臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第732號
原 告 邱建銘
訴訟代理人 蕭萬龍律師
複 代 理人 李庚道律師
訴訟代理人 林庭暘律師
被 告 許志興
訴訟代理人 葉智幄律師
複 代 理人 邱秀芬律師
郭釧偉
受 告 知人 劉靜儒
胡金水
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104 年1 月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰陸拾伍萬元及自民國一百零三年五月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾捌萬叁仟叁佰叁拾叁元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張、 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項第3 款定有明文。經查：原告起訴時其聲明本為「 先位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）265 萬元，及其 中30萬元自民國102 年4 月24日起，餘235 萬元自102 年 6 月10日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。備位聲明 ：被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。」嗣於訴訟繫屬中將上開 先位聲明之利息起算日減縮為統一自起訴狀繕本送達翌日起 算，將上開備位聲明變更為「被告應給付原告1,013,318 元 ，及其中100 萬元自起訴狀繕本送達翌日起，另13,318元自 104 年1 月24日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。 」（見本院卷第101 頁），經核均屬擴張或減縮應受判決事 項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告前於民國102 年4 月24日以新臺幣（下同）265 萬元買 受被告所有之如附表所示之系爭不動產，兩造簽立買賣契約
（下稱系爭買賣契約），被告並於同年6 月10日收訖買賣價 金後交付系爭不動產；詎原告嗣於同年10月中旬進行室內裝 潢整修，進而拆除系爭不動產2 樓天花板既有裝潢時，發現 其內竟存有鋼筋外露、腐蝕等情，每逢大雨必嚴重漏水，且 水泥塊部分亦有大範圍剝落之情，經原告委請訴外人桃園縣 結構技師公會進行勘測之結果，認定系爭不動產之結構安全 實有疑慮，原告乃委由訴外人即系爭不動產買賣居間人東森 房屋告知被告上情，並請求渠妥善處理，惟被告卻置若罔聞 ，原告迫於無奈，遂於同年11月21日以存證信函向被告為解 除契約之意思表示，並以起訴狀繕本送達重申上旨，原告自 可請求被告返還價金265萬元。
㈡縱鈞院認原告尚不得解除契約，然系爭不動產既存有鋼筋外 露、腐蝕及混凝土嚴重剝落等情，可得預見此均將逐漸使系 爭不動產之樑柱產生水平及垂直縱向之裂縫，終致崩塌而不 堪居住，顯有嚴重影響系爭不動產結構安全之瑕疵，原告自 得請求被告給付修繕費用及系爭不動產減損之價額1,013,31 8 元。
㈢為此，爰依民法第354 條、第359 條、第259 條第1 、2 款 規定及系爭買賣契約書第5 條第6 項之約定先位主張解除契 約，並請求返還價金；依民法354 條第1 項、第359 條、第 179 條及第227 條第1 項、第226 條第1 項備位請求給付修 繕費用及減少價金等語。
㈣並聲明：⒈先位聲明：①被告應給付原告265 萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。 ②願供擔保，請准宣告假執行；⒉備位聲明：①被告應給付 原告1,013,318 元，及其中100 萬元自起訴狀繕本送達翌日 起，另13,318元自104 年1 月24日起，均至清償日止，按年 息5%計算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠依系爭買賣契約第5 條第6 項約定，須建物主結構損害達危 樓標準者，買賣雙方始同意無條件解除契約。則原告並未舉 證證明系爭不動產之「建物主結構損害達危樓標準」之程度 ，是認原告主張依上開約定作為解除契約之依據，顯失所依 憑且與法未合而無理由。
㈡原告明知所購買之系爭房屋已有30多年之屋齡，買賣雙方簽 約時大都均已認識或可預見到中古屋不如新屋之結構、抗壓 度及屋況等，而形成中古屋價格之所以較低之原因，故市場 交易實務對於中古屋之買賣才會以「現況交屋」作為約定， 其目的亦即在減輕或免除出賣人物之瑕疵擔保責任。兩造於 簽約時並未約定或要求應將系爭房屋之結構等送鑑定，況依
