臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第925號
原 告 怡和餐飲股份有限公司
法定代理人 張樑
訴訟代理人 黃貞季律師
王詩瑋律師
被 告 洪月碧
訴訟代理人 楊傳珍律師
上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國104 年2 月5 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
本院一○三年度司執字第一九二八四號給付租金強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為經營KFC 車道餐廳使用，前向被告承租桃園市○○區 ○○段000 地號土地（下稱系爭411 地號租賃土地），並擬 於該地上興建合於原告使用之租賃建物，興建中及完成後之 租賃建物亦在租賃範圍內，兩造於民國101 年1 月12日簽訂 不動產租賃契約（下稱系爭租約），並於系爭租約中約定雙 方確知租賃物係供原告經營KFC 車道餐廳使用。系爭411 地 號租賃土地於兩造締約前，外觀上係一臨接道路之土地，根 據被告告稱，臨接系爭411 地號租賃土地之同段350 地號土 地（下稱系爭350 地號土地）部分空地可供公眾任意通行（ 被告迄今仍作此主張）。詎料，雙方簽訂系爭租約後，尚未 興建租賃建物前，系爭350 地號土地之所有權人於101 年5 月間在系爭350 地號土地架起圍籬，阻斷系爭411 地號租賃 土地原來之通行，以致系爭411 地號租賃土地無法維持締約 當時雙方約定臨接道路、通行暢通無阻之狀態，原告始發現 臨接系爭411 地號租賃土地之系爭350 地號土地爭議部分並 非道路，系爭411 地號租賃土地顯未臨接道路而為袋地，且 存在通行爭議，此為被告於締約時所未告知，亦非締約當時 原告所認知及雙方約定之租賃土地狀態。
㈡又系爭350 地號土地所有權人於101 年5 月在系爭350 地號 土地架設圍籬，阻斷系爭411 地號租賃土地原來之通行而無 法維持締約時之狀態，原告隨即通知被告，並多次要求儘速 排除使用、通行障礙，然被告始終未予置理。原告嗣於101 年8 月8 日以北投石牌郵局第162 號存證信函，催告被告儘 速排除系爭411 地號租賃土地之使用障礙。然被告於101 年 8 月10日委由律師函覆原告，非但推諉卸責，甚至要求原告
負擔對鄰人提出民、刑事訴訟所生之訴訟費用及律師費用， 原告基於維持租賃關係之善意，於101 年8 月29日再次函請 被告儘速排除系爭411 地號租賃土地之使用障礙，猶未獲被 告具體善意回應。被告所提供之租賃土地係一袋地，其又一 再拒絕履行其出租人之義務，在爭議延宕數月後，原告迫於 無奈，始於101 年9 月14日發函終止系爭租約。另臺灣桃園 地方法院審理被告與系爭350 地號土地地主間排除侵害訴訟 之判決，以及桃園市政府工務局回函均可證明鄰地350 爭議 部分並非道路，系爭411 地號租賃土地顯係袋地，且被告無 權通行「鄰地350 爭議部分」，且本案被告原認定系爭411 地號租賃土地臨接道路，故以「免建築線指示」向桃園市政 府申請建造執照，然查，桃園市建築師公會於101 年4 月18 日受桃園縣政府委託協助審查建造執照，於記錄表上明確指 出系爭411 地號租賃土地未臨接中園路，要求補送「建築線 指示」，顯見系爭411 地號租賃土地並未臨接道路，且鄰地 350 爭議部分」顯非被告所稱之「中園路」。況被告所稱之 電線杆、消防栓、排水溝等設施均非設置於該「鄰地350 爭 議部分」上，而是設置於「鄰地350 爭議部分」以外，無從 證明「鄰地350 爭議部分」為道路。
