臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1864號
原 告 范文雄
訴訟代理人 范博崴
被 告 余春吉
余玉能
共 同
訴訟代理人 湯偉律師
被 告 沈鈺羚
高鐿洺
葉日舜
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國104 年1 月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：被告沈鈺羚、高鐿洺、葉日舜係台灣房屋北龍直 營店之房屋仲介人員，原告透過被告沈鈺羚、高鐿洺、葉日 舜3 人之仲介，於民國101 年8 月7 日與被告余春吉之代理 人即被告余玉能簽定土地買賣契約書，以價金新臺幣（下同 ）207 萬6860元，向被告余春吉購買坐落桃園市○○區○○ ○段○○○○段000000地號土地（下稱系爭135-34號土地） ，並於同年月30日移轉登記與范熾龍名下。被告余玉能代理 被告余春吉填寫標的現況說明書時，於「是否有占用鄰地或 界址糾紛或損鄰狀況」均勾選「否」。原告於被告沈鈺羚帶 看系爭135-34號土地時，曾一再詢問系爭135-34地號土地前 之道路可否通行，有無產權或其他糾紛，經被告沈鈺羚再三 保證本來就有道路可供通行，絕無產權問題。另於101 年8 月7 日簽約當日，原告在台灣房屋北龍直營店再次詢問被告 余玉能、沈鈺羚、高鐿洺、葉日舜，經被告等人保證系爭13 5-34號土地前之道路已行之有年，不會有問題。然原告於同 年10月間在系爭135-34號土地上除草時，訴外人張瑞和等人 竟出面聲稱：系爭135-34號土地前之道路所有權為其堂兄弟 3 人共有，如要通行需花錢購買法定地役權，否則即不讓原 告通行。系爭135-34號土地於交付原告之際，已存有如上所 述之重大瑕疵，無法使用收益，欠缺應具備之效用，為物之 瑕疵，被告余春吉、余玉能於締約時故意隱匿未告知上情， 甚且一再保證系爭135-34號土地前之道路可供通行，原告依 民法第359 條解除契約，並請求被告余春吉、余玉能返還買 賣價金207 萬6860元，被告余春吉、余玉能並應連帶損害賠
償30萬元。另被告沈鈺羚、高鐿洺、葉日舜居間仲介，應依 民法第567 條關於訂約事項據實報告調查之，然該3 人所提 供之仲介服務顯然欠缺專業水準，故被告沈鈺羚、高鐿洺、 葉日舜應依民法第535 條、第544 條、經紀業管理條例第26 條第2 項之規定連帶負30萬元損害賠償責任。並聲明：被 告余春吉應給付原告207 萬6860元。被告應連帶給付原告 30萬元。願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告余春吉、余玉能則以：原告主張系爭買賣標的物有瑕疵 ，並未見其主張證據為何，且系爭135-34號土地並無占用鄰 地或界址之糾紛或損鄰狀況，是以原告之主張實不可採。另 原告所購買系爭135-34號土地，前方之道路為同段第135 地 號、135-1 地號土地（下稱系爭135 號、系爭135-1 號土地 ），早經公眾不特定之多數人使用，且其上並有鋪設柏油、 水溝已為既成道路，且被告沈鈺羚亦有為原告向桃園縣龍潭 鄉公所工務課確認系爭135-34號土地為既成道路及養護證明 ，並無原告所稱之瑕疵。再言之，系爭135-34號土地，係被 告余春吉之母親余曾喜妹於62年時，向當時之地主即張瑞和 ，張燮和、張堃和3 人所購買，而張瑞和等3 人斯時同為系 爭135-1 號及第135 號土地所有權人，余曾喜妹於購買該土 地時亦與張瑞和等三人於買賣契約書中有約定張瑞和等3 人 應同意系爭135 號及135 之1 號土地係供公共使用道路，而 現系爭地段第135 地號之土地所有權人為張瑞和、張年富、 張逸凱3 人，張逸凱（原名張志瑋) 之所有權係於79年3 月 7 日繼承自張燮和而來，張年富之權利係於97年月10日繼承 自張堃和而來。故現系爭地段135 地號及135-1 地號之土地 所有權人亦負有就前開地號土地供公眾通行之義務，是以， 原告稱本件因為張瑞和等人之阻擋而有瑕疵，並不足採。退 而言之，縱假設系爭135-34號土地有瑕疵，原告於101 年10 月間經張瑞和等人阻擋而發現瑕疵，卻於103 年9 月近二年 才提出訴訟，依據民法第356 條第2 項，應視為承認其所受 領之物，不得再行主張瑕疵擔保責任。並聲明：原告之訴 駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。叁、被告沈鈺羚、高鐿洺、葉日舜則以：原告承買系爭135-34號 土地時，其鄰地即系爭135 號土地已供作道路通行達四十餘 年甚至更久。此節由62年11月10日，張瑞和等人出售系爭13 5-34號土地與被告余春吉之母余曾喜妹之買賣契約中載明「 另135 地號及135-1 號係公共使用道路」即可得知。亦可得 知斯時公眾通行上述二地號土地，所有權人張瑞和等人並未 有任何反對之意思，更遑論出面阻礙。再按系爭135 號、13 5-1 號土地，係不特定公眾通行所必要，此由被告沈鈺羚代
