回復所有權登記等
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,101年度,357號
TPDV,101,重訴,357,20150202,4

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第357號
原　　　告　林永信
訴訟代理人　黃銘照律師
被　　　告　創意世家建設有限公司
法定代理人　李祥剛
訴訟代理人　朱容辰律師
複　代理人　李明謹
上列當事人間回復所有權登記等事件，本院於民國104 年1月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳仟肆佰貳拾柒萬陸仟元，暨自一０一年二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣捌佰零玖萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；如被告以新臺幣貳仟肆佰貳拾柒萬陸仟元供擔保後，得免假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告創意世家建設有限公司（下稱創意世家公司）法定代理 人原為項銓平，於訴訟進行中變更為李祥剛，並經其於民國 102年4月24日具狀聲明承受訴訟（本院101年度重訴字第357 號卷㈡第127至130頁），於法相符，應予准許。二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之， 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被 告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未 於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達 之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法 第262條第1項、第2項、第4項定有明文。經查，本件原告起 訴時原列創意世家公司、東亞建築經理股份有限公司（下稱 東亞公司）、上海商業儲蓄銀行股份有限公司（下稱上海銀 行）為被告，經其等提出答辯狀後，原告於103 年12月23日 具狀撤回對被告東亞公司、上海銀行之請求（本院101 年度 重訴字第357 號卷㈢第144至145頁），此業經被告上海銀行 103年12月30日具狀表示同意原告撤回（本院101年度重訴字 第357 號卷㈢第152頁）；被告東亞公司自103年12月31日收 受撤回通知之日起，未於10日內提出異議，依前揭規定，即 視為同意原告之撤回。核原告所為係訴之一部撤回，於法並 無不合，應予准許，附此敘明。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之



基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1項第2款、第3款、第7款定有明文。經查，本件原告於10 1 年2月4日起訴時，所為應受判決事項之聲明為：㈠先位聲 明：1.被告創意世家公司應就臺北市○○區○○段○○段○ 0000○號建物（門牌號碼為臺北市○○○路○段00巷0號4樓 ），於100 年10月24日所為之信託行為應予以撤銷。前開建 物以被告東亞公司為第一次保存登記名義人應予塗銷，並回 復為被告創意世家公司；2.被告創意世家公司應交付臺北市 ○○區○○段○○段○0000○號建物（門牌號碼為臺北市○ ○○路○段00巷0號4樓）並移轉所有權登記予原告，以及交 付如附圖一所示之地下第三層機械式編號7、8號二個停車位 予原告；3.被告創意世家公司與被告上海銀行應將就臺北市 ○○區○○段○○段○0000○號建物所坐落基地之持分移轉 所有權登記予原告；4.訴訟費用由被告共同負擔；㈡備位聲 明：1.