臺灣臺中地方法院簡易民事判決
103年度中簡字第3069號
原 告 蔣若子
訴訟代理人 吳榮昌律師
複代理人 王柏興
被 告 老爺華廈管理委員會
法定代理人 王忠俊
訴訟代理人 郭正雄
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年3月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）訴外人統威營造股份有限公司（下稱統威公司）於民國85 年1月9日向訴外人陳雪子購買門牌號碼臺中市○區○○路 ○段000○00號房屋（嗣門牌整編為266號7樓之5，屬被告 所管理之老爺華廈，下稱系爭房屋），惟從未使用，並將 系爭房屋之鑰匙交予被告，委託被告管理出租系爭房屋並 取得租金收入，以抵繳其每月應交予被告之管理費。詎被 告擅自將系爭房屋之鑰匙無故交予被告之消防委員即訴外 人沈榮誌，並任由其無權占用系爭房屋。嗣訴外人沈榮誌 於99年11月13日在系爭房屋內燒炭自殺，致系爭房屋成為 凶宅。訴外人統威公司查閱實價登錄資料，同一社區其他 相同套房出售均價約為新臺幣（下同）80萬元，而系爭房 屋變成凶宅後，訴外人統威公司估計房價僅剩30萬元，便 於102年7月11日以該價格賣給原告，並將因被告之疏失所 造成之其損害即房價差額50萬元，與被告得請求之5 年內 管理費計36,000元（按每月管理費600 元，600×12×5＝ 36,000，而超過5 年部分主張時效抗辯，拒絕給付）相互 抵銷後，剩餘464,000 元（500,000－36,000＝464,000） 債權讓與原告，且於103年8月18日以律師函通知被告上情 ，是原告對被告464,000 元之債權應屬存在，爰依債權讓 與、侵權行為之法律關係提起本件訴訟。並聲明：（一） 被告應給付原告464,000 元，及自支付命令送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。（二）訴訟費用由被告 負擔。
（二）對被告抗辯之主張：
99年6月17日6月份管理委員會例行會會議記錄載明：「案
由三：管理員素質問頭討論案。決議：1.管理員由管委會 簽約，故由管委會直接管理指揮，管理員不得越權。如違 法視同違約、不再續聘。2.請管理員遵守規定執行事項， 房東委託出租必須有委託書，否則請把鑰匙交出來。本屆 之前簽立的委託書，請房東於6 月底前重新簽立。否則依 規定交出鑰匙，違反規定的依管理員守則懲處。」等語、 99年8月13日8月份管理委員會例行會會議記錄載明：「案 三：管理室保管住戶鑰匙討論案。決議：1.前管理員劉思 榮不論是否仍保有住戶鑰匙，請總幹事發存證信函告知， 不得再擁有鑰匙。…」等語，顯見被告確有保管住戶房屋 鑰匙，且對於住戶鑰匙之保管並不確實，亦未能完全收回 住戶之鑰匙，復經開會討論記載於會議記錄內，亦足以證 明被告因故意或過失擅自將系爭房屋之鑰匙無故交由訴外 人沈榮誌，並任由訴外人沈榮誌無權占用系爭房屋。二、被告則以：否認訴外人統威公司有將系爭房屋之鑰匙交予被 告，並委託被告出租系爭房屋，被告亦未將系爭房屋之鑰匙 交予訴外人沈榮誌，自無侵權行為，原告應舉證以實其說。 依住戶規約，被告並無代為保管鑰匙、代為出租房屋之權限 ，事實上，被告亦無上開行為，訴外人統威公司應係私下將 鑰匙交由管理室之管理員保管，並委由管理員代為出租系爭 房屋，惟此係訴外人統威公司與管理員間之關係，概與被告 無涉，原告之請求顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：（一 ）駁回原告之訴。（二）訴訟費用由原告負擔。三、原告主張統威公司於85年1月9日向訴外人陳雪子購買系爭房 屋，原門牌號碼臺中市○區○○路○段000 ○00號，嗣門牌 整編為266 號7樓之5，屬被告所管理之老爺華廈，惟訴外人 沈榮誌於99年11月13日在系爭房屋內燒炭自殺，致系爭房屋 成為凶宅，故雖依實價登錄資料，同一社區其他相同套房出 售均價約為80萬元，訴外人統威公司仍於102年7月11日，以 低於平均售價之30萬元價格出賣系爭房屋予原告，暨系爭房 屋近5年內之管理費36,000 元，均尚未繳納等事實，有原告 委請律師於103年8月18日對被告發函之函文、送達回證、臺 中市中正地政事務所網路申領異動索引、不動產實價登錄查 詢資料、統一發票、建物登記第二類謄本、土地登記第二類 謄本、老爺華廈至103 年11月止欠繳管理費名單在卷可稽， 並為被告所不爭執，堪信為真。