理原告函詢龍潭鄉公所之回函中可知。故而迄今通行系爭13 5 號、135-1 號土地之公眾早因時效而取得公用地役權。原 告當然有通行使用權。即使系爭135 號、135-1 號土地所有 權人，亦不得違反公眾通行之目的而作他用，亦不得有擅自 封塞道路，妨礙交通之行為，被告3 人受出賣人委託代理銷 售系爭135-34號土地後，於101 年9 月19日代理原告向龍潭 鄉公所函詢申請道路養護證明，以確認當時系爭135 號、13 5-1 號土地係公眾通行使用之鄉公所養護巷道，不特定公眾 及原告均有通行使用之權，被告3 人就本件不動產居間媒介 已盡善良管理人之注意義務。並聲明：原告之訴駁回。 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。肆、兩造不爭執之事項（見本院卷第82頁）：一、原告於101 年8 月7 日與被告余春吉簽定土地買賣契約書， 被告余春吉為出賣人，由被告余玉能代理將系爭135-34號土 地出賣與原告，並於同年月30日將系爭土地登記在原告之子 范熾龍名下（見本院卷第10頁至第13頁背面買賣契約書、第 52頁土地登記公務用謄本）。
二、系爭135-34號土地之買賣係由台灣房屋北龍店仲介，承辦人 為被告沈鈺羚、不動產經紀人為被告葉日舜，該店之店長則 為被告高鐿洺（見本院卷第14頁不動產說明書封面）。三、系爭135-34號土地買賣時由被告余玉能勾選簽署之標的現況 說明書，其中「是否有佔用鄰地或界址糾紛或鄰損狀況」、 「是否位於政府徵收預定地內」二項均勾選「否」（見本院 卷第16頁）。
四、系爭135-34地號土地與系爭135 地號土地於未分割前相鄰， 102 年1 月16日分割後增加同段135-80、135-81地號之土地 ，系爭135 地號土地之所有權人為張年富（見本院卷第17頁 101 年6 月13日地籍圖謄本、第53頁103 年11月13日地籍圖 謄本、第50頁土地登記公務用謄本）。
五、桃園市龍潭區富華街2 巷內現有巷道為供公眾通行之龍潭區 公所養護道路（見本院卷第69頁函）。
伍、經本院於103 年11月20日與兩造整理並協議簡化之爭點為（ 見本院卷第82頁至第82頁背面）：
一、系爭135-34號土地是否有無法對外聯絡之瑕疵？二、原告主張解除買賣契約，請求被告余春吉返還買賣價金207 萬6860元，有無理由？
三、原告請求被告連帶賠償30萬元，有無理由？陸、茲就爭點分別論述如下：
一、系爭135-34號土地沒有無法對外通聯之瑕疵。 ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。 又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。 若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質 有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨 參照）。次按公用地役關係乃私有土地而具有公共用物性質 之法律關係，與民法上地役權之概念有間，久為我國法制所 承認。既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通 行所必要，而非僅為通行之便利或省時；其次，於公眾通行 之初，土地所有權人並無阻止之情事；其三，須經歷之年代 久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應 以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概 為必要。
