損害賠償
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,103年度,3777號
TPDV,103,訴,3777,20150203,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第3777號
原　　　告
即反訴被告　董木源
訴訟代理人　張佳雯律師
被　　　告
即反訴原告　虹優科技股份有限公司
法定代理人　張烜棟
訴訟代理人　陳建中律師
　　　　　　余盈鋒律師
　　　　　　黃傳堯律師
　　　　　　韓欣伶
　　　　　　楊智鈞
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年1 月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾伍萬捌仟伍佰拾陸元，及自民國一百零三年十月十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第一項為 被告應給付原告新臺幣（下同）594,000 元，及自民國103 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣變 更訴之聲明為第一項被告應給付原告378,194 元及自103 年 2 月1 日起狀繕本送達被告翌日至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。是原告雖為上開訴之變更，經核應屬減縮應受 判決事項之聲明，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定 有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽 連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係 兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法



所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴 標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴 標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一 法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴 標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者 間有牽連關係。經查，本件原告即反訴被告（下稱原告）以 被告即反訴原告（下稱被告）承租門牌號碼為臺北市○○路 ○段00號1 樓房屋（下稱系爭1 樓房屋），兩造並簽署房屋 租賃契約書（下稱系爭租約），而系爭租約屆期前業已通知 被告不再續租，被告卻未在期滿時交還系爭1 樓房屋，竟於 系爭租約屆滿後1 個月始交還，致原告受有一個月租金之利 益，且因被告遲延交還系爭1樓房屋，致原告出租予訴外人 神腦國際企業股份有限公司（下稱神腦公司）延長免租期半 個月，而損失租金、管理費，爰依系爭租約第6 條第2 項、 民法第184 條第1 項前段、第179 條規定請求給付扣除被告 依系爭租約交付之保證金後之損害賠償；被告則於本件言詞 辯論終結前之103 年10月8 日具狀訴請原告返還依系爭租約 第3 條第2 項規定扣除違約金、管理費後之保證金。經核反 訴與本訴均係基於系爭租約、系爭1 樓房屋所生之爭執，且 與原告於本件訴訟所為攻擊、防禦方法相牽連，揆諸上開說 明，原告提起反訴合於民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項之規定，應予准許。
貳、實體方面
一、本訴部分
