臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 103年度宜簡字第259號
原 告 張熙堉
被 告 溫泉世家第三期管理委員會
法定代理人 劉基石
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國104年2月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告為坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段0000地號土地上之溫泉世 家第3期大樓（下稱系爭大樓）中門牌號碼宜蘭縣礁溪鄉 ○○路00000號8樓房屋（下稱系爭房屋）所有權人，系爭 房屋旁之露台建有違章建築（下稱系爭違建，但原告否認 為無權使用，主張係原告有權使用）面積66.8平方公尺， 系爭違建屋頂平台則建有花台、花圃、女兒牆等地上物（ 下稱系爭花台等地上物）。又查，臺灣高等法院以100年 度上字第1341號民事確定判決原告須拆除系爭違建，將所 占用之屋頂平台返還系爭大樓全體區分所有權人。然而， 臺灣高等法院100年度上字第1341號、102年度上易字第 940號確定判決皆認定系爭違建為建商所建，而非原告所 建，原告自無權拆除。原告為了執行臺灣高等法院100年 度上字第1341號確定判決以拆除系爭違建，乃起訴請求被 告應先將系爭花台等地上物拆除，被告卻以系爭花台等地 上物為公共設施，因未依公寓大廈管理條例第11條規定決 議拆除而不得拆除，卻於系爭大樓社區布告欄張貼溫泉世 家第3期第16屆管理委員會第8次會議紀錄之決議「為免張 小姐（指原告）濫拆違建，殃及大樓結構及社區住戶... 」等語，可知原告若拆除系爭違建將破壞系爭大樓之結構 安全，且會損及全體區分所有權人之利益，益見原告拒絕 拆除自屬有理。況且，區分所有權人原無法使用系爭違建 占有之露台，因系爭違建之存在而得使用系爭房屋及系爭 違建屋頂平台，使用空間多出約66.8平方公尺（約20坪） 、對系爭大樓外觀得以完整、增加系爭大樓之價值，是系 爭大樓因系爭違建之存在未受有損害，反受有利益。然而 ，被告以原告不願拆除系爭違建而有違反住戶規約 且情節重大為由，於民國103年5月30日、103年9月25日將 系爭房屋、門牌號碼宜蘭縣礁溪鄉○○路00000號2樓（原 告嗣已出售）及118號4樓如溫泉世家第3期感應鑰匙明細
表所載由原告所有31顆感應磁卡搭乘電梯之功能予以銷磁 （下稱系爭感應磁卡），並限制及禁止原告購買新的磁卡 ，致使原告所有房屋之承租人僅得以步行樓梯方式上下樓 ，業已損害原告及原告之承租人由憲法第22條規定賦予之 基本人權。實則，本院99年度訴字第362號、臺灣高等法 院100年度上字第1341號拆除大樓建物案件之訴訟費用及 律師費皆由管理費支付，顯見真正違反住戶規約者為被告 ；被告自99年迄今，皆未維修大樓漏水問題，而任其損壞 、漏水；臺灣高等法院檢察署檢察官103年度上聲議字第 6573號處分書認為原告並未於系爭房屋樓梯口晾曬衣服； 臺灣高等法院100年度上字第1341號確定判決也未因系爭 違建占用露台而認原告有不當得利。從而，原告並無違反 任何住戶規約情事，爰依民法第767條規定求為判決：被 告應立即恢復原告位於溫泉世家第3期社區之門牌號碼宜 蘭縣礁溪鄉○○路00000號8樓、118-2號2樓、118號4樓房 屋如感應鑰匙明細表中所載31顆感應磁卡搭乘電梯之功能 ，並不得限制、禁止原告購買新感應磁卡之權利。暨聲明 願供擔保請准宣告假執行。
（二）對被告答辯之陳述如下：