㈢此外，桃園市政府工務局迄今仍無法認定「鄰地350 爭議部 分」為既成道路或現有巷道可供通行，臺灣桃園地方法院已 判定被告無權通行「鄰地350 爭議部分」，且系爭411 地號 租賃土地為袋地，只能請求通行同地段411-1 、411-2 、41 1-3 、411-4 地號土地。從而，被告未於締約時告知原告系 爭411 地號租賃土地為袋地，又未與系爭350 地號土地地主 協調、取得通行權利，以致無法維持系爭411 地號租賃土地 於締約當時約定使用狀態，被告違反其提供並維持租賃物合 於約定使用之義務甚明，此亦為被告於另案假處分案件中所 自承。又車道餐廳之設立目的乃為便利消費者得無需下車即 可完成消費、減少消費者之停車困擾，故必需設置「U 字型 」車道以供消費者沿著車道駕駛完成點餐、結帳、取餐。依 照相關法規規定，車道寬度至少應為3.5 公尺，車道內側曲 線半徑（即迴轉半徑）則至少為5 公尺，故一般車道餐廳臨 道路面之面寬至少應為17公尺以上（3.5+5+5+3.5 = 17）。 本件情形，原告於承租系爭411 地號租賃土地時，係以臨道 路面寬為26.3公尺進行設計規劃車道餐廳，依締約時原告所 認知、約定之狀況，系爭411 地號租賃土地應可符合車道餐 廳之要求。然系爭411 地號租賃土地為袋地，顯非被告締約 當時所告知臨道路之狀態，被告如未能與「鄰地350 爭議部 分」解決通行爭議，該系爭411 地號租賃土地非但不符合兩
造約定使用之狀態，更也無法規劃入口、出口各3.5 公尺之 車道，顯無法作為車道餐廳使用，無法符合租約所約定使用 之目的。被告亦違反民法第423 條維持租賃物合於使用之義 務，至為灼然。
㈣綜上，被告締約時未告知系爭411 地號租賃土地為袋地，且 無法通行「鄰地350 爭議部分」在先，租賃期間又無法維持 締約當時可完整通行「鄰地350 爭議部分」之使用狀態，以 致無法供原告經營車道餐廳使用，被告未能維持租賃物合於 約定使用之狀態，甚至拒絕排除「租賃土地」之使用障礙， 顯違反民法第423 條維持租賃物合於約定使用之義務以及系 爭租約第7 條第㈦項規定，原告遂於101 年8 月8 日以北投 石牌郵局第162 號存證信函，催告被告排除系爭411 地號租 賃土地之使用障礙，然被告均未置理，原告依系爭租約第12 條第㈠項規定應得終止系爭租約。另系爭411 地號租賃土地 所存在之無法通行爭議，並非可歸責於原告，原告依系爭租 約第11條第㈡款規定，應有終止租約之權利。況查，不論系 爭租約是否終止，系爭411 地號租賃土地既係一袋地，且目 前仍存在通行爭議，原告自不敢任意通行「鄰地350 爭議部 分」，顯無法依約定使用收益「租賃土地」，自得行使同時 履行抗辯權，拒絕給付租金。從而，被告未提供符合兩造締 約約定狀態之租賃物，原告終止租約，自屬合法有據。何況 ，系爭411 地號租賃土地之通行爭議迄今仍未解決，原告無 從興建、經營車道餐廳。從而，不論系爭租約是否終止，原 告亦得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金等語，並聲明： 鈞院103 年度司執字第19284 號兩造間給付租金強制執行事 件之強制執行程序應予撤銷。
二、被告則以：
㈠原告所承租者為被告所有之系爭411 地號租賃土地，非系爭 350 地號土地，故系爭350 地號土地自不在出租人即被告修 繕、或維持之義務範圍，原告依民法第423 條之規定主張被 告有維持系爭350 地號土地之義務而為終止權行使之理由， 顯屬無據。且本件租賃標的物前含桃園縣○○段0000號地號 國有土地，亦遭訴外人陳文旺等人不法設置圍籬，侵及國有 財產局所有土地計21平方公尺、侵及系爭350 地號土地共有 人之共有權益部分則係88平方公尺，其非為法令許可之作為 ，此既非可歸責於被告之事由，亦非屬被告所得享有使用、 收益、處分之權利範圍，或得予修繕、維持之範圍。故原告 於另案請求返還押租金事件及本案主張依民法第423 條規定 ，被告有維持系爭350 地號土地及1795號國有地供其使用收 益15年之義務，及聲稱被告違反上開義務而終止系爭租約之
