宣 示 判 決 筆 錄 八十九年度北簡字第五九七О號
原 告 觀天下社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 季聲震
訴訟代理人 鄭世雄
被 告 子○○
被 告 壬○○○
被 告 甲○○
被 告 丁○○
被 告 辛○○
被 告 戊○○
被 告 麥登工業股份有限公司
法定代理人 黃維智
兼右七人共同 陳鴻明
訴訟代理人
被 告 己○○○
被 告 癸○○
被 告 乙○○
被 告 庚 ○
被 告 丙○○
右當事人間八十九年度北簡字第五九七О號給付管理費事件於中華民國九十年三月二
十二日下午四時０分在本院台北簡易庭第四法庭公開宣示判決出席職員如左：
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、被告己○○○、癸○○、乙○○、庚○、丙○○未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決 。
二、原告主張：
（一）被告等人均為黎明清境觀天下社區之住戶，自附表所示日期起積欠附表之管理 費，經定期催告仍未繳納，爰依公寓大廈管理條例第二十一條請求被告等人給 付管理費及按年息百分之十之利息。
（二）本件是依據八十二年二月二十八日所訂之「黎明清境觀天下管理費收支辦法」 為收費依據，當時住戶僅有一百戶，經表決後有七十二戶同意而訂定該辦法， 已符合多數決議，自得拘束住戶。
（三）被告向建商即訴外人漢陽建設股份有限公司（下稱漢陽公司）購買系爭社區房 屋時，皆與漢陽公司簽訂土地房屋預定買賣合約書，並於該合約書第十六條約
明：㈠本社區公共設施包括道路、林閒設施、產權及使用權屬乙方（即指漢陽 公司），並由乙方或其指定人管理，甲方（指買方）有權依「黎明清境住戶公 約」之規定使用，並同意分擔其管理及維護等費用。㈡本戶房屋為保持良好秩 序及全體住戶之公共權益，甲方（指買方）願遵守黎明清境住戶公約之約束。 而黎明清境住戶公約為：『本住戶』為維持本社區擁有良好之居住環境、安全 、整潔等公共事宜，願遵守下列之約定：遵守「住戶管理委員會」及公共設施 使用管理辦法之決議及住戶管理辦法之規定，『按時繳付管理費』。足證被告 已有承諾遵守「住戶管理委員會」及「公共設施使用管理辦法之決議及住戶管 理辦法之規定」繳納管理費之意思表示及合同行為。（四）另公寓大廈及社區安全管理辦法第十四條亦規定，公寓大廈及社區建築物之共 同基地與共同使用部分等共同事務之管理維護及管理費、巡守員之費用負擔方 式得經住戶之同意，訂定規約共同遵守。可見觀天下社區依住戶決議而訂定「 管理費收支辦法」用以支應共同事務之支出收費之依據，應合法有據。（五）退一步言，依民法第七百九十九條「數人區分一建築物，而各有其一部者，該 建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人共有，其修繕費及其他負擔， 由各所有人，按其所有部分之價值分擔之」及第八百二十二條一項規定「共有 物之管理費及其他負擔，除契約另有訂定外，應由各共有人按其應有部分分擔 之」，被告等人亦有繳納管理費之義務。
（六）原告並未將被告等人之車位出租，請被告舉證明之。三、被告子○○、壬○○○、甲○○、丁○○、辛○○、戊○○、麥登工業股份有限 公司、陳鴻明答辯；
