臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第349號
原 告 林滿惜
訴訟代理人 林宗竭律師
複代理人 林仕訪律師
複代理人 葉禮榕律師
被 告 陳裕文
追加被告 張陳玉雲
上列當事人間返還房屋事件，本院於民國104 年2 月12日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○○應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖斜線部分所示面積19.43 平方公尺之地上物遷出。被告丁○○應將前項地上物拆除，將該部分土地騰空返還原告及全體共有人。
被告丁○○應給付原告新臺幣陸萬貳仟叁佰零柒元及自民國102年11月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨自民國102 年11月24日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新臺幣壹萬貳仟陸佰肆拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰壹拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣叁佰貳拾捌萬柒仟陸佰捌拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告主張：
㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土 地）為原告、被告丁○○與第三人戊○○、丙○○4 人共有 ，每人應有部分均為4 分之1 ，被告丁○○為坐落系爭土地 上門牌○○區○○街000 巷00弄0 號1 樓建物（下稱1 樓建 物）之所有權人，伊則為同號3 樓建物之所有權人。被告未 經原告及其他共有人同意，於十餘年前，在其1 樓建物前方 、系爭土地如附圖斜線所示面積19.43 平方公尺部分，增建 鐵皮屋之地上物（下稱系爭地上物），無權占有系爭土地， 嗣將系爭地上物連同1 樓建物出租予被告甲○○○使用中。 經伊委請律師於102 年10月4 日發函催告被告丁○○自行拆 除系爭地上物，被告丁○○於同年月8 月收受，皆未置理。 依民法第767 條、第821 條規定，伊自得為全體共有人之利 益，請求被告甲○○○自系爭地上物遷出，及被告丁○○拆 除系爭地上物，將所占有系爭土地返還伊及全體共有人。伊
並得依民法第179 條規定，請求被告丁○○返還自收受上述 催告函之日前5 年期間，無權占有系爭土地相當於租金之利 益計9 萬349 元，以及自起訴狀繕本送達翌日起，按年給付 不當得利1 萬8,609 元，至返還系爭土地之日止。爰依上開 規定提起本訴。
㈡並聲明：
⒈如主文第1 項、第2 項所示。
⒉被告丁○○應給付原告9 萬349 元及其中7 萬4,400 元自起 訴狀繕本送達翌日起，其餘部分自103 年10月17日起，均至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息；暨自起訴狀繕本送 達翌日起至返還前項土地之日止，按年給付原告1 萬8,609 元。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告丁○○抗辯：
㈠67間伊父親購置1 樓建物時，就有一個棚架，原作停車用， 68年才拆除棚架搭成鐵皮屋之系爭地上物，各戶均無異議， 長期以來相處融洽，另4 樓頂樓亦有增建，為4 樓住戶所使 用，共有人間有默示分管關係存在。再者，包含左右鄰居在 內，整排建物1 樓都有搭蓋地上物；當初向建商購買1 樓建 物之價格較高，包含可以使用1 樓前面空地部分，建商交付 時有表示1 樓前方空地係由1 樓戶管理使用等語。 ㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、被告甲○○○則抗辯：
㈠增建之系爭地上物已存在30多年，整排都是同樣的建物，不 只1 樓建物乙戶，伊向被告丁○○承租10多年，承租時就是 現狀，伊只是承租人等語。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
四、經核：
㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（即系爭土地 ）為兩造與第三人戊○○、丙○○共有，每人應有部分均為 4 分之1 。被告丁○○並為坐落系爭土地上1 樓建物之所有 權人，原告則為同號3 樓建物之所有權人。
㈡被告丁○○所有1 樓建物前方現有鐵皮屋之系爭地上物存在 ，其坐落系爭土地之位置、面積如附圖斜線部分所示，面積 計19.43 平方公尺。
㈢1 樓建物連同系爭地上物整體，經被告丁○○出租予被告甲 ○○○，現為被告甲○○○直接占有使用中。
㈣原告前於102 年10月4 日委託律師發函予被告丁○○，催請 被告丁○○拆除系爭地上物返還土地，並給付相當於土地租 金之利益，被告丁○○於同年8 日收受。
以上各項，有原告提出之土地、建物登記謄本影本、建物勘 測成果表照片、律師函暨回執影本，被告提出之租賃契約， 以及本院勘驗筆錄、臺北市士林地政事務所土地複丈成果圖 附卷可稽，均堪信為真正。
五、本院之判斷：
