臺灣高等法院民事判決 103年度上字第908號
上 訴 人 好厝多不動產經紀股份有限公司
法定代理人 洪永發
訴訟代理人 劉岱音律師
被上訴人 陳政欣
訴訟代理人 林文鵬律師
劉彥廷律師
被上訴人 鄭惠美
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國103 年6
月16日臺灣臺北地方法院102 年度訴字第4877號第一審判決提起
上訴，本院於104 年1 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按第二審為訴之變更，除有民事訴訟法第255 條第1 項第2 款至第6 款之情形外，非經他造同意，不得為之，民事訴訟 法第446 條第1 項定有明文。但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限。民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條 第1 項第3 款定有明文。上訴人原就原判決全部上訴，聲明 請求廢棄原判決，被上訴人陳政欣、鄭惠美（下合稱被上訴 人，單指其中一人則逕稱其姓名）依序應給付上訴人新臺幣 （下同）81萬、84萬元本息；嗣與本院審理期間，減縮其上 訴聲明，請求陳政欣、鄭惠美依序應給付其80萬7,500 元、 83萬7,500 元本息，並僅就原審駁回上開金額部分請求廢棄 （見本院卷第157 頁），揆諸前開規定，應無不合，自應許 之。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：陳政欣與伊於民國101 年12月12日簽訂一般委 託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），由陳政欣委請伊銷售 門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 號6 樓房屋及坐落基 地應有部分（下稱系爭房地），委託銷售價格為9,380 萬元 ，期間至101 年12月28日止，並約明如賣價逾8,950 萬元時 ，陳政欣應給報酬為總價2%；如賣價為8,800 萬元以下時， 報酬則為總價1%。其間鄭惠美經伊帶同前往看屋後，有意購 買系爭房地，乃與伊簽立買賣議價委託書（下稱系爭議價契 約），委託伊以8,000 萬元議價，並約明仲介報酬為總價1% 。然經伊2 次將上開價格告知陳政欣，均遭陳政欣拒絕。詎 事後被上訴人間竟私下以8,375萬元成交，未給付伊任何仲
介服務費，陳政欣僅交付3萬元紅包予伊公司承辦人林上亮 ，與伊及被上訴人間約定報酬差距懸殊。被上訴人間事後自 行洽談買賣條件，仍係因伊媒介居間報告訂約機會而成立買 賣契約，按被上訴人間成交價格8,375萬元計算，伊自得依 系爭銷售契約、系爭議價契約約定，請求陳政欣、鄭惠美依 序給付80萬7,500元（扣除陳政欣所給付紅包3萬元）、83萬 7, 500元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息 （未繫屬本院部分不予贅述）。
二、陳政欣辯以：系爭銷售契約之委託期間原至101 年12月28日 止，伊應林上亮要求，乃於102 年1 月6 日與上訴人簽訂契 約內容變更同意書，將期間延長為102 年1 月6 日起至同年 月15日止，然上訴人仍未於期間內撮合系爭房地買賣，伊與 上訴人間系爭銷售契約自應於102年1月15日屆期。伊於期限 屆至後4個月之102年5月中旬始接獲鄭惠美來函，表示意欲 購買系爭房地，並無任何迴避仲介報酬之意圖。伊給付予林 上亮個人紅包，係基於人情事理所為獎勵，與上訴人及服務 報酬無涉。又系爭銷售契約性質係附停止條件之媒介居間， 需系爭房地買賣成交後，上訴人始取得居間報酬請求權，上 訴人未於期間內居間仲介完成交易，伊自無支付服務報酬義 務。系爭銷售契約第10條第1款之適用，解釋上應限於委託 期間內委託人與受託人覓得之買方私下成交情形，受託人始 有請求給付報酬之權利，否則依消費者保護法第12條規定， 該條款因違反誠信原則，對消費者顯失公平而無效。