給付違約金
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,103年度,506號
TPDV,103,重訴,506,20150226,2

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第506號
原　　　告　陳玉美
訴訟代理人　章修璇律師
被　　　告　高翊升
　　　　　　高敏慎
　　　　　　簡禎瑩
共　　　同
訴訟代理人　廖于清律師
共　　　同
複代理人　　蔡坤廷律師
　　　　　　楊慧娘
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104年1月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告高翊升應給付原告新臺幣貳佰伍拾陸萬壹仟陸佰陸拾陸元，及自民國一百零三年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告高翊升應同意原告向玉山商業銀行股份有限公司敦南分行領回帳號○○○○○○○○○○○○○○、履保專戶戶名為安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶內之新臺幣叁佰肆拾萬元。
被告高敏慎應給付原告新臺幣叁佰肆拾萬壹仟陸佰陸拾陸元，及自民國一百零三年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告高敏慎應同意原告向玉山商業銀行股份有限公司敦南分行領回帳號○○○○○○○○○○○○○○、履保專戶戶名為安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶內之新臺幣肆佰伍拾萬元。
被告簡禎瑩應給付原告新臺幣叁佰肆拾玖萬壹仟陸佰陸拾陸元，及自民國一百零三年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告簡禎瑩應同意原告向玉山商業銀行股份有限公司敦南分行領回帳號○○○○○○○○○○○○○○、履保專戶戶名為安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶內之新臺幣肆佰陸拾貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告高翊升負擔十分之二，被告高敏慎負擔十分之三，被告簡禎瑩負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾陸萬元為被告高翊升供擔保後，得假執行。但被告高翊升如以新臺幣貳佰伍拾陸萬壹仟陸佰陸



拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹佰壹拾肆萬元為被告高敏慎供擔保後，得假執行。但被告高敏慎如以新臺幣叁佰肆拾萬壹仟陸佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬元為被告簡禎瑩供擔保後，得假執行。但被告簡禎瑩如以新臺幣叁佰肆拾玖萬壹仟陸佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴 變更或追加他訴。但被告於訴之變更或追加無異議，而為本 案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第2項亦定有明文。查本件原告起訴求為：被告高翊升 應給付原告新臺幣（下同）3,591,566元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告高 翊升應同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：00000-00-000 000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司價金履 約保證專戶」取回340萬元之存款；被告高敏慎應給付原 告4,744,916元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息；被告高敏慎應同意原告自「玉山 