價 金履約保證結案單』相關事宜，並由本案承辦地政士將上 開結案單交付予安信建經辦理專戶結算出款……。」等語 ，而本件因原告未履行交付買賣價金款項，被告亦拒絕點 交系爭房地，本院因認被告未能辦理點交之原因，實因原 告受領遲延所致，乃不可歸責於被告，故原告主張解除契 約，尚乏所據，業如前述，則原告請求被告安信公司返還 其繳交之簽約款，即屬無據。
（三）況依買賣價金履約保證申請書第10條第4 項規定，買賣雙 方因有解約或撥款相關爭議時，被告安信公司得保留款項 於專戶內，待爭議釐清後將專戶餘款撥付，有系爭履約保 證申請書1 份附卷足參（見臺灣臺北地方法103 年度訴字 第1415號卷第16、17頁），故原告依系爭保證書第2 條第 1 項規定，請求被告安信公司將價金撥款返還，揆之前開 說明，尚乏所據，為無理由，自不應准許。
九、綜上所述，原告主張解除系爭買賣契約，並依據民法第259 條第1 、2 項之規定及系爭買賣契約第8 條第1 項後段之約 定，請求被告鄭陳蜂返還其所受領之價款372 萬元及自102 年6 月7 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，為 無理由。又原告依據系爭保證書第2 條第1 項之約定，請求 被告安信公司返還原告前已給付之價款372 萬元及自102 年 6 月7 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，亦無 理由，不應准許。
十、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經 本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此 敘明。
十一、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如 主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 27 日

民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 3 月 27 日




書記官 陳怡眞