㈠原告起訴主張：原告於98年1 月1 日將系爭1 樓房屋出租予 被告，並簽署系爭租約，嗣後於同年5 月14日公證，約定租 賃期間自98年1 月1 日起至102 年12月31日，租金為每月15 0,000 元（不包含管理費每月6,000 元，由被告負擔），保 證金300,000 元。原告已於102 年5 月21日、10月21日分別 以存證信函通知被告不再續約，詎被告竟置之不理，仍於租 賃期間屆滿後繼續占用系爭1 樓房屋，經原告函告將聲請強 制執行，被告始遲至103 年1 月28日遷讓系爭1 樓房屋，且 未支付該月管理費；又原告為使系爭1 樓房屋接續出租，乃 於102 年11月中旬另行招租，將系爭1 樓房屋出租予神腦公 司，神腦公司曾與原告及訴外人即原告之女兒董美妤於102 年11月23日簽署承租意向書（下稱系爭意向書），約定由神 腦公司向原告及董美妤承租系爭1 樓房屋，免租期為1 個月 ，後於同年11月27日簽署房屋租賃契約書（下稱系爭租約1 ），約定租賃期間為103 年1 月1 日起至107 年12月31日止 ，租金為至105 年12月31日止每月370,000 元，嗣後至107



年12月31日止每月租金為385,000 元，惟因被告違約致系爭 1 樓房屋無法於103 年1 月1 日起交付予神腦公司，神腦公 司遂向原告主張免租期為1.5 個月，是由上可知，免租期因 被告而延長半各月，至少受有半個月租金之損失即185,000 元（計算式為370,000 元×1/2＝185,000元），及增加半個 月管理費3,000 元；又系爭租約於102 年12月31日屆期，原 告亦曾口頭通知被告屆期不續約，被告卻仍繼續使用至103 年1 月28日，顯然為無權占有系爭房屋達28日，藉此取得租 金利益，致原告受有租金損失，原告自得依民法第184 條第 1 項前段及第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當 得利334,194 元（計算式為370,000 元÷31日×28日＝334, 194 元），總計因被告不履行系爭租約約定屆期返還系爭房 屋致原告受有損害金額為522,194 元；再者，依系爭租約第 6 條第2 項規定，原告得向被告請求支付房屋一倍計算之違 約金150,000 元；另依系爭租約第3 條第2 項約定保證金於 屆滿遷讓交還房屋並扣除被告一切應繳費用及履行本約全部 義務後，由原告無息返還之。為此，爰依民法第184 條第1 項前段、第179 條規定及系爭租約第6 條第2 項約定，於扣 除保證金後，請求被告給付原告378,194 元（計算式為6,00 0 元（103 年1 月管理費）＋334,194 元（租金損失）＋18 5,000 元（半個月免租期租金損失）＋3,000 元（半個月免 租期管理費）＋150,000 元（違約金）－300,000 元（保證 金）＝378,194 元）。並聲明：⒈被告應給付原告378,194 元，及自103 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告則以：原告與被告前於98年1 月間簽署房屋租賃契約書 （下稱系爭原租約），依系爭原租約第1、2條約定租賃標的 物為系爭1 樓房屋及地下一樓，租賃契間為98年1 月1 日起 至102 年12月31日止。惟因被告經營規模考量，乃思將系爭 1 樓房屋及地下一樓轉租予他人，原告為配合被告轉租之目 的，即於簽約之際將第2 條之租賃期間末日修改為103 年2 月28日。被告取得轉租權後，旋於98年1 月14日將系爭1樓 房屋出租予訴外人萊爾富國際股份有限公司（下稱萊爾富公 司），並約定租賃期限為98年2 月1 日起至103 年2 月28日 止；地下一樓部分則協調由原告以每月70,000元另行出租予 訴外人明基電通股份有限公司（下稱明基公司）之合作廠商 作為維修中心。嗣後因訴外人即原告之女兒以合約須經公證 為由要求被告重行議約，基於公證日當天原告及其女兒在被 告負責人辦公室久不離去，逼迫被告負責人應將租賃期間末 日自103 年2 月28日提前至102 年12月31日，被告因已將系



