臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第4373號
原 告 劉珮君
訴訟代理人 陳振東律師
複 代理人 張晏菁律師
鄧凱元律師
被 告 杜靜婷
訴訟代理人 陳學驊律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國104年1月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案 之言詞辯論者，視為同意變更或追加；原告於判決確定前， 得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應 得其同意，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項、第262 條第1項分別定有明文。經查：
一、本件原告起訴時原併列蔡上恩、李絲璇、信義房屋仲介股份 有限公司（下稱信義房仲公司）為被告，嗣於本院行第1次 準備程序前，於民國102年9月18日具狀撤回對渠等之請求（ 見本院卷㈠第88頁），核原告所為係訴之一部撤回，且上開 被告均尚未就本案為言詞辯論，於法並無不合，應予准許。二、原告原起訴主張依民法第354條、第359條之規定，請求被告 減少價金新臺幣（下同）570,770元，並依不當得利之法律 關係，請求被告返還價金減少後無法律上原因而受領之570, 770元，另主張依民法第360條、第227條之1第1項、第195條 第1項之規定，請求被告給付精神慰撫金30萬元（見本院卷 ㈠第104頁）。嗣於訴狀送達被告後，原告具狀撤回關於精 神慰撫金之請求，復為被告所同意（見本院卷㈠第128、157 頁）。是本件原告所為訴之一部撤回，核與首揭規定相符， 亦應准許。
三、又本件原告起訴時原主張依瑕疵擔保之法律關係請求被告減 少價金，嗣於103年12月11日具狀主張併依兩造間之不動產 買賣契約書（下稱系爭契約）第9條第6項前段及但書約定為 減少價金之請求（見本院卷㈡第24、30頁）。被告對於原告 追加上開請求權基礎即系爭契約第9條第6項前段及但書約定 ，無異議而為本案之言詞辯論（見本院卷㈡第24、45頁），
即視為被告同意。是本件原告所為追加請求權基礎，亦與前 開規定相符而應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於101年9月25日經由信義房仲公司之仲介而 與被告簽訂系爭契約，向被告購入坐落在臺北市○○區○○ 段○○段000地號土地及其上同小段4695建號建物即門牌號 碼為臺北市○○區○○路0段000巷0號2樓房屋（門牌整編前 為臺北市○○區○○○路000巷0弄00號2樓，下稱系爭房屋 ）與停車位，原告已付清全部價款2,040萬元，並於101年12 月28日完成點交暨辦畢所有權移轉登記。詎料，原告於交屋 後始發現被告違反系爭房屋所在社區「逸仙時上公寓大廈」 住戶規約之規定，在與系爭房屋相通之露台（下稱系爭露台 ）違法加裝雨遮及鋁窗，致遭主管機關查報違建而需拆除。 又被告明知系爭露台之違建於100年間即曾遭主管機關通知 拆除，竟仍故意不告知原告此一交易上之重要資訊，且於原 告看屋、簽約時，均將系爭露台維持封閉室內空間之狀態， 致原告誤信系爭露台可做為室內空間使用，進而做出錯誤判 斷以較高價格買受。系爭露台因欠缺被告保證可做為室內空 間使用之品質及契約預定效用而存有物之瑕疵，原告自得據 此請求減少價金。為此，爰依買賣物之瑕疵擔保之法律關係 及系爭契約第9條第6項前段、但書約定，請求減少價金570, 770元，並依不當得利之規定，請求被告返還價金減少後， 無法律上原因而受領之570,770元等語，並聲明：㈠被告應 給付原告570,770元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：原告於簽約前即已知悉系爭露台之違建即現存之 雨遮及鋁窗係被告於購屋後加裝，被告亦未曾向原告保證系 爭露台之雨遮及鋁窗不會遭查報拆除，且系爭露台非屬系爭 契約所約定之買賣標的物，兩造於議定買賣價金時，復未將 系爭露台之坪數計入價金計算基礎，被告就系爭露台即不負 瑕疵擔保責任。又系爭露台縱於100年間曾遭主管機關查報 違建，惟被告於收受拆除通知後業已自行將原有被指為違建 之露台封閉式構造物拆除，雖被告嗣後又再加裝如現況所示 之活動式鋁窗，然前開於100年間被報拆之封閉式構造物違 建既已因被告拆除而不存在，迄至兩造簽訂系爭契約之前， 被告均未曾再因系爭露台現有之違建而收到主管機關之報拆 通知，且主管機關就違建之拆除處理程序，亦不因違建曾遭 查報拆除後又再增設違建而列為優先拆除之標的，原告自無 從依系爭契約第9條第6項之約定請求減少價金。況本件原告