１被告要求原告執行臺灣高等法院100年度上字第1341號確 定判決以拆除系爭違建之義務，並據以將電梯感應磁扣銷 磁。惟查，於98年9月12日第13屆第1次區分所有權人會議 決議修繕，嗣於103年8月2日第16屆第2次區分所有權人會 議以「因8樓違建案尚未解決，管委會無法立即全部更新 頂樓防水。目前頂樓漏水，只能採個案處理。」而拒絕修 繕，然被告自86年起即陸續收取系爭房屋、118-2號2樓、 118號4樓房屋之管理費，卻未執行上開區分所有權人會議 決議進行修繕，又臺灣高等法院102年度上易字第940號判 決已認定系爭房屋屋頂之花臺、花圃、女兒牆均係於建商 於系爭大樓興建完成後設置，且自始即交由被告管理、維 護，作為公共設施甚明，被告亦明知系爭違建坐落之平台 為大樓樓頂平台一部，係供大樓全體住戶共同使用，屬大 樓公共設施，若拆除則會破壞大樓結構，損害大樓全體區 分所有權人之利益，仍私自挪用管理費對原告起訴請求返 還系爭違建坐落平台予大樓區分所有權人，及以103年11 月15日致本社區住戶之公開信及意見調查表以將訴請法院 強制執行原告遷離相脅，實係以向原告強索6間套房租金 為回饋金為條件逼迫原告和解，原告不從，遂將原告所有 之感應磁卡搭乘電梯功能予以銷磁。
２被告應遵守本院99年度宜簡字第17號、99年度簡上字第36
號確定判決維修大樓屋頂平台，而非拆除大樓屋頂平台， 亦徵原告無權執行臺灣高等法院100年度上字第1341號判 決拆除大樓屋頂平台。
３且由臺灣高等法院100年度上字第1341號事件之上訴人楊 鸞鶯於審理時提出之五峰世家房屋預定買賣契約書第5條 之約定（見卷第128頁以下），亦可證建商係將露台售予 原告母親，而非無償提供與大樓住戶作為公共設施使用， 此可自上開買賣契約書附件之頂樓設計圖、系爭房屋使用 執照平面圖（見卷第23頁）、系爭房屋頂樓設計圖（見卷 第133頁）均有載明露台用途之面積，與該案複丈成果圖 （卷第134頁）所示未載明露台用途之面積，兩者並不相 同。原建築時露台已出售使用權予原告母親，該判決認定 為違建（即系爭違建）要與事實不符。至於露台上方之違 建平台是作為本大樓樓頂平台，而依五峰世家房屋預定買 賣契約書第9條、住戶公約第3條約定屋頂平台為本大樓公 共建物，從而，應由本大樓住戶共同維護，既屬共用部分 ，原告自無權加以拆除，被告竟要求原告拆除，於法無據 。
二、被告則以：被告依住戶規約第19條規定、溫泉世家第3期第 16屆管理委員會第11次會議決議（見卷第72頁以下）對原告 所有系爭感應磁卡之搭乘電梯功能予以銷磁，於法並無不合 。理由如下：
（一）原告自96年起即拒絕繳納管理費，直至被告欲對原告所有 之系爭感應磁卡銷磁之前一日即101年12月2日，原告始繳 清其積欠之管理費152,520元，惟原告嗣後又擅自減額繳 納管理費用，原告行為實有可議（見卷第68至71頁，101 年12月2日公告、溫泉世家第3期第15屆第2次臨時區分所 有權人會議紀錄）。
（二）系爭違建乙案先後歷經本院99年度訴字第362號判決、臺 灣高等法院100年度上字第1341號確定判決原告應拆除該 違建，並經臺灣高等法院101年度再字第28號、103年度再 字第11號判決駁回原告再審聲請、最高法院103年度台上 字第1747號裁定駁回原告上訴，歷次審判均已就該違建由 何人所建、是否為違建、何人有該違建之事實上處分權、 原告是否應繳納管理費、被告社區住戶是否早已知悉該違 建之存在、有無明示或默示允許該違建存在、是否應拆除 、應由何人拆除及拆除範圍為何等爭點均已闡析綦詳。況 且，被告前於101年9月8日溫泉世家第3期第15屆第1次臨 時區分所有權人會議，業經決議原告應拆除系爭違建（見 卷第149頁以下），而上開臺灣高等法院100年度上字第13
41號確定判決亦判決原告應拆除系爭違建，惟原告仍堅詞 拒絕履行，其違反住戶公約情節重大。
（三）原告起訴請求被告拆除系爭花台等地上物乙案亦經本院 101度訴字第423號判決駁回原告之訴，復經臺灣高等法院 以102年度上易字第940號判決駁回原告之上訴而告確定， 原告竟再三爭執已經判決確定之事實。
