臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 104年度斗簡字第47號
原 告 彭勝淵
彭愍華
彭興源
彭王艷華
彭淑貞
兼上列5 人
訴訟代理人 彭珮珊
被 告 李秀蜜
顏靖哲
顏上淇
兼上列3 人
訴訟代理人 顏惠安
上列當事人間請求終止租約等事件，本院於民國104年3月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告承租原告所有彰化縣田尾鄉○○段○○○○○地號土地全部、面積八百二十平方公尺，每半年應付租金自民國一百零四年一月一日起為新臺幣壹萬伍仟玖佰肆拾壹元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟元由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。 此規定於簡易訴訟程序亦有準用，此觀民事訴訟法第436條 第2項規定自明。查本件原告起訴請求被告應將坐落彰化縣 田尾鄉○○段00000地號(逕稱877-1地號，同段其餘地號亦 同)即如附圖所示之土地（下稱系爭土地）返還原告。嗣於 言詞辯論終結前追加備位之訴請求法院核定被告占有原告所 有系爭土地，第1年租金為每月新臺幣（下同）3,000元，第 2年起租金為每月4,000元，租賃期限為5年，合於首揭規定 ，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：
(一)訴外人即原告先祖彭俊德曾與訴外人即被告祖父顏石頭訂定 租賃契約(下稱系爭租約），約定將彭俊德原有系爭土地及 坐落系爭土地上之竹屋出租給顏石頭，而上開竹屋滅失後， 顏石頭在系爭土地建築磚造房屋（下稱系爭房屋），其範圍 如附圖所示，系爭房屋現由被告所使用。
(二)系爭租約租金原約定以每半年3,600元計算，分別於每年6月
、10月收取租金。被告雖以存證信函通知原告於民國102年8 月20日向被告收取租金2期合計7,200元，惟租金過低原告並 不同意，原告另以存證信函告以被告應重訂租約、兩造若於 同年9月20日前未重訂租約，即以該日為終止系爭租約之意 思表示。詎被告拒為重訂租約，並將上開租金提存至法院， 是系爭租約迄今已70年未更新重訂，逾越民法第449條第1項 規定20年期限，系爭租約已屆期消滅。況且，系爭租約為不 定期租賃契約，依民法第450條第2項本文規定，原告欲收回 系爭土地自住，自得隨時終止租約。故原告先位請求終止系 爭租賃契約，並依所有人物上請求權(起訴狀漏載)請求被告 返還系爭土地。
(三)退步言之，縱認原告上開主張為無理由，則系爭租約為不定 期租賃且租金過低，尚低於系爭土地公告現值10%，繳納地 價稅都不足，爰備位依民法第442條本文之規定，請求法院 核定租金為第1年每月3,000元，第2年起每月4,000元，租賃 期限為5年。
(四)並聲明：
1.先位聲明：請求被告應將系爭土地返還原告(終止系爭租約 之意思表示毋庸訴請法院為之，原告此部分之聲明純屬贅載 )。
2.備位聲明：核定被告占有原告所有系爭土地，第1年租金為 每月3,000元，第2年起租金為每月4,000元，租賃期限為5年 。
三、被告則以：
(一)系爭土地屬不定期租賃契約，說明如下： 1.原告所有系爭土地於101年11月28日分割自877地號土地，而 877地號土地為合併自881、882地號土地（其後同段877地號 因分割增加877-1、877-2、877-3地號）。而877、881、882 地號土地於日據時期分割至分割前土地之移轉情形如下： ⑴877地號土地於日治時期乃「東螺西堡溪仔頂庄土名三十張 犁二百八十四番之二」，所有權人為訴外人彭俊德(答辯狀 誤載為彭如勳)。光復後改為「北斗區田尾鄉溪子頂三十張 犁284-2地號」，於彭如勳過世後，35年7月3日由訴外人彭 茂鑄、彭茂桂、彭茂盛等人繼承，應有部分各3分之1。於80 年12月6日土地重劃後，改為「田尾鄉仁豐段877地號」，上 開彭茂鑄持分3分之1部分，則於彭茂鑄過世後，於85年9月 27日由其繼承人即訴外人彭陳玉霜、彭秋宗及原告彭勝淵、 彭怒華、彭興源、彭淑貞、彭珮珊（原名彭明秀）等7人繼 承，應有部分各為21分之1。嗣彭陳玉霜過世後，其應有部 分21分之1，由原告彭淑貞、彭珮珊繼承，各取得42分之1，
另彭秋宗過世後，其應有部分21分之1，則由原告彭王艷華 取得。