爭1 樓房屋出租予萊爾富公司而不願同意修改租約，惟因無 法忍受原告女兒之騷擾，訴外人即民間公證人邱瑞忠又有意 協調，且原告亦就被告提及系爭租約期滿後同意萊爾富公司 繼續使用至103 年2 月28日未為反對表示，始同意與原告另 行簽署系爭租約，顯見兩造已同意被告於系爭租約屆滿時繼 續使用系爭1 樓房屋至萊爾富租約期間屆滿為止。而依系爭 租約第6 條第2 項文義觀之，無非在規範系爭租約終止或期 滿後，承租人不履行民法第455 條租賃物返還義務時，所應 負之遲延賠償責任，且全文未見有懲罰性違約金之用語；又 系爭租約第6 條第1 項之規範事項及法律效果實與民法第43 8 條、第440 條第2 項無異，基於體系要求，則系爭租約第 6 條第2 項約定屬民法第231 條第1 項所稱之遲延損害賠償 ；另民法第250 條第2 項以損害賠償預定性違約金為原則， 懲罰性違約金為例外，則縱認系爭租約第6 條第2 項性質不 明確，基於法律明文之意旨，仍應將其視為損害賠償預定總 額性質之違約金，而此部分之損害賠償乃在於填補損害，而 非使原告受有利益，除該條之違約賠償外，原告不得於違約 金外另行請求其他賠償，被告既於103 年1 月28日將系爭1 樓房屋點交予原告，則被告應給付之違約金應為135,484 元 （計算式為150,000 元÷31日×28日＝135,484 元），此外 ，被告並願負擔1 月份之管理費，至原告請求被告賠償原告 與神腦公司約定之1 個月租金369,000 元，有違系爭租約之 約定。況依原告與神腦公司所簽之承租意向書時間為102 年 11月23日，緊接於102 年11月27日即與神腦公司簽署第一份 租約，斯時系爭租約尚未到期，被告尚無返還系爭1 樓房屋 之義務，則原告於斯時同意給予神腦公司免租期1 個月，及 後原告又同意將免租期延長為1 個半月，即與被告無涉。是 以，被告僅須支付違約金135,484 元，原告就被告所繳之保 證金扣除應支付之違約金及103 年1 月之管理費後尚有剩餘 ，原告訴請被告再為給付，即非有據等語置辯。並聲明：⒈ 原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：
㈠被告起訴主張：依系爭租約約定被告原應於102 年12月31日 返還系爭1 樓房屋予原告，然被告因故遲至103 年1 月28日 始交還系爭1 樓房屋，而依系爭租約第6 條第2 項約定被告 未依系爭租約交還系爭1 樓房屋應支付房租一部之違約金， 此部分違約金又視為遲延損害賠償之總額，被告既遲延28日 始將系爭1 樓房屋交還，僅需負擔遲延之135,484 元（計算 式為150,000 元÷31日×28日＝135,484 元）及103 年1 月



分之管理費6,000 元，並依系爭租約第3 條第2 項自被告所 繳交之保證金300,000 元中扣抵，則原告尚應返還158,516 元（計算式為300,000 元－135,484 元－6,000 元＝158,51 6 元）。為此，爰依系爭租約第3 條第2 項之約定請求原告 返還保證金餘額予被告。並聲明：原告應給付158,516 元予 被告，及自反訴起訴狀繕本送達原告翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。
㈡原告則以：系爭租約業於102 年12月31日屆滿，然被告遲至 103 年1 月28日始交還系爭1 樓房屋，遲延之28日屬無權占 用，依侵權行為及不當得利法律關係，被告應給付相當於租 金之損害，而原告已將系爭1 樓房屋出租予神腦公司，每月 租金為370,000 元，則遲延28日相當於租金之損害即為345, 333 元（計算式為370,000 元÷31日×28日＝345,333 元） ，及103 年1 月之管理費6,000 元；另原告於租期屆滿前即 以存證信函通知被告不再續租，且被告又明知原告已與神腦 公司簽署承租意向書，免租期為一個月，被告卻以口頭告知 無法搬遷，並繼續出租予萊爾富公司，致原告與萊爾富公司 簽署契約之際預知原告將來勢必違約，而將免租期延長為一 個半月，租期由103 年1 月1 日起至107 年12月31日止，變 更為103 年1 月29日起至107 年12月31日止，喪失15天出租 之利益，達185,000 元（計算式為370,000 元÷2 ＝185,00 0 元）及延長期間之管理費3,000 元，是原告雖已收受保證 金300,000元，然被告應給付原告之損害賠償金額為689,333 元，扣除保證金後尚須幾付389,333 元（計算式為345,333 元（28日租金）＋185,000 元（半個月免租期租金）＋6,00 0 元（103 年1 月分管理費）＋3,000 元（半個月免租期管 理費）＋150,000 元（違約金）－300,000元＝389,333 元 ），是以，被告主張原告應返還餘額158,516元，即屬無據 等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、首查，以下為兩造不爭執事實