（四）關於系爭房屋漏水問題係發生於被告之法定代理人搬入本 社區前，該事件亦經本院99年度簡上字第36號確定判決駁 回原告之訴，原告對被告管理委員會之委員、總幹事等人 員提起多件民、刑事訴訟，原告均獲敗訴判決。（五）歷次訴訟已讓被告社區住戶諸多怨言，經被告及其法定代 理人多次透過原告之配偶、兄弟及與原告溝通均無效，被 告不得已，乃依首開規定及決議對系爭感應磁卡搭乘電梯 功能予以銷磁，原告遂又對被告之法定代理人提起恐嚇、 強制、妨害自由等刑事告訴，亦歷經臺灣宜蘭地方法院檢 察署103年度偵字第1965號、103年度偵字第3538號不起訴 處分、臺灣高等法院檢察署103年度上聲議字第3828號、 103年度上聲議字第6573號駁回原告再議聲請。原告甚就 系爭感應磁卡聲請假處分，經本院以103年度裁全字第9號 受理在案，審判長於開庭時即已闡明須待原告將其系爭房 屋違建拆除後，始得恢復其所有之感應磁卡搭乘電梯功能 。
（六）綜上，被告依住戶規約第19條規定、溫泉世家第3期第16 屆管理委員會第11次會議決議對原告所有系爭感應磁卡之 搭乘電梯功能予以銷磁於法有據。從而，原告之請求，洵 屬無據等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。三、本件原告主張其為坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段0000地號土地上 之溫泉世家第3期之系爭大樓中門牌號碼宜蘭縣礁溪鄉○○ 路00000號8樓之系爭房屋、同路118號4樓房屋所有權人（同 路118-2號2樓房屋已經原告出售），系爭房屋旁之露台建有 系爭違建，面積66.8平方公尺，系爭違建屋頂平台則建有花 台等系爭地上物，被告對原告所有系爭感應磁卡之搭乘電梯 功能予以銷磁之事實，業據提出感應鑰匙圈明細表、建物登 記謄本、管理委員會會議紀錄為證，被告並不爭執，堪信為 真實。
四、原告主張其並未違反住戶規約，被告應恢復系爭感應磁卡搭 乘電梯之權利，並不得限制、禁止原告購買新感應磁卡之權 利，被告則否認之，並以前詞為辯。是本件之爭點厥為：（ 一）原告是否有違反住戶規約而情節重大之情事？（二）若 是，被告以原告違反住戶規約第19條規定，並經溫泉世家第
3期第16屆管理委員會第11次會議決議對原告所有之系爭感 應磁卡之搭乘電梯功能予以銷磁，是否有理由？茲分別論述 如下：
（一）關於原告是否違反住戶規約而情節重大之情事部分： １按規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保 良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 ；住戶應遵守其他法令或規約規定事項。公寓大廈管理條 例第3條第12款、第6條第1項第5款分別定有明文。次按本 大廈頂樓平臺應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非 經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為專用部分 ；住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的 及法定使用用途；區分所有權人或住戶有妨害建築物正當 使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處 理：（第2款）住戶違反本規約，有任意變更本大廈社區 樓頂平臺之構造時，應予制止，住戶應於一個月內回復原 狀，如未回復原狀者，管委會報請主管機關回復原狀，其 費用由住戶負擔。（第3款）住戶違反本規約，對共用部 分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止 ，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處 置，如有損害並得請求損害賠償。溫泉世家第3期住戶規 約第2條第2項、第13條第1項、第16條第1項第2、3款分別 定有明文。