被告創意世家公司給付原告新臺幣（下同）2427萬60 00元整，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息 百分之五計付之利息；2.訴訟費用由被告創意世家公司負擔 ；3.原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於訴狀送達後，原 告另於103年12月23日具狀變更訴之聲明（本院101年度重訴 字第357 號卷㈢第144至145頁），所為應受判決事項之聲明 變更為：㈠被告創意世家公司給付原告2427萬6000元整，及 自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息；㈡訴訟費用由被告創意世家公司負擔；㈢原告 願供擔保，請准予假執行。經核，原告所為縮減應受判決事 項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠被告就坐落臺北市○○區○○段○○段000 ○000○00000地 號土地上，興建地上七層及地下三層大樓，建案名稱「晶華 官邸Ⅱ」。兩造於99 年6月28日簽訂「土地/房屋/車位預定 買賣合約書」（原證2 ，本院101年度重訴字第357號卷㈠第 13至43頁，下稱系爭買賣合約），原告購買系爭標的即建案 「晶華官邸Ⅱ」之A棟4樓（門牌號碼為臺北市○○○路○段 00巷0號4樓，下稱系爭房屋）、地下第三層機械式編號7、8 號二停車位及坐落基地持分。約定總買賣價金3638萬元，原 告已按期給付部分價金1700萬元（原證4，本院101年度重訴 字第357號卷㈠第45頁）；
㈡被告100年10月14日領得台北市政府都市發展局100使字第29 9號使用執照後，於100年10月24日將系爭房屋信託訴外人東



亞公司，東亞公司於100 年11月11日就系爭房屋辦理建物第 一次保存登記（原證3，本院101年度重訴字第357號卷㈠第4 4 頁），又被告就系爭房屋坐落基地信託登記訴外人上海銀 行（原證8 ，本院101年度重訴字第357號卷㈠第49頁），被 告本有銷售系爭標的權利，可於銷售後要求上海銀行隨同辦 理塗銷信託登記及移轉所有權，原告簽訂系爭買賣合約時， 隨同簽署委辦貸款委託書（原證2，本院101年度重訴字第35 7 號卷㈠第24至25頁），被告未依系爭買賣合約通知原告辦 理驗收及交屋，亦未積極依系爭買賣合約代原告向金融機構 辦理貸款，未曾通知原告準備任何文件，有違常理，原告於 100年12月13日以台北古亭002046號存證信函（原證6，本院 101年度重訴字第357號卷㈠第47頁），催告被告履約交屋， 被告竟於隔日以台北中崙001722 號存證信函（原證7，本院 101年度重訴字第357號卷㈠第48頁），記載使照發照勘驗期 內，未到所有權移轉進度，無正當理由拒絕交付系爭標的； ㈢本件曾於101 年6月5日進行協調，與會者有原告父親、原告 訴訟代理人、被告實際負責人李祥剛、訴外人張凱正、上海 銀行副總經理郭進一、上海銀行法務處經理陳淑敏等、以及 行政院消保官張英美。協調會中，李祥剛陳述確實出售本件 系爭標的予原告，系爭買賣合約真實有效存在無疑，目前已 經沒有遵期交屋，惟就有關原告請求交屋乙事，雖然可作決 定，但表明建案晶華官邸Ⅱ是最後一個建案，整棟房屋出售 價值高，無法分開交付其中一戶予原告，待整棟房屋出售後 ，再考慮賠償原告，至於何時賠償原告，要看天意等語，被 告實際負責人李祥剛根本無誠意依照系爭買賣合約交付系爭 標的，欲將整棟房屋出售第三人圖謀第二次獲利，惡意違約 踐踏購買預售屋消費者權益，本件尚有許多被害人遭受類似 對待，無法取得購買之預售屋。
㈣被告將房屋及土地分別移轉登記東亞公司及上海銀行所有， 違反系爭買賣合約第22 條第1項之約定，原告依系爭買賣合 約第23 條第1項解除系爭買賣合約，本件起訴狀繕本送達被 告為解除契約之意思表示，原告依系爭買賣合約同條項規定 ，請求被告返還原告已繳價款1700萬元，並請求賠償違約金 ，總價款3638 萬元之20％即727萬6000元，總計請求被告支 付原告2427萬6000元；