於買受系爭房屋時，既明知系爭露台之雨遮及鋁窗屬於違建 而有日後需卸除之可能，自應由原告自行承擔此一風險等語 ，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回； ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈠第187、188頁，並依判決格 式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：㈠、原告經信義房仲公司聘僱之仲介人員即蔡上恩、李絲璇之仲 介，於101年9月25日與被告簽訂如本院卷㈠第11至17頁所示 之系爭契約，約定以買賣總價金2,040萬元（包停車位價款 250萬元），向被告購入坐落在臺北市○○區○○段○○段 000地號土地及其上系爭房屋與停車位。
㈡、系爭房屋所在大樓之管理委員會即逸仙時上公寓大廈管理委 員會，於99年12月17日以逸字第24號函通知被告：因被告私 將系爭房屋之露臺周圍裝設鋁窗，已違反社區住戶規約及公 寓大廈管理條例第8條規定，限期被告應於1個月內回復原狀 。
㈢、系爭露台（即如本院卷㈠第28頁上方照片及本院卷㈠第35頁 建物測量成果圖，其中以粉紅色色筆簽註標記部分）依逸仙 時上社區公寓大廈住戶規約（下稱逸仙時上住戶規約）第2 條第1項第3款規定，系爭露台為逸仙時上公寓大廈全體區分 所有權人「『共用』而經約定『供系爭房屋之區分所有權人 專用』之部分（約定專用部分）」。
四、兩造之爭點及論述：
原告主張系爭露台因雨遮及鋁窗為違建，致欠缺被告保證可 做為室內空間使用之品質及契約預定效用而存有物之瑕疵， 被告應負瑕疵擔保責任，且被告於簽約時隱瞞而未告知系爭 露台之違建前於100年間即曾遭主管機關報拆，故原告得依 系爭契約第9條第6項約定請求減少價金等節，則為被告所否 認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠、系爭露台是 否為系爭契約所約定之買賣標的範圍之一；㈡、系爭露台是 否因加蓋雨遮及鋁窗致欠缺被告保證之品質或契約預定效用 而有物之瑕疵；㈢、原告是否得依系爭契約第9條第6項約定 請求減少價金。現就本件之爭點析述如下：
㈠、關於系爭露台是否為系爭契約所約定之買賣標的範圍之一部 分：
按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第 1118號判例參照）。被告以證人李絲璇證稱兩造於議定買賣 價金時係以系爭房屋之坪數為議價基礎，系爭露台之面積未
計入坪數計算等語，辯稱系爭露台非屬系爭契約所約定之買 賣標的範圍之一云云。惟查：
⒈被告不否認系爭露台為逸仙時上公寓大廈全體區分所有權人 共有之「共用部分」，並依逸仙時上住戶規約約定由系爭房 屋之區分所有權人專有使用即「約定專用部分」。又系爭房 屋之「共有部分」為臺北市○○區○○段○○段0000○號建 物（下稱4700建物）應有部分1/73，及同小段4701建號建物 （下稱4701建物）應有部分123/10000，其中4700建物為停 車位等情，有系爭房屋之建物登記第二類謄本在卷可稽（見 本院卷㈠第199頁）。足見，系爭露台應屬4701建物之一部 分。
⒉系爭契約第1條「不動產標示及買賣權利範圍」記載：「建 物改良物標示：...建號：4701，面積1,643.85平方公尺， 持分：123/10000...」；系爭契約附件「產權調查表」明載 ：「建物部分，建物總面積共計90.41平方公尺，約27.35坪 ，含主建物約9.01坪、陽台約1.5坪、雨遮約0.31坪、『共 同使用（公共設施）約6.12坪』、停車空間（含其共同使用 ）約10.41坪」，有系爭契約及產權調查表附卷足憑（見本 院卷㈠第11、20頁），參酌4701建物應有部分123/10000， 折算面積約為6.12坪（計算式：1,643.85123/100000.3 025＝6.12，小數點第三位以下四捨五入）。堪認，系爭契 約所約定之買賣標的物範圍包含4701建物應有部分123/1000 0。則系爭露台既為4701建物之一部分，自為兩造系爭契約 之買賣標的範圍之一。是被告辯稱系爭露台非屬系爭契約所 約定之買賣標的範圍之一，即無可採。