⑵881地號土地於日據時期乃「東螺西堡溪仔頂座土名三十張 犁二百八十四番之三」，光復後改為「北斗區田尾鄉溪子頂 三十張犁284-3地號」，於80年12月6日土地重劃後，改為「 田尾鄉仁豐段881地號」。其餘所有權人異動均同上述。 ⑶882地號土地於日據時期乃「東螺西堡溪仔頂座土名三十張 犁二百八十四番之四」，光復後改為「北斗區田尾鄉溪子頂 三十張犁284-4地號」，於80年12月6日土地重劃後，改為「 田尾鄉仁豐段882地號」。其餘所有權人異動均同上述。 2.877、881、882地號土地，前由原告祖先彭俊德(答辯狀誤載 為彭如勳)劃分為三部分，一部分出租予訴外人顏世廷、顏 金輝、顏和平及顏王鑾之祖先，一部分出租予被告顏惠安之 祖先，一部分出租予訴外人李國雄、李許養、李吳寶鳳之祖 先。
3.又被告之祖先即訴外人顏英（即顏石頭之父）等人，於日據 時期之住所為「東螺西堡溪仔頂庄土名三十張犁第二百八十 四番地」，即與前述系爭土地之前身「東螺西堡溪仔頂庄土 名三十張犁二百八十四番」相同。
4.系爭土地上之建物為被告顏惠安之祖父顏石頭所建，原告等 或祖先每半年向被告等之祖先收取租金，50年前之租金每半 年五十元，陸陸續續一直調整，約4、5年前調整至每半年3, 600元，原告等之祖先，均有向被告等之祖先收租。 5.訴外人即原告叔（或伯）父彭茂桂於99年曾出具系爭租約， 委任許彭秀香全權處理收租事宜，另原告彭珮珊曾對訴外人 李國雄、顏文龍、顏世廷、顏王鑾、顏連圍向檢察官提起竊 佔告訴，其告訴意旨略以：「告訴人彭佩珊為坐落彰化縣田 尾鄉○○段○000○000○000地號土地之所有權人之一，上 開土地自日據時期，即由被告李國雄、顏文龍、顏世廷、顏 王鑾、顏連圍之祖先過戶予告訴人之祖先，惟仍由被告李國 雄等人世代居住該址，並由告訴人每年定期收取租金。嗣告 訴人欲收回上開土地，並要求被告李國雄等人拆屋還地，雙 方協調不成，遂由告訴人提出竊佔之告訴。」，以上有系爭 租約、臺灣彰化地方法院檢察署檢察官97年度偵字第5919號 不起訴處分書影本可證，足見系爭租約屬不定期租賃契約。 6.原告就系爭土地前曾對被告顏靖哲、顏惠安、顏上淇起訴請 求拆屋還地，經本院102年度訴字第624號民事判決駁回原告 等之訴訟，原告等對該判決並未提起上訴，該案已經確定。 7.綜上，堪認系爭租約屬不定期租賃契約。
(二)系爭租約，屬不定期租賃契約，無民法第449條第1項規定之
適用。
(三)原告主張終止系爭租約，違反土地法第103條之規定，於法 無據。
(四)倘原告調漲租金之請求有法律上依據，請法院依法裁判。(五)並聲明：
1.原告先、備位之訴駁回。
2.如受不利之判決被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。四、原告主張之事實，除被告應將系爭土地返還原告、應核定被 告占有原告所有系爭土地，第1年租金為每月3,000元，第2 年起租金為每月4,000元，租賃期限為5年外，業據原告提出 相符存證信函、戶籍謄本、土地登記謄本影本、地價稅繳款 書原本、現場照片等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真 實。是本件之爭點厥為：原告主張被告應將系爭土地返還原 告、應核定被告占有原告所有系爭土地，第1年租金為每月 3,000元，第2年起租金為每月4,000元，租賃期限為5年有無 理由，詳述如下。
五、先位之訴部分：
(一)按租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年。 租用基地建築房屋者，不適用第1項之規定。民法第449條第 1項、第3項定有明文。是民法第449條第1項所定租賃契約之 期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言。經查，被告辯 稱如事實及理由欄三、㈠部分，業據被告提出土地登記謄本 、異動索引、戶籍謄本、系爭租約、臺灣彰化地方法院檢察 署檢察官97年度偵字第5919號不起訴處分書、本院102年度 訴字第624號民事判決影本等件為證，並經本院依職權調取 102年度訴字第624號卷宗，核閱屬實，且為原告所不爭執， 堪信為真實，足認系爭租約屬不定期租賃契約，且係供系爭 房屋之基地之用，揆諸前開說明，不適用民法第449條第1項 租賃期間20年之限制。故原告主張系爭租約已逾20年，租賃 期間已屆至而消滅云云，於法無據，不足為採。(二)原告復主張系爭租約為不定期租賃契約，依民法第450條第2 項本文規定，原告欲收回系爭土地自住，得隨時終止租約云 云，惟按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人 不得收回：⒈契約年限屆滿時。⒉承租人以基地供違反法令 之使用時。⒊承租人轉租基地於他人時。⒋承租人積欠租金 額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。⒌承租人違反租 賃契約時。土地法第103條定有明文。又土地法為民法之特 別法，自應優先適用。是原告主張依民法第450條第2項本文 規定，得隨時終止系爭租約乙節，揆諸上開說明，於法無據 ，洵不足採；又收回系爭土地自住，亦非上開土地法第103