㈤系爭標的所屬整棟大樓房地，後經鈞院民事執行處拍賣，由 訴外人力寶股份有限公司（下稱力寶公司）拍定，拍賣金額 於103年7月15日實行分配，系爭標的已屬拍定人力寶公司所 有，被告已無法將系爭標的移轉所有權登記予原告，亦屬違 約，原告自可依民法第256條主張解除契約，並依同法第259



條第1、2項請求被告返還已收受價金1700萬元，及自受領時 起算之利息，被告99 年8月間受領價金1700萬元，迄今減縮 以4年計算利息，應返還金額計為2040 萬元【計算式：1700 萬元＋（1700萬元5％××4年）＝2040萬元】，再依同法第 260條請求損害賠償，以387萬6000元計，被告應給付原告總 額亦為2427萬6000元；
㈥本件確實為系爭標的之買賣契約關係，與林麗水、李祥剛間 借款關係無涉，如被告認為兩造間買賣關係不存在，原告以 不當得利返還請求權向被告主張權利等語。
㈦聲明：1.被告創意世家公司給付原告2427萬6000元整，及自 本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息；2.訴訟費用由被告創意世家公司負擔；3.原告願 供擔保，請准予假執行。
二、被告則以：
㈠兩造於99 年6月28日就系爭標的簽訂「土地/房屋/車位預定 買賣合約書」，惟系爭買賣合約非真實買賣契約。訴外人即 被告法定代理人李祥剛與訴外人林麗水（即原告之父）間之 借款關係，為保證林麗水借款債權滿足，簽訂系爭買賣合約 為擔保，雙方另簽附條件買回契約書；
㈡被告確收受原告給付1700萬元，但此為借款，僅形式上簽系 爭買賣合約作為擔保。蓋若依系爭買賣合約之契約內容，「 簽訂開工款」應給付2000 萬元，但原告所出具發票日99年7 月1 日500萬元、99年7月1日300萬元、99年7月13日350萬元 、99 年7月20日350萬元、99年8月15日200萬元之5張支票合 計僅1700萬元，未達契約定之2000萬元，依契約第8條第2項 之規定，則就此300萬元，被告得請求自99年7月28日起迄今 每日萬分之5之遲延利息197萬1000元。本案原告未依約給付 開工款2000萬元，違約在先，主張解除契約，顯然於法有違 。原告負「給付簽訂開工款之義務」在先，則在其未給付簽 訂開工款之前，被告並不陷於給付遲延之責任。既原告否認 此等買賣契約之簽立係為「借款」之擔保，主張此係真實買 賣，則原告未依約補繳300 萬元之簽訂開工款與遲延利息前 ，被告主張民法第264 條同時履行抗辯權，並不陷於遲付不 能或是給付遲延之狀態；
㈢本件系爭買賣合約為借款擔保契約，業經和解完畢，原告支 付1700萬元為借款，包含於訴外人李祥剛、林麗水、楊仲萍 間100 年3月4日之協議書，本件請求主體應為林麗水，與原 告無涉，且應另案請求；
㈣兩造於99 年6月28日簽訂系爭買賣合約，明載產權信託登記 所有人為上海銀行，被告係本於信託契約辦理。被告與上海



銀行於98年9月4日簽訂信託契約（下稱98年9月4日信託契約 ），信託契約上另關係人一上海銀行仁愛分行及關係人二東 亞公司，98年9月4日信託契約第4條載明信託存續期間為， 自委託人（即被告）交付首筆信託財產予受託人（即上海銀 行）時起，至本開發案取得建物使用執照、辦妥建物所有權 第一次登記及完成設定第一順位最高限額抵押權登記予關係 人一或委託人積欠關係人一之融資款項已全數清償時為止。 後全體關係人於98年10月22日再次簽訂「上海商業儲蓄銀行 不動產信託增補契約書」，變更信託存續期間為，自簽訂原 信託契約（即98年9月4日信託契約）之日起，至委託人（即 被告）積欠關係人一之融資款項（以關於本開發案及其座落 土地之融資所生之債務為限）及委託人因原因信託契約及本 增補契約所生之債務及費用（包括但不限於因受益權轉讓所 承諾應給予受益權受讓者之本金及利息）已全數清償時為止 。再者，98年9月4日信託契約第10條關於受託人及關係人二 之報酬，明載自起造人名義變更予關係人二（即東亞公司） 名下起算，如逾二年者（自97年7月16日起至99年7月15日止 ），委託人（即被告）同意自二年期限屆滿之次日起。至信 託關係消滅日止，以每季為一期，於該季起始日支付關係人 二新台幣伍萬元整（未稅）。