臺灣南投地方法院民事小額判決 104年度投小字第30號
原 告 吳秀真
被 告 張成華
上列當事人間返還押租金事件，本院於104 年3 月9 日言詞辯論
終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟玖佰元，及自民國一百零四年一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔玖佰元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102 年4 月間與訴外人陳茗承（已將 保證金請求權讓與原告）向被告承租坐落於南投縣南投市○ ○路000 號房屋，租賃期間自102 年4 月12日至103 年4 月 11日止，租金每月新臺幣（下同）7,000 元，保證金21,000 元 ，詎料於上開租期屆滿後，因被告要求每月租金調漲1, 000 元，原告仍匯7,000 元租金予被告，但被告不滿意，至 原告上址租屋處破壞，原告乃付租金至103 年6 月11日，並 於103 年6 月10日搬離上址租屋處。被告所稱原告將其家具 搬走、門也拆掉及弄壞地板、未歸還鑰匙等，並非實在，門 係原告之前手承租人陳泰蒼所拆，已由陳泰蒼歸還被告，與 原告無關，原告承租時被告並無交給家具，原告搬離時，地 板亦無任何損壞。原告已於上揭時間搬離租屋處，將房屋返 還被告，被告自應將保證金返還原告，爰依租賃之法律關係 ，請求被告返還21,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息等語。二、被告則以：本件係原告於101 年4 月初夥同其胞姊之子陳泰 蒼看過系爭房屋後，被告才與陳泰蒼簽租約，被告並提供高 檔家具供其使用，但被搬走了，且4 片鋁門窗亦遭拆走，被 告找不到人給付租金、電費，故表示期滿不續租。原告自動 出面表示願概括承受，室內物不予更動，原室內提供物塑膠 椅、木桌各1 張、玻璃櫃、大鐵櫃各1 個協助搬回之情形下 ，被告才同意原告承租。然原告亦未準時繳交租金及電費， 甚至比陳泰蒼尤有過之，被告遂於102 年12月13日告知租期 屆滿不為續租，然被告至103 年4 月28日仍拒未搬遷，被告 乃告知如不搬遷則租金改為每月8,000 元，如拒絕調漲租金 ，則應於103 年5 月10日前搬走，4 月份之租金可照舊，續 租可以不必會知被告，但原告5 月12日仍按舊租金匯給被告 。原告仍欠被告房屋稅497 元、電費288 元，且未將家具、
鋁門窗返還被告，而至103 年9 月12日始由警察局將鑰匙轉 交予被告，故認原告還屋日為上開鑰匙交付時間，原告除應 再給付被告4 、5 月各加1,000 元外，6 至9 月應補租金32 ,000元，另搬回裝上鋁門窗臨時工費500 元，塑膠地板損壞 修護費用6,000 元，原告尚欠被告41,250元，原告請求被告 返還保證金21,000元，為無理由等語，並聲明：原告之訴駁 回，訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
原告主張之事實，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本 件應審究之爭點在於：㈠原告與被告間之租賃契約至何時消 滅？㈡原告是否尚積欠被告租金、房屋稅及電費？㈢被告抗 辯原告應負擔4 片鋁門窗裝回之費用500 元及地板之修復費 用6,000 元，有無理由？㈣原告請求被告返還保證金21,000 元及法定遲延利息，是否有理由？本院之判斷如下：（一）原告主張兩造間之租賃契約，原告已於103 年6 月10日搬 離而消滅等語，被告則予否認，辯稱：系爭房屋之鑰匙， 於103 年9 月12日始由警察局轉交予被告，應認系爭租約 於上開鑰匙交付之時間消滅等語，經查：
1、原告於102 年4 月間向被告承租坐落於南投縣南投市○○ 路000 號房屋，租賃期間自102 年4 月12日至103 年4 月 11日止，租金每月7,000 元，保證金21,000元，原告於租 期屆滿後仍繼續使用，於103 年6 月10日搬離等情，有系 爭房屋契約1 份在卷可稽（見本院卷第6 頁），並為被告 所不爭執（見本院卷第13頁背面），此部分之事實堪信為 真。