㈠舉證責任分配原則說明：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之。民法第767 條第1 項、第821 條分別定 有明文。又，共有人，除契約另有約定外，按其應有部分， 對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物，除契約另有 訂定外，由共有人共同管理之。民法第818 條、98年1 月 23日修正公布、同年7 月23日生效施行前同法第820 條第1 項亦分別規定甚明。是未經共有人協議分管之共有物，共有 人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同 意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用 收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體 共有人返還占用部分（最高法院91年度台上字第1902號判決 要旨參考）。復按，當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段規定甚明。而以 無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存 在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人 對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取 得占有係有正當權源之事實證明之。本件原告為系爭土地之 共有人，被告丁○○所有1 樓建物前方增建之系爭地上物， 坐落占有系爭土地如附圖所示斜線部分，被告丁○○即應就 其有何合法占有之權源負主張及舉證之責任。倘被告丁○○ 未能主張並舉證證明其就系爭地上物坐落系爭土地部分，有 何合法之占有權源，依舉證責任分配原則，即應受不利益之 判決，先予敘明。
㈡被告丁○○未能舉證證明其就系爭地上物坐落系爭土地部分 ，有得以搭建地上物單獨占有之合法權源，對於原告構成無 權占有，原告得請求丁○○拆除系爭地上物返還土地予全體 共有人，並得請求承租使用系爭地上物之被告甲○○○自系 爭地上物遷出：
⒈被告丁○○雖抗辯：整排建物1 樓都有搭蓋地上物，當初向 建商購買1 樓建物之價格較高，包含可使用1 樓前面空地， 建商交付時有表示1 樓前方空地係由1 樓戶管理使用云云，
然為原告所否認。經核：
⑴1 樓建物係67年8 月1 日建築完成，經主管機關核發67年使 字第1347號使用執照，而於67年12月4 日辦理第一次所有權 保存登記，此有該建物登記謄本存卷可稽（見本院卷第18頁 ）。核閱該使用執照之1 樓平面圖所示，1 樓建物前方除走 道空間外，為停車位空間之設計，此有被告丁○○提出之平 面圖影本存卷足佐（見本院卷第41頁），且經本院核閱臺北 市建築管理工程處103 年7 月24日北市都建秘字第00000000 000 號函檢送之建築執照暨使用執照卷附圖說、完工照片查 明無訛。
⑵關於上述使用執照所屬建物之興建，以及1 樓建物前方、系 爭土地之使用問題，證人乙○○（即負責興建之慶營建設股 份有限公司負責人）到院證稱：「當初這塊土地是被告的祖 父和我父親等三兄弟所共有，我又是做建設公司，所以就和 他們合建，…」、「（問：當時蓋時是蓋何種形式？蓋了幾 棟？）整排的，蓋4 層樓，整片都是如此。」、「（問：當 時房子蓋好後是由誰來賣？）地主分回去的部分是地主自己 賣，建商分的部分我自己出賣。」、「（問：車位當時是如 何分配？）…當初都沒有賣車位，車位部分都有做牆區隔， 但沒有頂蓋。但是面臨馬路部分未做圍牆。」、「（問：車 位空間是誰使用？）車位當初是1 樓在用，有無加蓋都是他 們1 樓自己的事，整排都是這樣，土地是共有的。」、「（ 問：當初房子蓋好時，車位是否有加頂蓋？）沒有。房屋賣 出或分配後，都是自己加蓋。」、「當初1 樓空地是交給1 樓，他們後來加蓋我也不知道。」、「（問：被告的18弄5 號1 樓是建商分的或地主分的？）地主分的。」、「（問： 剛剛所述1 樓車位是1 樓使用，依據為何？）我沒說車位， 我說1 樓車位旁的巷道是1 樓專用，我的意思不是說1 樓車 位是1 樓專用。」等語在卷（見本院卷第52頁背面至54頁） 。由證人乙○○所述當初都沒有賣停車位、意思不是1 樓車 位是1 樓專用等語以觀，系爭土地使用執照所屬區分所有建 物，於興建完成之初，建商於與各樓層之買賣契約中，就停 車位空間應無專用及作為銷售對價之約定為是。而被告丁○ ○又未舉證其係由何地主或建商購得1 樓建物，及其如何因 買賣而取得1 樓建物前方系爭土地之專用權，自難認其就系 爭土地如附圖斜線所示部分，確具有排他性之專用權。 ⑶被告丁○○另抗辯：伊父親68年間搭建系爭地上物，各戶均 無異議，長期以來相處融洽，另4 樓頂樓亦有增建，為4 樓 住戶所使用，共有人間有默示分管關係乙節，亦為原告所否 認。按分管契約，係指共有人間，就共有物之特定部分合意
由何人使用之約定，共有物分管契約，應由全體共有人共同 協議之，雖不以明示為限，亦不以訂立書面為要件，得因默 示而成立分管契約；然所謂默示之意思表示，係指依表意人 之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單 純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表 示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第76 2 號判例意旨參考）。經查，1 樓建物增建系爭地上物，或 4 樓建物於頂樓增建等情，係屬部分區分所有權人各自之行 為，縱其他共有人消極未為反對之表示，倘無其他舉動或特 殊情事，依社會一般觀念足以推認其有同意成立分管約定之 效果意思，即難認有默示成立分管契約之餘地。而關於系爭 土地，實則係被告丁○○就如附圖斜線所示部分為排他性之 專有使用，包含原告在內之全體共有人，並無實際上劃定使 用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人 使用、收益，各自占有之部分，未予干涉，歷時多年之情。 除此之外，被告丁○○又未能舉出確切之證據，足以證明其 與原告及其他共有人間，確有默示成立分管契約之事實，則 被告丁○○此部分抗辯，自亦無足憑採。