㈠原告為系爭1樓房屋所有權人，於98年1 月1 日由原告、董 美妤、被告簽署系爭原租約，約定出租系爭1 樓房屋及地下 一樓。後於同年5月14日由原告與被告簽署並公證系爭租約 ，約定出租系爭1 樓房屋，租期自98年1 月1 日起至102 年 12月31日止，租金為每月150,000 元，保證金為300,000 元 。
㈡原告於102 年5 月21日以台北光華存證號碼000356號通知被 告系爭租約到期後，擬收回不再續租。後於103 年1 月8 日 以士林天母存證號碼000006號通知被告及萊爾富公司系爭租 約業已到期，請返還予原告。被告於103 年1 月28日將系爭



1 樓房屋返還予原告。
㈢原告、董美妤與神腦於102 年11月23日簽署系爭意向書，約 定租賃標的為系爭房屋，免租期為1 個月；旋於同年月27日 與神腦公司簽署系爭租約1 ，約定由原告提供系爭房屋予神 腦公司使用，租期自103 年1 月1 日至107 年12月31日。後 於103 年1 月29日由原告、董美妤及神腦公司簽署房屋租賃 契約（下稱系爭租約2 ），約定由神腦公司承租系爭房屋， 租期為103 年1 月29日起至107 年12月31日止，免租期為10 3 年1 月29日起至103 年3 月14日止。
四、其次，原告主張被告未依系爭租約之約定於租期屆滿返還系 爭1 樓房屋，請求被告給付103 年1 月管理費、至交還系爭 1 樓房屋止28日之相當於租金之損害、延長免租期之租金利 益及延長期間之管理費以系爭租約第6 條第2 項之違約金總 額扣除保證金後之損害賠償等情，為被告所否認，並以前情 置辯；另被告請求原告依系爭租約第3 條第2 項約定，在保 證金扣除應負擔之28日違約金、103 年1 月分之管理費後餘 額返還予被告等情，亦為原告所否認，並以前情置辯，是本 件應審究為㈠原告主張被告未於租期屆滿返還系爭1 樓房屋 予原告，依系爭租約、不當得利及侵權行為法律關係請求被 告給付給付103 年1 月管理費、至交還系爭1樓房屋止28 日 之相當於租金之損害、延長免租期之租金利益、、延長期間 之管理費及違約金，是否有據？㈡被告請求原告返還系爭租 約之保證金餘額，是否有據？茲分論述如下：
㈠原告主張被告未於租期屆滿返還系爭1 樓房屋予原告，依系 爭租約、不當得利及侵權行為法律關係請求被告給付給付10 3年1月管理費、至交還系爭1樓房屋止28日之相當於租金之 損害、延長免租期之租金利益、延長期間之管理費及違約金 ，是否有據？
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250 條定有明文。又違約金，有屬於損 害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性之性質者，倘屬前者， 違約金既視為因不履行債務而生損害之賠償總額，即不得於 請求給付違約金外，又請求損害賠償；違約金有賠償性違約 金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債 務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目 的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人



除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損 害賠償；再當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意 思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民 法第250 條第2 項規定，視為賠償性違約金（最高法院80年 度台上字第1457號、86年度台上字第1620號判決意旨參照） ；另解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字 第1118號判例意旨參照）。
