臺灣新北地方法院刑事判決 103年度自字第29號
自 訴 人 陳宜榛
自訴代理人 施嘉鎮律師
孫浩偉律師
被 告 陳重生
上列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：
主 文
陳重生犯詐欺取財罪，處有期徒刑拾壹月。
事 實
一、陳重生基於以低價購買凶宅後，隱匿凶宅訊息以市價賣出， 藉以賺取差價之違反誠信原則交易之詐欺取財犯意，意圖為 自己不法之所有，先於民國102 年2 月26日以新臺幣（下同 ）200 萬元向吳欽地、吳宸恩、吳宸瑋（下稱吳欽地3 人） 簽約購買吳欽地3 人共有座落在新北市○○區○○街00巷0 ○0號0樓之於100 年間發生吳欽地配偶在屋內自殺死亡之住 宅及其坐落基地（下稱光華街凶宅），而於同年3 月28日登 記取得該屋所有權後，隨於同年間，隱匿該屋為凶宅訊息與 陳宜榛為該屋買賣交易，致使陳宜榛不知該屋為凶宅，對於 是否購買該屋及該屋價格陷於錯誤，同意以400 萬元價格購 買，而於同年6 月12日簽約付簽約款，並於同年6 月28日辦 理移轉所有權登記完畢，同年7 月3 日付清尾款與陳重生， 陳重生因而賺得不法差價達200 萬元。嗣於同年11月底，陳 宜榛經人告知該屋為凶宅，經查證後，始知悉受騙。二、案經陳宜榛委任律師提起自訴。
理 由
一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定 者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159 條第1 項定有明文 ，此即學理上所稱「傳聞證據排除法則」。又被告以外之人 於審判外之陳述，雖不符同法第159 條之1 至第159 條之4 之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該 言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證 據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第15 9 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明 異議者，視為有前項之同意，此依同法第159 條之5 規定甚 明。鑒於採用傳聞證據排除法則重要理由之一，係因傳聞證 據未經當事人之反詰問予以覈實，若當事人願放棄對原供述 人之反對詰問時，原則上即可承認該傳聞證據之證據能力。 而揆諸我國刑事訴訟法第159 條之5 之立法理由，除參照前 述傳聞證據排除法則之基本法理外，亦參考日本刑事訴訟法 第326 條之立法例，查日本刑事審判實務之運作，有關檢察
官及被告均同意作為證據之傳聞書面材料或陳述，可直接援 引該國刑事訴訟法第326 條作為傳聞例外之法律依據，僅在 檢察官與被告或其辯護人不同意之情況下，乃須根據其他傳 聞例外規定，俾以斟酌該等傳聞書面材料或陳述是否具有證 據能力，在當事人間無爭執之案件中，傳聞證據基本上均可 依據前引規定提出於法院使用。據此，我國刑事訴訟法第15 9 條之5 之適用應可作同上之解釋。經查，被告就本判決所 引之被告以外之人於審判外之陳述，均同意有證據能力（本 院卷85頁），而本院審酌渠等陳述作成時之情況，核無違法 取證及證明力明顯過低之瑕疵，為證明犯罪事實所必要，亦 認為以之作為證據為適當，根據上開規定及說明，作為本件 判決認定被告犯罪事實之被告以外之人於審判外陳述是否屬 於傳聞之例外，無庸先行考量刑事訴訟法第159 條之1 第2 項、第159 條之2 、第159 條之3 等規定，得逕依同法第15 9 條之5 規定作為證據。