銀行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名： 安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」取回450萬 元之存款；被告簡禎瑩應給付原告4,870,736元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息； 被告簡禎瑩應同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：0000 0-00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公 司價金履約保證專戶」取回462萬元之存款；願供擔保， 請求准予假執行。嗣原告於民國103年11月20日具狀變更訴 之聲明第一、三、五項為：被告高翊升應給付原告3,618, 766元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息；被告高敏慎應給付原告4,780,916元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息；被告簡禎瑩應給付原告4,907,696元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核原告 訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，且被告對於訴之變 更無異議（見卷第321頁），而仍為本案之言詞辯論，是依 前開規定，應予准許。




貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國102年10月17日向被告高翊升、高敏慎、簡禎瑩 購買座落於臺北市○○區○○段0○段000○0地號土地及其 上門牌號碼臺北市○○○路000號3樓、臺北市○○○路000 號3樓之2、臺北市○○○路000號3樓之1建物（下合稱系爭 房地），兩造約定上開三戶不動產必須一起出賣給原告。因 兩造係透過訴外人太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平 洋房屋公司）仲介，遂使用該公司制式買賣契約，又因系爭 房地所有權人各異，遂分別簽三份買賣契約書（下合稱系爭 契約）。簽約隔日即102年10月18日，原告即依照契約第一 條(二）之約定，將簽約款及備證款共計1,252萬元分別匯入 被告三人之履約保證專戶內，依上開約定，被告三人亦應於 同日備齊產權移轉登記所需之文件資料交付地政士。詎料同 日被告高翊升、高敏慎發現應繳交特種貨物及勞務稅（下稱 奢侈稅）共計591萬元，遂透過訴外人陳惠霞即被告高翊升 、高敏慎之母親、被告簡禎瑩之阿姨，要求訴外人太平洋房 屋公司通知原告不要繳交三戶之簽約款及備證款。同日，被 告簡禎瑩亦違約未將過戶所需之印鑑證明交付地政士。原告 購買系爭房地之目的在捐給道場，希望能順利取得系爭房地 之所有權，乃應被告等人之要求，於同年10月23日協商。該 日兩造同意將交屋日期延至102年11月28日，由於被告等人 認為訴外人太平洋房屋公司怠於為其前手泰豐保全公司辦理 營業登記遷出手續，導致產生奢侈稅，過錯全應歸咎於訴外 人太平洋房屋公司，故要求訴外人太平洋房屋公司補貼被告 等人延後交屋所產生銀行貸款之利息損失。惟後來被告等人 又要求延後至102年12月8日交屋，屆時被告等人卻拒不交屋 。原告遂於102年12月14日以存證信函通知被告高翊升、高 敏慎本件買賣將續行辦理不動產所有權移轉登記事宜，另以 存證信函催告被告簡禎瑩交付印鑑證明以辦理不動產所有權 移轉登記。被告高翊升、高敏慎收文後，於102年12月20日 去函訴外人太平洋房屋公司要求在與原告達成協議之前，不 得辦理所有權移轉登記並要求返還土地、建物所有權狀與印 鑑證明、印鑑。被告簡禎瑩則仍不交付印鑑證明。原告雖然 感到不滿，仍希望能以訴訟以外之方式圓滿解決此問題，故 仍透過訴外人太平洋房屋公司居中協調與被告協議，但被告 等人雖為違約之一方，卻因自認錯不在己，態度強硬，雙方 無法達成協議。訴外人太平洋房屋公司遂於103年1月2日以 太屋總法字第000000000號函通知兩造謂：「賣方等表示本 件不動產買賣恐有課徵特種貨物及勞務稅之虞，要求本公司