（一）按原告或被告無當事人能力者，法院應以裁定駁回其訴，此民事訴訟法第二百 四十九條定有明文。至公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈， 仍應依本條例第四十三條規定成立管理組織。另公寓大廈管理條例施行細則第 十四條規定：「依本條例第四十三條第一項規定成立管理組織者，區分所有權 人應依本條例第二十五條第三項規定，互推召集人一人召開第一次區分所有權 人會議訂立規約，並向地方主管機關報備。」據此，於公寓大廈管理條例施行 前已取得建造執照之公寓大廈，其管理委員會之組成，於該條例生效後即應按 上開規定辦理，並向主管機關報備，否則即不得認其為公寓大廈管理條例所稱 之合法管理委員會而具訴訟當事人能力。經查，原告自承「觀天下管理委員會 」係於八十一年六月二十一日起成立臨時管委會，嗣於八十一年九月六日成立 第一屆管理委員會。惟公寓大廈管理條例係八十四年六月二十八日始公布施行 ，原告顯於該條例生效前即已成立，則其並非依該條例成立之管理委員會，灼 然甚明。是如前所述，原告自不得適用公寓大廈管理條例第三十五條第一項之 規定而取得當事人能力。準此，其提起本件訴訟自非合法。（二）次者，原告請求被告給付如訴之聲明所示金額之管理費，係以八十二年二月二 十八日第一次住戶大會會議中通過之「觀天下管理經費收支辦法」為其依據， 。惟查，該次會議僅七十二戶出席，而觀天下社區於八十一年間完成建物所有 權一次登記，共有三八一個地上建物建號，扣除三個地下停車場、二個公共設 施，尚有三七六個地上建物建號，亦即住戶應有三百七十六戶。原告若欲召開
區分所有權人會議制定管理費收支辦法，依公寓大廈管理條例第二十九條第一 項之規定，自應有區分所有權人過半數以上即一八八人出席，出席人數半數即 九十四人之同意方為適法，然該次會議僅七十二人出席，未達前揭法定一八八 人之出席人數，故該次會議作成之決議，對所有區分所有權人自不生效力，原 告自不得依「觀天下管理經費收支辦法」向被告等人收取管理費。（三）原告謂依內政部八十一年一月三日公布之「公寓大廈及社區安全管理辦法」第 十四條規定：「公寓大廈及社區建築物之共同基地與共同使用部份等共同事務 之管理維護及管理員、巡守員之費用負擔方式得經住戶之同意，訂定規約共同 導守」，被告亦有依八十二年二月二十八日之費用收支辦法繳納管理費之義務 。查該規定係以住戶同意訂定規約，約定管理員、巡守員之費用負擔方式及共 同事務之管理維護為基礎，況該辦法第十四條第二項亦規定，第六條至第十三 條有關管理員、巡守員、管理委員會、社區守望相助委員會所訂事項應載明於 前項規約中，作為規約內容之一部分。而原告並未將上開規定置於管理費收支 辦法中。自難認被告有依八十二年二月二十八日之費用收支辦法繳納管理費之 義務。
（四）原告謂依被告與系爭觀天下社區之出賣人所訂買賣契約及住戶公約，被告應依 八十二年二月二十八日之收費標準繳納管理費云云。查： ㈠被告與系爭社區出賣人間之預定買賣合約書，第十六條約明：⒈．．．甲方（ 指買方）有權依「黎明住戶公約」之規定使用並同意分擔其管理及維護與費用 。⒉本戶房屋為保持良好秩序及全體住戶之公共權益，甲方（指買方）願遵守 黎明清境住戶公約之約束。該黎明清境住戶公約雖載明「本住戶為維持本社區 擁有良好之居住環境、安全、整潔等公共事宜，願遵守下列之約定：１、遵守 住戶管理委員會及公共設施使用管理辦法之決議及住戶管理辦法之規定，按時 繳付管理費」等文句，然此係被告與建商基於買賣關係所之約定，僅具債權效 力，原告既非買賣契約之當事人，即無援引據以請求之餘地。 ㈡縱認被告依上開契約及住戶公約約定有承諾繳交管理費之意思，然被告等有義 務繳納者，應以經合法召開之區分所有權人會議，合法作成之決議，所通過收 取之管理費為限。惟上開八十二年二月二十八日通過之費用收支辦法並非合法 ，則被告自無依該辦法繳納管理費之義務。
（五）原告再主張依民法第七百九十九條、第八百二十二條，被告有負擔社區管理費 之義務一節：
㈠前揭民法所定請求權之主體，須以共有人就其共有部分之負擔為支付而有逾其 應分擔者為限，原告僅為管理委員會，並非共有人，其以共有人身份行使民法 共有人之權利，顯然無據。