後98年10月22日簽修補契約後 ，被告又於98年10月29日與東亞公司簽訂「增補協議書」， 變更給付報條件為，自起造人名義變更予乙方名下（即東亞 公司）起算，如逾二年者（自97年7月16日起至99年7月15日 止），甲方（即被告）同意自二年期限屆滿之次日起。至信 託關係消滅日止，以每季為一期，於該季起始日支付乙方新 台幣伍萬元整。被告與東亞公司、上海銀行所簽訂之信託契 約，早在被告與原告簽約前即已約定應變更起造人為東亞公 司，對此，被告與東亞公司於97 年7月16日辦理變更起造人 ，並經台北市政府都市發展局備查，被告與原告簽訂不動產 買賣契約前，早已將起造人變更為東亞公司，並無任何不法 可言。因委託人（即被告）尚未清償積欠受託人（即上海銀 行）之融資款項前，信託契約仍存續中，東亞公司就建物部 分以被告之受託人之地位取得第一次登記，於法無違； ㈤系爭買賣合約第14條第3項第2款規定，買方（即原告）為擔 保履行本契約，於賣方（即被告）將產權移轉登記予買方前 ，買方應開具與預定貸款同額之保證本票予賣方，並將蓋妥 印鑑之不動產設定第一順位同額抵押權所需之文件交予賣方 ，然迄今原告並未完成相關程序即交付與預定貸款同額之保 證票及相關之文件予被告，在此情形下，被告當無移轉房地 之義務。




㈥系爭買賣契約非真實，為一借款擔保性質，且已經和解完畢 ，應該依照協議書請求，如認為本件是真實買賣系爭標的， 系爭買賣契約約定頭期款2000萬元，原告僅支付1700萬元， 違反系爭買賣契約，被告主張沒收1700萬元，如認為沒收無 理由，主張原告遲延給付300 萬元之利息為抵銷等語，資為 抗辯。
㈦聲明：1.原告之訴駁回；2.訴訟費用由原告負擔；3.如受不 利益判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實：
甲、證據上不爭執事項：
對於本案卷內所有證據，形式上真正不爭執。
乙、事實上不爭執事項：
㈠系爭標的為建案「晶華官邸Ⅱ」之A棟4樓（坐落於臺北市○ ○區○○段○○段○0000○號建物即門牌號碼臺北市○○○ 路○段00巷0號4樓）、地下第三層機械式編號7、8號二停車 位及坐落基地持分。
㈡原告與被告創意世家公司於99 年6月28日就系爭標的簽訂系 爭買賣合約。
㈢原告出具發票日為99年7月1日500萬元、99年7月1日300萬元 、99 年7月13日350萬元、99年7月20日350萬元、99年8月15 日200 萬元之5張支票（本院101年度重訴字第357號卷㈡第7 至9頁），總計1700萬元，業經被告收受。 ㈣被告就系爭房屋於100 年10月14日領得臺北市政府都市發展 局100使字第299號使用執照。
㈤被告於100 年10月24日將系爭房屋以信託財產名義，由訴外 人東亞公司於100年11月11日辦理建物第一次保存登記。 ㈥訴外人上海銀行以最高限額抵押權人聲請拍賣系爭標的所屬 全棟大樓房地，經本院民事執行處以102年度司執字第81115 號拍賣抵押物事件強制執行進行拍賣，由訴外人力寶股份有 限公司於103年4月11日拍定，拍賣金額於103年7月15日實行 分配（本院101年度重訴字第357號卷㈢第87頁）。四、本件兩造爭執之要旨：
㈠兩造簽訂系爭買賣合約，為李祥剛與林麗水間借款債權之擔 保？抑或真實買賣系爭標的？
㈡本件原告給付被告之1700萬元目的為何？ ㈢如認系爭買賣合約為真實買賣系爭標的，被告抗辯原告僅支 付頭期款金額1700 萬元，尚300萬元未繳納，未依照契約期 程履行，被告主張沒收原告給付之1700萬元，或以原告遲延 給付300萬元之利息197萬1000元為抵銷，有無理由？ ㈣原告主張解除系爭買賣合約，請求被告返還已支付價金1700



萬元、利息、違約金及損害賠償，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠系爭買賣合約係為真實之買賣契約，而非隱藏借款之法律關 係：
1.查系爭買賣合約書，兩造係於99 年6月28日就系爭標的簽訂 買賣契約書，約定總買賣價金3638萬元，合約書上載明原告 林永信(林麗水代理)、被告、簽約時被告法定代理人項銓平 等之簽名、指印及印文，由此可認系爭買賣合約為真正，兩 造就系爭標的成立買賣契約。