四、法院之判斷：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條本文設有規定；又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（參 見最高法院17年上字第917 號民事判例意旨）。另請求履行 債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外， 應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其 為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉 證責任分擔之原則（最高法院43年臺上字第377 號民事判例 意旨參照）。經查：
（一）查民法第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法侵 害他人之權利者，負損害賠償責任。」，而損害賠償之債 ，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有 相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債， 如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在 （最高法院48年臺上字第481 號民事判例意旨參照），且 侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法 侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失， 即無賠償之可言（最高法院49年臺上字第2323號民事判例 意旨參照）。本件原告主張被告擅自將系爭房屋之鑰匙無 故交予被告之消防委員即訴外人沈榮誌，並任由其無權占 用系爭房屋，導致訴外人沈榮誌於99年11月13日在系爭房 屋內燒炭自殺，原所有人即訴外人統威公司因而受有系爭 房屋價格減損之損害云云，已為被告所否認，並以前詞置 辯。
（二）查訴外人沈榮誌係自行持鑰匙進入系爭房屋後，在屋內燒 炭自殺一情，經證人即沈榮誌之姊姊沈安廷於警詢中證述 ：「（問：你是否知道你弟弟是何時到該處所的？）因為 該棟大樓沒有門禁管制，經詢問該大樓之管理員王法山， 管理員表示，不知我弟弟是何時進入的。」等語；證人即 沈榮誌之同居人項順瑛於警詢中證稱：「（問：現場死者 陳屍的房屋為誰所有？為何你身上有該屋的大門鑰匙？） 那間房屋是空屋，我不知道是誰所有。因為我的同居人沈 榮誌為該棟大樓的消防委員，故其知道該房間為空屋，所 以他之前有將該房間大門鑰匙打了兩副放家中備用。」等 語明確，並有監視器翻拍畫面照片、現場照片、相驗照片 在卷可稽，堪認屬實。而訴外人沈榮誌係如何取得系爭房 屋之鑰匙？系爭房屋鑰匙平日之保管者為何人？則經證人 即99年11月間擔任老爺華廈管理員之王法山於本院審理中 證述：「（問：你知道沈榮誌如何進入7樓之5嗎？）當初 有聽說過沈榮誌有7樓之5的鑰匙，不知道他為何會有7 樓 之5的鑰匙。」、「（問：統威公司他們平常有無居住在7
