臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2766號
原 告 孫秀鳳
訴訟代理人 林國忠律師
被 告 宮泰實業有限公司
兼 上 陳順源
法定代理人 之3
共 同 陳俊翰律師
訴訟代理人
上列當事人間債務不履行等事件，本院於民國104年2月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告 同意或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第1款、第2款定有明文。經查：本件原告起訴時 聲明為：一、被告宮泰實業有限公司（下稱宮泰公司）及被 告陳順源應連帶給付原告新臺幣（下同）1,270,000元及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算 之利息；二、願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國103年11 月13日具狀更正訴之聲明為：一、先位聲明：（一）被告應 連帶給付原告1,175,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5﹪計算之利息；（二）願供擔保請准 宣告假執行。二、備位聲明：（一）被告宮泰公司應給付原 告1,175,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5﹪計算之利息；（二）願供擔保請准宣告假執行 。另於104年2月5日具狀減縮聲明如本件聲明所示。觀諸原 告歷次聲明之基礎事實同一，且經被告同意（見本院卷第 139頁），揆諸前開規定，原告前揭變更訴之聲明屬合法， 應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣被告宮泰公司於98年間向原告承租門牌號碼臺北市○○ 區○○○路0段00號4樓之8房屋（下稱系爭房屋）作為辦 公使用，租期自98年4月1日起至99年3月31日止，租金每 月25,000元，被告宮泰公司於原租約到期後與原告分別於 99年、100年、101年間續約，其中101年續約部分，租期 自101年4月1日起至102年3月31日止，期間被告宮泰公司
屢有遲延給付租金之情事，原告因長年旅居美國深感困擾 ，且被告宮泰公司之法定代理人即被告陳順源於100年8月 間欠繳租金時，曾向原告表示系爭房屋不敷使用，有搬遷 計畫，乃思將系爭房屋出售。原告遂於101年6月22日委由 原告配偶即證人俞振恕與訴外人旺業不動產經紀有限公司 （即住商不動產基隆安樂加盟店，下稱住商不動產公司） 簽訂專任委託銷售契約書，委託住商不動產公司出售系爭 房屋，委託銷售期間自102年6月22日起至同年9月30日止 ，證人俞振恕乃於101年6月25日上午10時許前往系爭房屋 ，告知被告陳順源系爭房屋已委託不動產仲介公司出售， 詢問伊被告宮泰公司是否有優先承買之意願，被告陳順源 表示系爭房屋空間不敷使用，不欲承買，另主動表示被告 宮泰公司可於101年8月30日搬離，而有提前終止系爭租約 之意思，經證人俞振恕當場確認後同意被告陳順源終止系 爭租約之意思表示，隨後證人俞振恕離去之際適遇證人即 住商不動產公司店長孟紫柔，2人再赴系爭房屋，經被告 陳順源再度表示同意提前終止系爭租約及於101年8月30日 可搬離之意思，可認雙方已口頭提前終止系爭租約。後原 告於101年6月26日委由證人俞振恕、經住商不動產公司仲 介將系爭房屋出售訴外人溫令行，並於買賣契約書約定交 屋日為101年8月30日。
（二）詎證人俞振恕於101年6月27日上午再至系爭房屋告知被告 陳順源系爭房屋已出售乙事，被告陳順源竟稱：伊並無同 意提前終止系爭租約，伊僅稱可盡量配合於該期限前搬離 ，並未承諾能於該期限前完成搬遷云云，證人俞振恕雖感 驚訝，然為免系爭房屋於101年8月30日無法交屋予訴外人 溫令行，仍多次打電話向被告陳順源勸說，表示願負擔相 關費用，委請仲介代為找尋辦公室新址，並提出願補貼2 個月租金作為補償條件，被告陳順源猶藉口其未表示將於 101年8月30日提前終止系爭租約，有權使用至102年3月31 日云云，拒不配合搬離系爭房屋，證人俞振恕不得已乃轉 與訴外人溫令行磋商，希望其給予寬限期，經雙方協商後 ，原告同意以1,000,000元扣抵系爭房屋買賣價金作為原 告無法於101年8月30日交屋之違約金，並與訴外人溫令行 於101年8月27日簽訂協議書，以買賣總價13,230,000元折 讓1,000,000元作為賠償訴外人溫令行之違約金，並自是 日起由訴外人溫令行承受系爭租約之權利義務等情，致原 告受有至少1,000,000元之損害。
（三）被告陳順源為被告宮泰公司之代表人，其代表被告宮泰公 司與原告簽訂系爭租約，並於101年6月25日與證人俞振恕