又伊與 上訴人簽署系爭銷售契約時，即已協議排除系爭銷售契約第 10條第3款約定之適用，是委託期間屆期後，伊即不受系爭 銷售契約限制，得任意與上訴人覓得之買方成交。上訴人既 未於委託銷售期間成交系爭房地，自無系爭銷售契約第10條 第1款約定之適用，上訴人之請求應無理由等語。三、鄭惠美則以：伊與上訴人間系爭議價契約原於102 年1 月8 日即屆期，伊若有意規避仲介費，實無需同意展延議價期間 至同月20日之必要。又伊委託上訴人議價系爭房地未成後， 亦曾於同年春節過後委託仲介業者斡旋他屋買賣未成，方始 姑且寄掛號信詢問陳政欣，表明願以8,375 萬元買清系爭房 地，其餘代書費、稅金則由陳政欣負擔，並由陳政欣給付林 上亮紅包。系爭房地之買賣既非於系爭議價契約屆滿後2 個 月內成交，上訴人復未舉證伊有何避免報酬支付，故意拒絕 締約之違反誠信行為，其請求殊屬無據等語為辯。四、上訴人於原審聲明：
㈠陳政欣應給付上訴人81萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡鄭惠美應給付上訴人84萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人於原審則為答辯聲明：
㈠上訴人之訴駁回。
㈡如受不利益之判決，願供擔保，請准免予假執行。 原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提 起上訴，其上訴（減縮）聲明為：
㈠原判決關於駁回後開㈡、㈢項部分，及該部分假執行之聲請 ，並訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。 ㈡陳政欣應給付上訴人80萬7,500 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢鄭惠美應給付上訴人83萬7,500 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈣願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人於本院則為答辯聲明：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 （原審判決駁回上訴人㈠請求陳政欣給付逾80萬7,500 元本息 部分；㈡請求鄭惠美給付逾83萬7,500 元本息部分，原據上訴 上訴後減縮上訴聲明，已告確定）
五、兩造不爭執之事項（見本院卷第80頁，並依判決格式修正或 刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）
㈠101 年12月12日陳政欣與上訴人簽訂系爭銷售契約，由陳政 欣委託上訴人銷售系爭房地，委託銷售價格為9,380 萬元， 約定服務報酬為總成交價8,950 萬元以上收取2%，8,800 萬 元以下收取1%，委託銷售期限自101 年12月7 日起至101 年 12月28日止（見原審卷第9 至11頁系爭銷售契約書）。 ㈡102 年1 月2 日鄭惠美與上訴人簽訂系爭議價契約、確認書 （下稱系爭確認書），約定由鄭惠美委託上訴人以總價8,00 0 萬元就系爭房地進行議價，鄭惠美已支付保證金100 萬元 予上訴人，議價期間至102 年1 月8 日止，服務報酬為總成 交價之1%（見原審卷第12頁系爭議價委託書、第13頁系爭確 認書）。
㈢102年1月6日陳政欣與上訴人簽訂變更同意書，將委託期間 延長至102年1月15日止（見原審卷第57頁變更同意書）。 ㈣102年1月9日鄭惠美與上訴人將議價期間延長至同年月20日 ，並再簽訂買賣議價委託書（見原審卷第14頁至15頁）。 ㈤102年6月11日系爭房地由陳政欣移轉登記為鄭惠美（應有部 分3分之2）、訴外人即鄭惠美之女柯孟秀（應有部分3分之1
）所有，登記原因為買賣，原因發生日期為102年5月30日（ 見原審卷第16頁至第20頁系爭房地登記謄本），被上訴人實 際訂立買賣契約日期則為102年5月23日，買賣價金為8,375 萬元（見原審卷第39頁、本院卷第107頁買賣契約原本勘驗 結果，及本院卷第109頁張翠玲證言）。