２經查，「溫泉世家第三期大樓」之區分所有權人即訴外人 楊鸞鶯、練伯雲、陳石曉美、顏和發、林陳碧雪等人主張 該大樓屋頂平台係大樓之共同部分，應推定為大樓各區分 所有人共有，8樓平台（下稱系爭平台）性質上不得獨立 為專有部分，亦非本件原告專有部分之附屬建物，自屬全 體區分所有權人之共有部分。臺灣高等法院100年度上字 第1341號判決附圖所示（一）部分之建物，面積66.8平方 公尺，與本件原告所有8樓建物「凹」字形缺口相合，為 系爭大樓核發使用執照時所無之建物，屬第二次施工所加 蓋之違章建築（下稱系爭違建），業經宜蘭縣政府確定為 違建。本件原告變更屋頂平台原有構造及用途作為隔間套 房出租，已侵害其他共有人權益，他共有人得本於所有權 請求除去其妨害。爰依民法第767條第1項、第821條之規 定提起訴訟，請求判命本件原告應將坐落宜蘭縣礁溪鄉○ ○段○○○○地號土地上之「溫泉世家第三期大樓」，門 牌號碼宜蘭縣礁溪鄉○○路○○○○○號八樓，如該判決 附件宜蘭縣宜蘭地政事務所之複丈成果圖所示（一）部分 ，面積66.8平方公尺之違建房屋拆除，並將該部分之平台
返還予上訴人及全體共有人，其後經臺灣高等法院審理後 以100年度上字第1341號判決楊鸞鶯、練伯雲、陳石曉美 、顏和發、林陳碧雪勝訴，並告確定等事實，有臺灣高等 法院100年度上字第1341號判決書可參。原告於本事件主 張系爭違建係其母所購使用權部分，實並非違建；另謂其 非系爭違建之所有權人，其無權加以拆除云云，顯屬無據 。本件原告自應履踐前開確定判決之意旨，將系爭違建拆 除之。
３原告固主張被告應先拆除系爭花台等地上物，原告始得以 履行臺灣高等法院100年度上字第1341號確定判決拆除系 爭違建云云，惟查，原告為前開訴求乃向被告提起本院 101年度訴字第423號拆除地上物訴訟，經本院判決原告敗 訴後，原告復上訴臺灣高等法院，亦經臺灣高等法院102 年度上易字第940號判決駁回原告之上訴，並告確定，則 原告於本事件尚執前詞而拒絕拆除系爭違建，亦屬無據。 益見原告主張其並無履行前開臺灣高等法院100年度上字 第1341號判決主文所示之義務云云，誠屬可議。 ４綜上，依首揭規定及參照上開之說明，原告所有之系爭違 建占有系爭大樓之平台，已然違反住戶公約甚明，且原告 長期占用該平台並隔間出租營利，對系爭大樓之公共安全 亦已造成影響，並屢經被告勸導原告自行拆除系爭違建無 果，應認原告違反住戶規約之情節，核屬重大。（二）被告以住戶規約第19條規定、溫泉世家第3期第16屆管理 委員會第11次會議決議對原告所有之系爭感應磁卡之搭乘 電梯功能予以銷磁，是否有理由部分：
１按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次 按共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良；公寓 大廈及其周圍之安全及環境維護事項；其他依本條例或規 約所定事項，為管理委員會之職務，公寓大廈管理條例第 36條第2、3、13款亦有明文。是供區分所有權人出入、共 用之大門及電梯管制設備之管理，均屬管理委員會之職務 ，亦即管理委員會基於上述法定職務，應負有提供必要之 磁卡等相關設備供區分所有權人使用之義務，同時管理委 員會亦須遵守公寓大廈管理條例或規約所約定之事項。 ２經查，原告為系爭房屋、宜蘭縣礁溪鄉○○路000號4樓房 屋（同路118-2號2樓房屋已經原告出售）之區分所有權人 ，為有效使用上開房屋之所有權，依上開規定，原告自有 使用系爭感應磁卡使用電梯之權利，被告亦有給付之義務
