最高法院民事判決 九十年度台上字第四四三號
上 訴 人 東普建設股份有限公司
法定代理人 鄭新殿
訴訟代理人 周憲文律師
被 上訴 人 甲○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年八月二十五日台灣高等
法院第二審判決（八十七年度上字第一六九六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：伊受廣告吸引，以為可得「合法」利用夾層空間，遂於民國八十二年五月間向上訴人訂購坐落台北縣汐止鎮○○段二六五地號等十一筆土地上由上訴人所建之「匯普世貿名人廣場大廈」二十四樓 C10戶房屋（下稱系爭房屋），已按期繳款計新台幣（下同）二百三十九萬元。惟上訴人係以樓板挑空方式興建系爭房屋，並未於建造執照內為夾層之申請，其後亦未曾申請變更，如於交屋後以二次施工方式加蓋夾層，即屬違章建築。且上訴人於廣告宣稱樓高三米八，但完工後僅約三米五五，縱得興建合法夾層，亦與廣告之內容不符。伊遂於八十五年五月三十一日以存證信函向上訴人為撤銷買賣契約之意思表示，依民法第一百七十九條規定，請求上訴人返還已繳價金。又上訴人興建之房屋無法達到興建合法夾層之預定效用，即無法依債務本旨給付，除應負物之瑕疵擔保責任外，並構成不完全給付之債務不履行責任，此等瑕疵重大且無法補正，伊亦得依民法第三百五十九條、第二百二十七條類推適用第二百五十六條規定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依民法第二百五十九條第二款規定，請求上訴人返還已付價金等情，求為命上訴人給付伊二百三十九萬元及加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：廣告僅係要約之引誘，兩造契約並未約定提供夾層，亦未將夾層坪數一併銷售計價，而係房屋完工後由客戶自行決定是否僱工施作，伊並無提供夾層之契約義務，自不構成瑕疵或不完全給付；又訂約當時，雙方均不知如此施作要屬違法，而法律上、契約上或交易習慣上亦未規定伊負有告知客戶二次施工將遭拆除之義務，系爭房屋依竣工圖所示，樓高確為三米八，並無樓高不足亦無詐欺情事，被上訴人解除或撤銷系爭買賣契約，於法未合等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：被上訴人主張向上訴人訂購系爭房屋一戶，已付價金二百三十九萬元之事實，為上訴人所不爭，並提出房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書為證，堪信為真實。兩造間之系爭房屋買賣契約係消費者保護法公布前之八十二年五月十七日訂立，依法律不溯及既往原則，尚不得援用消費者保護法之規定。而依民法規定，商品推銷之廣告，其意思表示並未具體表示契約之內容，而係吸引消費者前往為要約之意思表示，是廣告乃要約之引誘，除非契約當事人將廣告內容列為契約之一部，否則將不受廣告之拘束。系爭房屋銷售廣告內容僅屬要約之引誘，於兩造合意列入契約之一部前，尚不能執廣告之內容拘束上訴人。雖兩造訂立之房屋預定買賣契約書並無上訴人應提供夾層之約定，且訂約後上訴人亦依約按照建管機關核准之建築圖說施工，並取得使用執照。惟系爭房
屋之銷售廣告除載有「創意空間」、「一房變二房，樓上樓下都住得下一八○公分大漢」、「創意空間，買一層送一層」等字樣外，銷售人員高薇亦承認置於銷售現場之「室內裝潢配置圖」，繪有上、下層房屋設計，其上層配置圖雖未載明包括系爭房屋之型式在內，但下層配置圖有上下樓梯之設計；另由樣品屋照片顯示，室內亦有上、下層之利用；再，上訴人亦自承：樣品屋之展示即表示客戶至少可依樣品屋之式樣作空間利用等情，足證上訴人雖未承諾為被上訴人施作夾層，但兩造買賣合意確有以系爭房屋可為樣品屋般之空間利用，作為契約內容之意甚明。雖此種空間利用，內政部營建署有意修正「室內裝修管理辦法」，使符合一定條件者合法化，但上訴人迄未能證明確已通過修法，則系爭房屋即不能合法依兩造契約內容為如樣品屋般之空間利用。被上訴人主張：系爭房屋如作樣品屋般之空間利用，將遭拆除，已無法達到契約預定之效用，應構成瑕疵，且該瑕疵無法補正，即非無據。按物之出賣人應擔保其物於交付時無瑕疵存在，若瑕疵於清償期屆至而尚未交付以前確已存在者，買受人當非不得請求出賣人負擔瑕疵擔保責任。系爭房屋雖尚未交付，但有如上述之瑕疵，且該瑕疵無法補正，被上訴人依民法第三百五十九條規定，主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，核無不合。從而，被上訴人依民法第二百五十九條規定請求上訴人返還已付之價金，並加計法定遲延利息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查，原審既認系爭房屋之銷售廣告，僅屬於要約之引誘，除該廣告內容經雙方合意成為契約內容之一部分外，上訴人不受廣告內容之拘束。則系爭房屋買賣契約自應以其內容所載者為準。系爭房屋買賣契約有無將載有「創意空間，買一層送一層」之廣告、繪有上、下層設計之「室內裝潢配置圖」及樣品屋展示室內可為有上、下層之利用等使用夾層空間之文字作為買賣契約內容之一部分，原審並未明確審認，遽以系爭房屋可為樣品屋般之空間利用，作為契約內容之合意等含混之詞，據為上訴人敗訴之判決，尚嫌率斷。次查，上訴人於原審否認交付被上訴人前開上、下層設計之室內裝潢配置圖，並辯稱縱係其所交付，亦僅供參考等語（見原審卷一七九頁）；且證人高薇於原審證稱「我們有向客戶建議可以做成像樣品屋一樣」、「有告訴客戶均作參考用」（見原審卷一六四頁）。倘樣品屋僅係上訴人提供建議或供客戶參考之用，能否謂兩造有以樣品屋般之空間利用，作為契約內容之合意，非無研求餘地，實情如何，猶待詳查審認。又查，上訴人辯稱：系爭房屋在室內興建「隔層」，內政部營建署修訂「室內裝修管理辦法」，將使符合一定條件者合法化等語，系爭房屋如作樣品屋般之空間利用，是否必遭拆除，仍非無疑。原審未向主管機關查證並加以審認，遽為上訴人不利之論斷，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 十六 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來
法官 鄭 玉 山
法官 葉 勝 利
法官 高 孟 焄
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十 年 四 月 十一 日
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