臺灣臺中地方法院民事判決 103年度中簡字第2457號
原 告 韓寶焉
訴訟代理人 李振祥律師
被 告 林文華
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國104年1月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：（一）原告於民國102年3月25日委由訴外人即原 告之配偶楊素妍與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），約定被告將其所有坐落臺中市○○區○○段00地 號土地權利範圍10000之114，及其上建號649號即門牌號碼 臺中市○○區○○路0段000巷00號5樓房屋（下稱系爭不動 產）出售予原告，買賣總價金為新臺幣（下同）1,700,000 元，且訴外人楊素妍於簽約前曾向被告詢問系爭房屋之狀況 ，被告回答均正常並無異狀，而原告已將全數價金給予被告 ，被告並於102年5月8日將系爭不動產所有權移轉登記予原 告。（二）原告於購買系爭房屋後，因在臺北工作，而未使 用系爭房屋，遂於103年7月間委由岳母將系爭房屋出租予訴 外人蕭吉本，並議定租賃期間自103年7月起為期2年，租金 每月10,000元，嗣後，訴外人蕭吉本竟稱系爭房屋為凶宅並 要求解約，原告遂詢問證人即系爭房屋所屬社區管理委員會 之主任委員盧天生，經其告知系爭房屋確曾發生燒炭自殺案 件，且被告持有系爭房屋7年之久，應對此事有所知悉，原 告即向被告詢問，被告初始否認復以須再查證為由避不見面 。（三）依一般不動產買賣交易慣例，凶宅係指曾發生凶殺 或自殺致死情事之房屋，雖未對房屋造成直接物理性之損傷 ，但對居住其內之住戶，除對居住品質會發生疑慮外，在心 理層面上亦會造成相當大負面影響，故在房地產交易市場及 實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買 意願及價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落 ，依估價學理適合性原則，非自然身故之情事，將對不動產 之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影 響其市場價格，應屬物之瑕疵。是以，系爭房屋既有前述瑕 疵，原告自得依民法第359條規定請求減少價金之給付，且 系爭房屋因被告隱瞞凶宅事實，致其價值減損為系爭買賣契 約所載買賣價金25%，故原告得請求減少系爭買賣契約價金 425,000元（計算式：0000000×0.25＝425000），爰依民法
第359條規定及不當得利之法律關係，請求被告返還溢領之 價金等語。並聲明：（一）被告應給付原告425,000元，及 自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：（一）被告於94年間向訴外人張素蓮購買系爭房 屋時，訴外人張素蓮並未提到系爭房屋曾有燒炭自殺案件， 而被告以1,700,000元將系爭房屋出售予原告時，系爭房屋 之狀況均為正常，被告並無隱瞞任何事實。（二）被告持有 系爭房屋7年，期間4位房客未曾反應系爭房屋有異狀，社區 管理委員會亦未告知原告所聞情事。再者，被告向惠雙房屋 求證，對方告知系爭房屋並非凶宅，被告上網搜尋亦查無系 爭房屋為凶宅資料，且被告曾詢問派出所，員警表示無相關 系統可供查詢等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假 執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准 免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民 法第359條固然定有明文。惟按當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段 亦有明定。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由 原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之 事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所 舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上 字第917號判例意旨參照）。
（二）原告主張：原告於102年3月25日委由訴外人即原告之配偶 楊素妍與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），約定被告將其所有坐落臺中市○○區○○段00地號土 地權利範圍10000之114，及其上建號649號即門牌號碼臺 中市○○區○○路0段000巷00號5樓房屋（下稱系爭不動 產）出售予原告，買賣總價金為1,700,000元，而原告已 將全數價金給予被告，被告並於102年5月8日將系爭不動 產所有權移轉登記予原告等情，業據其提出不動產買賣契 約書影本、土地及建物登記謄本為證，並為被告所不爭執 ，自堪信為真實。
