臺灣臺中地方法院民事判決 103年度中簡字第2990號
原 告 劉泳佳
被 告 陳清琳
訴訟代理人 陳浩華律師
複代理人 陳博芮
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國104年2月13日
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、被告於民國(下同)103年3月1日委託原告代為仲介門牌號 碼台中市○○區○○街00巷00號8樓之2房屋及其基地應有 部分(下稱系爭房地)之買賣事宜，被告口頭承諾居間報酬 為成交價格百分之4。嗣經原告努力介紹撮合，促成被告 及訴外人林忠毅締結系爭房地買賣契約，買賣價格為新台 幣(下同)803萬元，並於103年3月7日正式簽訂房屋買賣契 約書，於103年3月27日完成系爭房地所有權移轉登記，且 於103年4月2日完成交屋手續，故依民法第568條規定及最 高法院52年台上字第2675號民事判例意旨，原告既已對被 告為報告訂約之機會，該報告亦已發生訂約之效果，被告 自應依口頭約定給付原告報酬321200元(計算式：0000000 ×4/100＝321200)。
2、又居間契約為不要式契約，雙方有口頭約定已足，而依兩 造間之LINE通話紀錄，原告曾詢問被告預計賣屋金額，被 告開價850萬元，並表示願意給被告很厚的紅包，可見兩 造間確存在居間契約，被告亦承諾支付原告相當之報酬。 倘鈞院認為兩造間未約定具體報酬數額或比例，因原告係 領有專業之不動產經紀營業員證照，自可援用房仲業界報 酬價目表或市場一般價，參照臺灣高等法院87年度上字第 1562號民事判決意旨，原告向被告請求按成交價格百分之 4計算之居間報酬，符合房仲業界之交易習慣，應屬公允 。退步言之，倘法院不採認上開計算標準，依最高法院56 年度台上字第471號民事判決意旨，被告亦應給付按成交 價格百分之2報酬即160600元
3、並聲明：(1)被告應給付原告321200元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。(2)請 依職權宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、原告自100年3月21日以後之主業在保全公司服務，副業為 房屋仲介，如有住戶要求仲介房屋買賣，均會事先談妥仲 介報酬，故被告要求仲介買賣系爭房地時，原告已明確表 示比照房屋仲介行規對賣方收取成交價格百分之4報酬， 被告有口頭承諾，兩造間即使未簽訂仲介契約，但口頭約 定即為證據，另原告否認曾收受被告之紅包26000元。 2、系爭房地出售確係原告將該訊息告知路過詢問之買方，也 因原告將買方之訊息告知被告，才促成系爭房地之交易， 被告實功不可沒。至於被告與買方如何磋商買賣條件細節 ，原告並未參與，事後係被告親自告知系爭房地買賣已成 交，且買方是原告介紹的。又被告出售系爭房地淨賺數百 萬元，原告請求被告給付報酬321200元，尚屬合理。二、被告方面：
(一)原告乃系爭房地之大樓管理員，被告有意出售系爭房地遂 麻煩原告若有人詢問幫忙介紹，兩造並未約定報酬，而當 日有1組客人詢問，客人即確定要買，原告根本沒有參與 買賣細節之磋商，如何稱為仲介，憑什麼要求被告給付高 額報酬，完全不成比例且離譜，何況被告已包紅包26000 元予原告，但被告無法提出證據證明。
(二)被告否認知悉原告身分除保全公司人員外，另有副業為房 屋仲介，被告亦否認原告曾經出示不動產經紀營業員證明 文件正本予被告，原告應先舉證證明被告知悉其具有房屋 仲介人員身分後，方得以主張依房屋仲介行規請求報酬。 (三)並聲明：1、如主文所示。2、如受不利判決，願供擔保請 准免為假執行。
三、原告主張其於上揭時間介紹買方向被告買受系爭房地之事實 ，已據其提出系爭房地之建物登記謄本及兩造間LINE通話內 容各在卷為憑，核屬相符，亦為被告不爭執，是原告此部分 主張自堪信為真正。
四、法院之判斷：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文設有規定。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(參 見最高法院17年上字第917號民事判例意旨)。另請求履行債 務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應 先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為 真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證
責任分擔之原則(參見最高法院43年台上字第377號民事判例 意旨)。經查：
(一)又民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方 為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之 契約。」，同法第566條規定：「如依情形，非受報酬即 不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬(第1項)。未 定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照 習慣給付(第2項)。」，同法第568條第1項規定：「居間 人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。 