臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹北簡字第19號
原 告 蘇永旭
被 告 楊麗秋
彭政文
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國104 年3 月
12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹縣竹北市縣○○街○○○號六樓之一房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟肆佰陸拾柒元，及自民國一百零四年二月二日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告二人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、被告楊麗秋前於民國（下同）103 年5 月19日，邀同被告彭 政文為連帶保證人，向原告承租原告胞姊蘇美倩所有，並由 原告管理之門牌號碼新竹縣竹北市縣○○街00號6 樓之1 房 屋（下稱系爭房屋），租期自103 年5 月20日至104 年5 月 19日止，計1 年，租金為每月新臺幣（下同）8,000 元，押 租金14,000元，依約須於每月20日前給付當月租金。又被告 自103 年7 月20日起即未依約繳納租金，計算至104 年3 月 20日止已積欠8 期租金64,000元，扣除前已支付之租金27,0 00元，尚積欠租金37,000元，屢經催討，均置之不理。㈡、訴之聲明：
⒈被告應將坐落於新竹縣竹北市縣○○街00號6 樓之1 房屋全 部遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告37,000元及自103 年8 月26日起至遷讓之日 止按月賠償8,000 元。
二、被告二人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書 狀作何聲明或陳述。
三、法院之判斷：
㈠、原告主張之前揭事實，業據其提出房屋租賃契約書、郵局存
證信函用紙、郵件收件回執、戶口名簿、建物登記第一類謄 本、房屋稅繳納證明書、地價稅繳款書、戶籍謄本、被告繳 納房租明細（見本院卷第3 至6 頁、第20頁至第28頁）等為 證，核與其所述相符；而被告經合法通知未曾到場爭執，亦 未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌， 本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告之主 張為真實。
㈡、按承租人應依約定日期，支付租金、承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾2 個月時，始得終止契約、承租人於租賃關係終止後 ，應返還租賃物，民法第439 條前段、第440 條第1 、2 項 及第455 條前段分別定有明文。次按房屋租賃契約第3 條規 定：租金每個月8,000 元，乙方（即被告）應於每個月20日 前繳納。經查，本件被告自103 年7 月20日未依約繳納租金 ，經原告於103 年8 月21日寄發新竹武昌街郵局000837號存 證信函催告被告繳納租金並為終止租約之意思表示，至被告 收受上開存證信函之日即103年8月26日止，被告積欠租金總 額尚未滿2個月，應認原告以本件起訴狀繕本（104年1月22 日寄存送達，104年2月1日生效）為終止租約之意思表示， 則自103年7月20日起至104年2月1日止，被告共計積欠租金6 個月又13日，扣除已付27,000元，共計【（6×8,000）＋（ 8,000×13／30)－27,000）＝48,000＋3,467－27,000＝24, 467）（小數點以下四捨五入）】，被告積欠原告租額已達2 個月以上，系爭租賃契約業經原告合法予以終止等情，堪可 認定。則兩造間之租賃契約既因原告合法終止而消滅，被告 自負有返還租賃物之義務，惟被告迄今仍占有系爭房屋，自 屬無權占有，從而原告依前揭規定及系爭租賃契約之約定請 求被告遷讓房屋，為有理由。
㈢、再按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 17 9條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益 為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益， 為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照 ）。本件被告於租賃契約終止後，仍無權占用系爭房屋，自 獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系 爭房屋及平面車位之損害。查兩造就系爭房屋既約定租金為 每月8,000 元，則原告請求被告應自租賃契約終止之日後之
104年2月2日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告8,000元， 即屬正當，應予准許。
㈣、第按，押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故 租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其 所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台 上字第1631號判決可資參照）。而押租金契約，係信託的所 有權讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為 目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債 務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務 不履行情事，出租人當然就押租金扣押受償，苟有餘額再返 還之。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務 ，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關 係終了，承租人若有欠租時，其所交付之押租金，無須當事 人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充 」（法定抵充）之效力（臺灣高等法院84年度重上字第292 號判決亦同此見解）。經查，本件原告因出租系爭房屋而受 領被告所交付14,000元之押租金，有房屋租賃契約書可參， 且為原告所不爭執，惟被告除租金外，尚積欠水電費等，有 存證信函在卷可稽，則揆諸上開說明，該押租金於承租人清 償積欠之水電費等債務後如有餘額再由出租人返還。㈤、綜上所述，原告基於系爭房屋租賃契約、民法第179 條及民 法租賃等法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並 給付原告24,467元及自104年2月2日起至返還系爭房屋之日 止，按月給付原告相當租金之不當得利8,000元，均有理由 ，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，不應准許。四、本件係簡易訴訟判決，就原告勝訴部分，爰依職權宣告假執 行。本件因被告積欠房租經原告催告亦置之不理，致原告有 起訴請求必要，本件訴訟費用仍應由被告負擔為宜，併予敘 明。
五、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第79條、 、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
竹北簡易庭 法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
書記官 何尚安