樓之5 ？）沒有。鑰匙有放在管理室，當初為何寄放在管 理室，我不清楚。」、「（問：鑰匙寄放在管理室是如何 保管？任何人都可以拿到嗎？）沒有辦法。應該是所有人 或管委會的人才可以拿到鑰匙。一般人如果要拿，一定要 經過管理室的同意。」、「（問：管委會曾經在99年6 月 及8 月開會要確實收回全部授權管理室寄放的鑰匙，你是 否知道？）知道。」、「（問：管委會有無確實執行？） 沒有。」、「（問：你剛剛稱管委會沒有確實執行，你的 依據為何？）因為6月、8月都有開會，而且實際上持有鑰 匙的人，自己都未交出來。」、「（問：請確認剛剛證人 所稱沈榮誌自殺後，是管委會或管理室保管鑰匙？）是管 理室。」、「（問：當初管委會是認為何人有何鑰匙，如 何知悉的？）因為當時的中班管理員劉思榮有某些住戶的 鑰匙，另外，有些人是否有鑰匙我們不敢確定，希望他們 可以自己交出來。」等語明確，堪認訴外人統威公司當時 係將系爭房屋之鑰匙交付予老爺華廈之管理室，而非被告 ，且當時無論被告或擔任管理室管理員之證人王法山對於 訴外人沈榮誌持有系爭房屋鑰匙一節，均不知情，亦不清 楚訴外人沈榮誌如何取得系爭房屋之鑰匙。證人王法山雖 又表示被告得透過寄發存證信函之方式，監督持有其他住 戶鑰匙者歸還鑰匙等語，然承其前所述，被告既不清楚何 人持有其他住戶鑰匙，如何決定存證信函寄發之對象？是 被告以公告之方式，呼籲持有其他住戶鑰匙者主動交出鑰 匙，堪認妥適，要難以訴外人沈榮誌私自取得系爭房屋鑰 匙後不主動交出，即認被告具有管理及監督上之疏失，蓋 被告對於其不知情之事項，實際上亦無從進行任何之管理 或監督，況當初負責保管系爭房屋鑰匙者為管理室，並非 被告，被告當無從對其並未持有之物負擔保管之責任甚明 。
（三）再證人即昔日統威公司之股東蔡永昌於本院審理中結證： 「（問：你是否知悉系爭房屋的鑰匙，統威營造公司是交 給何人保管？）... 系爭房屋一開始是百星營造所有，後 來才過給統威公司，當初百星的老闆有提到該房子的鑰匙 是交給管委會，... 這是百星的老闆告訴我的，我後來也 沒有去查證或是去看過房子，後來，一直到統威要拆股了 ，我負責去處理房子的事，才去向管理室拿鑰匙進去看房 子，才被告知該房子之前有發生事情，後來就將房子再轉 給原告。」等語，其雖一度表示聽說系爭房屋之鑰匙係交 予被告保管，然嗣復表示其係向管理室拿取系爭房屋鑰匙 後，始進入系爭房屋查看相關事宜，足徵系爭房屋之鑰匙
應係交由管理室保管無疑，證人蔡永昌前開所為聽聞自百 星營造所為「系爭房屋鑰匙交由被告保管」之證言，因非 證人蔡永昌親身見聞所得，屬於傳聞證據，難以憑採甚顯 。另原告雖以被告並未催繳管理費為由，主張系爭房屋原 所有人統威公司與被告間確有委託被告出租，並以租金收 入抵繳管理費之情事，然為被告否認在卷；且被告並未催 繳管理費之原因眾多，尚難僅以被告並未催繳為由，即認 被告與住戶間成立委託租賃之契約；況如前所述，原告所 指被告受託出租系爭房屋一事，僅有證人蔡永昌聽聞自百 星營造老闆之傳聞證據可考，並無其他之證據可佐，是無 從認定被告與訴外人統威公司間具有委託租賃之契約關係 至明。
（四）本件原告既無從舉證系爭房屋之鑰匙平日係交由被告保管 ，亦無從證明被告有何無故將系爭房屋鑰匙交予訴外人沈 榮誌之行為，則訴外人沈榮誌於99年11月13日自行持系爭 房屋之備用鑰匙進入屋內燒炭自殺，即與被告無涉，縱使 日後系爭房屋價格因為凶宅而下跌，亦無從逕認被告有何 故意或過失不法侵害他人權利之可言。
五、綜上所述，訴外人沈榮誌縱於上揭時、地確有燒炭自殺，導 致系爭房屋成為凶宅之情事，但依當時情形，被告顯然無從 知悉、注意上情，其就該事故之發生應無故意或過失，自不 成立民法第184 條第1 項前段之侵權行為。原告不察上情， 於受讓訴外人統威營造之請求權後，猶依侵權行為損害賠償 之規定，請求被告賠償所受損害抵銷系爭房屋欠繳管理費36 ,000元後之金額464,000元，均無理由，應予駁回。六、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必 要，併此敘明。
七、本件訴訟費用，依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負 擔。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林秉暉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如未表明，上訴於法不合，得逕予駁回，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
書記官
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