2、本件被告於系爭租約期間屆滿前，已告知原告將於租期屆 滿後不再續租，惟原告於租約期間屆滿後，仍繼續使用系 爭房屋，並未搬離等情，為兩造所不爭執，按「租賃定有 期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」民法第450 條第1 項定有明文。雖同法第451 條規定：「租賃期限屆 滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示 反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」然本件被告 既已於租約屆滿前向原告表示不予續租，則無不定期限繼 續契約之適用。是兩造所訂立之房屋租賃契約，於103 年 4 月11日屆滿時消滅。
（三）被告辯稱系爭房屋之鑰匙於103 年9 月12日由警察局轉交 被告，應認原告於該日交還房屋，故原告除應再給付被告 4 、5 月各加1,000 元租金外，6 至9 月應補租金32,000 元；另原告房屋稅497 元及電費288 元均未繳交等語，原 告則予否認，辯稱：原告已於103 年6 月10日搬離系爭房
屋，房屋稅依約應由被告繳交，電費則原告已繳至103 年 6月16日，並未積欠被告上開款項等語，經查： 1、系爭房屋租賃契約係於103 年4 月11日屆滿時消滅，原告 仍繼續使用系爭房屋之事實，已如前述，則原告自系爭租 約屆滿時起，未交還房屋，自應依系爭租約之約定辦理， 而系爭租約第6 條第2 項之規定：乙方（即原告）於租賃 期滿不交還房屋，自租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房 租之壹倍計算之違約金。惟此項約定之違約金過高，依民 法第252 條之規定：約定之違約金額過高者，法院得減至 相當之數額。本院審酌原告違約之情節及被告所受之損害 等情，認酌減為按租金之百分之十五計算違約金為適宜。 2、本件原告已於103 年6 月10日搬離系爭房屋，為兩造所不 爭執，是原告自103 年6 月11日起即未占有使用系爭房屋 ，且被告對原告及陳泰蒼提起侵占等告訴事件，經臺灣南 投地方法院檢察署檢察官以103 年度偵字第2646號予以不 起訴處分，經被告聲請再議，復經臺灣高等法院臺中分院 檢察署檢察長以104 年度上聲議字第237 號予以駁回處分 ，此經本院調取上開偵查卷核閱屬實，且為兩造所不爭執 ，而徵之被告於臺灣南投地方法院檢察署接受詢問時陳稱 ：「（檢察事務官問：（警卷所附地板照片）這是何時照 的？）答：103 年6 月25日請警察照的，吳秀真搬走隔天 ，我有去現場看一下，但沒有拍照，我看地板是完整的。 」「（問：你租給吳秀真時有無給吳秀真大門鑰匙？）答 ：沒有。我是給陳泰蒼。」，而原告吳秀真則陳稱：「（ 檢察事務官問：你搬離時，有無將大門鑰匙還給告訴人？ ）答：我承租時就沒有給我鑰匙。該屋也沒有門。所以才 要用釘子固定，免得被偷走」等語（見臺灣南投地方法院 檢察署103 年度偵字第2646號偵查卷103 年11月20日詢問 筆錄），是被告於出租系爭房屋予原告時，並未將大門鑰 匙交付原告，且依原告所提系爭房屋租賃契約，並無由原 告概括承受前手承租人陳泰蒼之約定，有該房屋租賃契約 在卷可佐，則原告於搬離系爭房屋時，自無交還之義務， 且被告於原告於上開時間搬離隔天即103 年6 月11日，即 至現場觀看，為被告所自承，足見被告於103 年6 月11日 已收回並占有系爭房屋，則其所辯原告係至103 年9 月12 日鑰匙交還被告時，始交還房屋等語，並不足採。本件兩 造於系爭租賃契約屆滿後，被告欲調漲租金1,000 元，原 告並未同意，原告係於103 年6 月10日搬離系爭房屋，被 告並已於隔日即同年6 月11日收回系爭房屋，則原告自10 3 年4 月11日租約屆滿後至同年6 月11日，應給付被告租
金每月7,000 元，及按租金百分之15計算之違約金，尚為 允當。而原告已支付每月租金7,000 元予被告，為被告所 不爭執，準此，被告得向原告請求逾期未交還房屋之違約 金為每月1,050 元（7,000 ×15% ＝1,050 ），共計2 個 月為2,100 元（1,050 ×2 ＝2,100 ）。至被告主張原告 尚欠其上開房屋稅及電費部分，依系爭租約第7 條第1款 約定：「房屋之捐稅由甲方（即被告）負擔，乙方（即原 告）水電費及營業必須繳納之捐稅自行負擔」，有系爭房 屋租賃契約在卷可按（見本院卷第6 頁），被告主張原告 尚欠其房屋稅497 元等語，即屬無據，為無可採；又原告 已繳交電費至103 年6 月15日，有原告所提台灣電力公司 繳費收據及預繳電費收據在卷可佐（見本院卷第23頁）， 是被告主張原告尚欠其電費288 元未繳等語，亦屬無據， 不足採信。