㈡、關於系爭露台是否存有物之瑕疵部分：
復按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又 所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交 易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第11 73號判例參照）。本件原告主張系爭露台因加蓋雨遮及鋁窗 ，致欠缺被告保證可做為室內空間使用之品質及契約預定效 用而存有物之瑕疵一節，既為被告所否認，原告自應就此部 分主張負舉證責任。經查：
⒈系爭露台為逸仙時上公寓大廈全體區分所有權人共有之共用 部分，而約定由系爭房屋之區分所有權人專用，為兩造所不
爭執。是原告向被告購入房地後，基於系爭房屋區分所有權 人之地位而取得系爭露台之「專有使用權」，但非就系爭露 台之「全部」有單獨、完整之所有權，合先敘明。 ⒉建築技術規則建築設計施工編第1條第20款規定：「露臺及 陽臺：直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺，直上方有遮 蓋物者稱為陽臺。」，可見，露台係指一種從公寓大廈外壁 突出之「無頂、無遮蓋物」之平臺。系爭露台本身並非違建 ，系爭露台上方增建之「雨遮及鋁窗」始為違建，此為原告 所不否認。則原告於買受系爭房屋時，既明知系爭露台之性 質為「露台」，理當知悉系爭露台之合法正常狀態係一「無 任何頂遮蓋物」之平臺，即不應有雨遮及鋁窗存在而使系爭 露台成為封閉之室內空間一部分。又系爭露台之結構硬體本 身未存有任何缺點，可做為一般露台之通常使用，亦為原告 所不爭執。從而，系爭露台結構硬體本身既無任何缺點，原 告就系爭露台之專有使用權亦不因露台加蓋雨遮及鋁窗而受 有任何影響，仍得就系爭露台為一般露台之通常用途使用， 自難認系爭露台存有滅失或減少其價值或通常效用之瑕疵。 ⒊原告主張被告曾向其保證系爭露台可做為室內空間使用，系 爭露台因不能做為室內空間使用而存有「欠缺契約預定效用 、欠缺被告保證品質」之瑕疵云云，既為被告所爭執，原告 自應就此部分主張舉證以實其說。惟查：
⑴系爭契約並未記載「被告保證系爭露台可做為室內空間使用 」等字句，此觀系爭契約及其附件內容即明（見本院卷㈠第 11至25頁），自難認「系爭露台可做為室內空間使用」係系 爭契約就系爭露台所約定之「契約預定效用」且「被告有保 證系爭露台應具備此一品質」。
⑵李絲璇證稱：我於帶看房屋時已向原告說明系爭露台加裝鋁 窗部分係被告事後加蓋，屬於違建，日後有被報拆之可能。 且看屋當時系爭露台之狀況即與現況相符等語（見本院卷㈠ 第154至156頁）。參以原告於書狀自陳：仲介人員曾告知原 告，若有第三人就系爭露台加裝鋁窗一事為爭執，祇要將鋁 製窗戶拆下即可等語（見本院卷㈡第28頁）。足認，原告於 簽訂系爭契約之前即已知悉系爭露台上方加裝鋁窗為違建， 且於他人提出異議時，必需將鋁窗拆下。則系爭露台之鋁窗 既有日後需拆卸之可能，且為原告所明知，自應由原告自行 承擔系爭露台加蓋雨遮及鋁窗部分因屬違建而遭報拆之危險 。
⑶此外，原告復未能舉他證以為佐憑，則其主張被告曾向原告 保證系爭露台可做為室內空間使用，且此一效用為契約預定 效用，故系爭露台因不能做為室內空間使用而存有「欠缺契
約預定效用、欠缺被告保證品質之物之瑕疵」云云，即無可 憑採。
⒋原告復主張本件因被告故意不告知系爭露台之違建曾遭主管 機關查報拆除，致原告做出錯誤判斷而以較高價格買受云云 。然查：
⑴門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000巷0000號2樓房屋（ 下稱甲屋），建物面積含停車位共計27.35坪，於102年6月 間之成交價格為2,125萬元（含停車位200萬元），有永慶房 仲網實價登錄資料附卷可參（見本院卷㈠第124頁）。又系 爭房屋之門牌號碼為同段408巷7號2樓，建物面積含停車位 共計27.35坪，亦有產權調查表足憑（見本院卷㈠第20頁） ，參酌逸仙時上住戶規約第2條第1項第3款第2目約定：「本 公寓大廈之露台歸屬買連接露台之2樓Ａ戶（33號）、Ｂ戶 （31號）、Ｃ戶（29號）、Ｄ戶（27號）、Ｅ戶（19號）、 Ｆ戶（21號）、Ｇ戶（23號）、Ｈ戶（25號）、7樓Ｂ戶（ 31號）、Ｇ戶（23號）及9樓Ｃ戶（29號）、Ｆ戶（21號） 『專用』，連接露台之各戶就該範圍內之合法管理使用。」 （見本院卷㈠第140頁）。是依甲屋之門牌號碼及建物面積 總坪數判斷，甲屋應與系爭房屋同屬逸仙時上社區之建物， 且該2樓露台亦有約定專用權。則甲屋於102年6月間之房地 買賣總價金（含車位）為2,125萬元，核與系爭房屋於兩造 買賣當時即101年9月間之交易價格（含車位）2,040萬元差 距不大，且系爭房屋之房地總價金略低於甲屋。是原告主張 其係以「較高價格」購入系爭房屋云云，實難採信。 ⑵系爭露台於100年間固曾遭檢舉違建而經臺北市政府都市發 展局（下稱都發局）發函限期命被告自行拆除，並由被告自 行將違法加蓋之封閉式鋁窗拆卸，有臺北市建築管理工程處 （下稱建管處）違建查報案件明細表、都發局100年12月16 日北市都建字第00000000000號函、露台違建拆除前後照片 、建管處違建處理科拆除違章建築結案報告單在卷足佐（見 本院卷㈠第223至229頁）。又原告於購屋前既已知悉系爭露 台之性質為「露台」，本不得加裝雨遮及鋁窗，且李絲璇並 已告知原告系爭露台增設鋁窗為違建，縱被告未於簽訂系爭 契約前告知原告系爭露台曾於100年間遭報拆及拆除違建物 之事實，實與判斷系爭露台有無瑕疵、被告是否應負瑕疵擔 保責任等節無涉。
⑶又本院於履勘測量期日就臺北市政府查報違建之處理程序， 曾詢問該日到場之建管處查報員即訴外人馬清亮。馬清亮答 稱：違章建物是否曾遭查報拆除，就建管處對於違建之處理 時程及程序而言，原則上並無不同，建管處不會因建物曾遭
舉報違建並自行拆除，即將該違建列為優先處理之拆除標的 。違建若曾被查報而經建管處發函限期通知所有權人自行拆 除，並由被舉報人自行拆除者，倘若日後所有權人再度加裝 違建，建管處於接獲舉報後，仍會限期命被舉報人自行拆除 ，若逾期未自行拆除，始會依行程程序強制拆除等語，有本 院103年9月1日勘驗筆錄可參（見本院卷㈠第232頁）。可見 ，系爭露台雖曾於100年間遭舉報違建並由被告自行拆除封 閉式鋁窗，此一事實不會導致建管處將系爭露台現在存有之 違建即被告於100年間遭查報拆除後，再次自行在系爭露台 上加裝之現有雨遮及鋁窗列為優先拆除之標的。亦即，建管 處於103年3月間就系爭露台之現有違建發函命拆除，係因系 爭露台增設雨遮及鋁窗為違建，依據法令所為之行政行為， 且此查報拆除行為與系爭露台前於100年間遭限期拆除一事 ，二者間無因果關係存在。從而，系爭露台之原有違建部分 是否曾遭查報拆除，既與系爭露台現存之雨遮及鋁窗於103 年3月間遭主管機關命令拆除，二者間欠缺因果關係。是原 告主張其因被告未告知系爭露台曾遭違建報拆之訊息，且系 爭露台現存之雨遮及鋁窗復遭建管處通知需拆除，致系爭露 台欠缺得做為室內空間使用之契約預定效用瑕疵云云，洵不 足採。
⒌綜上，系爭露台並無原告所指稱之物之瑕疵存在，且被告亦 未向原告保證系爭露台可做為室內空間使用，是原告主張系 爭露台因加蓋雨遮及鋁窗，致欠缺被告保證可做為室內空間 使用之品質及契約預定效用而存有物之瑕疵云云，難以採信 。
㈢、關於原告是否得依系爭契約第9條第6項約定請求減少價金部 分：
又按，解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當 事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗 法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀 察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二 語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號 判決意旨參照）。本件原告復主張被告未告知系爭露台違建 於100年間遭主管機關查報拆除一事，其自得依系爭契約第9 條第6項前段及但書約定請求減少價金云云。惟查： ⒈系爭契約第9條第6項約定：「違章建築物部分：如交屋前收 到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義 房屋委請估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價 金；如在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自
