臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第529號
上 訴 人
即被上訴人 游世一
蔡天啟
共 同
訴訟代理人 鄭惠蓉律師
複 代 理人 廖瑋怡
被上訴人即
上 訴 人 陳寶珠
訴訟代理人 吳俊緯律師
鄒純忻律師
複 代 理人 林思云律師
被上訴人即
上 訴 人 陳世勳即陳宮成之承受訴訟人
陳雅莉即陳宮成之承受訴訟人
共 同
訴訟代理人 曾紀穎律師
被 上訴人 祭祀公業周昌牧
法定代理人 周信男
訴訟代理人 凃逸奇律師
複 代 理人 吳佶諭律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人游世一、蔡天啟、陳
寶珠、陳世勳、陳雅莉對於中華民國103年 4月8日臺灣士林地方
法院102年度重訴字第85號第一審判決各自提起上訴， 上訴人陳
寶珠並為訴之變更追加，本院於104年1月27日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決關於㈠命陳世勳、陳雅莉超過將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地如原判決附圖所示Ａ1騎樓部分、 面積八點五平方公尺；及如原判決附圖所示 Ａ3貳層部分同小段四三六地號土地範圍、面積八點五平方公尺未辦保存登記建物拆除，並將土地返還游世一、蔡天啟，及給付游世一、蔡天啟超過新臺幣柒萬捌仟貳佰零貳元，及自民國一０二年一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一０二年一月二十三日起至返還主文第一項所示土地之日止，按月給付游世一、蔡天啟新臺幣肆仟玖佰捌拾柒元部分；㈡命陳寶珠超過將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地如附圖所示 Ｂ1騎樓部分、面積八點五平方公尺；如原判決附圖所示 Ｂ3貳層部分同小段四三六地號土地範圍、面積八點五平方公尺未辦保存登記建物拆除，並將土地返還游世一、蔡天啟，及給付游世一、蔡天啟
超過新臺幣柒萬捌仟貳佰零貳元，及自民國一０二年一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一０二年一月二十三日起至返還主文第一項所示土地之日止，按月給付游世一、蔡天啟新臺幣肆仟玖佰捌拾柒元部分；該部分假執行之宣告，及駁回陳寶珠後開第四、五、六項之請求，與訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，游世一、蔡天啟在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
游世一、蔡天啟之上訴駁回。
確認陳寶珠對於祭祀公業周昌牧與游世一、蔡天啟間就坐落臺北市○○區○○街○○段○○○地號及同小段四三五之一地號如原判決附圖所示Ａ2、Ｂ2部分之土地所訂之買賣契約有優先承買權存在。
游世一、蔡天啟應將臺北市○○區○○街○○段○○○地號及同小段四三五之一地號如原判決附圖所示Ａ2、Ｂ2部分之土地，經臺北市建成地政事務所於一００年十月三日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
祭祀公業周昌牧應就臺北市○○區○○街○○段○○○地號及同小段四三五之一地號如原判決附圖所示Ａ2、Ｂ2部分之土地，依與游世一、蔡天啟於民國一００年十月三日所訂買賣契約之同一條件，與陳寶珠訂立買賣契約，並於陳寶珠給付新臺幣肆佰柒拾肆萬柒仟參佰伍拾元之同時，將土地所有權移轉登記為陳寶珠所有。
陳世勳、陳雅莉、陳寶珠其餘上訴駁回。
陳寶珠假執行之聲請駁回。
第一、二審訴訟費用關於本訴部分，由陳世勳、陳雅莉、陳寶珠負擔五分之一，餘由游世一、蔡天啟負擔；關於反訴部分，由祭祀公業周昌牧、游世一及蔡天啟負擔五分之四，餘由上訴人陳寶珠負擔。
事實與理由
甲、程序部分：