2.被告抗辯系爭買賣合約為擔保李祥剛與林麗水間借款債權云 云。按被告需就其抗辯之事實，即兩造係以買賣隱藏借款之 行為負舉證責任，惟本件101年2月4日訴訟繫屬後，原告主 張曾多次協調，曾於101年6月5日進行第三次協調會，與會 者有原告父親林麗水、原告訴訟代理人、被告實際負責人李 祥剛、訴外人張凱正、上海銀行副總經理郭進一、上海銀行 法務處經理陳淑敏等、以及行政院消保官張英美，協調會中 ，李祥剛陳述確實出售本件系爭標的予原告，系爭買賣合約 真實有效存在，目前無遵期交屋，且經消保官張英美詢問， 就有關原告請求交屋乙事，李祥剛表明建案晶華官邸Ⅱ整棟 房屋出售價值高，無法分開交付其中一戶予原告，待整棟房 屋出售後，再考慮賠償原告，至於何時賠償原告，要看天意 等語（本院101年度重訴字第357號卷㈠第187頁），該等陳 詞為被告所不否認，雖於本件訴訟中抗辯系爭買賣合約目的 為擔保李祥剛、林麗水二人間借款債權，惟李祥剛於訴訟外 之協調會時，陳述本件為真實買賣系爭標的，未遵期交屋， 復被告亦無爭執李祥剛於協調會陳述之真實性，顯見被告抗 辯系爭買賣合約為借款債權之擔保，尚難信採。 3.被告於101 年9月5日當庭抗辯系爭買賣合約為擔保林麗水、 李祥剛間借款債權，二人另簽附條件買回契約書云云（本院 101年度重訴字第357號卷㈠第202頁背面至203頁），依舉證 責任分配原則，自需就借款之事實負舉證責任。然證人林麗 水於同日當庭證稱被告所言不實在，其與李祥剛二人陸續借 款，前面二次借款雙方皆簽附買回合約書，以李祥剛公司之 建案南海故事、京典為擔保，而本案價金1700萬元為其兒子 （即原告）購買系爭標的之價款，與二人借款關係無關，亦 無簽附條件買回同意書等語，並提出前二次借款之不動產附 買回合約書附卷（本院101年度重訴字第357號卷㈠第203頁 背面、本院101年度重訴字第357號卷㈡第10至60頁）；另證 人楊仲萍亦於103年9月1日到庭具結證述，因李祥剛欲借款 ，其介紹林麗水跟李祥剛認識，林麗水與李祥剛間本具資金



借貸關係，跟本件晶華官邸無關，其借款給李祥剛，李祥剛 亦提供相同工地建案作為借款債權之擔保等語（本院101年 度重訴字第357號卷㈢第117至120頁）。可知本件買賣系爭 標的與借款債權無關。另李祥剛、林麗水、楊仲萍間借款關 係，李祥剛皆提供其公司建案作為債權擔保，被告抗辯本件 為擔保借款債權並簽訂附條件買回契約書，惟迄至言詞辯論 終結前，未提出系爭標的之附條件買回契約書以證實說，亦 未就借款之事實另行舉證，就兩造提出之證據衡酌，認被告 抗辯系爭買賣合約為擔保債權之詞，洵屬無據。 ㈡系爭買賣合約之頭期款為1700萬元，原告業已依合約規定支 付買賣系爭標的價款1700萬元予被告：
1.觀系爭買賣合約之期款付款明細表，記載訂簽開工款為2000 萬元（本院101年度重訴字第357號卷㈠第23頁），然據證人 林麗水於103年11月3日在庭證述，其原本要求自備款僅1000 萬元，李祥剛表示至少要1700萬元，給李祥剛1700萬元後， 李祥剛、黃美築皆無再向其請求剩額300 萬元自備款，其只 付了自備款1700萬元，並無額外再付各期買賣價金等語（本 院101 年度重訴字第357號卷㈢第141頁背面），原告並提出 被告之99年8月4日編號PA00000000統一發票，記載晶華官邸 Ⅱ4F房屋款、車位B3-7B及B3-8，金額510萬元、99年8月4日 編號PA00000000統一發票，記載晶華官邸Ⅱ4F土地款、車位 B3-7 B及B3-8，金額1190萬元（本院101年度重訴字第357號 卷㈠第45頁）。即系爭買賣合約頭期款業經兩造口頭合意為 1700萬元，被告已於99年8月4日收受原告支付1700萬元，開 工款應非合約書記載2000萬元。