⒉稽之系爭租約第6 條第2 項記載：「乙方（即被告）於終止 租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日 起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」（見本院卷第12 頁），是由前揭契約文義觀之，被告若未於系爭租約屆滿即 102 年12月31日返還系爭1 樓房屋，自屆滿翌日起即應支付 房租一倍之違約金，堪認屬遲延給付之契約不履行時應支付 之違約金；又遍觀系爭租約其他條文約定，除前揭約定外， 僅在系爭租約第7 條第6 項、第8 項約定：「乙方如將公司 登記（或個人戶籍）遷入本租屋地址者，應於本租約屆滿或 終止時自動遷出，甲方（即原告）始退還保證金，否則，甲 方除得向主管機關申報其為空戶外，並得向被告請求損害賠 償」、「乙方應依法使用房屋，若有非法情事，致被取締或 罰款，乙方應自行負責，概與甲方無關；若甲方因此受損害 ，乙方應賠償甲方之損害。」（見本院卷第12頁），是原告 僅在被告未依約遷出公司登記或戶籍、或被告非法使用房屋 至原告受有損害之情況下，始得另行請求損害賠償，而前揭 原告得另行請求損害賠償之條文，並未包含系爭租約屆滿被 告未依約返還系爭1 樓房屋之情況，甚且前揭系爭租約第6 條第2 項約定亦非以強制債務履行為目的，又未約定在被告 於租期屆滿未依約返還系爭1 樓房屋時除違約金外尚得請求 不履行之損害賠償，揆諸前揭說明，應視為因不履行而生損 害之賠償總額。據此，依被證三房屋回復工程完成點交表（ 見本院卷第47頁），被告既遲至103 年1 月28日始將系爭1 樓房屋交還予原告，則依系爭租約第6 條第2 項之約定即應 支付房租一部之違約金，即自103 年1 月1 日起至103 年1 月28日止之違約金135,484 元（150,000 元÷31日×28日＝ 135,484 元，元以下四捨五入）；至原告請求被告應負擔10 3年1月分之管理費部分，被告並未爭執此部分為其所應負擔 ，且依系爭租約第7條第1項約定管理費為被告負擔之費用， 則此部分即併予計入損害賠償之範圍。。
⒊又原告主張依其與神腦公司所簽署之系爭租約1 計算相當於



租金損害之不當得利、延長免租期半個月之損害一節，按無 權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之 觀念；又債權人對之既得基於損害賠償之法律關係，請求回 復原狀，同時又得基於不當得利之法律關係，請求返還其所 受之利益，此即學說上所謂請求權之並存或競合，有請求權 之債權人，得就二者選擇行使其一，請求權之行使已達目的 者，其他請求權即行消滅，如未達目的者，仍得行使其他請 求權（最高法院61年台上字第1695號、48年台上字第1179號 判例意旨參照）。準此，被告因無權占有系爭1 樓房屋所獲 相當於租金之利益，適為原告因此所受之損害，而原告所受 損害業以前開損害賠償預定額之違約金所填補，被告所受利 益亦因前開違約金之給付而實質返還，已無利益之保有可言 ，原告自不得再重複請求被告返還相當於租金之利益。故原 告此節主張為無理由，不應准許。至原告主張與神腦公司免 租期延長為一個半月，其中免租期半個月及管理費係因被告 遲延交還系爭1 樓房屋所致，亦應由被告負損害賠償云云， 承上，兩造既已於系爭租約第6 條第2 項約定違約金為損害 賠償預定總額，自應受該條文之拘束，而該條文之違約金又 係損害賠償預定總額，則原告自不得請求超過系爭違約金以 外之金額，據此，原告主張被告應賠償免租期半個月之損害 含管理費，亦為無據。
⒋至被告辯稱原告同意被告得繼續使用系爭1 樓房屋至103 年 2 月28日止，並提出被證4 之租約及證人即被告法定代理人 張烜棟之證詞為證，然查證人張烜棟雖於本院審理時證稱系 爭1 樓房屋出租是伊與原告洽談，當時除承租系爭1 樓房屋 外尚包含地下一樓，嗣後因金融海嘯，伊就轉介明基公司承 租地下一樓，而系爭1 樓房屋則經由原告同意轉租予萊爾富 公司，並且延長租期到103 年2 月28日，後來因原告之女兒 要求重行簽訂租約修改租期至102 年12月31日止，並做公證 ，伊本來不願意接受，後來伊看違約金罰則勉強在承受範圍 ，而且不想為難原告便同意重行簽約，所簽之條件就是系爭 租約。當時伊有跟原告女兒溝通讓我們把萊爾富合約履行完 畢，公證人當時有說幫忙協調，並稱照付租金即可等語（見 本院卷第149 頁至第152 頁），是由證人張烜棟之證詞僅得 證明當時確實同意依系爭租約之條件重行簽訂租約，且證人 張烜棟亦證稱有看過違約金條款，為其可接受之條件，顯然 證人張烜棟於簽署系爭租約時確實有細看系爭租約之條件， 並認系爭租約條件為其可接受之範圍，始同意簽訂；至於原 告是否同意被告得繼續使用系爭1 樓房屋至103 年2 月28日 止部分，依前述證人張烜棟既已衡量過系爭租約之條件並認