㈥102 年7 月1 日上訴人委請劉岱音律師發函被上訴人，促被 上訴人於5日內出面協商（見原審卷第21至22頁律師函）。 ㈦上開事實，並有兩造不爭執形式真正之相關書證在卷可憑（ 相關書證及證言頁數均見前揭㈠至㈥括弧內附註），自堪信 為真實。
六、經本院於103 年12月4 日與兩造整理並協議簡化之爭點為（ 見本院卷第80頁，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順 序、內容）：
㈠上訴人得否依民法第565 條、第568 條第1 項規定，及上訴 人與陳政欣間系爭銷售契約第10條第1款並增列條款第5條約 定請求陳政欣給付80萬7,500元？
㈡上訴人得否依民法第565 條、第568 條第1 項規定，及上訴 人與鄭惠美間系爭議價契約「其他約定」第1 條，請求鄭惠 美給付83萬7,500元？
七、茲就上開爭點論述如下：
㈠上訴人得否依民法第565 條、第568 條第1 項規定，及上訴 人與陳政欣間系爭銷售契約第10條第1款並增列條款第5條約 定請求陳政欣給付80萬7,500元？
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人以契約因其報 告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565 條、第56 8 條第1 項分別定有明文。又系爭銷售契約第4 條第1 項原 約定：「委託銷售期限自101 年12月7 日起至101 年12月28 日止」；另於102 年1 月6 日陳政欣與上訴人再展延委託期 間至102 年1 月15日止。第5 條第1 項則約定：買賣成交者 ，受託人得向委託人收取服務報酬；增列條款第5 條則約明 ：「受託人同意銷售總價額；捌仟玖佰伍拾萬元以上收取『 成交』價額2%服務費，捌仟捌佰萬元以下成交價額之1%服務 報酬（含營業稅額）」。是系爭銷售契約性質上應屬民法上 所定媒介居間契約，須以上訴人於約定之委託銷售期間或展 延期間內，系爭房地因上訴人之媒介而成立買賣契約，上訴 人始得按實際「成交」價額，請求2%或1%之服務報酬。 ⒉如前揭五、㈤所述，系爭房地係於102 年6 月11日始由陳政 欣移轉登記為鄭惠美（應有部分3分之2）、柯孟秀（應有部 分3分之1）所有，原因發生日期為102年5月30日、實際締約
日期102年5月23日，顯已逾約定之委託銷售期間及展延後之 期限102年1月15日，揆諸前揭說明，上訴人依系爭銷售契約 約定，自非得向陳政欣為報酬之請求。
⒊雖上訴人以：被上訴人係為避免仲介報酬之支付，故意不將 洽談買賣事宜通知上訴人，依最高法院判例意旨所揭示之誠 實信用原則，陳政欣仍應給付上訴人居間報酬云云。經查： ⑴按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報 酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒 之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠 實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契 約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目 的而為之，否則仍應支付報酬。為最高法院58年台上字第29 29號判例意旨所揭示。是前開判例之適用，應以委託人因故 意而拒絕訂立媒介就緒之契約，再由自己與相對人訂立同一 內容之契約者為限。
⑵如前揭五、㈠㈡所述，陳政欣委託上訴人銷售價格為9,380 萬元，而鄭惠美委託議價金額則為8,000萬元，兩者實有相 當之差距。證人林上亮於原審亦證稱：伊收取鄭惠美交付之 斡旋金100萬元後，曾提出系爭議價契約於陳政欣，表明鄭 惠美希望以8,000萬元購買，伊有建議陳政欣賣，但陳政欣 不同意（見原審卷第97頁）；談的過程中，伊會請買方加價 ，但是賣方希望我再找買方出來談，鄭惠美不同意（見原審 卷第96頁反面）。則由前開上訴人媒介過程可知，陳政欣、 鄭惠美間之出價，原有相當差距，其時鄭惠美除委託議價金 額8,000萬元外，並未提高價格，陳政欣、鄭惠美間原未曾 就買賣價金意思合致，顯難認上訴人就系爭房地之買賣已「 媒介就緒」。又，林上亮固證稱伊曾安排被上訴人間兩度見 面，惟亦稱：伊當初拿（系爭議價契約、確認書）給陳政欣 看，所以陳政欣可以看得到系爭議價契約和確認書，以及確 認書上鄭惠美地址及聯絡電話，但陳政欣沒有看等語（見原 審卷第97頁），是陳政欣應無管道得以聯繫鄭惠美，自無從 認定陳政欣係出於事後再與鄭惠美訂立同一內容契約意圖， 故意拒絕於委託銷售期間締約。