兩造於東森房屋房屋現況說明書上約定附註「本案以現況交 屋，屋主（賣方）不負擔漏水、滲漏之責任，由買方自行處 理」等語觀之，可證明被告毋須就漏水、滲漏及因漏水、滲 漏所致生之瑕疵負物之瑕疵擔保責任。再加上原告裝潢施工 鑽敲打牆面或樓地板等而致生有鋼筋外露、腐蝕或水泥塊大 範圍剝落之現象，故縱有原告主張之瑕疵問題，據上說明， 被告亦毋庸負瑕疵擔保之責，是原告以此作為解除契約返還 價金，或給付修繕費用及價額貶損之依憑，均為無理由。 ㈢原告另主張依民法第179 條、第226 條第1 項及第227 條第 1 項之規定，主張被告應負不完全給付之責云云，然物之瑕 疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任之法律性質、構 成要件及規範功能各不相同，出賣人縱應負物之瑕疵擔保責 任，亦不必然應負不完全給付之債務不履行責任。出賣人就 其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於 契約成立「後」始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者 ，則出賣人始構成不完全給付之債務不履行責任，是原告主 張被告該瑕疵應負不完全給付之債務不履行責任，亦容有誤 解，況原告亦未舉證證明其主張修繕費用及房屋價值下跌費 用之計算基礎等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保，請准宣告免為假執 行。
三、經查：原告主張於102 年4 月24日以265 萬元買受被告所有 之如附表所示之系爭不動產，被告並於同年6 月10日收訖買 賣價金後交付系爭不動產之事實，業據提出與其所述相符之 買賣契約書附卷可稽（見本院卷第8-15頁），復為被告所不 爭執（見本院卷第44頁反面），自堪信為真實。四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第69頁）： ㈠先位聲明部分：
⒈系爭不動產是否有鋼筋外露、腐蝕、每逢大雨即嚴重漏水、 水泥塊大範圍剝落及海砂屋之瑕疵？
⒉如是，上開瑕疵是否已使系爭不動產主結構損壞達危樓標準 ？
⒊被告就上開瑕疵是否應負物之瑕疵擔保責任？是否得依被證 一之兩造約定附註事項免除被告之全部瑕疵擔保責任？ ⒋原告依據民法第359 條、系爭買賣契約第5 條第6 項解除系 爭買賣契約是否有理由？其解除契約之意思表示是否已合法 生效？
⒌原告依據民法第259 條第1 、2 款請求被告返還買賣價金26 5 萬元及加計利息是否有理由？
㈡備位聲明部分：
⒈原告依據民法第359 條減少價金是否有理由？減少價金之金 額應如何計算？
⒉不完全給付責任是否限於契約成立「後」發生之瑕疵始可適 用？
⒊被告是否應負不完全給付之損害賠償責任？金額應如何計算 ？
五、系爭不動產是否有鋼筋外露、腐蝕、每逢大雨即嚴重漏水、 水泥塊大範圍剝落及海砂屋之瑕疵？如是，上開瑕疵是否已 使系爭不動產主結構損壞達危樓標準？
經查：本件經兩造合意選任臺灣省土木技師公會鑑定系爭不 動產（見本院卷第69頁反面），經該會以現場檢視及敲打混 凝土表面，檢驗鋼筋是否腐蝕，採現場鑽孔取樣，將樣品送 至SGS 科技檢驗公司檢驗氯離子含量並會同SGS 科技檢驗公 司人員以輻射檢驗儀至現場檢測輻射量，鑑定結果為： ㈠各樓層之牆壁、樓梯、樓板、樑柱是否存有鋼筋外露、腐蝕 之瑕疵？成因為何？
依現場檢視二樓鋼筋已外露且嚴重腐蝕斷裂；其成因為混凝 土氯離子含量超過容許標準，一旦混凝土氯離子含量過高將 破壞鋼筋表面之鈍化膜，鋼筋因此而生銹，鋼筋生銹所產生 的體積膨脹達七、八倍，而導致樓板、樑混凝土崩裂；一樓 只些微滲漏水並無鋼筋銹蝕膨脹。
㈡各樓層之牆壁、樓梯、樓板、樑柱之混凝土氯離子含量？是 否為海砂屋？
依現場鑽孔取樣檢測其二樓混凝土氯離子含量為0.774 公斤 / 立方公尺，已超過容許標準，因此可判定二樓為海砂屋。 一樓混凝土氯離子含量為0.154 公斤/ 立方公尺及0.298 公 斤/ 立方公尺，在容許範圍因此可判定一樓不是海砂屋。 ㈢各樓層之牆壁、樓梯、樓板、樑柱之輻射鋼筋檢查，是否為 輻射屋？
依現場檢測輻射量為無輻射異常情形，因此可斷定不是輻射 屋。
㈣房屋之安全評估及損害成因為何？是否已達危樓標準？ 該房屋二樓經現場採樣之氯離子含量檢驗已超過CNS 之容許 標準且經檢視現場樓板、樑其鋼筋已嚴重裸露銹蝕，甚至有 些已斷裂掉落，所以二樓已不適合居住，已達危樓程度；至 於一樓，由外觀檢視其樓板、樑柱鋼筋無裸露銹蝕，且氯氣 子含量檢驗亦在容許標準內，故屬安全住宅可繼續使用。究 其成因，主要為二樓混凝土中氯離子含量超過CNS 容許標準 ，使樓板、樑混凝土內鋼筋遇水腐蝕膨脹，導致混凝土崩裂 剝落。
㈤損壞及修復情形：
⒈損壞情形：
由現場檢視及取樣檢測，其損壞情形如下：
a.一樓牆壁、樓板、樑柱無鋼筋銹蝕及混凝土崩裂情形， 只牆壁有些微滲水、油漆剝落。
b.二樓樓板、樑柱鋼筋嚴重銹蝕及混凝土崩裂。 ⒉建議修復方式：
二樓由外觀檢視其樓板、樑鋼筋嚴重裸露銹蝕，且氯離子 含量檢驗超過容許標準，已不堪使用，建議二樓拆除。一 樓牆壁、樓板、樑柱無鋼筋銹蝕及混凝土崩裂情形，只牆 壁有些微滲水、油漆剝落，稍加整修即可繼續使用。 ⒊修復數量及費用計算：
拆除及修復工程費用為1,013,318 元。 以上有鑑定報告1份附卷可稽。
六、被告就上開瑕疵是否應負物之瑕疵擔保責任？是否得依被證 一之兩造約定附註事項免除被告之全部瑕疵擔保責任？ 經查：被證一之房屋現況說明書雖載有「本案以現況交屋， 屋主（賣方）不負擔漏水滲漏之責任，由買方自行處理」等 語（見本院卷第60頁），然上開特約僅係針對系爭不動產漏 水之情而為約定，並非就本件原告主張之鋼筋外露、腐蝕、 水泥塊大範圍剝落及海砂屋之瑕疵乙情所為協議，被告自不 得執此主張免除全部瑕疵擔保責任，此觀系爭買賣契約書第 5 條仍臚列各款被告應負瑕疵擔保責任之情形益徵。七、原告依據民法第359 條、系爭買賣契約第5 條第6 項解除系 爭買賣契約是否有理由？其解除契約之意思表示是否已合法 生效？