停止所有權移轉程序之辦理致生紛爭，雖經多次協調，然雙 方均未能達成共識，本公司亦對此表示遺憾。為保障買賣雙 方之權益，建請雙方進行調解或循司法途徑處理以釐清爭議 。」。在102年12月下旬，被告高敏慎曾提議為規避奢侈稅 ，兩造先解除買賣契約，另訂買賣預約，等到104年才進行 買賣，當時被告高敏慎並曾提出契約草稿給原告。原告考量 到已交付高達1,252萬元之價金，若不繼續協商，而以訴訟 解決爭端，可能曠日廢時，資金積壓過久，難以負荷，所以 雖然訴外人太平洋房屋公司建議循司法途徑解決，仍無奈繼 續協商，並於103年1月27日將修改後之草稿給被告等人。被 告等人收到原證8之2、8之3之文件後，被告代理人陳惠霞又 要求增加在104年完成買賣之前，系爭房地不論受到天災、 意外或其他人為因素，都須由原告承擔風險，增值稅亦要求 原告負擔。原告不願意，乃於103年2月初要求被告等人出面 與陳惠霞一起和原告協商，面對面將條件一次講定，以免因 代理人傳話而更改條件始終無法定案。但被告等人並未理會 原告之要求，代理人陳惠霞則藉口母親生病也不願出面協商 ，以致原告久等不到與被告等人及代理人陳惠霞協商之機會 ，因不堪高達1,252萬元房屋價金已給付5個多月，卻被拖延 交屋、過戶，遂於103年3月21日以存證信函催告被告高翊升 、高敏慎，請渠等於文到一日內通知訴外人太平洋房屋公司 及承辦地政士辦理所有權移轉登記，渠等均於103年3月22日 收文，至於被告簡禎瑩，因原告早於102年12月14日催告其 交付印鑑證明予地政士，其既然不願與原告協商，自應主動 將印鑑證明交付地政士，而地政士收受印鑑證明時，即知被 告簡禎瑩有辦理過戶之意思，故原告無庸於此時再次催告簡 禎瑩交付印鑑證明。原告等到103年3月31日，被告等人均無 履約之意思，遂於當日對被告等人發出解除契約之存證信函 ，被告高翊升於103年4月1日收文、被告高敏慎與簡禎瑩則 均為103年3月31日收文。被告簡禎瑩之仲介即訴外人王承鴻 於契約解除後即103年4月10日將被告簡禎瑩之印鑑證明交付 地政士。
㈡系爭契約第9條 (一)約定「賣方如未依本契約之約定履行( 給付遲延、給付不能、不為給付)每逾一日 (自逾期日起至 完全給付日止)賣方應按每日買方已給付之價款千分之0.5計 算之違約金給付買方」等語，係約定被告給付遲延時之違約 賠償，而同條另約定「如經買方通知限期履行，逾期仍不履 行時，買方得解除本契約，賣方並應將買方所給付之價款加 倍返還買方，做為違約賠償」等語，係約定契約解除之違約 賠償，二者成立要件並不相同，且無被告於違約時，若經原



告解除契約後僅需給付解約違約金即可之約定，更何況被告 給付遲延責任於發生遲延情形時即已產生，不因事後原告行 使契約解除權而受影響，原告自得個別主張。準此，被告抗 辯原告既主張解除契約，並要求加倍返還價款，自不得再額 外請求每逾一日計算之違約金云云，並不可採。既然原告業 已合法解除與被告等人之系爭契約，自得請求被告等人同意 原告自渠等之履約保證專戶取回已付價金，並請求違約金， 是原告請求各被告給付之金額，分述如下：
⒈被告高翊升部分：
原告已依約將簽約款170萬元、備證款170萬元繳交至玉山銀 行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安 信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。故依上開約定 ，被告除應同意原告取回履約保證專戶之存款外，尚應給付 原告解約之違約賠償金340萬元即原告已給付金額之一倍。 又兩造協議後約定於102年12月8日交屋，被告逾期不履行， 應依約每日給付原告已給付價金千分之0.5之違約金。從102 年12月9日起至原告解除契約之103年3月31日止，共計113天 ，被告應給付原告之違約金為192,100元。再者，原告為本 件支出律師費8萬元，三名被告各負擔1/3，故被告高翔升應 給付原告26,666元。總計被告高翊升應給付原告3,618,766 元。
⒉被告高敏慎部分：