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。又訴狀送達 後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者 ，不在此限， 民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之 訴與原訴之主張爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會 上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審 理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待 於後請求之審理予以利用，俾先後兩者請求在同一程序加以
解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本 件被上訴人即上訴人陳寶珠（下稱陳寶珠）於原審提起反訴 請求：㈠上訴人即被上訴人游世一、蔡天啟（下稱上訴人） 及被上訴人祭祀公業周昌牧（下稱祭祀公業周昌牧）應將臺 北市建成地政事務所就坐落臺北市○○區○○段○○段0000 0○000地號（下稱系爭435-1、436地號）土地於民國（下同 ）100年10月3日所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈡確認陳 寶珠對於祭祀公業周昌牧就系爭435-1、436地號土地與游世 一及蔡天啟間所訂立之買賣契約有以相同條件買受之優先承 買權存在；㈢祭祀公業周昌牧就系爭435-1、436地號土地應 依與上訴人間之相同條件與陳寶珠訂立買賣契約，並於陳寶 珠給付同額之買賣價金之同時，將系爭435-1、436地號土地 所有權移轉登記予陳寶珠所有。嗣於本院基於其對於坐落臺 北市○○區○○段○○段000地號（以下稱系爭435地號）土 地及系爭435-1、436地號有租賃關係存在之同一基礎事實， 追加聲明為：㈠上訴人及祭祀公業周昌牧應將臺北市建成地 政事務所就系爭 435、435-1、436地號土地於100年10月3日 所為之所有權移轉登記予以塗銷。⑵確認陳寶珠對於祭祀公 業周昌牧就系爭 435、435-1、436地號土地與上訴人間所訂 立之買賣契約有以相同條件買受之優先承買權存在。⑶祭祀 公業周昌牧就系爭 435、435-1、436地號土地應依以與上訴 人間之相同條件與陳寶珠訂立買賣契約，並於陳寶珠給付新 臺幣（下同）6,650,769元買賣價金之同時，將系爭435、43 5-1、436地號土地所有權移轉登記予陳寶珠所有。依民事訴 訟法第446條第1項、第255條第1項第2款，自為法之所許。二、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受 侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即 得依民事訴訟法第247條規定提起確認之訴。 又所謂即受確 認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原 告在私法上地位受有侵害之危險，而此危險得以對被告之確 認判決除去者而言（最高法院52年台上字第1922號著有判例 可資參照）。本件陳寶珠主張與上訴人及祭祀公業周昌牧間 就系爭 435、435-1、436地號土地存有不定期租賃之法律關 係，其於系爭435、435-1、436地號土地出賣時， 依民法第 426條之2第1項、土地法第104條享有優先承買權，為上訴人 及祭祀公業周昌牧所否認，則陳寶珠對於系爭435、435-1、 436地號土地之優先購買權存在與否， 於兩造間確有不明， 致陳寶珠優先購買系爭435、435-1、 436地號土地之地位有 不安之危險，而此種不安之狀態得以對上訴人及祭祀公業周 昌牧之確認判決除去，則陳寶珠提起本件確認之反訴，即有
即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
乙、實體部分：
一、上訴人主張：