二、被告就其於102 年2 月26日以200 萬元向吳欽地3 人購買光 華街凶宅，於同年3 月28日取得產權後，於同年6 月12日以 400 萬元將該屋再賣予自訴人陳宜榛並取得款項等情，於審 理坦承不諱（本院卷第84反面-85 頁），並有被告與吳欽地 3 人之不動產買賣契約暨協議書（本院卷第14-19 頁）、被 告與自訴人之不動產買賣契約（本院卷第5-12頁）、光華街 凶宅之土地及建物登記謄本暨異動索引資料在卷可查（本院 103 年度訴字第1003號返還不當得利民事事件卷，下稱民事 卷，第42 -59頁），惟被告矢口否認涉犯詐欺取財犯嫌，辯 稱：其向吳欽地3 人購買光華街凶宅時，吳欽地告知伊配偶 係在救護車上死亡並非在屋內死亡，是該屋並非凶宅（本院 卷第86反面-88 反面頁），且其賣屋時，有告知仲介該屋是 凶宅，其不知仲介是否有告知，是自訴人買屋時不知該屋是 凶宅，並非全部係其責任云云（本院卷第76反面-77 頁）。 經查：
㈠被告雖辯稱光華路凶宅並非凶宅，惟查：
⒈證人吳欽地證稱：於100 年間其配偶在光華街凶宅房間內自 殺，其隔日上午7 時許返家發現時，其配偶已無生命反應， 救護車人員到現場查看後，稱約已死亡4 個小時，檢察官死 亡證明書開立之死亡時間，為當日凌晨2 時，嗣於102 年其 無力繳納該屋貸款（本院卷第101 正反頁），故委請其姪女 於網路「凶宅網」上代其刊登並回覆其欲出售該屋訊息及其 連絡電話，被告即撥打電話與其連絡，並到光華街凶宅內與 其見面談價後，於102 年2 月26日在被告公司與被告偕同代 書廖俊吉簽約，其每次都有向被告告知該屋因其配偶在屋內
自殺死亡而為凶宅，且因被告見面時有給其名片，其知道被 告是房仲，雖被告當時稱是要自住，但其害怕被告會再轉賣 而出問題，所以於簽約時，其要求代書要將被告知悉該屋為 凶宅寫入合約裏，被告當時還要求不要寫上去，惟其不同意 ，嗣簽約完畢後，被告稱伊因合約有上開註明凶宅記載，無 法取得銀行貸款，要求再簽一份沒有註明凶宅合約，但其不 同意，表示因該屋為凶宅，故用市價五折出售該屋，並表示 不願出售與被告後，被告表示欲購買，其就跟代書表示要簽 書面證明被告確實知道該屋為凶宅後而購買，且因被告同時 表示要自己辦理過戶及申報實價登錄，其遂要求須將被告自 行辦理過戶及申報實價登錄之申報價格記明於同書面，遂於 同年3 月27日與被告簽訂協議書等語（本院卷第102-103 反 面頁），並證稱：依當時行情，其隔壁經整理裝潢過，賣出 價格為390 萬元，其因該屋是兇宅，故向被告開價210 或22 0 萬元，但被告出價200 萬元，遂以200 萬元成交等語（本 院卷第101 反面-102頁）。
⒉吳欽地之姪女吳婍綾於102 年1 月25日在台灣凶宅網上刊登 「我叔叔有一間位於新北市新莊區凶宅燒炭自殺要賣」、「 因為急售所以價錢較為便宜哦」並記載吳欽地行動電話號碼 等情，有該網頁畫面列印資料在卷可查（本院卷第13頁）； 另被告於102 年2 月26日與吳欽地3 人簽約交付簽約款20萬 元，以200 萬元購買光華街凶宅，約定尾款180 萬元，由被 告向銀行核貸清償吳欽地該屋原貸款，於塗銷抵押權後交付 餘額予吳欽地3 人，並於契約第14條載明「本屋無海砂、輻 射情形，惟有非自然事故死亡情事為買方認知，同意買購。 日後不得藉故索償。」，再於同年3 月27日簽訂協議書，同 意變更付款等事項，約定被告於完稅時支付160 萬元與吳欽 地用以清償原貸款，尾款20萬由被告開立支票予代書廖俊吉 ，於辦理移轉登記完畢後，由廖俊吉交付吳欽地3 人（第2 點），雙方同意終止委由代書廖俊吉辦理移轉登記，由被告 自行辦理登記並負責申報實價登錄，被告實價登錄申報價額 為200 萬元，如有登錄不實，由被告負責（第4 點），並於 第3 點載明「本買賣房屋有非自然死亡情事，賣方已明白告 知，買方確實知悉，同意購買。產權移轉完成登記後由買方 自行負責，不得藉故要求賣方任何法律上責任。」等情，有 被告與吳欽地3 人之買賣契約、協議書在卷可查（卷頁詳前 ），核與吳欽地證述內容相符，堪認吳欽地證述屬實。 ⒊綜上事證，被告購買光華街凶宅時，除自吳欽地知悉該凶宅 原因外，並以約市價半折購入該屋，堪能認定。被告辯稱： 該屋不是凶宅云云，顯屬卸責之詞。至於，被告雖稱該屋係