原告已依約將簽約款225萬元、備證款225萬元繳交至玉山銀 行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安 信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。故依上開約定 ，被告除應同意原告取回履約保證專戶之存款外，尚應給付 原告一倍之已給付金額，即450萬元。又兩造協議後約定於 102年12月8日交屋，被告逾期不履行，應依約每日給付原告 已給付價金千分之0.5之違約金，從102年12月9日起至原告 解除契約之103年3月31日止，共計113天，被告應給付原告 之違約金為254,250元。再者，原告為本件支出律師費8萬元 ，三名被告各負擔1/3，故被告高敏慎應給付原告26,666元 。總計被告高敏慎應給付原告4,780,916元。 ⒊被告簡禎瑩部分：
原告已依約將簽約款231萬元、備證款231萬元繳交至玉山銀 行敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安 信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。故依上開約定 ，被告除應同意原告取回履約保證專戶之存款外，尚應給付 原告一倍之已給付金額，即462萬元。又兩造協議後約定於 102年12月8日交屋，被告逾期不履行，應依約每日給付原告



已給付價金千分之0.5之違約金，從102年12月9日起至原告 解除契約之103年3月31日止，共計113天，被告應給付原告 之違約金為261,030元。再者，原告為本件支出律師費8萬元 ，三名被告各負擔1/3，故被告簡禎瑩應給付原告26,666元 。總計被告簡禎瑩應給付原告4,907,696元。 ㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告稱兩造有以不動產同意使用及預定買賣契約書取代舊契 約之合意，完稅日期未定云云，並不可採，該如前所述，原 告被迫與被不斷協商，雖然曾協商到不動產同意使用及預定 買賣契約之程度，但終究此協商並未達成合意，等同於無協 商。兩造並無新合意取代舊合意，故兩造間存在之契約仍為 系爭買賣契約。在原告解除系爭買賣契約之前，被告應依系 爭買賣契約履行。對於被告代理人陳惠霞所稱，原告跟仲介 說她要去歐洲兩個月之事，原告否認。原告並未對仲介說要 去歐洲兩個月，亦無去歐洲兩個月之事實。再者，被告代理 人陳惠霞僅是聽仲介說，並非親耳聽到原告說，故其所陳述 乃屬傳聞，毫不足採。
⒉被告辯稱稅捐機關尚未核發稅單，買方亦未給付完稅款，被 告無從完稅云云，純屬倒果為因，蓋被告等人在簽約隔日即 違約，要求訴外人太平洋房屋公司地政士不能辦理不動產移 轉登記事宜，既然沒有辦理不動產移轉登記事宜，稅捐機關 當然無從核發稅單。而原告給付高達1,252萬元價金後，被 告卻違約，原告自亦無給付完稅款之義務。
⒊被告等人均拒絕履約，原告乃合法解除與三位被告之買賣契 約，業如前述。被告簡禎瑩抗辯其未拒絕履約，係原告要求 三戶一起辦理過戶，屬於受領遲延，原告不得對其解除契約 云云，並非事實，蓋依原告與簡禎瑩之買賣契約第一條 (二 )「買賣雙方約定民國102年10月18日時備齊辦理產權移轉登 記所需之文件資料交予代書，買方並應同時給付備證款。」 及第四條 (一)「買賣雙方合意共同委任太平洋房屋仲介公 司所指定之代書辦理有關本標的物產權移轉、抵押權設定等 相關手續。並以代書之營業處所作為價金及文件交付所在地 」之約定。被告簡禎瑩自認未履行契約第一條 (二)約定， 於102年10月18日交付印鑑證明給地政士，於受催告後，方 於102年12月17日辦妥印鑑證明，交付印鑑證明給仲介人員 王承鴻，未交付給地政士，則其並未履約，事證明確，當無 原告受領遲延之問題。
⒋原告在簽訂買賣契約前，業已表明必須三戶一起買，又原告 在購買系爭三戶房屋後，曾請訴外人馬士可國際設計有限公 司就三戶做整體設計，規劃空間有佛堂、餐廳、廁所、辦公



室、通鋪 (男)、通鋪 (女)、衛浴、公共空間、單人房、閱 覽室/會議室等，由此亦可佐證兩造確實係以三戶一起買賣 之真意而簽訂買賣契約。至於分別簽三分買賣契約，係因使 用太平洋房屋仲介公司制式買賣契約，且所有權人各不同， 故只能簽三份契約。是系爭三份契約係聯立契約，三份契約 必須一起執行，或一起解除。故被告簡禎瑩想單獨過戶其名 下之房地，乃屬未依債之本旨提出給付，原告自得拒絕。 ㈣並聲明：