（一）上訴人於民國（下同）100年9月20日買受系爭435、435-1 地號及436地號土地， 權利範圍為各1/2，並於同年10月3 日辦畢所有權移轉登記。惟被上訴人即上訴人陳世勳及陳 雅莉（下稱陳世勳、陳雅莉，並與陳寶珠合稱被上訴人） 之被繼承人陳宮成，及陳寶珠之被繼承人陳宮源，占用系 爭 435、435-1、436地號土地搭蓋門牌號碼臺北市○○區 ○○街0段00號之房屋（ 下稱系爭房屋）作為店面營業使 用，陳宮成及陳寶珠並就系爭房屋定有分管協議，其中如 原判決附圖（下稱附圖）A1、A2及A3部分所示面積共計為 59.6平方公尺部分由陳宮成使用收益；如附圖B1、B2及B3 所示部分面積共計為59.2平方公尺部分則由陳寶珠使用收 益。嗣陳宮成於102年8月31日死亡，其繼承人經遺產分割 後由陳世勳及陳雅莉繼承附圖A1、A2及A3部分所示地上物 之使用收益權限，惟其等占用系爭土地而在其上建造系爭 房屋使用，並無合法權源，為屬無權占有，自應將系爭房 屋拆除並返還占用之系爭土地予上訴人。又陳世勳、陳雅 莉、陳寶珠無權占用系爭土地，依社會通常觀念應獲有相 當於租金之利益，致上訴人受有損害。且陳寶珠、陳世勳 及陳雅莉占用系爭土地建築房屋係作為店面營業使用，其 租金之計算不受土地法第97條規定之限制，而系爭土地所 在迪化街為台北市重要的南北貨、茶葉、中藥材及布匹的 集散中心，周圍商業鼎盛，交通便利，上訴人請求依系爭 土地申報地價年息10%計算租金之不當得利， 應屬有據。 爰依民法第767條第1項、第179條之規定，聲明請求：㈠ 陳世勳及陳雅莉應將如附圖所示之A1、A2及A3部分地上物 拆除，並將該地上物所占有之系爭土地部分返還予上訴人 ；並連帶給付上訴人各1,509,341元， 及自起訴狀繕本送 達翌日起至系爭土地返還之日止， 按年息百分之5計算之 利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至系爭土地返還之日止 ，按月連帶給付上訴人各91,635元，及自每期清償期屆至 之翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息；㈠陳 寶珠應將如附圖所示之B1、B2及B3部分地上物拆除，並將 該地上物所占有之系爭土地部分返還予上訴人；並應給付 上訴人各1,499,211元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至系 爭土地返還之日止， 按年息百分之5計算之利息，暨自起 訴狀繕本送達翌日起至系爭土地返還之日止，按月給付上 訴人各91,020元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息； ㈢願供擔保請求宣告假 執行。
（二）對於陳寶珠所提反訴則以：
陳世勳、陳雅莉、陳寶珠提出之「土地租賃契約書」日期 為55年11月15日，出租人為「祭祀公業周昌牧管理人周宗 起」，惟周宗起已於21年12月30日死亡，不可能於55年11 月15日以管理人身份簽訂租賃契約，該租賃契約顯係臨訟 編造； 且「租賃契約」第1條記載「甲方願將所有在臺北 市○○段○○段00地號土地…出租與乙方抵蓋房之用」， 惟上開臺北市○○段○○段00地號（下稱永樂段40地號） 土地重測前為435地號土地， 該435地號土地上已另有1棟 合法建物，而系爭房屋實際主要占用在436及435-1地號土 地，故「租賃契約」所謂承租永樂段40地號土地建築系爭 房屋，並非真實。 另被證2「收條」日期為50年12月17日 ，收款人為「祭祀公業周昌牧管理人周宗起，經手人周財 」，並無載明租土地之地號，亦無記載承租人或付款人為 陳宮源或陳宮成，自不足作為陳宮源或陳宮成有就系爭土 地繳納租金之證明；況依「祭祀公業周昌牧派下全員系統 表」，周宗起有5個兒子， 祭祀公業管理人必須經由派下 員推舉，管理人並非可直接繼承之權利，周財並非「祭祀 公業周昌牧」之當然管理人，縱認經手收款，亦非可認「 祭祀公業周昌牧」有收取租金。 另被證3「地價稅繳款書 」記載納稅義務人為「使用人陳寶珠、陳宮成」，僅能說 明陳寶珠有占用系爭土地建築房屋使用，不足證明陳寶珠 或陳宮成有繳納租金給「祭祀公業周昌牧」，更不足證明 其對土地有何權利。縱認上開租賃契約為真正，然該契約 第4條既訂明租賃契約屆滿應另訂租約， 而陳寶珠自認系 爭租賃契約租期屆滿後，雙方未另訂租約，即已發生阻止 續約之效力，而無民法第451條規定之適用。 陳寶珠與祭 祀公業周昌牧間既不存在基地租賃契約，不符合民法第42 6條之2及土地法第104條之要件， 自無優先購買權存在等 語，資為抗辯。