其與夏世紘共同出資購買，夏世紘於其與吳欽地簽約時在場 ，夏世紘有聽到吳欽地稱伊配偶係在救護車上過世云云，惟 吳欽地於審理證稱：其賣屋給被告，是被告打電話與其聯絡 ，並由被告獨自至光華街凶宅與其洽談，僅於到被告公司簽 約時，有1 名被告公司同事到場坐一下就離開，但簽約過程 均係被告、代書廖俊吉與其洽談，其未曾跟被告說其配偶係 在救護車上過世，其在凶宅網上已稱該屋為凶宅，是被告詢 問有無送醫，其說有送醫而已，且因被告係仲介，其要被告 簽協議書確認被告知悉該屋為凶宅，避免被告將該屋再轉賣 發生問題等語（本院卷第102 頁），參酌吳欽地先後與被告 於102 年2 月26日契約書第14條、同年3 月27日協議書第3 點之關於被告知悉光華街凶宅而願購買之記載，堪認吳欽地 確有將該屋為凶宅之緣由，於賣屋前明確告知被告，況設若 吳欽地配偶係如被告辯稱之係在救護車上死亡，而非在屋內 死亡，該屋並非凶宅云云為真，則吳欽地何需以該屋為凶宅 而以市價半折出售該屋予被告？是被告所辯，均屬卸責之詞 ，不足採信。
㈡被告雖辯稱：其有將光華街凶宅係凶宅告知仲介，自訴人不 知該屋為凶宅，並非其責任云云，惟查：
⒈被告係於102 年2 月26日以200 萬元自吳欽地3 人購得光華 街凶宅，於同年6 月12日以400 萬元將該屋賣與自訴人，已 如前證，而吳欽地3 人係因光華街凶宅為凶宅，故以市價半 折將該屋賣予被告等情，亦經吳欽地證述明確（卷頁詳前） ，是若自訴人知悉該屋為凶宅、或知悉被告係以200 萬元向 吳欽地購得該屋，豈會以400 萬元向被告購買該屋？或未向 被告詢問吳欽地為何前僅以市價半折賣出該屋。是被告辯稱 其有將光華街凶宅為凶宅告知仲介云云，已難採認。 ⒉被告就其於102 年6 月12日簽署之標的現況說明書第18項「 本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是 否發生凶殺或自殺致死之情事？」該項現況，勾選「否」， 且未於同項「備註說明」欄內未為任何記載，有該說明書在 卷可查（本院卷第10頁），雖被告自吳欽地3 人購得光華街 凶宅後，該屋於其產權持有期間未有凶殺或自殺之情事，惟 查：按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」， 民法第148 條第2 項定有明文，解釋意思表示端在探求表意 人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須 斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法 律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任 意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為 最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間
以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決要旨 參照）。就曾發生非自然死亡事故之房屋，即一般所稱之「 凶宅」，就此「凶宅」因素，或許未對房屋造成「物理性」 之損害，惟就一般社會大眾而言，在心理層面上，多對能否 安穩居住該屋發生疑慮，對該屋亦多為負面評價，與無該因 素之相同條件房屋相較，其交易價格均有顯著低落之常態， 屬影響交易價格之嫌惡因素，依估價學理適合性原則而言， 非自然死亡事故之因素，對不動產個別條件產生負面影響， 造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，而屬物之瑕 疵。被告係以市價半折購得光華街凶宅，且欲以市價賣出該 屋，就其知悉該屋為凶宅之影響該屋交易價值之重大訊息， 縱使其簽署之上開制式標的現況說明書內無該屋前是否為凶 宅之說明項目，依誠實信用原則，被告本即負有告知義務， 不因標的現況說明書第18項之文字記載，而免除其告知義務 ，本院民事法庭於自訴人對被告提起之本院103 年度訴字第 1003號解除買賣契約返還不當得利案件，亦為相同之認定， 有該確定判決在卷可查。