為可接受，衡情其如認係爭原租約之租賃期限至103 年2 月 28日為重要之約定，則在系爭原租約仍屬有效存在之際，自 無庸重行簽訂系爭租約，然被告卻同意原告重行簽訂系爭租 約，顯然被告確實同意兩造間就系爭1 樓房屋之租賃條件依 系爭租約之條件履行，是以，無從遽以由前揭證人張烜棟之 證詞推定原告同意被告於系爭租約屆滿時得繼續使用至103 年2 月28日止。況依證人即原告之女兒董美妤於本院審理時 證稱：系爭租約公證過程伊有在場，當時並未同意被告得使 用至出租予萊爾富公司合約期限屆至，也沒有同意被告於租 期屆滿繼續使用系爭1 樓房屋不用負損害賠償責任等語（見 本院卷第173 頁），此核與系爭租約約定租期至102 年12月 31日及被告於租期屆滿時應支付違約金之約定相符，益徵原 告並未同意系爭租約屆滿時被告得繼續使用系爭1 樓房屋而 無庸負損害賠償責任；再者，參以系爭原租約第6 條約定： 「…乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日 將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，…如不即時遷讓交 還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照五倍之違約金至遷讓 完了之日止，…」（見本院卷第185 頁），與系爭租約第6 條第2 項約定未於租賃期滿交還系爭1 樓房屋時違約金為按 租金一倍計算相比，系爭租約之條件較之系爭原租約之條件 對被告有利，顯然被告確實有衡量過前後修改之租約條件後 ，始同意修改原租約條件而重行簽署系爭租約，據此，兩造 應受系爭租約之約束，並依系爭租約之條件履行，是被告辯 稱原告同意被告得繼續使用至103 年2 月28日至，委無足採 。
⒌綜上，原告主張被告未依系爭租約之約定返還系爭1 樓房屋 致原告受有損害，依約得請求之損害金額為158,516 元（計 算式為135,484 元＋6,000 元＝141,484 元） ㈡被告請求原告返還系爭租約之保證金餘額，是否有據？ 觀以系爭租約第3 條第2 項記載：「保證金參拾萬元整，於 租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除乙方應繳費用及履行 本約全部義務後，由甲方無息返還之。…」（見本院卷第11 頁），是以，原告於系爭租約屆滿且被告履行系爭租約全部 義務後，依約即應返還保證金予被告。承上，被告未依約交 還系爭1 樓房屋予原告，依約依支付之違約金為141,484 元 ，扣除被告已支付之300,000 元，原告尚應退還158,516 元 （計算式為300,000元－141,484元＝158,516元）。五、綜上，原告主張依系爭租約、不當得利及侵權行為法律關係 請求被告給付給付103 年1 月管理費、至交還系爭1 樓房屋 止28日之相當於租金之損害、延長免租期之租金利益、延長



期間之管理費及違約金扣除被告繳交保證金後，請求被告應 給付378,194 元，及自103 年2 月1 日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。另被告主張依 系爭租約第3條第2款請求被告應返還保證金餘額158,516 元 ，及自反訴起訴狀繕本送達原告翌日起即103 年10月15日止 ，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又原告 之訴既經駁回，其假執行之請求即失所附麗，亦應駁回。又 本判決第三項所命之給付金額未逾500,000 元，依民事訴訟 法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 與判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由 ，依民事訴訟法第78條、第389 條第1 項第5 款，判決如主 文。
中 華 民 國 104 年 2 月 3 日
民事第四庭 法 官 林玉蕙
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 2 月 3 日
書記官 洪婉菁