二、被上訴人陳世勳、陳雅莉、陳寶珠則以：
（一）系爭土地重測前為永樂段40地號及40-1地號土地，土地所 有權人為祭祀公業周昌牧，陳寶珠之配偶陳宮源及陳世勳 、陳雅莉之被繼承人陳宮成於37年間，曾就系爭土地與祭 祀公業周昌牧承租簽訂租賃契約，以供建築房屋之用，除 支付租金外，並代祭祀公業周昌牧繳納地價稅。嗣雙方再 於55年11月15日簽立土地租賃契約（下稱系爭租賃契約） ，租賃期間為5年，租期屆滿後， 陳宮源及陳宮成仍繼續
代為繳納地價稅並使用收益系爭土地，出租人祭祀公業周 昌牧知悉上情而未為反對之意思表示， 依民法第451條之 規定，應視為不定期租賃契約。陳宮源及陳宮成死亡後， 陳世勳、陳雅莉、陳寶珠繼承其一切權利義務，並持續使 用系爭土地，系爭租約期間屆滿後出租人均未向承租人陳 宮源、陳宮成或繼承人陳寶珠、陳世勳及陳雅莉催告返還 ，依民法第451條之規定， 應視為不定期租賃契約，復依 民法第425條所有權讓與不破租賃之規定， 系爭租賃契約 對於上訴人游世一、蔡天啟應繼續存在，是陳寶珠、陳世 勳及陳雅莉自屬有權占用系爭土地，上訴人請求拆屋還地 及給付相當於租金之不當得利，均無理由。縱上訴人得請 求給付占有系爭土地建築房屋相當於租金之不當得利，亦 應依土地法第105條準用同法第97條規定， 以不超過土地 申報總價額年息百分之10為限，且系爭土地離迪化街商圈 仍有相當距離，並非商圈繁榮之處，原審以土地申報總價 額年息百分之8計算本件相當於租金之不當得利， 顯有過 高等語，資為抗辯。
（二）陳寶珠並對上訴人及祭祀公業周昌牧提起反訴主張：陳寶 珠之配偶陳宮源與土地原所有權人祭祀公業周昌牧間簽訂 之系爭租賃契約，依民法第451條之規定， 已成為不定期 租賃契約，則祭祀公業周昌牧將系爭土地出售，陳寶珠依 民法第426條之2及土地法第104條之規定， 享有優先承買 權。上訴人游世一及蔡天啟雖於100年9月20日向祭祀公業 周昌牧處購買系爭土地， 並於同年10月3日辦理所有權移 轉登記，惟祭祀公業周昌牧並未依法通知陳寶珠，致陳寶 珠無從行使優先承買權，故上訴人與祭祀公業周昌牧間就 系爭地號土地之買賣契約自不得對抗陳寶珠，爰依民法第 426條之2之規定，提起反訴，並聲明：㈠祭祀公業周昌牧 及上訴人應將臺北市建成地政事務所就系爭土地於 100年 10月3日所為之所有權移轉登記予以塗銷； ㈡確認陳寶珠 對於祭祀公業周昌牧就系爭土地與上訴人間所訂立之買賣 契約有以相同條件買受之優先承買權存在；㈢祭祀公業周 昌牧就系爭土地應依與上訴人間之相同條件與陳寶珠訂立 買賣契約， 並於陳寶珠給付6,650,769元買賣價金之同時 ，將系爭土地所有權移轉登記予陳寶珠所有；㈣願供擔保 ，請准宣告假執行。
三、祀公業周昌牧則以：系爭租賃契約書雖記載出租人為「祭祀 公業周昌牧、管理人周宗起」，並蓋有祭祀公業周昌牧管理 人周宗起之印章，然周宗起已於21年12月30日死亡，不可能 於55年11月15日與陳宮源、陳宮成約定系爭租賃契約並蓋用
印章；且系爭租賃契約第一條係約定出租土地建屋，而依臺 北市稅捐稽徵處大同分處102年11月5日函覆內容可知，系爭 房屋早於52年間即有房屋稅籍； 況系爭租賃契約第5條約定 出租人對於承租人於承租土地上興建之房屋辦理所有權登記 應無條件同意並於所需之文件上蓋章，交予承租人申請登記 手續之記載等語，然系爭房屋至今均未辦理所有權登記及保 存登記之建物，與契約約定內容亦有不符，足見系爭租賃契 約非真實。又陳寶珠所提租金收據並未記載地號，所載租金 之期間、租金金額、立約(據)日均與系爭土地租賃契約不相 同，無法證明與系爭租賃契約有關；況收據上記載之經手人 為「周財」，並非管理人，自不得以此認與系爭租賃契約有 關。又陳寶珠自認系爭租賃契約自55年11月15日簽訂後，雙 方未於租期屆滿前另訂租約， 依系爭租賃契約第4條約定， 即發生阻止續約之效力， 並無民法第451條成立不定期租賃 契約之餘地，是陳寶珠主張有租賃關係存在，而依民法第42 6條之2及土地法第104條之規定行使優先承買權， 顯屬無據 等語，資為抗辯。