⑶又查，上訴人與陳政欣間委託銷售期限至102 年1 月15日屆 至，陳政欣於102 年5 月17日始再收受鄭惠美寄送之掛號信 件要約，有陳政欣住處郵件登記簿簽收紀錄可憑（見本院卷 第97頁）。證人即辦理前揭五、㈤所述系爭房地移轉之地政 士事務所人員張翠玲、黃翊婷於本院均結證稱：其等係於10 2年5月23日簽約前幾天接到陳政欣來電始聯繫與鄭惠美簽約 事宜，簽約確實是在102年5月23日等語屬實（見本院卷第10
8至110頁、112至114頁），並無事證足認102年5月17日前被 上訴人間曾有聯繫之情。而此4個月期間內，陳政欣、鄭惠 美各自另覓買主、標的，獲取更高出價或更適當標的均有可 能，若僅係任一方有意締約而故為延滯以規避仲介費，其承 擔他方與第三人締約風險甚高；若謂係出於被上訴人間之合 意，為對方保留締約機會達4個月，延滯交易時間、喪失交 易機會以規避成交價額1%之仲介費，亦與常情有違。況就陳 政欣而言，系爭房地價額甚高，延遲取得價金所衍生之利息 損失可觀（如以本金8,375萬元、法定利率年息5%計算，延 遲4個月取得價金所致利息損失將近140萬元），更無規避仲 介費而故意拒絕訂約之動機。
⑷至被上訴人間於102年5月23日所訂買賣契約約定，雙方同意 由陳政欣支付林上亮紅包，金額由陳政欣決定乙節，本係因 依系爭銷售契約、議價契約約定，被上訴人均無給付上訴人 報酬義務，乃基於人情所為恩惠性給付約定，乃上訴人竟據 以主張被上訴人有依約給付報酬義務，殊非可採。 ⑸綜前所述，上訴人僅以4個月後系爭房地成交之客觀事實， 即臆測陳政欣係出於規避仲介費之意圖，要非可採。 ⒋上訴人復以：系爭銷售契約第10條第1 款關於委託人與受託 人覓得之買方私下成交，視為已完成仲介義務之約定並無時 間限制，且不以委託人故意規避仲介報酬為必要，故陳政欣 仍有依約給付仲介報酬之義務云云。惟查：
⑴按附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力。民法第10 2 條第2 項定有明文。如前揭五、㈠㈢所述，系爭銷售契約 委託銷售期間原以101 年12月28日為終期，嗣上訴人雖與陳 政欣合意展延至102 年1 月15日，惟亦已屆至。是除有特別 約定外，上訴人與陳政欣間因系爭銷售契約所生權利義務關 係，因約定終期102 年1 月15日之屆至即告消滅，雙方互不 負義務。
⑵經查，系爭銷售契約第10條第1 、3 款約定：「有下列情形 之一者，視為委託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售 總價百分之六計算之服務報酬：㈠委託人與受託人覓得之買 方私下成交……㈢委託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單 ，而委託人於委託期間屆滿後3 個月內，逕與該客戶或其配 偶、2 親等內之親屬成交者」。綜合前開契約條款以觀，第 10條第1 款關於私下成交視為仲介完成之約定，適用民法第 102 條第2 項原則規定之結果，當然於終期（102 年1 月15 日）屆至前始屬有效，是乃另約定終期屆至後3 個月內，若 委託人與受託人仲介之客戶（或其配偶、2 親等內之親屬） 成交者，仍擬制「視為受託人已完成仲介之義務」，惟系爭