⒈被告高翊升應給付原告3,618,766元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒉被告高翊升應同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：00000- 00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司 價金履約保證專戶」取回340萬元之存款。
⒊被告高敏慎應給付原告4,780,916元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒋被告高敏慎應同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：00000- 00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司 價金履約保證專戶」取回450萬元之存款。
⒌被告簡禎瑩應給付原告4,907,696元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒍被告簡禎瑩應同意原告自「玉山銀行敦南分行帳號：00000- 00-000000-0，履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司 價金履約保證專戶」取回462萬元之存款。
⒎願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告高翊升、高敏慎部分：
⒈被告代理人陳惠霞為被告高翊升、高敏慎之母，被告簡禎瑩 之阿姨，協商與履約過程中，多由被告代理人陳惠霞代理。 而被告高翊升、高敏慎於102年4月1日經由訴外人太平洋房 屋公司，分別向訴外人泰豐保全股份有限公司（下稱泰豐公 司）購買門牌號碼臺北市○○○路000號3樓、3樓之2房地， 訴外人泰豐公司於同年5月16日搬離上開房屋及交屋，並於 同年5月17日完成移轉登記。嗣於同年10月17日，被告高翊 升、高敏慎又經訴外人太平洋房屋公司，與原告簽訂系爭契 約，雙方原約定於同年10月28日支付完稅款，並以同年11月 8 日為最遲交屋日，詎料，被告當日交付土地及建物所有權 狀正本、印鑑證明書正本後發現訴外人泰豐公司雖於同年5 月16日遷出，然系爭房地卻未一同變更營業登記。兩造為處 理營業登記事宜，同訴外人太平洋房屋公司反覆磋商，更於 同年10月23日簽立協議書，載明買賣雙方協議將完稅日期延



至同年12月8日，交屋日期未定。同時間，訴外人太平洋房 屋公司自知處理上開被告與訴外人泰豐公司之買賣合約不當 ，致系爭房地殘留登記問題，伊願以佣金扣抵國稅局解釋函 令下來期間之賣方銀行貸款利息，遂於同年10月28日為被告 高翊升、高敏慎向北區國稅局中北稽徵所申請不課徵奢侈稅 。惟臺北國稅局仍於同年11月11日回函表示應依法課徵奢侈 稅。稅務問題終無法解決。至此，展延期間，除雙方不斷協 商討論如何處理完稅及交屋問題，即完稅日期延至102年12 月8日、交屋日期尚未決定；雙方亦考慮重擬買賣契約內容 ，延至104年7月始出售房屋；同時，會同買方仲介人員甘惠 美、賣方仲介人員王承鴻，於同年12月5日再次召開協調會 ，原告要求被告簽發本票、設定抵押等條件，擔保金額高達 2000萬等情。由此可知，本件被告從未表示拒絕履約，毋寧 是兩造對於買賣契約之內容尚未達成合致，不斷磋商、修改 爾爾。
⒉原告突於102年12月14日以存證信函通知，將續行辦理不動 產遺產所有權登記云云，惟徵諸兩造上開協議，僅約定完稅 期日，未約定交屋期日。又原告於103年1月27日將不動產同 意使用及預訂買賣契約書草稿寄予訴外人太平洋房屋公司人 員王承鴻，希望約定買方於簽訂新約後，得無償使用系爭房 地，雖原告之要求已致被告不勝其擾，然而被告為表示履約 誠意，雖感不合理，仍同意設定擔保及開立本票，至於被告 高翊升、高敏慎分別寄發原證3、原證9存證信函予訴外人太 平洋房屋公司，請訴外人太平洋房屋公司暫勿移轉系爭房地 之所有權。無非是被告惟恐訴外人太平洋房屋之代書又出差 錯，被告為辦理自用須用印章，故暫請訴外人太平洋房屋退 回相關文件。衡諸上開事證可知，雙方仍處協商階段，原告 亦不斷變動其要求，故無被告故意拒絕履約可言。 ⒊如前所述，兩造於發現訴外人泰豐公司之營業登記起即開始 協商，並曾訂立協議書將完稅日期延後至102年12月8日，交 屋日未定，則原證1契約內完稅日期與交屋日期業被後協議 所取代。雙方又擬重新簽訂買賣契約，則兩造實有暫停原證 1、原證7之履行，重新擬訂契約之合意。即使原告於102年 12月14日以存證信函通知將續行辦理不動產遺產所有權登記 ，兩造仍持續協商中，原告並於103年1月27日寄送不動產同 意使用及預訂買賣契約書草稿。是以兩造間先以12月8日為 完稅日，交屋日未定，嗣後成立另訂新契約取代舊契約之合 意，則完稅日期尚待新契約之訂定，被告無給付遲延之問題 。原告一方面與被告協商，另方面又主張被告給付遲延，此 作為違反兩造協商之合意，且悖於誠信原則。被告未給付遲