四、原審判決： ㈠陳世勳、陳雅莉應將坐落系爭436地號土地如 附圖所示 A1騎樓部分、面積8.5平方公尺；系爭435-1、435 地號土地如附圖所示A2一層部分、面積21.3平方公尺；系爭 436、435-1、435地號土地如附圖所示A3二層部分、面積29. 8平方公尺未辦保存登記建物拆除， 並將前揭土地返還上訴 人。㈡陳世勳、陳雅莉應給付上訴人268,546元，及自102年 1月23日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；暨自102年 1月23日起至返還第㈠項所示土地之日止， 按月給付上訴人 17,124元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日止按週年 利率5%計算之利息。 ㈢陳寶珠應將坐落系爭436地號土地如 附圖所示B1騎樓部分、面積8.5平方公尺；同小段435-1、43 5地號土地如附圖所示B2一層部分、面積21.1平方公尺； 同 小段436、435-1、435地號土地如附圖所示B3二層部分、 面 積29.6平方公尺未辦保存登記建物拆除，並將前揭土地返還 上訴人。㈣陳寶珠應給付上訴人267,194元， 及自102年1月 23日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；暨自102年1月 23日起至返還第㈢項所示土地之日止，按月給付上訴人17,0 38元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日止按週年利率 5%計算之利息。㈤上訴人其餘之訴及陳寶珠之反訴均駁回。 上訴人、陳寶珠、陳世勳及陳雅莉各就其敗訴部分，提起上 訴。上訴人上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分：⒈陳世勳及陳雅莉應再連帶給付上訴人40 2,816元， 及自102年1月23日起至清償日止按週年利率5%計
算之利息；暨自102年1月23日起至土地交還日止按月應再連 帶給付上訴人25,687元，及自102年2月24日起至清償日止按 週年利率5%計算之利息。 ⒉陳寶珠應再給付上訴人400,792 元，及自102年1月23日起至清償日止按週年利率5%計算之利 息；暨自102年1月23日起至土地交還日止，按月應再給付上 訴人25,557元，及自102年2月24日起至清償日止按週年利率 5%計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由陳寶珠、陳世勳及 陳雅莉負擔。並答辯聲明：陳寶珠、陳世勳及陳雅莉之上訴 駁回，訴訟費用由陳寶珠、陳世勳及陳雅莉負擔。陳寶珠上 訴聲明為：㈠原判決不利於陳寶珠部分廢棄。㈡上開廢棄部 分：⒈本訴部分：上訴人在第一審之訴駁回。⒉反訴部分： ⑴上訴人及祭祀公業周昌牧應將臺北市建成地政事務所就系 爭435、435-1、436地號土地於 100年10月3日所為之所有權 移轉登記予以塗銷。⑵請求確認陳寶珠對於祭祀公業周昌牧 就系爭 435、435-1、436地號土地與上訴人間所訂立之買賣 契約有以相同條件買受之優先承買權存在。⑶祭祀公業周昌 牧就系爭 435、435-1、436地號土地應依與上訴人間相同條 件與陳寶珠訂立買賣契約， 並於陳寶珠給付6,650,769元買 賣價金之同時， 將系爭435、435-1、436地號土地所有權移 轉登記予陳寶珠所有。⑷願供擔保，請准宣告假執行。㈢第 一、二審訴訟費用由上訴人負擔。並答辯聲明：上訴人上訴 駁回，訴訟費用由上訴人負擔。陳世勳及陳雅莉上訴聲明為 ：㈠原判決不利於陳世勳、陳雅莉部分廢棄。㈡上開廢棄部 分，上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由上 訴人負擔。並答辯聲明：上訴人之上訴駁回，訴訟費用由上 訴人負擔。祭祀公業周昌牧答辯聲明為：陳寶珠之上訴駁回 ，訴訟費用由陳寶珠負擔。