銷售契約第10條第3 款約定既經上訴人與陳政欣以增列條款 合意刪除（見系爭銷售契約增列條款第8 條），則系爭銷售 契約所生權利義務關係，解釋上即應於終期屆至時消滅而無 例外。況如前揭⒊⑶所述，陳政欣與鄭惠美就系爭房地成立 買賣契約之時間，亦係在系爭銷售契約第10條第3款所約定3 個月期間以後，更無給付報酬予上訴人之可言。 ⑶至上訴人所稱：若系爭銷售契約第10條第1 款約定有成交時 間限制，將致仲介公司均無法請求報酬之後果乙節，應係仲 介契約擬定時，於當事人間明確約定仲介契約期滿後受拘束 之合理期間以資因應（即如系爭系爭銷售契約第10條第3 款 約定3個月期間），而非恣意就其擬定之定型化契約為不利 他方之解釋。上訴人與陳政欣間既已明示排除仲介契約期滿 後受拘束約款之適用，上訴人竟復違反當事人間明示之真意 及法律規定，主張系爭銷售契約第10條第1款約定於契約終 期屆至後仍有適用，自非可採。
⒌綜上，上訴人主張依民法第565 條、第568 條第1 項規定， 及上訴人與陳政欣間系爭銷售契約第10條第1款並增列條款 第5條約定，請求陳政欣給付80萬7,500元，應無理由。 ㈡上訴人得否依民法第565 條、第568 條第1 項規定，及上訴 人與鄭惠美間系爭議價契約「其他約定」第1 條，請求鄭惠 美給付83萬7,500元？
⒈如前揭五、㈡㈣所述，上訴人與鄭惠美間系爭議價契約、確 認書約定，係委由上訴人以總價8,000 萬元就系爭房地進行 議價，期間原訂至102 年1 月8 日，嗣經展延至同年月20日 均未議價成功，迄至102 年5 月23日始由鄭惠美自行與陳政 欣成交，價格為8,375 萬元亦已如前述，上訴人自無從依系 爭議價契約請求鄭惠美給付報酬。
⒉雖上訴人復以：鄭惠美故意避開上訴人與陳政欣成交，依民 法第101 條第2 項規定，應視為上訴人已完成仲介之義務云 云。惟查：
⑴系爭確認書「其他約定」第2 條載明：「購屋人（即鄭惠美 ）或其配偶、2 親等內之親屬，於委託期間屆滿後2 個月內 ，與賣方成交者，視為受託人（即上訴人）已完成義務，購 屋人仍應支付前項服務費用」等字。是以系爭議價契約經兩 造展延後之終期102年1月20日起算，鄭惠美於委託期間屆滿 2個月即103年3月20日前與陳政欣成交，始有前開視為上訴 人完成義務條款之適用。而依前揭約定反面解釋，鄭惠美於 102年3月20日以後再與陳政欣就系爭房地成交，解釋上即不 受該約款拘束，上訴人非得向鄭惠美再為報酬給付之請求。 ⑵如前揭㈠⒊⑶所述，並無事證足認102年5月17日前被上訴人
間曾有聯繫之情，且衡諸經驗法則及被上訴人間之利害關係 ，亦難以認定鄭惠美有故意促使上訴人不得請求報酬之條件 成就之情。鄭惠美主張其就系爭房地固有所好，惟價格與陳 政欣無法合致而未能成交，其後另覓其他標的均未合其意， 復因女兒工作遷調等因素，乃復再向陳政欣詢問，因之得以 8,375萬元成交等語，尚與常情不悖，應屬可信。上訴人就 其主張之事實，未能舉證使本院產生堅強之心證，完全確信 其主張為真，其徒憑系爭房地事後成交之事實，主張鄭惠美 係以不正當之行為，促使上訴人不得請求報酬之條件成就云 云，自非可採。
⒊綜上，上訴人應不得依民法第565 條、第568 條第1 項規定 ，或其與鄭惠美間系爭議價契約「其他約定」第1 條約定， 請求鄭惠美給付83萬7,500 元。
八、綜上所述，上訴人依系爭銷售契約、系爭議價契約約定，請 求陳政欣、鄭惠美依序給付報酬80萬7,500元、83萬7,500元 ，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，非屬正 當，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不 合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無 理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 104 年 2 月 11 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張競文
法 官 范明達
法 官 王本源
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 12 日
書記官 林桂玉
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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