延，原告自不得請求逾期之違約金。
⒋再者，原告寄予被告之原證2、原證8存證信函，其文字僅謂 「依貴我雙方不動產買賣契約書之約定，應於102年12月8日 完稅，然前揭約定之期日已屆，故特以此函通知台端，本件 不動產買賣將續行辦理不動產之所有權移轉登記，以順利交 屋結案」。則原告僅通知將續行辦理不動產之所有權移轉登 記，並未限期請求被告完稅，亦未表明若逾期不完稅將解除 買賣契約之意思，該函並非民法第254條規定及契約書第9條 約定之合法催告，原告即無解除權，不得解除契約。綜上所 述，原告既無契約之解除權，自無從於解約後請求違約賠償 。原告向被告高翊升、高敏慎分別請求返還價金及給付違約 金乃無理由。至於原告依系爭契約第9條第 (四)項約定請求 律師費用，然被告並無違約情事，且有不可歸責於被告之事 由，已如前述。被告欲與原告以協商解決爭議，惟原告擅行 起訴，又拒絕調解，不符合契約「須以訴訟程序處理」之約 款。原告所支出之律師費，實無必要，不得向被告請求。 ㈡被告簡禎瑩部分：
⒈系爭○○○路000號3樓之1房地買賣契約並無奢侈稅之問題 ，被告簡禎瑩已於102年10月18日將土地所有權狀正本、建 物所有權狀正本交付予太平洋房屋，嗣後買賣雙方為被告高 翊升、高敏慎之房地進入協商程序，連同被告簡禎瑩所有之 ○○○路000號3樓之1房地買賣契約暫停履行。被告簡禎瑩 於102年12月17日一辦妥印鑑證明，迅即遞交予訴外人太平 洋房屋公司仲介人員王承鴻。系爭3樓之1房地未移轉登記， 係因原告於前開協商過程中，表示欲三戶一同辦理過戶，不 願先受領系爭房地，故拒不受領簡禎瑩所有之○○○路000 號3樓之1。且原告業已自陳「原告規劃之使用目的亦是利用 三戶打通之大空間，做為佛教講堂之用。故必定是三戶一起 購買，始能達成使用目的」等語，益徵上段論述不虛，被告 簡禎瑩實已依債之本旨提出給付，乃原告拒絕受領。 ⒉被告於102年12月16日收受原告原證13之存證信函，函內表 示「請於文到後三日內交付台端之印鑑證明」，被告翌日旋 即交付印鑑證明予訴外人太平洋房屋公司，該房地處於隨時 可移轉登記之狀態，僅待原告配合辦理。是以原告原證14存 證信函指稱：「台端並未依約履行，經本人以信函催告履行 後台端竟仍拒絕辦理。」全非事實，反之，原告應負受領遲 延責任，不得解除契約。
⒊被告業依債之本旨提出給付，原告受領遲延，不得請求逾期 違約金；亦不得解除契約，自亦不得請求返還價金或請求給 付違約金。律師費部分，因被告無違約情事，反之，係原告



受領遲延。原告不應提起訴訟，更不得請求未違約之被告簡 禎瑩負擔律師費。
㈢又被告高翊升、高敏慎、簡禎瑩分別與原告訂立房屋買賣契 約，建物門牌各為○○○路000號3樓、○○○路000號3樓之 2、○○○路000號3樓之1，價金則各為1,690萬元、2,250萬 元、1,310萬元；三份買賣契約之當事人、標的、價金相異 ，自不得混為一談，而應各自履行。且原告寄發存證信函予 被告三人，皆為各自寄發，內容亦有所不同，益證原告自知 系爭買賣契約各自獨立，權利義務應分別行使。縱有違約情 形，本件的損害應有違約金酌減適用，衡量兩造有協談，被 告也配合原告提出的要求，從誠信原則觀之，縱然原告真的 有損害，也僅及於利息上面的損害，應予以酌減，被告至今 仍願意履約，若原告已經確定不想買系爭房地，被告可以同 意讓原告取回保證專戶的金錢，至於違約金部分，被告認為 原告之請求無理由，被告可以跟原告協商補足損失，被告完 全沒有動用保證專戶裡的金錢，應予以酌減。