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金，民法第354 條、第359 條前段分 別定有明文。因此，前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的 物現有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而 言。而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再 為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。次按 「簽約後，賣方就買賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任， 瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂 屋或建物主結構損壞達危樓標準者，買賣雙方同意無條件解 除契約。」此為系爭買賣契約第5 條第6 款所明訂（見本院
卷第10頁反面）。系爭不動產經臺灣省土木技師公會鑑定結 果，其二樓房屋確屬海砂屋，已不適合居住，達危樓程度， 業如前述，原告依據民法第359 條、系爭買賣契約第5 條第 6 項自為有理由，其解除契約之意思表示已合法生效。八、原告依據民法第259 條第1 、2 款請求被告返還買賣價金26 5 萬元及加計利息是否有理由？
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領 之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領 時起之利息償還之，民法第259 條第1 、2 款定有明文。原 告依據民法第359 條、系爭買賣契約第5 條第6 項解除系爭 買賣契約既為有理由，其請求被告返還買賣價金265 萬元及 加計利息亦洵屬有據。
九、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段、第203 條分別定有明文。從而，原告本於前揭原因事實 ，依兩造間買賣契約法律關係主張物之瑕疵擔保責任，請求 被告返還買賣價金265 萬元及自起訴狀繕本送達翌日即 103 年5 月7 日（本院卷第35頁送達回證參照）起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。十、按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人 就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要 求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之 拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。必先位 之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判，最高法院97 年度台上字第111 號裁判意旨可資參照。原告先位之訴既為 有理由，就備位之訴本院即無庸加以裁判。
、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，與法均無 不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
民事第二庭 法 官 游智棋
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
書記官 塗蕙如
附表：
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│土地： │
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│ 土 地 │地號│面 積│ 權 利 │所有權人│
│ 坐 落 │ │平方公尺│ 範 圍 │ │
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│桃園市楊梅區新榮段 │215 │52.25 │ 全部 │ 邱建銘 │
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│建物： │
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│ 基 地 坐 落 │建號│面 積│ 權 利 │所有權人│
│ │ │平方公尺│ 範 圍 │ │
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│ 門 牌 號 碼 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
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│桃園市楊梅區新榮段21│291 │76.8 │ 全部 │ 邱建銘 │
│5 地號 │ │ │ │ │
├──────────┤ │ │ │ │
│桃園市楊梅區新榮路14│ │ │ │ │
│3 巷19號 │ │ │ │ │
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