㈡民法第七百九十九條所定共有部分之修繕費及其他負擔，由各共有人按其所有 部分之價值分擔，與第八百二十二條第一項所定共有物之管理費及其他負擔， 由各共有人按其「應有部分」而非「價值」分擔之情形不同，原告係以每月三 千元或二千六百元為收費基準，顯與前述按所有部分之價值分擔或按其應有部 分分擔之規定不合，要無可採。
㈢退萬步言，倘認被告仍應負擔共有物之管理、修繕及其他費用，惟私擅將被告
所有之停車位出租他人，並獲得相當於租金之不當得利，對被告即負有返還此 項不得之債務，被告亦得援引民法第三百三十四規定行使抵銷權。（六）原告擅自占用部分被告之車位並收取租金，就該部分之金額，該等被告自得主 張抵銷：
㈠觀諸被告提出停車位被原告噴漆出租他人之照片，噴於被告陳鴻明所有之七三 號車位之車號ＣＦ－九九六六，其車主登記為「嘉新科技工程股份有限公司」 ，另照片上所示車號ＢＳ─七一七三，車主登記為「凱荻實業有限公司」，被 告壬○○○所有之五三號車位之車號ＡＷ－一二二九、子○○所有之三七號車 位之車號ＡＢ－九○四○、丁○○所有之五一號車位之車號ＶＧ－五一二九、 麥登工業股份有限公司所有之二五號車位之車號ＢＧ－四九四八、二六號車位 之車號Ｃ２－一○九，甲○○所有之五０車位之ＢＮ─九三一三等車號均非被 告陳鴻明等人之汽車車號，原告如非將車位出租他人，又何必在被告等人車位 上噴上他人車號？原告私擅將被告等人車位出租他人之事實，堪可認定。 ㈡按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，此民法第一百七 十九條前段定有明文」。原告擅自占有該等被告前開車位並出租他人，自八十 二年七月一日起至八十四年十二月底收取每車每月三千元維護費，另自八十五 年一月一日至八十八年八月底收取每車每月一千元維護費，顯已構成不當得利 ，原告應返還其利益。
㈢倘被告仍應負共有物之管理、修繕其他費用，被告得主張抵銷之額，被告子○ ○、壬○○○、丁○○、陳鴻明均為十三萬四千元、被告麥登工業股份有限公 司、甲○○均為二十六萬八千元。
四、被告己○○○、癸○○、乙○○、庚○、丙○○既不於言詞辯論期日到場爭執， 復未提出書狀答辯。
理 由
一、原告主張被告等人欠繳管理費之事實，業經提出積欠管理費明細表、掛號回執、 公寓大廈管理組織報備證明、八十二年二月二十八日通過之黎明清境觀天下管理 經費收支辦法及觀天下社區手冊（內有社區規約、住戶公約、管理委員會組織章 程等等）為證，被告對欠繳之事實不爭執，惟以⑴原告無當事人能力，⑵八十二 年二月二十八日第一次住戶大會會議之出席人數未達法定人數，所為「觀天下管 理經費收支辦法」之決議，不生效力，被告無繳納之義務，⑶內政部公布之「公 寓大廈及社區安全管理辦法」並未載明於住戶規約，不得拘束住戶，⑷本件無民 法第七百九十九條、第八百二十二條之適用，⑸原告擅將被告等人之車位出租， 獲有不當得利，被告主張與管理費抵銷等語為辯。二、按管理委員會有當事人能力，又本條例施行前已取得建造照之公寓大廈，應依本 條例規定成立管理組織，公寓大廈管理條例第三十五條第一項及第四十三條第一 項分別定有明文。經查，原告雖於公寓大廈管理條例實行前成立，但在該條例實 施後，業於八十四年十月十五日第一次區分所有權人會議通過管理委員會組織章 程，重組管理委員會，並於八十七年間向台北縣店市公所報備，有管理委員會組 織章程及報備證明在卷可稽，而原告起訴之時間為八十八年十一月十七日，有本 院收文章可憑，則原告起訴時，已依公寓大廈管理條例規定成立管理委員會，其