⒊綜上事證，依被告與自訴人簽約時簽署之標的現況說明書之 記載及其出售價格，堪認被告出賣光華街凶宅與陳宜榛時， 顯有違反誠信原則，故意隱匿該屋為凶宅之訊息，而以市價 出售該屋與自訴人，賺取高額差價。
㈢按刑法上關於財產上之犯罪，所定意圖為自己或第三人不法 所有之意思條件，即所稱之「不法所有意圖」，固指欠缺適 法權源，仍圖將財產移入自己實力支配管領下，得為使用、 收益或處分之情形而言，然該項「不法所有」云者，除係違 反法律之強制或禁止規定者外；其移入自己實力支配管領之 意圖，違反公共秩序或善良風俗，以及逾越通常一般之人得 以容忍之程度者，亦包括在內（最高法院94年度台上字第 5194號判決要旨參照）。又詐欺取財罪為侵害個人財產法益 之犯罪，係以意圖為自己或第三人不法之所有，施用詐術使 人將本人或第三人之物交付為成立要件，故必以侵害誠實信 用性之欺罔手段，不法取得他人財物，始能成立詐欺罪（最 高法院102 年度台上字第1336號判決要旨參照）。本件被告 於102 年2 月26日以市價半折即200 萬元向吳欽地3 人購買 光華街凶宅，於同年3 月28日取得產權後，於同年6 月12日 ，故意隱匿該屋為凶宅訊息，以市價400 萬元將該屋售與自 訴人而取得價款，其隱匿該屋為凶宅而賺取高額差價，顯係 侵害誠實信用性之欺罔手段，並逾越通常一般之人得以容忍 之程度，顯屬不法手段，有不法所有意圖，其詐欺取財犯行 ，堪能認定。
㈣綜上事證，本案事證明確，被告犯行洵堪認定，應予依法論 科。
三、論罪科刑
㈠按「行為後法律有變更者，適用行為時之法律。但行為後之 法律有利於行為人者，適用最有利於行為人法律。」，刑法 第2 條第1 項定有明文。被告為本案犯行後，刑法第339 條 條文，於103 年6 月18日修正公布並於同年月20日生效施行 （下稱修正後刑法；修正前刑法下稱修正前刑法），依上開 規定，本案自應為新舊刑法之比較適用。修正後之刑法第33 9 條第1 項，將條項之法定刑「處五年以下有期徒刑、拘役 或科或併科一千元以下罰金」提高為「處五年以下有期徒刑 、拘役或科或併科五十萬元以下罰金」，依上開比較之結果 ，修正後規定，對被告並非有利，依上開規定，仍應適用行 為時之法律。
㈡核被告所為，係犯修正前刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪 。爰審酌被告以低價購買凶宅後，隱匿凶宅訊息，轉手市價 賣出，以賺取高額差價，嚴重違反交易誠信原則，對自訴人 造成財產損害，是其所為，顯屬非是，兼衡被告素行、知識 程度、犯罪動機、手段、詐得金額、犯後態度及遲未賠償自 訴人所受損害等一切情狀，量處如主文所示之刑，以示懲儆 。
據上論斷，應依刑事訴訟法第343 條、第299 條第1 項前段，修正前刑法第339 條第1 項，刑法第2 條第1 項前段，刑法施行法第1 條之1 第1 項、第2 項前段，判決如主文。中 華 民 國 104 年 3 月 30 日
刑事第七庭 審判長法 官 彭全曄
法 官 劉思吟
法 官 陳世旻
上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後10日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀 (應附繕本) ，上訴於臺灣高等法院。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。
書記官 李逸翔
中 華 民 國 104 年 4 月 1 日
附錄：本案論罪科刑法條全文
華民國刑法（103 年6 月18日修正前）
第 339 條
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。
中華民國刑法施行法（民國95年06月14日修正）第 1-1 條
中華民國九十四年一月七日刑法修正施行後，刑法分則編所定罰金之貨幣單位為新臺幣。
九十四年一月七日刑法修正時，刑法分則編未修正之條文定有罰金者，自九十四年一月七日刑法修正施行後，就其所定數額提高為三十倍。但七十二年六月二十六日至九十四年一月七日新增或修正之條文，就其所定數額提高為三倍。