2.復觀原告出具發票日為99年7月1日500萬元、99年7月1日300 萬元、99 年7月13日350萬元、99年7月20日350萬元、99年8 月15日200萬元之5張支票票根（本院101年度重訴字第357號 卷㈠第218 至222頁），載明99年6月28日黃美築代創意世家 ，表示當時原告支付1700萬元，業由訴外人黃美築代被告創 意世家公司收受。輔以證人林麗水於101 年9月5日在庭證述 ，本案價金1700萬元為其兒子（即原告）購買系爭標的之價 款，黃美築到其家簽約及收錢等語（本院101 年度重訴字第 357 號卷㈠第204頁）；證人楊仲萍亦於103年9月1日到庭具 結證稱，本件為林麗水跟李祥剛公司的黃美築購買，1700萬 元為購買系爭標的價款，是獨立出來的，借款歸借款，買房 地歸買房地等語（本院101 年度重訴字第357號卷㈢第118至 119 頁背面）。顯見斯時原告支付1700萬元，係為繳納買賣 系爭標的之價款。又被告法定代理人李祥剛於103年5月12日 當庭具結證述，當時被告公司法定代理人項銓平為黃美築親



弟弟，如簽買賣合約，黃美築有義務去收錢等語（本院 101 年度重訴字第357 號卷㈢第77頁背面）。可見本件係真實買 賣系爭標的，因原告支付1700萬元為買賣系爭標的之價款， 故由黃美築代被告創意世家公司收受。
3.被告抗辯原告交付之1700萬元為李祥剛向林麗水之借款，且 此借款業經李祥剛、林麗水二人達成和解簽訂協議書，請求 主體應為林麗水云云，並提出林麗水、楊仲萍、李祥剛三人 於100年3月4日簽立之協議書（下稱系爭協議書，本院101年 度重訴字第357號卷㈢第94至96頁）。然而，若此1700 萬元 為李祥剛向林麗水之借款，為何當時原告不將1700萬元直接 交予李祥剛收受，而另交付予第三人黃美築。況且，被告提 出之系爭協議書，僅能證明林麗水、李仲萍、李祥剛三人間 約定李祥剛出售房地所得價金將提撥9518萬元予楊仲萍、林 麗水指定帳戶，無法證明原告支付之1700萬元包含於系爭協 議書內。縱被告所言為真，1700萬元為借款經和解包含於系 爭協議書，三人於100 年3月4日即簽立系爭協議書，被告於 101 年訴訟初期，何以不即提此系爭協議書作抗辯，待訴訟 進行2年之後，遲於103年訴訟後期才提出此系爭協議書，有 違常理，被告稱1700萬元為借款，要非可採。復以證人楊仲 萍於103年9月1日到庭具結證述，其與林麗水、李祥剛於100 年3月4日簽立系爭協議書，系爭協議書不包含系爭標的建案 晶華官邸Ⅱ，與系爭標的資金無關連，晶華官邸Ⅱ之1700萬 元是獨立出來的，不是投資，也不是借款等語（本院101 年 度重訴字第357號卷㈢第118至119頁背面）；證人林麗水103 年11 月3日在庭證稱，系爭協議書未包含建案晶華官邸Ⅱ等 語（本院101 年度重訴字第357號卷㈢第139頁背面）。足認 被告言1700萬元為林麗水、李祥剛間之借款，非合於實情， 即原告支付1700萬元確實為買賣系爭標的之價款，非借款， 與系爭協議書無涉。
4.被告再抗辯原告僅支付1700萬元，依照系爭買賣合約尚欠30 0 萬元頭期款未繳納，違約在先，提起本訴解除系爭買賣合 約為不合法云云。經驗法則下，買賣交易，如買方價金未交 足，賣方必定會向其催討要求補足，然據原告100 年12月13 日台北古亭第002046存證信函載明，其向被告購買「晶華官 邸Ⅱ」A棟4樓，並依期給付價金，請被告儘速將建物及其土 地持分移轉登記予承買人等語（本院101年度重訴字第357號 卷㈠第47 頁）；被告100年12月14日台北中崙001722號存證 信函記載：「台端台北古亭第002046存證信函收悉，有關『 晶華官邸Ⅱ』建案A棟4樓戶案，依建管程序獲發使用執照及 完成建物總登無誤，唯現仍在使照發照勘驗期內，並未到所



有權移轉進度，謹請明察」（本院101年度重訴字第357號卷 ㈠第48頁），被告早於99年8月4日收受原告支付1700萬元， 如果欠款，為何期間皆無催款紀錄，且被告於100 年12月14 日回覆原告之存證信函，僅表明未至所有權移轉進度，無陳 述原告開工款未繳清或催告付款之意，顯見原告業已繳足系 爭買賣合約約定之開工款1700萬元，非被告所稱頭期款為20 00萬元，被告尚欠300萬元。若原告積欠被告開工款300萬元 ，被告訴訟自始皆無提出催討原告補足價金之記錄，遲至訴 訟程序末期，被告始抗辯原告開工款尚欠300 萬元，難使人 信服。再者，林麗水、楊仲萍、李祥剛三人於100 年3月4日 即簽立系爭協議書，被告100 年12月14日之存證信函，未提 及系爭標的為擔保物，1700萬元業經系爭協議書和解一事， 亦無爭執請求權人應為原告之父親林麗水，可證前揭被告關 於1700萬元為借款，系爭標的買賣為借款擔保之抗辯，當所 無據。綜上，足證本件係單純買賣系爭標的而簽訂系爭買賣 合約，且原告已繳足雙方約定開工款1700萬元，完成買方付 款義務。