有當事人能力，應無疑義，被告抗辯其無當事人能力，委無可取。三、次查，本件觀天下社區係於民國八十一年間完成建物所有權第一次登記，且共有 三八一個地上建物建號，有被告提出之土地登記簿謄本可稽，並為原告所不爭執 ，扣除三個地下停車場（即21131、21469、21470建號）、二個公共設施即21130 、21471建號），其專有部分共計三七六個獨立使用單元（戶），其區分所有權 人總數為三百七十六人，有觀天下社區區分所有權人基本資料表、觀天下社區管 理委員會（管理負責人）申請書檢查表可按。而觀天下社區住戶公約第二條住戶 及公同共有權之定義：「⒈實際享用本社區使用效益者，包括所有權人、承租人 、借用人及其他有正當權利使用本社區之人均稱為住戶。」，第五條住戶大會之 召開及決議「到會住戶超過全体住戶半數以上並經過到會住戶半數以上同意，始 得作成正式決議（未能出席但授權他人代表視同到會）。到會住戶不足全体住戶 之半數，但超過全体住戶三分之一時，得經到會住戶半數以上同意，作成假決議 ，並將假決議提交全体住戶於一個月內，再召開臨時住戶大會，出席住戶超過全 体住戶三分之一以上，並經出席住戶半數以上同意，前項假決議即視同正式決議 （住戶可以以委託書指派其他住戶代行各項權利），是依觀天下社區住戶公約， 住戶大會之決議，應經全体住戶（即至少全体所有權人）二分之一出席，經出席 住戶二分之一以上同意始得作成正式決議。而觀天下社區總計有區分所有權人三 百七十六人，則依住戶公約之規定，應有一百八十八位區分所有權人出席，以出 席人數半數以上即九四位區分所有權人之同意之決議方為適法。惟依原告所提八 十二年二月二十八日第一次住戶大會簽名簿，出席戶數僅七十二人，則該次大會 所為「觀天下管理經費收支辦法」之決議自難認為適法，而得拘束觀天下社區全 体區分所有權人。原告雖謂八十二年二月二十八日住戶大會雖僅有七十二戶到會 ，但當時僅售出一百戶，其餘建物既尚未出售或完成交屋，該次會議除未參加之 廿八戶住戶外，其餘之區分所有權人皆已到場，並經到場住戶一致通過決議云云 ，故該決議合法云云，然原告並未提出相關之證據以供本院酌查，所辯自難採信 。
四、原告又謂依被告與觀天下社區之出賣人所訂買賣契約及住戶公約，被告亦應依八 十二年二月二十八日之收費標準繳納管理費云云。惟查： ㈠被告與系爭社區出賣人間之預定買賣合約書，第十六條約明：⒈．．．甲方 （指買方）有權依「黎明住戶公約」之規定使用並同意分擔其管理及維護與費用 。⒉本戶房屋為保持良好秩序及全體住戶之公共權益，甲方（指買方）願遵守黎 明清境住戶公約之約束。黎明清境住戶公約為：『本住戶』為維持本社區擁有良 好之居住環境、安全、整潔等公共事宜，願遵守下列之約定：「住戶管理委員會 」及公共設施使用管理辦法之決議及住戶管理辦法之規定『按時繳付管理費』。 ㈡是縱認被告依上開契約及住戶公約約定有承諾繳交管理費之意思，然被告等有義 務繳納者，亦以經合法召開之區分所有權人會議，合法作成之決議，所通過收取 之管理費為限。惟上開八十二年二月二十八日通過之費用收支辦法並非合法，則 再被自無依該辦法繳納管理費之義務。
五、原告再謂依內政部八十一年一月三日公布之「公寓大廈及社區安全管理辦法」第 十四條規定：「公寓大廈及社區建築物之共同基地與共同使用部份等共同事務之
管理維護及管理員、巡守員之費用負擔方式得經住戶之同意，訂定規約共同導守 」，被告亦有依八十二年二月二十八日之費用收支辦法繳納管理費之義務。然查 ，該規定係以住戶同意訂定規約，約定管理員、巡守員之費用負擔方式及共同事 務之管理維護為基礎，況該辦法第十四條第二項亦規定，第六條至第十三條有關 管理員、巡守員、管理委員會、社區守望相助委員會所訂事項應載明於前項規約 中，作為規約內容之一部分。然原告並未將上開規定置於管理費收支辦法中，自 難認被告有依八十二年二月二十八日之費用收支辦法繳納管理費之義務。六、原告另謂被告依民法第七百九十九條、第八百二十二條第一項之規定亦有繳納管 理費之義務云云。