主張，均於法未合。系爭租約第7 條第7 項既約明被告僅負 協助之責，最高法院43年台上字第176 號判例意旨復早揭明 承租人得自行對於妨害其權利行使之他人行使權利，自不能 強謂依該約款，主張被告負排除侵害之責，尤以系爭350 地 號非被告所有、○○段0000號國有地亦非被告所有之土地， 如何得以執之謂有所謂約定強令被告負維持義務、不許設置 物品等之義務。被告強解系爭租約第7 條第7 項「協助」之 約定，違反當事人約定之真意、法律強制規定、及誠信原則 ，濫用權利，據以終止租約，並為返還押租金等訴訟上之請 求，亦非法所許。故縱如原告所辯，其約定顯已違反上揭憲 法第15條、第22條、民法第148 條之規定，依民法第71條之 規定，應屬無效，其主張難謂允法。
㈡原告對被告依債務本旨提出系爭租賃標的物確可續行通行之 事實，其受領權限之人均拒絕受領，對假處分之聲請，亦拒 絕受領，依民法第219 條關於行使債權、履行債務，應依誠 實及信用方法之規定，出租人自不得執是為終止契約之理由 ，其行使債權，參諸最高法院43年台上字第1143號、43年台 上字第762 號判例要旨，亦不得謂無違背誠實及信用方法。 況本件被告本於對所有物權益之維護，早於101 年7 月間對 國有地及系爭350 地號上施設圍籬者提出假處分之聲請，亦 即於101 年8 月29日原告為所謂催告被告履行之信函發出前 ，已對查明侵害通行權之人為司法上排除其侵害之主張。是 縱再退萬步言，認被告有所謂主要之排除義務，而非協助排 除之義務，依上揭判例意旨及各法規，顯已履行該義務完畢 ，與司法機關是否准許、何時准許，本不相涉，故原告所謂 權利之行使，顯已違背反誠實及信用原則，不得執是為終止 契約之理由。矧原告催告履行者，為「改正不合租約所定事 項」，非關系爭租約中被告所應負擔之任一義務，其催告亦 不生法律上之效力，併予敘明。至訴外人陳文旺等人之侵害 事實、司法調查、裁判之耗時、冗長，均非可歸責於被告之 事由，原告亦乏所稱所謂「要求被告儘速解決」之法律上、 契約上之權利，是仍不能以司法裁判之作成、強制執行之實 施，於其催告後，即執為違約事由。
㈢系爭350 地號土地之所有權人共300 餘人，自36年辦理原始 第一次登記之共有人、自62年全部中園路28號起至150 號興 建之各幢建物均連續編定門牌通行該土地全部、自78年7 月 7 日繼承該道地之共有人陸續辦理登記、買受或承受該道地 之共有人亦陸續辦理登記，含國有財產局在內，均無一人或 機關妨害該通行之道地供公眾通行之事實；且自78年前，中 壢市政府及各水力、電力、電信主管機關即施設電線桿、消
防栓、排水溝及蓋於整筆801 平方公尺道地之上，含被告所 有之系爭411 地號租賃土地及其上建物前亦施設有各消防、 電力設備，應已足證明系爭350 地號土地為道地之事實。系 爭411 地號租賃土地前方緊臨之系爭350 地號土地，其面積 801 平方公尺全部、地目均為「道」，係68年地籍圖重測時 已辦理登記者，兩造及公眾均信賴該登記而通行其上，系爭 350 地號土地及中工段1795地號國有地上，緊臨系爭411 地 號租賃土地前方之「道地」上方，有中壢市公所鋪設之「排 水溝蓋」、下方有該公所設置之排水溝、及該部分道地地面 為中壢市公所養護，該二筆道地均係供公眾通行，堪可信為 真實。因原有縣道開闢亦編列為中園路前，舊中園路之既成 道路即為系爭411 地號租賃土地前方之350 地號道地、及中 工段1795地號國有地，為通往其他地區必經之道路，依台灣 省林務局農林航空測量隊航空攝影後所製作之空照圖，舊中 園路之現有巷道（含中工段國有地及350 道地）在系爭土地 所在成筆直且有相當寬度。再由系爭現有巷道之舊貌及現況 ，其北側有相鄰之數十餘戶住家，南側有道路邊溝，邊溝有 舖設水泥溝蓋，在與柏油路面間有水泥路面或砂石級配石作 路面，在水泥路面或砂石級配路面有電線桿、消防栓，之柏 油路面、水泥及沙石級配路面、電線桿、消防栓、溝蓋均已 老舊，在訴外人以圍籬圍住該巷道時，中工段國有地已被圈 圍於圍籬內，堪認在鋪設柏油及水泥路面範圍內之系爭道地 部分，原即屬於供公眾通行有公用地役關係之現有巷道。 ㈣兩造簽訂系爭租約前，原告自100 年6 月間起至101 年1 月 20日系爭契約簽訂之日止，已使被告提出系爭350 地號地籍 圖謄本、土地謄本、原告各層級主管、員工均前往現場、會 同建築師履勘、調查、並測試系爭350 地號土地公眾通行流 量，俱不容其故為虛偽不實之主張，且系爭租約簽訂後，原 告仍出入通行系爭350 地號土地無礙，從而，訴外人縱曾在 系爭350 地號土地施設圍籬阻止公眾通行，既非被告所指使 或未能依法排除者，亦不能認此施設圍籬即屬不得供公眾通 行之事實，原告自不得悖於其前其已歷一年之調查、實勘、 量測、並申辦建築執照獲准且使原告拆除價值逾千萬元之原 建物等事證，強指為被告違約，憑以率然終止租約等語置辯 ，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造於101 年1 月12日簽訂系爭租約，並予以公證，被告前 持經公證之系爭租約為執行名義，向本院聲請強制執行，亦 即聲請執行被告對原告自101 年9 月15日至103 年2 月15日 （共18個月）之每月22萬元租金債權，共計396 萬元，經本 院103 年度司執字第19284 號給付租金執行事件受理等情，
為兩造所不爭執（見本院卷第272 頁），並有系爭租約在卷 可參（見本院卷第8 至20頁），亦經調取本院103 年度司執 字第19284 號執行卷核閱屬實（執行影卷見本院卷第75至10 6 頁），堪以信採。
四、原告主張被告未依照系爭租約第7 條第7 項之約定排除系爭 411 地號租賃土地使用之障礙，其已於101 年9 月15日終止 系爭租約，被告對原告並無租金債權存在，自不得對原告據 以聲請強制執行等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是 本件之爭點厥為：原告以系爭租約已於101 年9 月15日經原 告終止，被告於系爭執行程序中聲請執行之租金債權不成立 為由，據以提起本件債務人異議之訴，是否有理由？茲析述 如下：
㈠按承租人固應依租賃契約之約定與民法439 條等規定支付租 金予出租人，然租賃契約經合法終止後，其法律關係除法定 或約定之損害賠償或附隨義務等權利外，自終止後消滅。再 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。次按探求契約當事人之真意， 應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價 值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜 兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須 捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院17年上字 第1118號判例意旨、86年度臺上字第3873號判決意旨參照） 。
㈡經查，本件被告辯稱其已依約拆除系爭411 地號租賃土地上 原有建物，騰空交付系爭411 地號租賃土地予原告，並已於 101 年3 月15日以合於所約定使用收益之租賃物即系爭411 地號土地全部，交付承租人即原告，至訴外人彭誠宏、王珍 瑛、陳文旺曾於101 年5 月間以鐵絲網圍籬圍住如桃園縣中 壢地政事務所複丈成果圖所示系爭350 地號C 部分88平方公 尺土地及中工段1795地號21平方公尺土地（該複丈成果圖見 本院卷第135 至136 頁），實不可歸責於被告，且被告並不 負有對系爭411 地號租賃土地以外之土地予以修繕、維持及 交付之責等語。惟兩造於系爭租約第2 條約定：「甲乙雙方 確知租賃標的物係供乙方（即原告）經營KFG 車道餐廳使用 。」；復於第7 條第7 項約定：「出租人之承諾及擔保…㈦ 通行之暢通：甲方（即被告）應負責協助乙方（即原告）維 持租賃標的物四週道路與出入口之暢通，不許他人設置任何 攤販或放置任何物品，並避免任何其他妨礙乙方進出使用之 情事。」，並於系爭租約第12條第1 項約定：「除本租約另