再者，本件亦 應有民法第217條第1項與有過失規定之適用等語為辯，並聲 明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保，請准 免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告主張其於102年10月17日向被告高翊升購買座落於臺北 市○○區○○段0○段000○0地號土地及其上門牌號碼臺北 市○○○路000號3樓建物，並訂有不動產買賣契約書。原告 並已依約將簽約款170萬元、備證款170萬元繳交至玉山銀行 敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信 建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。兩造原約定交屋 日為102年11月8日，嗣後雙方協議延至102年12月8日辦理完 稅，但屆期被告未履約，經原告以臺北永春郵局1268號存證 信函催告履約，被告於102年12月16日收文，隨即以臺北大 安郵局866號存證信函通知訴外人太平洋房屋仲介公司，阻 止仲介公司辦理不動產移轉登記事宜，並要求返還土地、建 物所有權狀正本、印鑑證明書。由於被告一直未履約，原告 遂於103年3月15日以臺北民生郵局005398號存證信函通知解 約，業據提出買賣契約書、存證信函、中華郵政掛號郵件收 件回執、交易明細表等件為證（見本案卷第8至33頁），復 為被告高翊升不爭執。
㈡原告主張其於102年10月17日向被告高敏慎購買座落臺北市 ○○區○○段0○段000○0地號土地及其上門牌號碼臺北市 ○○○路000號3樓之2建物，並訂有不動產買賣契約書。原 告已依約將簽約款225萬元、備證款225萬元繳交至玉山銀行



敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信 建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。兩造原約定交屋 日為102年11月8日，但被告未履約，而後雙方協議延至102 年12月8日辦理完稅，但屆期被告仍未履約，經原告以臺北 永春郵局1269號存證信函催告履約，被告於102年12月16日 收文，隨即以臺北大安郵局865號存證信函通知訴外人太平 洋房屋仲介公司，阻止仲介公司辦理不動產移轉登記事宜， 並要求返還土地、建物所有權狀正本、印鑑證明書。由於被 告一直未履約，原告遂於103年3月15日以臺北民生郵局0053 96號存證信函通知解約，業據提出買賣契約書、存證信函、 中華郵政掛號郵件收件回執、交易明細表等件為證（見本案 卷第35至60頁），復為被告高敏慎不爭執。 ㈢原告主張其於102年10月17日向被告簡禎瑩購買座落臺北市 ○○區○○段0○段000○0地號土地及其上門牌號碼臺北市 ○○○路000號3樓之1建物，並訂有不動產買賣契約書。原 告已依約將簽約款231萬元、備證款231萬元繳交至玉山銀行 敦南分行帳號：00000-00-000000-0，履保專戶戶名：安信 建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。原約定交屋日為 102年11月8日，嗣後雙方協議延至102年12月8日辦理完稅， 之後原告以臺北永春郵局001270號存證信函催告其交付印鑑 證明已辦理所有權移轉登記，被告於102年12月16日收文， 因原告認被告未履約，原告遂於103年3月15日以臺北民生郵 局005397號存證信函通知解約，業據提出買賣契約書、存證 信函、中華郵政掛號郵件收件回執、交易明細表等件為證（ 見本案卷第61至84頁），復為被告簡禎瑩不爭執。四、兩造之爭點及論述：
原告主張向被告等3人購買系爭房地，被告因奢侈稅問題遲 未履約，經催告被告等3人辦理系爭房地所有權移轉登記均 未履行，其已解除系爭契約，被告等3人應返還已付簽約款 、備證款，及賠償違約金及律師費，被告等3人則以前揭情 詞置辯，茲本件應審酌之爭點為：㈠原告能否依系爭契約第 9條第1項約定解除契約？㈡原告請求返還已付價款及給付律 師費，是否有據？㈢原告所得請求之違約金為何？是否應予 酌減？
㈠原告能否依系爭契約第9條第1項約定解除契約？ ⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結 合之關係，其結合之主要情狀有二：一為單純外觀之結合， 相互間不具依存關係，一為具有一定依存關係之結合，即依 當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之 效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判



斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時， 則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照） 。經查，系爭房地係分屬被告等3人各別所有之不動產，原 告買受時系爭房地內部隔間雖已拆除打通，惟原告係分別與 被告等3人簽訂買賣契約，各個買賣契約中就買受之標的、 價金、給付方式、所有權移轉之及交屋時點等履約之重要事 項亦均於各份買賣契約中為各別約定，並未見各別買賣契約 間有何互相牽連，且原告復未能舉證兩造間就3份買賣契約 間之效力為特別約定（即1份契約解除，視同全部解除，或 一部無效視同全部無效等），則3份買賣契約自應分別視之 彼此間並無相互依存關係，合先敘明。
⒉查系爭契約第9條第1項約定「賣方如未依本契約之約定履行 (給付遲延、給付不能、不為給付)每逾一日(自逾期日起至 完全給付日止)賣方應按每日買方已給付之價款千分之0.5計 算之違約金給付買方。如經買方通知限期履行，逾期仍不履 行時，買方得解除本契約，賣方並應將買方所給付之價款加 倍返還買方，做為違約賠償。」，系爭契約第1條第2項約定 「買賣雙方約定民國102年10月18日時備齊理產權移轉登記 所需之文件資料予代書，買方並應同時給付備證款。」，系 爭特別約定事項約定，102年10月28日買方支付完稅款，雙 方完稅，102年11月8日為最遲交屋日，嗣被告與原告協議， 將完稅日期延至102年12月8日，交屋日期則延至102年11月 28日，原告則已給付簽約款及備證款，有系爭契約、協議書 可稽（見卷第12頁、39頁、65頁、第151至152頁），是至 102年12月8日止，被告即負有備齊辦理系爭房地所有權移轉 登記所需文件資料交予代書及交屋之義務。惟屆期被告未履 行，原告以臺北永春郵局1268號、1269號存證信函催告被告 高翊升、高敏慎辦理所有權移轉登記，原告另以臺北永春郵 局001270號存證信函催告被告簡禎瑩交付印鑑證明辦理所有 權移轉登記，被告等3人收受後迄未履行，被告等3人確有不 履行系爭契約之事實甚明，且係可歸責於被告，是原告依系 爭契約第9條第1項約定，於102年3月15日分別以台北民生郵 局005398號、005396號、005397號存證信函通知解除系爭契 約（見卷第30至32頁、57至59頁、81至83頁），自屬有據。 ⒊被告雖辯以兩造合意暫緩過戶及交付完稅款，延至104年始 出售房屋，並以不動產同意使用及預定買賣契約書取代，並 未遲延給付，原告解約有違誠信及禁反言原則云云。查證人 陳惠霞、王承鴻固證述兩造間就系爭契約履約事宜進行多次 協商，惟證人甘惠美則證稱「雙方都各有意見，所以沒有談 成。」等語（見卷第206頁反面），而被告並未舉證證明原



告同意於履約協商期間免除被告之違約責任，另被告提出之 不動產同意使用及預定買賣契約書之內容（見卷第162頁至 165頁），未經原告簽字同意，難認兩造間就不動產同意使 用及預定買賣契約書已意思表示一致。且依原告簽立之協議 書內容，兩造僅同意將完稅日期延至102年12月8日，交屋日 期則延至102年11月28日，嗣兩造協商終未成立，被告逾期 未履行，原告依法行使解除契約之權利，尚無違誠信原則， 被告抗辯雙方合意以不動產同意使用及預定買賣契約書取代 系爭契約，延至104年出售房屋始履約云云，即不足採。再 查，系爭契約第1條第2項約定「買賣雙方約定民國102年10 月18日時備齊理產權移轉登記所需之文件資料予代書，買方 並應同時給付備證款。」，系系爭契約第1條第3項約定「稅 捐機關核發買賣雙方各應繳納之稅單後102年10月28日買方 應給付完稅款，…」，是須被告履行系爭房地產權移轉登記 所需之文件資料備齊交予代書之義務完畢後，由買賣雙方名 義分別向所屬機關申請開立契稅、土地增值稅及奢侈稅等繳 費單據，惟被告於簽約後之隔日即違反系爭契約第2項之約 定，被告高翊升、高敏慎並分別以台北大安郵局第000866號 、第000865號存證信函通知太平洋房屋公司，要求與原告達 成協商前勿辦理系爭房地產權移轉，並於2日內將系爭房地