查，住戶依民法固有繳納管理費之義務，惟繳納金額之多寡， 民法並未規範，仍應回歸公寓大廈理條例之規定，依該條例第十八條第一項第二 款規定，公寓大廈基金之來源仍須經區分所有權人之會議決議，其決議方法依同 條例第二十九條規定則應有區分所有權人過半數及所有權比例過半數之出席，以 出席人數過半數及所有權比例合計過半數同意行之。然原告依據請求之八十二年 二月二十八日第一次住戶大會通過之管理費收支辦法，並未符合上開決議方式， 而不生拘束效力，已如前述，被告即無繳納之義務。七、綜上所述，八十二年二月二十八日第一次住戶大會之決議，未符合法定決議方法 ，該決議通過之通過之「黎明清境觀天下管理費收支辦法」即無拘束住戶之效力 ，原告以據以請求被告等人給付管理費，即屬無據，應予駁回，其假執行之聲請 亦失所依據，併予駁回。又被告既無繳納義務，所抗辯以車位租金抵銷管理費之 事實，即無審酌之必要，附此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法院書記官 周淑貞 法 官 林鳳珠
右筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀 (須按他造當事人之人數附繕本)。中 華 民 國 九十 年 三 月 二十二 日 書 記 官 周淑貞附表
┌──┬────┬───────┬─────┬─────┐
│編號│所有權人│積欠期數/ 月│管理費/月 │積欠金額 │
├──┼────┼─────┬─┼─────┼─────┤
│ 一 │子○○ │86/2-88/8 │31│ 3000元 │ 93,000元 │
├──┼────┼─────┼─┼─────┼─────┤
│ 二 │楊林淑慎│86/2-88/8 │31│ 3000元 │ 93,000元 │
├──┼────┼─────┼─┼─────┼─────┤
│ 三 │辛○○ │86/2-88/8 │31│ 2600元 │ 80,600元 │
├──┼────┼─────┼─┼─────┼─────┤
│ 四 │己○○○│86/2-88/8 │31│ 2600元 │ 80,600元 │
├──┼────┼─────┼─┼─────┼─────┤
│ 五 │戊○○ │86/2-88/8 │31│ 2600元 │ 80,600元 │
├──┼────┼─────┼─┼─────┼─────┤
│ 六 │庚 ○ │86/2-88/8 │31│ 2600元 │ 80,600元 │
├──┼────┼─────┼─┼─────┼─────┤
│ 七 │丙○○ │82/2-83/6 │17│ 2600元 │ 43,900元 │
├──┼────┼─────┼─┼─────┼─────┤
│ 八 │甲○○ │82/2-88/8 │79│ 3000元 │237,000元 │
├──┼────┼─────┼─┼─────┼─────┤
│ 七 │癸○○ │86/2-88/8 │31│ 2200元 │ 68,200元 │
├──┼────┼─────┼─┼─────┼─────┤
│ 十 │丁○○ │86/2-88/8 │31│ 2200元 │ 68,200元 │
├──┼────┼─────┼─┼─────┼─────┤
│十一│陳鴻明 │86/2-88/8 │31│ 3000元 │ 93,000元 │
├──┼────┼─────┼─┼─────┼─────┤
│十二│麥登工業│86/2-88/8 │31│ 3600元 │117,800元 │
│ │公司 │ │ │ │ │
└──┴────┴─────┴─┴─────┴─────┘
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網