。惟按溫泉世家第3期住戶規約第19條規定「住戶違反社 區規約、公約各項管理辦法情節嚴重者，管委會得對該戶 之電梯門禁感應鈕銷磁以禁止該戶使用電梯為管理之手段 。」，且又原告違反住戶規約而情節重大，已如前述；並 參照103年12月27日溫泉世家第3期第16屆管理委員會第11 次會議討論「案由（三）張熙堉（即原告）擁有之電梯感 應磁扣，何時全部銷磁？說明：管委會自103年5月底開始 分兩階段銷磁張熙堉之8樓電梯感應，但張熙堉仍無意拆 除違建，其房客仍續承租其違建套房，且張熙堉仍續以不 同名目持續對社區住戶（之前管委會成員）及管委會提起 訴訟。管委會經徵詢律師後，確定管委會得依住戶規約第 19條對張熙堉之本社區電梯感應鈕全部銷磁。決議：委員 會一致通過（監委未表態），對張熙堉所有感應磁扣於公 告後一周內全部銷磁。若有他人提供張熙堉或其房客電梯 感應磁扣，該磁扣亦將予以銷磁。」，並於103年12月31 日公告（見卷第72頁以下），是而被告辯稱依住戶規約第 19條規定、溫泉世家第3期第16屆管理委員會第11次會議 決議對原告所有之系爭感應磁卡之搭乘電梯功能予以銷磁 ，被告所為之決議係因原告以違建套房占有使用共用部分 ，且拒不執行拆除違建之法院判決，其漠視司法決定，枉 顧大廈集體居住使用之安全，若不限制原告搭乘電梯之權 利，難使原告遵守集體決議等語，係為促使原告履行司法 判決所判命之義務，原告表明拒絕履行，且多次提起其他 訴訟，被告為達管理共用部分之目的，以限制搭乘電梯為 手段，被告並非臺灣高等法院100年度上字1341號判決之 原告，尚難以被告名義聲請強制執行，本件被告限制原告 搭乘電梯之權利，尚符合比例原則。
（三）原告另請求被告不得限制、禁止原告購買新感應磁卡之權 利乙節。經查，本件原告係遭被告限制搭乘電梯之權利， 亦即，有關感應磁卡之電梯感應功能遭被告解除，至於大 門出入部分並無加以限制，系爭大樓之感應磁卡只需向管 委會登記申請，遺失補辦新臺幣（下同）300元，補辦要 有原因，更換則為200元，數量沒有限制等情，業據被告 於言詞辯論時陳明在卷，原告亦未爭執，是系爭大樓之感 應磁卡須經原告付費後向被告購買之，是於原告付費後被 告即給付感應磁卡，被告從未限制其購買感應磁卡之權利 ，就此，原告請求被告不得限制、禁止原告購買新感應磁 卡之聲明，實無權利保護之必要。至於新購買之感應磁卡 搭乘電梯之權利，本件被告自得以同一原因限制之，當屬 自明。
（四）至於原告主張本院99年度訴字第362號、臺灣高等法院100 年度上字第1341號拆除大樓建物案件之訴訟費用及律師費 皆由管理費支付，顯見真正違反住戶規約者為被告；被告 自99年迄今，皆未維修大樓漏水問題，而任其損壞、漏水 ；臺灣高等法院檢察署檢察官103年度上聲議字第6573號 處分書認為原告並未於系爭房屋樓梯口晾曬衣服；臺灣高 等法院100年度上字第1341號確定判決也未因系爭違建占 用露台而認原告有不當得利乙節，經查，前開100年度上 字第1341號判決乙案固非由被告所提起，但區分所有權人 楊鸞鶯等人係為全體共有人依民法第821條所提起之訴訟 ，則由管理費中支應訴訟費用及律師費，難認有何不符合 公寓大廈之利益，且無從推得原告「顯見真正違反住戶規 約者為被告」之結論；另被告是否自99年迄今皆未維修大 樓漏水問題、臺灣高等法院檢察署檢察官103年度上聲議 字第6573號處分書認為原告並未於系爭房屋樓梯口晾曬衣 服，應與原告拒不履行拆除違建乙事無涉；至於臺灣高等 法院100年度上字第1341號確定判決並未判命原告應返還 系爭違建占用露台之不當得利，係該案原告未請求，原告 尚不得據此拒絕履行拆除違建之義務。從而，原告前開部 分之主張，均屬無稽。
五、綜上所述，本件原告請求判決被告應立即恢復原告位於溫泉 世家第3期社區之門牌號碼宜蘭縣礁溪鄉○○路00000號8樓 、118-2號2樓（嗣已出售）、118號4樓房屋如感應鑰匙明細 表中所載31顆感應磁卡搭乘電梯之功能，並不得限制、禁止 原告購買新感應磁卡之權利，為無理由，應予駁回。原告假 執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。七、依職權確定訴訟費用額共1,000元（即第一審裁判費1,000元 ）應由敗訴之原告負擔。
八、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 3 月 9 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 9 日
書記官 陳靜怡