⑷至於被告丁○○雖另提出日期為102 年10月9 日之共有土地 分管協議書為憑，惟該分管協議書上之簽署人，除被告丁○ ○外，係第三人陳世民與曾自強，然此2 人並非系爭土地之 共有人，亦未提出共有人授權之證明，渠等簽署文書之效力 ，本無從及於共有人；況且，此分管協議未經原告同意或共 同簽署，亦無從發生拘束全體共有人之法律效力，要難執為 被告丁○○得以專用系爭土地如附圖斜線所示部分之合法權 源。
⒉承上所述，被告丁○○未能舉證證明其就系爭土地如附圖所 示斜線部分，有何得以增建地上物專用占有之合法權源，對 於系爭土地共有人之原告而言，自已構成無權占有。是則， 原告本於前揭共有人回復共有物之規定，請求被告丁○○拆 除系爭地上物，將所占有系爭土地返還全體共有人，即屬有 據。
⒊就被告甲○○○部分，其係基於與被告丁○○所簽訂租賃契 約而使用1 樓建物暨系爭地上物，而被告丁○○就系爭土地 如附圖所示斜線部分既無合法之占有權源，而負有拆除系爭 地上物返還土地之義務，被告甲○○○亦無合法之占有權源 ，原告並請求被告甲○○○自系爭地上物遷出，亦屬有據， 應予准許。
㈢原告得請求被告丁○○給付自收受律師函前5 年期間，無權 占有系爭土地相當於租金之利益6 萬2,307 元，以及自102
年11月24日起至返還系爭土地如附圖所示斜線部分之日止， 按年給付1萬2,649元：
⒈按無法律上之原因而受利益，至他人受損害者，應返還其利 益。民法第179 條前段定有明文。依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準；而無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告丁○○所有系 爭地上物無權占有系爭土地如附圖斜線所示部分，負有拆除 系爭地上物返還土地之義務，業如上前，原告本於上揭不當 得利規定，請求被告丁○○給付其收受催告前5 年期間、即 97年10月8 日起至100 年10月7 日止，相當於租金之不當得 利，並自起訴狀繕本送達被告翌日即102 年11月24日起至返 還系爭土地之日止，按年給付不當得利，亦屬有據。 ⒉至於相當於租金不當得利之適當金額，按城市地方房屋之租 金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，此於 租用基地建築房屋時準用之。土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。又依土地法施行法第25條規定：土地法第 97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建 築物價額依該管直轄市或縣( 市) 地政機關估定之價額。土 地法第148 條則明文：土地所有權人依本法所申報之地價， 為法定地價。復以，所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最 高限額而言，並非一律依照申報價額年息10% 計算之，尚須 斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值 、所受利益及社會情感等情事而為決定。經查，原告陳報系 爭地上物周邊方圓500 公尺內，分別有各類商店、派出所、 郵局、幼兒園、國小、超商、公園等，生活機能便利、交通 便捷等情，並提出照片為憑（見本院卷第31至39頁）。另1 樓建物所在之區分所有建物，係67年間建築完成4 層樓形式 之老舊公寓，系爭地上物係1 樓建物前方鐵皮搭建之老舊增 建，併同1 樓建物使用，實際位於福港街巷弄之中，亦有建 物謄本（見本院卷第18頁）及兩造各自提出提出之照片可憑 （見調字卷第12頁、本院卷第21至26頁）；另系爭土地上述 5 年期間申報地價，如附表所載，亦有土地謄本及臺北市地 價查詢資料存卷可佐。綜酌上情，本院認被告丁○○占有使 用系爭土地期間，相當於租金之利益，應以申報地價總價額 年息7%計算為適當。則依系爭地上物坐落系爭土地之面積、 申報地價、計算標準之比例、期間，以及原告應有部分比率 計算結果，上述5 年期間之不當得利金額計為6 萬2,307 元
，自102 年11月24日起算、按年給付之不當得利金額則為1 萬2,649 元（計算式詳如附表所示）；原告此金額之請求， 核屬有據，逾此範圍之請求，即不應准許。
六、從而，原告本於民法第767 條、第821 條、第179 條等規定 之法律關係，請求：㈠被告甲○○○應自坐落系爭土地上如 附圖斜線部分所示面積19.43 平方公尺之地上物遷出，㈡被 告丁○○應將前項地上物拆除，將該部分土地騰空返還原告 及全體共有人，㈢被告丁○○應給付原告6 萬2,307 元，及 自起訴狀繕本送達翌日、即102 年11月24日起至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息，暨自102 年11月24日起至返還 前項土地之日止，按年給付原告1 萬2,649 元，均有理由， 俱應准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當擔保金額准許之；並依職權酌定相當擔保金額，為被告得 預供擔保免為假執行之宣告。至原告其餘假執行之聲請，即 失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核 與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 104 年 3 月 6 日
民事第四庭 法 官 施月燿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 3 月 17 日
書記官 程翠璇