五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1 第1項第3 款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：（一）不爭執事項：
１、上訴人於100年9月20日向祭祀公業周昌牧買受系爭土地43 5、435-1、436地號土地，並於同年10月3日辦畢所有權移 轉登記，應有部分各1/2，均為系爭土地之共有人。 ２、系爭房屋登記之納稅義務人為陳寶珠、陳世勳及陳雅莉， 持份比率為5000/10000，陳寶珠、陳世勳及陳雅莉均為有 處分權人。
３、如附圖所示A1、A2、A3部分由訴外人陳宮成分管使用收益 ，陳宮成死亡後，其繼承人將系爭房屋A1、A2、A3部分由 陳世勳及陳雅莉繼承分管使用收益，B1、B2、B3部分由陳 寶珠分管使用收益。
（二）兩造爭點：
１、陳世勳、陳雅莉之被繼承人陳宮成，及陳寶珠之被繼承人 陳宮源， 有無就系爭435、435-1、436地號土地與被上訴 人祭祀公業周昌牧成立土地租賃契約？ 有無民法第451條 規定之適用？
２、陳寶珠就系爭435、435-1、436地號土地， 有無優先承買 權存在？ 可否請求上訴人塗銷於100年10月3日就系爭435 -1、436地號土地所為之所有權移轉登記？ 並請求祭祀公 業周昌牧於其以與上訴人間買賣契約之同一條件，給付價 金後， 將系爭435、435-1、436地號土地所有權移轉予陳 寶珠所有？
３、陳世勳、陳雅莉、陳寶珠之系爭房屋有無占有使用系爭土 地之合法權源？上訴人可否請求陳世勳、陳雅莉將如附圖 所示A1、A2、A3部分之建物拆除，陳寶珠將如附圖所示B1 、B2、B3部分之建物拆除，將土地返還予上訴人？ ４、上訴人可否請求陳世勳、陳雅莉、陳寶珠給付占有系爭土 地建築房屋相當於租金之不當得利？及其數額？六、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：（一）陳世勳、陳雅莉之被繼承人陳宮成，及陳寶珠之被繼承人 陳宮源，曾就系爭房屋所在435、435-1地號土地與祭祀公 業周昌牧成立土地租賃契約，並已視為不定期繼續契約： １、陳世勳、陳雅莉、陳寶珠抗辯其等被繼承人陳宮成、陳宮 源， 曾就系爭435、435-1、436地號土地與祭祀公業周昌 牧成立土地租賃契約，惟為上訴人及祭祀公業周昌牧所否 認。查：被上訴人陳世勳、陳雅莉、陳寶珠提出之系爭55 年11月15日租賃契約記載祭祀公業周昌牧將臺北市○○段 ○○段00地號土地一厘三系之內約20坪出租予陳宮源、陳 宮成，租賃期間暫定五年，自55年11月15日起至60年11月 14日止， 有租賃契約書在卷可稽（見原審卷第39至40頁） ，又該租賃契約出租人欄記載出租人為祭祀公業周昌牧管 理人周宗起， 然周宗起業於昭和7年即民國21年12月30日 死亡，並無可能於55年11月15日親自與被上訴人之被繼承 人陳宮成、陳宮源簽立租賃契約， 固有戶籍謄本1份在卷 可稽（見原審卷第145頁）。 惟祭祀公業周昌牧於管理人 周宗起於21年12月30日死亡後，迄至99年間始向主管機關 陳報新任管理人， 有臺北市大同區公所102年11月25日北 市○○○○00000000000號在卷可稽（見原審卷第169頁） ， 而原管理人周宗起之長子周沛已於大正9年即民國9年2 月9日死亡， 周財為周宗起之次子，亦有祭祀公業周昌牧 派下員系統表及周財戶籍謄本在卷足憑（ 見原審卷第100