㈡原告主張系爭135-34號土地前之道路為他人主張權利，致有 無法通行之瑕疵，為被告均所否認，並以前詞置辯。 ⒈經查，系爭135-34號土地需經由系爭135 號、135-1 號土地 對外聯絡，有101 年6 月13日之地籍圖謄本在卷可稽（見本 院卷第20頁）。系爭135 號土地嗣因分割增加系爭135-80號 及系爭135-81號之土地，系爭135-80號、135-81號土地坐落 位置與系爭135 號及系爭135-1 號土地相同，亦有系爭135 號土地之土地登記公務用謄本（見本院卷第50頁）、103 年 11月13日之地籍圖謄本可佐（見本院卷第53頁）。亦即，可 作為系爭135-34對外聯絡之原系爭135 號、135-1 號土地， 其地號已變更為系爭135-80號及135-81號土地，先敘明之。 ⒉次查，余曾喜妹係被告余玉能、余春吉之母，有被告余玉能 、余春吉之個人戶籍資料查詢結果可參（見本院卷第31頁、 第32頁）。系爭135-34號土地係余曾喜妹於62年11月10日向 張瑞和等人購得，有買賣契約書可證（見本院卷第70頁至第 71 頁 ），依該買賣契約書所載「本筆土地保證地目『旱』 另135 號及135-1 號係公共使用道路」，顯然系爭135 號、 13 5-1號土地，即系爭135-80號、135-81號土地於62年11月 10 日 時，已供公眾通行使用，迄今已有41年餘，年代堪稱 久遠，且斯時土地所有權人並無阻止之情事。另系爭135 地 號土地現址桃園市龍潭區富華街2 巷，為供公眾通行使用之 桃園市龍潭區公所養護道路，亦有該區公所101 年9 月21日 龍鄉○○○0000000000號函可參（見本院卷第69頁），再由 系爭135-80號、135-81號土地之相片以觀，系爭135-80號、
135 -81 號土地現為筆直之柏油路面，一旁多有民宅及汽車 停放（見本院卷第68頁），益證系爭135-80號、135-81號土 地確為公眾通行所必要。是被告等抗辯系爭135-80號、 135-81號土地已成立公用地役關係，應屬有據，是原告所買 受之系爭135-34號土地，既能經由系爭135-80號、135-81號 土地對外聯絡，自無原告所稱之瑕疵存在，系爭135-34號土 地之出賣人被告余春吉自無須負擔出賣人之瑕疵擔保責任， 至被告余玉能僅為被告余春吉出賣系爭135-34號土地之代理 人，並非出賣人，本無須負瑕疵擔保責任，亦屬當然。 ⒊再查，系爭135-80號、135-81號土地現均為張瑞和及張年富 所分別共有，有土地登記公務用謄本可佐（見本院卷第105 頁至第112 頁）。原告雖稱曾遭張瑞和阻擋通行系爭135-80 號、135-81號土地，然張瑞和將系爭135-34號土地出賣與被 告余春吉、余玉能之母親余曾喜妹時，既已在買賣契約書中 載明系爭135 號、系爭135-1 號土地（即系爭系爭135-80號 、135-81號土地）係供公共使用道路，現自不得再為相反之 主張阻擋原告通行。且系爭135-80號、135-81號土地已成立 公用地役關係，經本院認定如上，自不因地號之變更即影響 公用地役關係之存在，是原告不能僅以遭到張瑞和阻擋通行 ，即認系爭135-34號土地有無法對外聯絡之瑕疵。 ⒋末查，被告余玉能雖在標的現況說明書「是否有占用鄰地或 界址糾紛或損鄰狀況」均勾選「否」，然占用鄰地、界址糾 紛與鄰損狀況均與原告遭到他人阻擋通行鄰地無關，原告不 得據此主張被告有故意不告知瑕疵之情形。另上揭龍潭區公 所101 年9 月21日龍鄉○○○0000000000號函其上載明之受 文者為「范熾龍代理人：沈鈺羚」，可證被告沈鈺羚於仲介 原告購買系爭135-34號土地時，業已盡其調查、報告之義務 ，且系爭135-34號土地並無原告所主張之瑕疵，均如前述， 故難認被告有何違背民法民法第535 條、第544 條，或違反 不動產經紀業管理條例之情形。
二、系爭135-34號土地並無原告所主張，無法對外聯絡之瑕疵， 則原告即不能依據民法第359 條之規定解除契約，買賣契約 未經解除，原告請求返還207 萬6860元之買賣價金亦為無理 由。另系爭135-34號土地並無瑕疵，原告自無受有損害可言 ，故原告請求被告5 人連帶賠償30萬元，亦為無據，不應准 許。
柒、綜上所述，系爭135-80號、135-81號土地已成立公用地役關 係，原告可經此對外聯絡，系爭135-34號土地並無原告主張 之瑕疵，被告沈鈺羚、高鐿洺、葉日舜亦無違反調查報告之 義務。從而，原告依民法第359 條之規定解除契約，請求返
還買賣價金207 萬6860元，並請求被告連帶賠償原告30萬元 ，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請，即失所附麗，應併予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 2 月 5 日
民事第一庭 法 官 高維駿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 2 月 5 日
書記官 林彥汝