（三）又原告固主張：系爭房屋曾發生燒炭自殺案件而為凶宅， 應屬物之瑕疵，原告得依民法第359條規定請求減少系爭 買賣契約25%價金即425,000元等情，並請求傳訊證人盧天 生，及向臺中市政府警察局太平分局、臺中市政府消防局
函詢系爭房屋於102年3月25日之前曾否發生燒炭自殺案件 ，然已為被告否認上情並以前詞置辯。經查：
1.證人即系爭房屋所屬社區管理委員會之主任委員盧天生於 103年12月15日本院言詞辯論期日具結證稱：（目前居住 何處？）臺中市○○區○○路0段000巷00號，這個房子蓋 好伊就搬進去，到現在剛好滿21年。（臺中市○○區○○ 路0段000巷00號所屬社區名稱為何？）佳府天下。（證人 是否曾經擔任佳府天下社區管理委員會之主任委員？）有 的，剛好今年擔任，任期從103年6月1日起，任期1年。（ 是否認識本件兩造即原告韓寶焉、被告林文華？）都認識 ，因為林文華在佳府天下社區居住過，詳細時間忘記了。 韓寶焉是有買佳府天下社區的房子，但是沒有搬進去住， 是租給人家。（你跟兩造有無恩怨或嫌隙？）都沒有。（ 證人是否了解門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號 5樓房屋的使用情形？）伊不曉得。（提示附卷起訴狀， 其上記載向社區之管理委員會提出詢問始知悉系爭房屋發 生燒炭自殺之案件，有無此事？）伊也聽人家講的，這不 標準。因為原告來管理委員會說要查那間房屋是否有人在 那邊過世，伊跟他說「你要去問賣你房子的人」，因為管 理委員會的任期只有1年，大家也不了解每戶的狀況，伊 沒有跟原告說燒炭自殺的事，因為原告把房子租給人家， 房客搬進來住之後，不知道從哪裡聽說的，然後搬走了， 原告就一直來找管理委員會了。（你有無曾經聽說臺中市 ○○區○○路0段000巷00號5樓房屋有人在裡面燒炭自殺 嗎？）有聽說，是社區鄰居在中庭泡茶時候，伊聽人家說 的。（有無查證這件事？）伊沒有去查證。（是否知道何 人、何時在門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號5 樓房屋燒炭自殺？）伊不知道。（關於證人前開陳述燒炭 自殺的事情有無報警處理？）有，據伊所知當時主委有向 新平派出所報警，但是那任主委叫什麼名字伊不記得，因 為已經過了10幾年了。（佳府天下社區管理委員會有無保 存當時向新平派出所報警資料？）原告來找伊的時候，伊 有幫他找，但是找不到。（證人前開所述燒炭自殺的情形 ，被告是否也知道？）可能他也不曉得，因為這個房子是 在10多年前被法院拍賣，當時承租的房客在裡面燒炭自殺 ，這已經是10幾年前的事情，被告林文華應該也不曉得等 語。
2.觀諸上開證人盧天生證述內容，固表示與人泡茶時聽聞有 人提及系爭房屋於10幾年前曾發生燒炭自殺案件，惟其亦 表明並未對此傳聞加以查證，不知道係何人於何時在系爭
房屋燒炭自殺，系爭房屋所屬社區管理委員會並無保存相 資料，故其未曾向原告告知此事等情，足見證人盧天生僅 曾聽聞有人提及系爭房屋曾發生燒炭自殺案件，且因其未 對該傳聞加以查證，故無法具體說明究係何人於何時在系 爭房屋燒炭自殺，系爭房屋所屬社區管理委員會亦無保存 相關資料可供查證，自難僅據上開證人盧天生證述內容而 逕行推論有如上開原告主張系爭房屋曾發生燒炭自殺案件 而為凶宅之情形。
3.本院依原告聲請函詢臺中市政府警察局太平分局曾否於 102年3月25日之前受理系爭房屋有人燒炭自殺案件，經該 局於104年1月9日以中市警太分偵字第0000000000號函表 示：新平路1段209巷26號5樓係太平派出所所轄，經太平 派出所調閱96年迄今案件存卷，尚未發現新平路1段209巷 26號5樓有燒炭自殺案件等情，有該函文在卷可稽，足見 系爭房屋係位在臺中市政府警察局太平分局太平派出所轄 區內，經該派出所調閱存卷並未發現系爭房屋曾發生燒炭 自殺案件。
4.本院依原告聲請函詢臺中市政府消防局曾否於102年3月25 日之前受理系爭房屋有人燒炭自殺案件，經該局於103年 11月19日以中市○○○○0000000000號函表示：經查本局 95年1月1日迄今救災救護指揮派遣系統資料，查無新平路 1段209巷26號5樓案件紀錄，另於94年之前尚未建置資訊 系統，實無法逐年逐筆調閱比對等情，有該函文在卷可稽 ，足見臺中市政府消防局之救災救護指揮派遣系統並無系 爭房屋曾發生燒炭自殺案件之相關紀錄。
5.此外，原告復未就其上開主張，提出其他證據以實其說， 自難信為真實。綜上以析，無從認定有如上開原告主張系 爭房屋曾發生燒炭自殺案件而為凶宅之情形，原告自不得 依民法第359條規定請求被告減少系爭買賣契約25%價金。（四）從而，原告主張系爭房屋曾發生燒炭自殺案件而為凶宅， 屬物之瑕疵，應減少系爭買賣契約25%價金即425,000元， 並依民法第359條規定及不當得利之法律關係，訴請被告 返還溢領價金425,000元及自起訴狀繕本送達被告之翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應 予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附 麗，應併駁回。
（五）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 3 月 25 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 25 日
書記官 黃泰能