頁、第143頁）。再查周財於35年4月30日出具「承諾書」 記載「一位置台北市永樂町二丁目四十番地。右之地拙址 所有也，今般說土地與陳阿三店舖及住宅新築家屋，承諾 不敢異議也。中華民國三十五年四月三拾日地主台北市福 住町二十番地周財」等語（見本院卷一第136頁）， 復於 36年7月14日書立「備據」記載「一臺幣12,000元整。 右 開金款貴殿茲向敝方承租台北市○○○○段○○號房屋基 地一塊，基於民國三十五年九月五日訂立租金五年間，中 於民國三十六年七月十三日另定於民國三十六年九月五日 起至民國四十年九月四日止滿四年間，緣物價高漲，即另 以前開金款貼與敝方為租款，關與本約訂立時，於民國三 十六年七月十四日敝方向貴殿繳收臺幣陸仟元正，其餘殘 存限於民國三十六年九月一日止繳付清楚，嗣後不論物價 漲落余決無反悔，倘建築房屋向市政府呈請文件需要蓋章 時，余決無刁難任意蓋章付與貴殿，特立此據」等語（見 本院卷二第137至138頁），嗣復陸續於39年9月、40年6月 8日、42年12月1日、50年12月17日出具收據或收條分別載 明：「共計新台幣柒佰貳拾元正貴房屋地址台北市永樂二 丁目四十番地之基地租金計貳拾坪，民國四十年度即自民 國三十九年九月一日起至四十年八月三十一日止之一年份 租金，每坪每月新台幣參元正計算，計新台幣柒佰貳拾元 整。右款照數收訖無誤，立此據為憑。民國三十九年九月 。台北市○○路○段00號祭祀公業周昌牧管理人周財」、 「共計新台幣貳仟壹佰陸拾元正。永樂街壹段拾伍巷之基 地租金計貳拾坪，每坪每月新台幣參元正。自民國四十年 九月起至四十一年九月末日止一個年，租金七二○元。自 民國四十一年九月起至四十二年九月末日止一個年，租金 七二○元。自民國四十二年九月起至四十三年九月末日止 一個年，每年租金七二○元。右記金額是到民國四十三年 九月末日之地租金，如數收清無訛，以後要到四十三年十 月再能收四十四年度地租金。台北市○○路○段○○○號 祭祀公業周昌牧管理人周宗起收金經手人周財」、「茲收 到台北市○○區○○○○鄰○○街○段○○號建物敷地貳 拾貳坪，出租與台端之民國四十四年九月底起至民國四十 八年九月底止五年份租金新台幣叁仟玖佰陸拾元正無訛， 以上全部收訖無訛，此致陳阿三領收人周昌木管理人周宗 起代理人周才」、「茲收台北市○○段○○段地號土地出 租貳拾坪自民國五十年十二月十七日至五十五年十二月十 六日止滿五年租金計新台幣柒仟元正，悉數收訖。收款人 祭祀公業周昌牧管理人周宗起經手人周財」等語，有各該
承諾書、備據、借據、收條等在卷可稽（見本院卷一第13 9至141頁、原審卷第41頁），持續向被上訴人之被繼承人 收取臺北市○○段○○段00地號20坪土地之租金，堪認訴 外人周財曾以祭祀公業周昌牧名義，將臺北市○○段○○ 段00地號土地中之20坪出租予被上訴人之被繼承人陳宮成 、陳宮源。
２、又祭祀公業周昌牧於原管理人周宗起於21年12月30日死亡 後，迄至55年間仍未向主管機關陳報繼任之管理人，嗣至 99年間始陳報周信男為管理人，經台北市大同區公所於99 年12月6日同意備查，已如前述， 是祭祀公業周昌牧於管 理人周宗起死亡後，未即向主管機關陳報繼任之管理人， 固堪認定，惟周宗起死後，其子周財即以祭祀公業周昌牧 名義，陸續多年向被上訴人之被繼承人收取土地租金，參 諸周宗起死亡時祭祀公業周昌牧之派下員僅有周財、周祖 定、周天賜、周錫圭四人，且周財為周宗起次子、周祖定 為周宗起三子、周天賜為周宗起之螟蛉子，周錫圭為周宗 起之過房子，四人均為周宗起之子，以周財為最長，有祭 祀公業周昌牧派下員系統表在卷足憑（ 見原審卷第100頁 ），祭祀公業周昌牧於原管理周宗起死亡後，既僅有周財 等兄弟四人，且周財為其餘三名派下員之兄長，其餘三名 派下員就周財生前以祭祀公業周昌牧之代表人身分出租土 地、收取地租，亦從未見異議，應認周財出租公業土地、 收取地租之行為，已得全體派下員之同意或授權，則系爭 55年間租賃契約，亦可認係周財以祭祀公業周昌牧名義所 為，對於祭祀公業周昌牧應屬合法有效。
３、上訴人及祭祀公業周昌牧雖否認上開租賃契約、承諾書、 備據、收據及收條之內容及其上祭祀公業相關印文之真正 。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任。民事訴訟法第277條本文固有明文， 惟尋繹89年2月9 日修正之民事訴訟法第277條所以增設但書， 規定「但法 律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限」，乃肇 源於民事舉證責任之分配情形繁雜，僅設原則性之概括規 定，未能解決一切舉證責任之分配問題，為因應傳統型及 現代型之訴訟型態，如嚴守本條所定之原則，難免產生不 公平之結果，有違正義原則。是以受訴法院於決定是否適 用該條但書所定公平之要求時，應視各該具體事件之訴訟 類型特性暨待證事實之性質，斟酌當事人間能力、財力之 不平等、證據偏在一方、蒐證之困難、因果關係證明之困 難及法律本身之不備等因素，透過實體法之解釋及政策論 為重要因素等法律規定之意旨，較量所涉實體利益及程序