㈣原告依約履行付款義務，被告無法移轉系爭標的所有權予原 告，被告給付不能，原告提起訴訟主張解除系爭買賣合約， 請求返還價金、利息、損害賠償，為有理由：
1.按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害。債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其 契約。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另 有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受 領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加 自受領時起之利息償還之。解除權之行使，不妨礙損害賠償 之請求。民法第226條第1項、第256條、第259條第1款、第2 款、第260 條分別定有明文。查本件買賣系爭標的，原告繳 足約定開工款1700萬元，併出具辦貸款委託書予被告，原告 業已履行契約義務，被告負移轉系爭標的所有權予原告之義 務，然被告為債務人未清償債務，致系爭標的所屬全棟大樓 房地經訴外人上海銀行以最高限額抵押權人聲請拍賣，本院 民事執行處以102年度司執字第81115號拍賣抵押物事件強制 執行進行拍賣，由力寶公司於103年4月11日拍定，係因可歸 責被告事由致給付不能，故原告依民法第256 條規定，以本 件起訴狀繕本送達被告，作為解除系爭買賣合約之意思表示 ，於法有據。
2.本件起訴狀繕本係於101年2月14日送達被告，系爭買賣合約 既解除，被告應返還受領金錢1700萬元，及附加自受領時起 利息，依民法第203條規定以週年利率5％計算，被告於99年



8 月4日收受原告支付1700萬元，至本件判決公開宣示日104 年2 月2日止，應返還利息382萬3836元【計算式：1700萬元 ×1642 日×（5％÷365日）＝382萬3836元，元以下四捨五 入】，則被告應返還受領金額及利息總計為2082萬3836元（ 計算式：1700 萬元＋382萬3836元＝2082萬3836元），故原 告主張被告應返還受領金額及利息共2040 萬元（本院101年 度重訴字第357號卷㈢第144頁背面），洵屬正當。 3.關於被告主張酌減違約金部分（本院101年度重訴字第357號 卷㈢第67頁）：
⑴觀最高法院94年台上字1873號判決意旨，違約金有賠償性違 約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為 債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制債務之履行為 目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權 人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之 損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意 思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民 法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。據系爭買賣合約 第23條違約之處罰，第1項之約定：賣方違反第12條第1項之 完工日約定，逾期6 個月仍未完工及第22條第1、2項規定者 ，買方得以書面解除本約。