條所示法定終止租賃契約是由，是原告此部分之主張，亦非 法之所許。
(三)綜上，系爭租約為不定期租賃契約，且未經原告合法終止， 尚屬有效，已如前述，原告主張被告應將系爭土地返還原告 云云，於法無據，難謂為可採。
六、備位之訴部分：
(一)按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442 條定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總價額年息百分之10為限，租用基地建築房屋亦 準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。租金 之數額，尚須斟酌地理之位置，工商業繁榮之程度，承租人 利用之經濟價值及所受利益等項，並與鄰近租金相比較以為 決定之。經查：系爭租約租金原約定以每半年3,600元計算 ，分別於每年6月、10月收取租金，為兩造所不爭執，堪信 為真實。又系爭土地之使用分區為鄉村區、使用地類別為乙 種建築用地、面積820平方公尺、有被告所有系爭房屋坐落 其上等情，亦有土地登記謄本、土地複丈成果圖在卷足參， 是斟酌系爭土地為鄉村區，非屬工商業繁榮區域，因認以申 報地價年息百分之6，核算租金之金額，始較妥當。系爭土 地之面積為820平方公尺，併依系爭土地102年1月間申報地 價每平方公尺648元（卷附土地登記謄本參照）之標準，核 算出原告得請求被告每半年給付租金金額為15,941元（計算 式：820×648×0.06×1/2＝15,941，小數點以下四捨五入 ）。又原告既未聲明核定租金之始日為何，則應以言詞辯論 終結日之當年度為核定租金之起始年度，併此敘明。是原告 請求法院核定被告承租原告所有系爭土地，於每半年應付租 金自104年1月1日起為15,941元之範圍內，於法有據，堪以 採認。
(二)至原告另主張核定被告占有原告所有系爭土地，第1年租金 為每月3,000元，第2年起租金為每月4,000元，租賃期限為5 年云云。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固 得依民法第442條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金 之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更 ，亦不得將租金給付之方式加以變更(最高法院75年臺上字 第2126號判例、82年度臺上字第2606號判決要旨參照)。是 原告上開主張，除將租金給付方式變更為按月給付外，亦增 訂租賃期限為5年，屬債之變更，而非民法第442條所定核定 租金範圍所許，是原告此部分之主張，於法無據，洵不足採 。
七、從而，原告先位之訴，依物上請求權之法律關係，請求被告 應將系爭土地返還原告，為無理由，應予駁回；備位之訴， 依民法第442條本文之規定，請求法院核定被告承租原告所 有系爭土地，每半年應付租金自104年1月1日起為21,254元 ，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予 駁回。又本件既為形成之訴，性質上不生假執行之問題，被 告聲明願供擔保免為假執行云云，即無必要，附此敘明。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後於判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 104 年 3 月 24 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 陳明照
以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 3 月 24 日
書記官 梁高賓