利益之大小輕重，按待證事項與證據之距離、舉證之難易 、蓋然性之順序（依人類之生活經驗及統計上之高低）， 並依誠信原則，定其舉證責任或是否減輕其證明度，進而 為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現 裁判公正之目的。而台灣地區祭祀公業，關於其名下財產 及派下員出租或第三人占用產業之緣由，輒因年代久遠， 人物全非，遠年舊物，每難以查考，涉有舉證困難之問題 。於此情形， 當事人自得依民事訴訟法第277條但書規定 ，主張以證明度減低之方式，減輕其舉證責任。本件上揭 系爭租賃契約、承諾書、備據、收據、收條之立具人均已 死亡，無從到庭立證，惟被上訴人已提出其原本供本院審 閱（見本院卷一第244頁、卷二第122頁背面），而觀之系 爭租賃契約、承諾書、備據、收據及收條之原本上多蓋有 祭祀公業周昌牧管理周宗起及周財之印文、備據上並有見 證人同行簽名，且其紙張或已薄皺泛黃、或貼有舊時印花 ，可認均為年代久遠之物，應非臨訟制作。且上開承諾書 、備據、收據、收條上分別記載「台北市永樂町二丁目四 十番地」、「台北市○○○○段○○號」、「貴房地址台 北市永樂町二丁目四十番地之基地租金」、「台北市○○ 街○段○○號建物敷地貳拾坪出租與台端」等語，核與系 爭租賃契約所載「甲方願將所有在台北市○○段○○段○ ○地號土地壹厘參系之內約貳拾坪出租與乙方蓋房之用」 等語相符，亦可認上開承諾書、備據、收據、收條之標的 物，與系爭租賃契約之標的物相同。是被上訴人之被繼承 人早於35年間即向祭祀公業周昌牧承租其所有重測前臺北 市○○段○○段00地號土地中之20坪，祭祀公業周昌牧抗 辯上開承諾書、備據、收據、收條無法證明與系爭租賃契 約有關，應非可取。
４、祭祀公業周昌牧雖否認上開租賃契約、承諾書、備據、收 據、收條及土地權利變更登記申請書上「祭祀公業周昌牧 管理人周宗起」印文之真正，惟其未能提出當時祭祀公業 周昌牧管理人周宗起所使用之印章，以資比對。且祭祀公 業周昌牧於21年12月30日原管理人周宗起死亡後，周宗起 之次子周財雖持續以祭祀公業名義，收取系爭土地租金， 惟於60年5月7日周財死亡後（見原審卷第143頁）， 祭祀 公業周昌牧及其全體派下員即未再就系爭土地行使權利， 甚且稅捐機關亦查無相關人員身分資料（見本院卷一第17 8頁，臺北市稅捐稽徵處大同分處103年9月4日北市稽大同 甲字第00000000000號函）， 迄至99年間其派下員始向臺 北市大同區公所陳報周信男為管理人，則周宗起於擔任祭
祀公業周昌牧管理人時，所使用之祭祀公業周昌牧管理人 周宗起之印文，是否仍存在，亦非無疑。而比對上開土地 權利變更登記申請書、55年11月15日土地租賃契約書、40 年 6月8日收據、39年9月收據等其上祭祀公業周昌牧管理 人周宗起之印文，尚無不符之處（見本院卷二第53頁）。 上訴人雖認39年收據上「祭祀公業周昌牧管理人周宗起」 之印文字體較粗，尤其「祀、周」二字更為明顯云云，惟 上開39年收據與其他收據、收條上祭祀公業印文之大小、 字體之字形、筆劃之姿態均相同，僅印泥有深淺之差，上 訴人所見，應僅係用印時沾用印泥之多寡所造成視覺上之 些微誤差。參諸被上訴人之被繼承人陳宮成、陳宮源曾於 50年間申請建築物所有權登記，其填具之土地權利變更登 記申請書上「其他」欄記載「本建物所有權登記基地所有 權人並無異議，祭祀公業周昌牧管理人周宗起」，並蓋有 與系爭租賃契約及上開收據、收條等相同之祭祀公業周昌 牧管理人周宗起之印文（見本院卷二第118頁）， 地政事 務所並已受理陳宮成、陳宮源之聲請，並辦理建物勘測（ 見本院卷第119至120頁），而陳宮成、陳宮源於祭祀公業 周昌牧所有土地蓋屋聲請所有權登記，依當時土地登記規 則第35條「聲請登記須第三人之承諾時，應由第三人在聲