臺灣屏東地方法院民事判決 103年度屏簡字第495號
原 告 楊增棠
訴訟代理人 楊裕光
被 告 楊應欽
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於104年3月6日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼屏東縣高樹鄉○○路○○號之房屋騰空遷讓返還原告，並自民國一百零四年二月十三日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟伍佰元。被告應給付原告新臺幣壹拾萬參仟參佰元，及自民國一百零四年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、原告起訴主張：被告於民國100年4月3日起向原告承租門牌 號碼為屏東縣高樹鄉○○路00號房屋（下稱系爭房屋），每 月租金新台幣（下同）3,500元（兩造間係口頭約定，未訂 有書面租賃契約）。被告自100年4月3日起迄至103年10月共 計承租43個月，依約本應給付租金150,500元，詎料，被告 迄今竟僅付租金4萬7,200元，除經原告一再以電話促被告依 約給付租金外，原告並於102年12月13日以台北南門郵局000 709號存證信函，催告被告依約給付租金，然被告均迄未給 付；原告再以本起訴狀繕本向被告為終止契約之表示。是係 爭租賃契約既經依法終止，被告自應將系爭房屋騰空返還予 原告，並給付所積欠之租金及相當租金之不當得利。又按承 租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文 。再民法第440條第1項規定：承租人租金支付有遲延者，出 租出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其 期限內不為支付，出租人得終止契約。是被告依法實有償還 所積欠103,300元租金及之遲延利息之義務。並聲明：㈠被 告應將門牌號碼屏東縣高樹鄉○○路○○號之房屋騰空遷讓 返還原告，並自民國104年2月13日起至騰空遷讓返還前開房 屋之日止，按月給付原告新臺幣3500元。㈡被告應給付原告 新臺幣103,300元，及自民國104年2月13日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。被告則經合法通知，未於言詞 辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
二、得心證之理由
㈠、原告主張被告向其承租系爭房屋，兩造約定，每月租金3,50 0元被告自100年4月3日起迄至103年10月共計承租43個月， 依約本應給付租金150,500元，詎料，被告迄今竟僅付租金4 萬7,200元，然被告均迄未給付；原告再以本起訴狀繕本向 被告為終止契約之表示，並請求被告遷出系爭房屋等事實， 業據原告提出與其所述相符之存證信函、屏東縣政府稅務局 103年度房屋稅繳款書在卷可憑（見本院卷第4至9頁），而 被告對於原告主張其積欠租金經催告後仍未清償，系爭租賃 契約業已終止之事實，已於相當時期受合法之通知，未於言 詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，堪信原告上開主張為 真實。
㈡、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又按無法律上之原因 而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第450 條 第1 項、第455 條前段、第179 條分別定有明文。又無權占 有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念 。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範 圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號 判決意旨參照）。另按承租人租金支付有遲延者，出租人得 定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不 為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之 總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約； 其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月 時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除以擔 保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋，民法第440 條第1 、2 項及土地法第100 條第1 項第3 款分別定有明文 。又依民法第440 條得終止契約之出租人，於訴狀表示其終 止之意思者，依民法第263 條、第258 條第1 項、第95條規 定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止，並非至其所 受勝訴判決確定之時，始生終止之效力；終止契約之意思表 示，並無一定之方式，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上以 書狀或言詞向他造表示終止租賃契約意思，亦無不可。（最 高法院23年上字第3867號判例、22年上字第856 號判例意旨 參照）。本件係屬出租房屋，依上開規定，自應積欠達2 個 月之總額，始得為終止租賃契約之意思表示。本件被告自10 0年2月起即未依約繳納全部租金至今，則被告遲延給付且積 欠房租總額已達2月之租額，即可認定，故原告以本起訴狀 繕本之送達為終止租約之意思表示，自屬合法。從而，系爭 租賃契約，業經合法終止，兩造之租賃關係，已不存在，被
告自負有返還系爭房屋之義務。又被告尚積欠100年2月至今 租金103,300元，且迄今仍未遷離系爭房屋之事實，業如上 述，原告自得依系爭租賃契約請求被告給付上開租金，再參 以前此兩造就系爭房屋約定租金每月為3500元，而被告於租 賃契約終止後仍繼續使用該屋，故原告主張被告應自終止租 約翌日即民國104年2月13日起至交還系爭房屋之日止，按月 以3500元計算之相當於租金之損害賠償，核屬有據。㈢、綜上所述，系爭租賃契約既經終止，被告即負有返還系爭房 屋之義務，且被告尚積欠原告租金，原告基於系爭租賃契約 請求被告給付積欠之租金103,300元，及訴狀繕本之送達翌 日即民國104年2月13日起至至清償日止，按年息百分之五計 算之遲延利息；並主張已終止與被告間之租賃關係，被告仍 使用系爭房屋而受有相當於租金之不當得利，因而請求被告 返還系爭房屋及應給付自104年2月13日起至遷出系爭房屋止 ，按月以3500元計算之損害賠償金，為有理由，應予准許。三、本判決乃依民事訴訟法第427 條第2 項規定適用簡易程序所 為被告敗訴判決，應依同法第389 條第1 項第3 款，爰依職 權宣告假執行。
四、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第436條第2 項、第385條第1項、第78條、第389條第1項第3款，判決如 主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 20 日
屏東簡易庭 法 官 李麗芳
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 3 月 20 日
書記官 溫訓暖