有約定外，甲方（即被告）或乙方（即原告）有任何違背本 契約約定之情事（包括但不限於違反本約第七條承諾及擔保 或本約任何條款），經他方以書面通知違約之一方，並訂合 理期間要求違約之一方改正而仍未改正者，他方得以書面終 止本租約。」，此有系爭租約在卷可稽（見本院卷第16至17 頁），可見兩造已約定被告基於出租人之責任應承諾並擔保 系爭411 地號租賃土地通行之暢通，此外，被告並應協助原 告維持租賃標的物即系爭411 地號租賃土地四週道路與出入 口之暢通，並應避免任何妨礙原告進出使用系爭411 地號租 賃土地之情事。而所謂「擔保責任」乃無故意過失仍須負責 之意，故訴外人彭誠宏、王珍瑛、陳文旺於101 年5 月間以 鐵絲網圍籬圍住如上開桃園縣中壢地政事務所複丈成果圖所 示系爭350 地號C 部分88平方公尺土地及中工段1795地號21 平方公尺土地，致系爭411 地號租賃土地無法通往最近之公 路即中園路，並經被告對訴外人陳文旺等提起定暫時狀態假 處分及請求排除侵害訴訟乙節，有照片、該複丈成果圖及臺 灣桃園地方法院101 年度裁全字第108 號、臺灣高等法院 102 年度抗字第124 號裁定及臺灣桃園地方法院102 年度壢 簡字第363 號判決等件在卷可參（見本院卷第21至22頁、第 329 頁、第331 頁、第135 至136 頁、第201 至207 頁、第 153 至155 頁、第261 至268 頁），此情雖非可歸責於被告 ，然被告對於系爭411 地號租賃土地通行之暢通，依約既負 有承諾及擔保之責，況出租人即被告確於租賃關係存續中未 能保持租賃物在客觀上合於約定得作為車道餐廳使用、收益 之狀態，亦即系爭411 地號租賃土地已因鄰地即系爭350 地 號土地之部分共有人（即訴外人陳文旺等）對系爭350 地號 土地主張所有權而架設圍籬，致系爭411 地號租賃土地無從 通行至公路，且被告迄未能舉證證明其於租賃期間已維持符 合兩造締約時所約定得供原告經營KFG 車道餐廳之標的物， 及系爭411 地號租賃土地所鄰之系爭350 地號土地部分，確 為既成道路或具有公用地役之關係。被告既為系爭411 地號 土地之出租人，自無從以施設圍籬者為訴外人，或遭施設圍 籬之處非系爭411 地號租賃土地，而為相鄰之系爭350 地號 土地為由，卸免其對原告即承租人所應負之擔保責任。 ㈢又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀 態，民法第423 條定有明文。此所謂合於所約定使用、收益 之租賃物，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極 的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，即 租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用收
益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由第三人之 行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約 定使用收益之狀態；又民法第423 條之規定，出租人原本即 負有提供合於約定使用目的之租賃物，租賃契約固不以雙方 約定租賃物供特定用途為必要，然若契約當事人雙方已約定 租賃物係供作特定之用途時，則該約定即成為租賃契約內容 之一部分；此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租 金義務，具有對價關係。