解約時賣方除應將買方已繳之房 屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋、土 地及車位總價款20％之違約金，但該賠償之金額超過已繳價 款者，則以已繳價款為限，而買賣標的物則返還賣方處理（ 本院101年度重訴字第357號卷㈠第20頁背面至21頁）。兩造 未對約款之違約金性質表示意見，無從依當事人之意思認定 違約金之種類，視為賠償性違約金之約定，以違約金作為債 務不履行所生損害之賠償總額，計727萬6000元（計算式：3 638萬元×20％＝727萬6000元）。 ⑵違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現， 雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方 違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識 及平等地位自主決定，違約金之約定，兼含促請對造履約及 避免損害賠償要件之舉證困難而為損害賠償總額之約定，除 非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院 得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應 予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同 受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定 之本旨。
⑶本院審酌當事人為違約金之約定，多係注重違約金之嚇阻功 能，詳細來說，損害填補本身雖然就具有防止損害的功能，



然而因為著重在損害的承擔與填補上，對於主張權利的成本 往往不視為可填補的損害，例如：律師費、時間的成本等等 ，就會使得被害人在衡量所受損害、主張權利的成本和勝訴 的機率等因素後，可能做出放棄求償的決定。所以，完全從 損害填補的觀點所設計的賠償制度，損害填補的功能往往不 足。為了提供被害人主張權利的誘因，即有必要確保被害人 求償的金額不少於所受損害和主張權利成本的金額總和，當 被害人都主張權利，加害人無法逍遙法外，將可嚇阻加害人 或他人再犯同一行為，因此，使被害人請求的金額超過損害 的總額即有必要，此亦為違約金制度及由法院酌減違約金制 度之目的所在，非端視被害人依損害賠償制度得主張多少損 害而為斟酌違約金高低之唯一根據，尚包括客觀事實、社會 經濟狀況等等即是。既然從預防損害的觀點來看，以損害的 金額作為被害可以請求的計算標準是不夠的，即須再考量嚇 阻類似的行為以預防損害，必需從行為人的角度設計制度， 如行為人資力、所得等因素，採取對行為人最適合的嚇阻效 果的責任。就如本案原告並無可歸責事由，卻需準備應訴、 到庭應訴等等，導致其時間之浪費，如同是自由權遭侵害之 一種型式，退步言，也至少是侵害其他人格法益情節重大者 ，故因此造成被告精神上痛苦不堪、財產自由權受有限制等 情，本院審酌各項情狀，原告解除系爭買賣合約後，本得請 求損害賠償總額727萬6000元，現縮減損害賠償之請求為387 萬6000元，認原告請求並無過高。
4.原告解除系爭買賣合約，可請求返還價金、利息、損害賠償 總計2427萬6000元（計算式：2040萬元＋387萬6000元＝242 7萬6000元）。
㈤綜上所述，系爭買賣合約確實為買賣系爭標的，原告業已履 行其合約義務，被告負移轉系爭標的所有權義務，因可歸責 事由而給付不能，故原告提起本訴主張解除系爭買賣合約， 請求被告返還已支付價金、利息、違約金及損害賠償總計24 27萬6000元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 2 日
民事第二庭 法 官 趙子榮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。



中 華 民 國 104 年 2 月 2 日
書記官 謝榕芝