」，同法第570條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除 契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔 。」。另民法第565條所定之居間有2種情形，一為報告訂 約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間 ，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為 他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當 事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就 令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許 居間人得請求報酬之支付(參見最高法院52年台上字第 2675號民事判例意旨)。是就本件而言，被告於上揭時間 經原告之媒介而出售系爭房地予林忠毅，並已辦妥系爭房 地所有權移轉登記及點交事宜，即使原告僅報告訂約之機 會而未參與系爭房地買賣細節之磋商，依前揭最高法院52 年台上字第2675號民事判例意旨，原告仍得請求被告給付 報酬甚明。
(二)原告雖主張被告於委託仲介系爭房地買賣事宜時，曾提出 不動產經紀營業員證明正本予被告，表明依房屋仲介業行 規即成交價格百分之4收取報酬，亦經被告口頭同意乙事 ，並提出兩造間LINE通話內容為其依據，然為被告所否認 ，復以上情抗辯。是依前揭民事訴訟法第277條本文規定 及最高法院17年上字第917號民事判例意旨，被告既否認 知悉原告另有兼職房屋仲介，亦否認兩造間曾經約定依房 屋仲介業行規即成交價格百分之4收取報酬，自應由原告 就其主張上開有利於己之事實負舉證責任，而本院於103 年12月17日言詞辯論期日亦當庭諭知原告應就兩造間曾約 定報酬之事實負舉證責任，並經記明筆錄在卷(參見本院 卷第38頁背面)，但原告迄至本件言詞辯論終結前均未舉 證以實其說，則原告主張上情即難遽信為真實。至原告提 出兩造間LINE通話內容，就關於給付報酬部分，原告係稱 ：「……，真替你感到高興，房子賣掉又可以做新的財務 規劃，我也很高興，可以收到你承諾給我『很厚的紅包』
，我做夢都會笑，哈，現等你兌現諾言，……。」等語， 被告則回覆稱：「『紅包』下星期給你，恭喜發財」等語 (參見本院卷第14、15頁)，足見兩造間就仲介系爭房地買 賣約定報酬僅係給予「紅包」而已，且未約定該紅包數額 為何，故兩造間就仲介系爭房地買賣時並未約定依房屋仲 介業行規即成交價格百分之4收取報酬，原告此部分主張 委無可採，據此可知兩造間就仲介系爭房地買賣並未約定 報酬數額至明。
(三)另前揭民法第566條第2項固規定：「未定報酬額者，按照 價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」，惟 居間人若非以居間收取報酬為業之人，即無任何報酬價目 表可供參酌，此時應依一般民間習慣計算居間報酬額。且 民事上之習慣法之成立，須以多年慣行之事實及普通人一 般人之確信心為其基礎，而原告主張所謂「依房屋仲介業 行規即成交價格百分之4收取報酬」乙事，通常係一般房 屋仲介業者之收費參考，並明訂於與客戶簽訂之不動產委 託銷售契約書上，以杜爭議，且實際於個別買賣個案之成 交時，仍須依當事人間就仲介費用各別意思表示合致，方 足以約束當事人，該等房屋仲介業者之收費參考基準尚不 足拘束一般人而成為習慣法。況依原告援引臺灣高等法院 87年度上字第1562號民事判決，其上記載台北市房屋仲介 商業同業公會87年8月27日(87)北市房介瑞發字第98號函 覆內容亦揭示：「……，本會對業界之收費標準並無統一 約定，買賣成交之收費計價均以當事人自行共同約定之， 若依交易習慣，一般民眾委託仲介代銷房屋時，仲介公司 向賣方收取成交價之百分之4，向買方收取成交價之百分 之1為服務費居多。」等語，益見原告主張「依房屋仲介 業行規即成交價格百分之4收取報酬」乙事僅為多數不動 產交易「約定」賣方應給付之報酬而已，並非所謂之「交 易習慣」。原告再援引最高法院56年度台上字第471號民 事裁判意旨認有「買三賣二」之交易習慣云云，惟該則最 高法院民事判決並未經選輯為判例，對下級審法院自不生 拘束力，且上揭最高法院民事判決所謂「買三賣二」，復 與前揭台北市房屋仲介商業同業公會87年8月27日函覆內 容迥異，自難認為上揭最高法院民事判決所謂「買三賣二 」已具有習慣法而足以拘束一般不動產交易當事人之效力 ，故原告此部分主張即嫌無憑。
六、綜上所述，兩造間就仲介系爭房地買賣事宜之報酬究竟如何 約定，既無證據證明兩造間曾約定「依房屋仲介業行規即成 交價格百分之4收取報酬」，亦無收費價目表或已具習慣法
效力之「交易習慣」可供遵循，而本院復無從依兩造間LINE 通話內容確認該「紅包」數額應為多少，自無法據以判斷被 告應給付原告之居間報酬數額，參酌前揭最高法院17年上字 第917號民事判例意旨，應認原告之舉證不足以讓法院產生 確信報酬金額之約定，本院無從為有利於原告之認定。是原 告請求被告給付321200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息百分之5計算之利息，並聲請依職權宣告假執 行，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 4 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 4 日
書記官 錢 燕