查本件租賃標的物即系爭411 地號 租賃土地係由原告承租作為經營KFG 車道餐廳使用，業經雙 方載明於系爭租約之第2 條，有系爭租約在卷可參（本院卷 第9 頁），為兩造所不爭，應認被告於租賃關係存續中，除 現實上提供系爭411 地號租賃土地供原告興建餐廳外，亦負 有使系爭411 地號租賃土地得以設置車道暢通通行，不得有 妨礙進出之情形，即被告應提供適於經營車道餐廳之環境， 以達原告營業目的使用收益之狀態，亦經兩造約定於系爭租 約第7 條第7 項之條款中，而為被告之契約義務。依此，倘 原告因訴外人於系爭350 地號土地上施設圍籬及主張所有權 ，致系爭411 地號租賃土地無法通行至臨接之道路，使原告 可規劃使用之車道餐廳通行空間遭阻擋、割裂，實已無法為 圓滿之使用收益，即不能認被告已盡民法第423 條所定保持 系爭411 地號租賃土地合於約定使用收益狀態之義務。 ㈣按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知到達相對人 時，發生效力，民法第95條第1 項前段著有規定。原告主張 被告違反民法第423 條維持租賃物合於約定使用之義務以及 系爭租約第7 條第7 項之規定，於101 年8 月8 日以北投石 牌郵局第162 號存證信函，催告被告於20日內排除因系爭35 0 地號土地遭施設圍籬致系爭411 地號租賃土地之使用障礙 ，經被告以101 年8 月10日聯法字第0000000 號律師函回覆 後，原告復於101 年9 月14日以北投石牌195 號存證信函終 止系爭租約，經被告於同年月15日收受該存證信函，有該等 存證信函及掛號回執影本在卷可參（見本院卷第36至41頁） 。故兩造間之租賃契約既經原告合法終止，則該租賃契約自 101 年9 月15日終止時起嗣後失其效力，亦即該租賃契約之 法律關係向將來消滅，則原告自該租賃契約終止後，已無給 付租金之義務。從而，被告於系爭執行程序所主張原告應給 付之租金（本件被告係請求原告給付自101 年9 月15日起至 103 年2 月15日止之租金），原告自無給付義務，堪可認定 。
㈤末按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發 生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人
提起異議之訴。執行名義無確定判決同一之效力者，於執行 名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事 由發生，債務人亦得於強制執行程式終結前提起異議之訴， 強制執行法第14條第1 項前段、第2 項定有明文。本件被告 持系爭租約及公證書聲請強制執行，請求原告給付租金，經 本院103 年度司執字第19284 號受理在案，查該公證書並無 與確定判決同一效力，原告提起債務人異議之訴，自得就該 執行名義成立前及成立後之債權不成立及消滅或妨礙債權人 請求事由為主張。本件原告與被告間就系爭租約業已於101 年9 月15日終止，已如前述，則原告無須給付該日起至103 年2 月15日之租金予被告，是被告持系爭租約及公證書，聲 請本院執行處強制執行原告應給付被告自101 年9 月15日至 103 年2 月15日止，共計18個月之租金396 萬元，即無所據 。
五、從而，原告依強制執行法第14條之規定，以系爭租約業經原 告終止，兩造間並無發生該等租金債權，原告並無給付101 年9 月15日起之租金義務為由，提起債務人異議之訴，請求 將系爭強制執行事件之強制執行程序撤銷，為有理由，應予 准許。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併 予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據；民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
民事第五庭 法 官 林佑珊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
書記官 湯郁琪
, 台灣公司情報網