3、綜上，原告尚欠被告違約金2,100 元未清償，被告抗辯原 告尚欠其租金、房屋稅、電費等，逾2,100 元之部分，均 非可採。
（三）被告辯稱原告應負擔4 片鋁門窗裝回之費用500 元及地板 之修復費用6,000 元等語，為原告所否認，辯稱該鋁門窗 係其前手陳泰蒼所拆走，現已裝回，且地板於其搬走時並 無損壞等語，經查，上開鋁門窗係原告之前手承租人陳泰 蒼拆走之事實，已據陳泰蒼於臺灣南投地方法院檢察署10 3 年度偵字第2646號受詢問時陳述在卷，有該偵查卷可按 （見該偵查卷103 年11月20日詢問筆錄），故該鋁門窗並 非原告所拆走甚明，被告主張應由原告負責裝回之工資50 0 元，為無理由。至被告主張之地板修理費用部分，查原 告於103 年6 月10日搬走之翌日，被告即至現場察看，地 板是完整的，並無損壞之情形，已據被告於上開侵占等告 訴案件偵查中陳明，已如前述，則被告主張塑膠地板修理 費用6,000 元，應由原告負責給付等語，亦屬乏據，不足 憑信。從而，被告主張原告應4 片鋁門窗裝回之費用500 元及地板修復費用6,000 元，應由原告負責給付等語，均 無足採，為無理由。
（四）原告主張原告已於上揭時間將房屋交還被告，被告自應將 保證金21,000元返還原告等語，已據原告提出系爭房屋租 賃契約1 份在卷可參，被告固不否認有收取保證金之事實 ，惟否認原告之請求，按「房屋租賃保證金（即押租金） 之返還，當然為租期屆滿時，出租人與保證人所負回復原 狀之義務。如出租人與保證人於租期屆滿時未履行此義務 ，縱租賃關係於租期屆滿時消滅，而其返還保證金之義務
，要難認為隨同失其存在。」（最高法院48年台上字第11 96號判例參照）又「押租金之主要目的在於擔保承租人履 行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他 債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力 。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。」（ 最高法院87年度台上字第1631號判決可資參照），本件原 告已於103年6月10日搬離系爭房屋，被告並於103年6月11 日至現場收受占有系爭房屋，原告尚欠被告違約金2,10 0 元未清償外，並未積欠被告其他之租金、房屋稅、電費、 修理費等費用，已如前述所認定，則被告所收取之保證金 21,000元中之2,100元，自應為抵充，抵充後尚餘18,9 00 元（21,000－2,100＝18,900）。從而，原告主張被告應 返還保證金18,900元之範圍內，為有理由，超過部分則為 無理由。
四、綜上所述，原告依系爭房屋租賃契約之法律關係，請求被告 給付原告18,900元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年1 月 29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息之範圍 內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即為無理由， 應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌 後認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、本件為適用小額訴訟程序之事件，就被告敗訴判決部分，依 民事訴訟法第436 條之20之規定，應依職權宣告假執行。本 件訴訟費用額新臺幣1,000 元，依兩造勝敗比例負擔為適宜 ，確定如主文第3 項所示金額。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 3 月 23 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後二十日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 3 月 24 日
書記官 蕭元鳴