就系爭租約達成提前終止之合意，承諾於同年8月30日遷 出，則被告陳順源自應代表宮泰公司將系爭房屋返還原告 ，然其未依約定遷出，侵害原告對訴外人溫令行之買賣價 金債權，使原告不得已於買賣價金債權中扣抵1,000,000 元作為違約金，被告陳順源違反禁反言原則故意侵害原告 之買賣價金債權，原告自得先位依民法第184條第1項後段 、同法第28條規定請求被告2人連帶負損害賠償責任；又 原告與訴外人溫令行磋商後，約定以1,000,000元作為違 約金，則原告至少受有1,000,000元之損害。被告陳順源 既代表被告宮泰公司與證人俞振恕達成提前終止系爭租約 之約定，然被告宮泰公司於101年8月8日寄送存證信函翻 易前詞，拒絕於同年8月30日遷出，顯已拒絕履行提前終 止系爭租約之約定，是原告備位則依民法第227條約定請 求被告宮泰公司給付同額之損害賠償。
（四）聲明為：
1、先位聲明：
（1）被告應連帶給付原告1,000,000元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。 （2）原告願供擔保請准宣告假執行。
2、備位聲明：
（1）被告宮泰公司應給付原告1,000,000元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計計算之利息 。
（2）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
（一）依系爭租約第9條第3項約定：「租賃期限未滿前有一方擬 終止契約時，應於一個月前以書面通知，並須獲得對方之 書面同意而且擬終止之一方應支付兩個月租金總額之違約 金。於終止契約後，甲方（按即原告）應返還押租保證金 ；乙方（按即被告宮泰公司）應將房屋依原狀交還甲方， 不得刻意破壞或附帶條件。」等語，其規範內容係針對合 意終止之情形，是如原告與被告宮泰公司欲提前終止系爭 租約，均需以書面方式為之，且原告雖於101年7月間寄發 存證信函表示欲終止系爭租約，惟被告宮泰公司亦於同年 8月8日以存證信函回絕，兩造既無提前終止系爭租約之合 意，系爭租約仍存在，原告之主張為無理由。
（二）聲明為：
1、原告之訴駁回；
2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、本院協助兩造整理不爭執事項如下：（見本院卷第110頁背
面）
（一）原告與被告宮泰公司於98年4月1日就系爭房屋簽立系爭租 約，約定租期為1年，租金每月25,000元，原告與被告宮 泰公司陸續於99年、100年、101年間續約，約定租賃期限 至102年3月31日。
（二）證人俞振恕於101年6月25日上午前往系爭房屋，與被告陳 順源洽談系爭房屋後續可能處理情形。
四、得心證之理由：
原告主張其與被告宮泰公司簽訂系爭租約，租金每月25,000 元，原告與被告宮泰公司陸續於99年、100年、101年間續約 ，約定租賃期限至102年3月31日等情，為兩造所不爭執（見 前述不爭執事項（一）），並有系爭租約影本1份在卷（見 本院卷第17至26頁），堪信為真實。原告復主張其委由證人 俞振恕與被告宮泰公司代表人即被告陳順源於101年6月25日 以口頭方式合意提前於同年8月30日終止系爭租約，然為被 告所否認，故本件之爭點厥為：（一）兩造於101年6月25日 是否有合意提前終止系爭租約？（二）如有合意提前終止系 爭租約，該合意終止是否違反系爭租約第9條第3項之規定而 無效？（三）原告請求被告宮泰公司、陳順源負連帶損害賠 償責任有無理由？金額為何？（四）如先位聲明無理由，原 告請求被告宮泰公司負損害賠償責任有無理由？金額為何？ 茲分述如下：
（一）兩造於101年6月25日互有合意提前終止系爭租約之意思表 示：
證人俞振恕結證證稱：「（法官問：當日是否有與陳順源 談話？內容為何？）有。…我當天上樓時遇到孟小姐，我 就跟她說陳順源剛好在辦公室我上去幫你們介紹一下，進 入他公司的門時看到他正在跟他的職員在大辦公室交代事 情，我們等到他交代完了，才去跟陳順源說我跟你介紹一 下，這是我們仲介孟小姐，之後的話我不記得是在大辦公 室還是在陳順源的小辦公室說的，…我跟證人孟紫柔說陳 順源不打算買我們的房子，後面的話我不太記得，但我記 得陳順源主動的說101年8月底會搬家。」等語（見本院 104年1月16日言詞辯論筆錄，本院卷第116頁背面、第117 頁），核與證人孟紫柔證稱：「…我跟俞振恕在6月25日 約在系爭建物要找承租方，表示房子現在要交給我們公司 來做銷售的動作，剛好那天陳順源也在辦公室，當時俞振 恕已經先提早到承租方，他已經上樓了，後來下樓時看到 我才要上樓去找承租方，我們才又一同上樓去找陳順源， 當時陳順源在他的小辦公室，看到我們就出來打招呼，叫
我們一同到他的小辦公室，我先自我介紹我的身分來歷， 陳順源很清楚的告訴我們說他已經剛好已經在找房子，預 計大概8月底可以搬遷出去。在小辦公室裡只有我們三人 在。…」、「（法官問：你剛說陳順源當場有表示說預計 大約8月底可以搬走，他有說的很確定嗎？）有，他說的 很確定，他先敘述他已經在找房子，預計在8月底可以搬 遷。」等語（見同日言詞辯論筆錄，本院卷第120頁）大 致相符，堪認證人俞振恕於101年6月25日上午在系爭房屋 確與被告陳順源就系爭租約擬提前於101年8月30日終止乙 節有互為意思表示之事實。