行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆 除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外， 亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」，有系爭契約附卷可 參（見本院卷㈠第13頁）。而綜觀上開約定之文字用語，該 條項旨在規範買賣雙方對於違章建物遭拆除之風險分擔約定 ，復斟酌兩造係就簽約當時已存在之「現況」為買賣交易之 事實，應認系爭契約第9條第6項所稱之「違章建築物」，係 指於簽約當時「已存在之現存既有違建」而言，不包括簽約 前即已因拆除而消滅之「不存在違建」。
⒉被告於買受系爭房屋後固曾在系爭露台上擅自搭建封閉式之 鋁窗，惟於100年12月間即遭都發局以違建為由而限期命被 告自行拆除，嗣被告亦於101年3月12日以前自行將封閉式鋁 窗拆除，此有建管處違建查報案件明細表、都發局100年12 月16日北市都建字第00000000000號函、露台違建拆除前後 照片、建管處違建處理科拆除違章建築結案報告單在卷足稽 （見本院卷㈠第223至229頁）。而本件原告主張之系爭露台 違建部分，係被告於101年3月12日自行拆除違建後，復再次 另行增設之違建物。則被告前於100年12月間遭主管機關查 報拆除之違建物，既已因被告自行拆除而消滅不存在，原告 復未能提出證據以證明被告於交屋前，曾收受主管機關以系 爭露台現存之雨遮及鋁窗係違建而限期命被告拆除之證據資 料，原告自無從依系爭契約第9條第6項前段或但書之約定， 據以請求減少價金。
⒊都發局以系爭露台現有雨遮及鋁窗為違建而命令系爭房屋之 所有權人即訴外人原告配偶施安峰應自行拆除，係於103年3 月5日發函通知，並於同年月11日送達施安峰，此有建管處 違建查報案件明細表、都發局103年3月5日北市都建字第000 00000000號函、系爭露台現況照片附卷足憑（見本院卷㈠第 219至222頁）。則主管機關發函查報拆除系爭露台現有違建 之時間點既為系爭房屋「交屋後」即103年3月間，且原告於 簽約時明知系爭露台加裝鋁窗為違建，依系爭契約第9條第6 項中段之約定，自應由原告自行承擔拆除風險。是被告辯稱 本件應由原告負擔系爭露台現有違建遭報拆之危險等語，足 堪採信。
五、綜上所述，系爭露台固為兩造依系爭契約所約定之買賣標的 範圍之一，惟系爭露台之性質為「無頂、無遮蓋物之平臺」 ，且系爭露台之結構硬體本身未存有任何缺點，可做為一般 露台之通常用途使用，原告於簽約前並已知悉爭露台其上加 裝雨遮及鋁窗係屬違建，日後有被拆除之可能，被告復未向 原告保證系爭露台可做為室內空間使用，即難認系爭露台存
有物之瑕疵。又被告辯稱其於交屋前未曾收受主管機關以系 爭露台現存雨遮及鋁窗係違建，而限期命被告拆除之通知等 語為可採。從而，原告依瑕疵擔保、不當得利之法律關係及 系爭契約第9條第6項前段及但書約定，請求被告給付570,77 0元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既 經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。六、本件事證已臻明確，原告雖聲請本院向信義房仲公司函詢有 關系爭房屋之交易價格是否會因出賣人未告知違建部分曾遭 查報拆除之訊息而有所減損（見本院卷㈡第8頁），被告亦 聲請本院向信義房仲公司函調被告委託出售系爭房屋期間之 所有看屋客戶資料（見本院卷㈠第163頁），其待證事項均 係為釐清系爭露台是否有物之瑕疵存在而應由被告負瑕疵擔 保責任。惟本院就此部分依卷內證據資料已足認定系爭露台 並無原告所主張之物之瑕疵存在，原告據以請求減少價金為 無理由，本院自無再調查上開證據之必要。爰依民事訴訟法 第286條但書之規定，駁回兩造上開調查證據聲請。又兩造 其餘攻擊防禦方法及證據暨本院於103年4月25日準備程序期 日所整理之其餘爭點，核與判決之結果不生影響，爰不一一 論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 2 月 13 日
民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 蕭涵勻
法 官 黃媚鵑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 2 月 13 日
書記官 羅敬惟