（二）前述合意終止之意思表示違反系爭租約第9條第3項之規定 而不生效力：
1、按契約當事人約定終止契約須用一定之方式，有以保全證 據為目的者，亦有以契約須待方式完成始生終止之效力者 。若當事人之意思係以保全證據為目的，而非生契約終止 效力之要件，則當事人終止契約之意思表示到達相對人時 ，如依法已生終止契約之效力，自不得因未以一定之方式 為之，而否定其效力（最高法院88年度台上字第1726號民 事判決參照）。則依前述最高法院判決意旨反面解釋，如 當事人之意思係以契約須待方式完成始生終止之效力者， 當事人未依約定方式終止契約，即無合法終止契約之效力 。
2、觀諸系爭租約第9條第3項之約定：「租賃期限未滿前有一 方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知，並須獲得對 方之書面同意而且擬終止之一方應支付兩個月租金總額之 違約金。於終止契約後，甲方（按即原告）應返還押租保 證金；乙方（按即被告宮泰公司）應將房屋依原狀交還甲 方，不得刻意破壞或附帶條件。」（見本院卷第22頁）， 足見原告與被告宮泰公司間已有約定提前合意終止系爭租 約之方式需符合3要件，即1、1個月前以書面通知；2、對 方出具書面同意書；3、支付對方2個月租金總額之違約金 ，且依系爭租約前述約定之文義，該約定並非單方提前終 止系爭租約，而係雙方同意提前終止系爭租約之方式，揆 諸前述1、之說明，雙方顯係以須待方式完成始生終止之 效力之目的，而於系爭租約第9條第3項為上述約定，是原 告如欲提前終止系爭租約，除取得被告宮泰公司書面同意 書外，尚須於1個月前以書面通知並支付被告宮泰公司2個 月租金總額即50,000元，然證人俞振恕於本院審理時證稱 ：並未以書面通知被告宮泰公司終止系爭租約等語（見同 日言詞辯論筆錄，本院卷第119頁），且證人俞振恕復證
稱：「（法官問：如陳順源有當場同意提前終止租賃契約 ，有無約定租賃契約終止日為何日？有無約定原告需要支 付因提前終止而生之違約金？）沒有這個印象，但我們雙 方都知道我們才剛簽完約（按即系爭租約）。沒有約定原 告需要支付因提前終止而生之違約金。」等語（見本院同 日言詞辯論筆錄，本院卷第116頁背面、第117頁），核與 證人孟紫柔證述：「（法官問：如果他當天有很確定的說 他8月底可以搬遷，那他有無跟俞振恕約定說原告必須支 付提前終止租約而生的違約金？）都沒有提到。…」等語 （見同日言詞辯論筆錄，本院卷第120頁背面）無違，堪 認101年6月25日上午證人俞振恕與被告陳順源並未討論或 約定原告需支付被告宮泰公司因提前終止系爭租約之違約 金，則縱證人俞振恕與被告陳順源於同日在系爭房屋互有 提前終止系爭租約之意思表示，亦與系爭租約前揭約定不 符，不生合法終止系爭租約之效力。
（三）證人俞振恕與被告陳順源於101年6月25日上午在系爭房屋 互有提前終止系爭租約之意思表示，然因前述提前終止系 爭租約之意思表示與系爭租約第9條第3項之約定不符，不 生合法終止系爭租約之效力，已如前述，則原告以其與被 告宮泰公司已提前終止系爭租約之原因事實為由，先位請 求被告宮泰公司、陳順源依民法侵權行為之法律關係連帶 負損害賠償責任，備位請求被告宮泰公司依民法不完全給 付之法律關係負損害賠償責任，即屬無據。
五、綜上所述，原告主張其委由證人俞振恕與被告陳順源於101 年6月25日以口頭方式合意提前於同年8月30日終止系爭租約 ，被告陳順源事後反悔而未履行前述提前終止系爭租約之約 定，致原告受有損害，先位請求被告2人應連帶給付原告 1,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5﹪計算之利息；備位請求被告宮泰公司給付原告 1,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5﹪計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之 訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失其依據，應一併駁回 之。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響， 爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告先位之訴及備位之訴均無理由，依民事 訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 25 日
民事第三庭 法 官 方祥鴻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 2 月 25 日
書記官 黃文誼
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