臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1833號
原 告 古重良
訴訟代理人 莊瑞雲
被 告 彭源雄
彭子其
彭源盛
彭子安
兼 共 同
訴訟代理人 彭新容
被 告 彭源廩
上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國104 年2 月3 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第5 款定有 明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但 被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書 狀為之。但於期日，得以言詞向法院為之；以言詞所為訴之 撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達，民事 訴訟法第262條定有明文。
貳、本件坐落桃園市○○區○○段000 地號土地及其上門牌號碼 桃園市○○區○○路00號、52號房屋（下合稱系爭房地，分 稱系爭土地、系爭50號房屋、系爭52號房屋）為被告6 人全 體將系爭房地出租與原告，租約經公證約定承租人應於租期 屆滿時交還租賃之房屋，如不履行應逕受強制執行。茲系爭 房地經被告6 人以租期屆滿為由，聲請強制執行，原告於強 制執行程序中，本於系爭52號房屋所有人之地位，提起本件 債務人異議之訴，其訴訟標的對於被告全體而言，自屬有合 一確定之必要；本件原告於起訴時，原僅列被告彭新容為被 告，嗣於民國103 年11月26日具狀追加被告彭源雄、彭源盛 、彭源廩、彭子安、彭子其、彭子華6 人為被告（見本院卷 第30頁），嗣未經彭子華言詞辯論以言詞撤回對彭子華之訴 （見本院卷第148 頁背面）揆諸首揭條文規定，其所為當事 人之追加及訴之撤回自無不合，應予准許，此先予敘明。乙、實體方面
壹、原告主張：伊與彭火輝於85年11月22日簽定系爭土地之土地 租賃契約書（下稱系爭土地租約），由伊向彭火輝承租系爭 土地，伊遂於系爭土地上出資興建系爭52號房屋。彭火輝於 87年3 月23日死亡，被告均為彭火輝之繼承人，伊與被告6 人締結房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租約），由伊承租系 爭房屋使用，系爭房屋租約有一附約（下稱系爭附約），約 定「雙方租賃期滿，承租人需於103 年8 月7 日前結清水電 費並完成退租手續，誠心將租賃房屋（合法房屋）按原狀遷 空交還出租人」，系爭房屋租約及系爭附約經本院所屬民間 公證人古瑞玉於102 年12月6 日以102 年度桃院民公瑞字第 10561 號作成公證書（下稱系爭公證書）。除系爭50號房屋 為被告所分別共有外，系爭52號房屋則係未辦理第一次保存 登記之建物，系爭52號房屋既為原告出資興建，且伊尚按月 如期給付租金。另被告彭新容之子彭子華於102 年10月17日 寄發存證信函給伊，表示終止系爭房屋租約，102 年11月28 日兩造調解時，均同意解除102 年7 月29日簽定之房屋土地 租賃契約，顯然系爭房屋租約已不存在，另伊亦可依據民法 第422 條之1 請求登記為地上權人。詎被告竟於103 年8 月 6 日持系爭公證書向本院聲請強制執行。為此，爰依強制執 行法第14條第2 項提起債務人異議之訴。並聲明：本院102 年度司執字第54478 號返還房屋強制執行事件，應予撤銷。貳、被告則以：依據彭火輝與原告簽定之系爭土地租約第2 條之 約定，系爭土地之租賃期間自85年12月1 日起至91年11月30 日止為期6 年，復依據系爭土地租約第5 條之約定，原告於 租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應將租賃之土地 之連同地上建築物歸出租人所有，原告不得藉詞推諉或主張 任何權利，91年11月28日兩造已簽定買賣契約，原告將系爭 52號房屋出賣與被告，且被告未曾答應原告得自租賃期限屆 滿後續租系爭房屋等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴 。
叁、兩造不爭執之事項（見本院卷第123 頁至第123 頁背面）：一、兩造於102 年12月6 日簽定房屋租賃契約書，由原告向被告 承租桃園市○○區○○路00號、52號房屋，約定每月租金16 萬元應於每月10日以前繳納，租賃期間自102 年12月6 日至 103 年7 月31日，附約第3 條約定雙方租賃期滿，承租人需 於103 年8 月7 日前結清水電費並完成退租手續，將租賃房 屋按原狀遷空交還出租人（合法房屋）（見本院103 年度司 執字第54478 號卷（下稱執行卷）所附系爭房屋租約及系爭 附約）。
二、系爭房屋租約於102 年12月6 日經公證，公證書第6 條載明
承租人即原告應依約於租期屆滿時交還房屋，如不履行應逕 受強制執行（見執行卷所附系爭公證書）。
三、門牌號碼桃園市○○區○○路00號房屋坐落桃園市○○區○ ○段000 地號土地上，所有權人為被告6 人（見本院卷第83 頁建物登記謄本）。
四、門牌號碼桃園市○○區○○路00號房屋為未辦理保存登記之 建物，原始起造人為原告。
五、彭火輝於87年3 月23日死亡，被告均為其繼承人（見本院卷 第59頁除戶戶籍謄本、第60頁繼承系統表）。六、彭火輝於85年11月22日與原告簽定土地租賃契約書，由原告 向被告承租系爭土地，並約定原告可在系爭土地上建築合法 之地上建築物，由彭火輝之名義擔任起造人，建築地上物所 需之一切工程費用由原告負擔（見本院卷第5-2頁）。七、被告於103 年8 月6 日以公證書為執行名義，向本院聲請強 制執行（案號103 年度司執字第54478 號），聲請就原告於 租賃期間屆滿時，返還租賃之系爭房屋（下稱系爭強制執行 程序）。
肆、經本院於103 年12月11日與兩造整理並協議簡化之爭點為（ 見本院卷第123 頁背面）：本院103 年度司執字第54478 號 之執行名義應否撤銷？
伍、茲就爭點論述如下：
一、系爭52號房屋之事實上處分權，業已讓與被告。 ㈠按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生 ，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提 起異議之訴。如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實 發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之；執行名義無 確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成 立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制 執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第14 條第1項、 第2 項定有明文。次按違章建築物雖為地政機關所不許登記 ，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時， 依一般規則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後 以有不能登記之弱點可乘，又隨時主張所有權為其原始取得 ，訴請確認，勢無以確保交易之安全，故本院最近見解，認 此種情形，即屬所謂無即受確認判決之法律上利益，應予駁 回。是其確認所有權存在之訴，既應駁回，則基於所有權而 請求撤銷查封，自亦無由准許（最高法院50年台上字第1236 號判例）。再按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不 能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之 約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受
讓人（最高法院67年度第2 次民事庭庭長會議決定㈠）。易 言之，出賣人於未辦理保存登記建物交付占有後，主張自己 之所有權，即不受法律保護。故基於社會上之習慣，肯認違 章建築得為交易之標的物，且既得為交易標的物，若當事人 間有買賣之存在，買受人於取得違章建築占有後，其交易安 全應加以保護。
㈡經查，原告已於91年11月28日將系爭52號房屋出賣與被告6 人，有土地建築改良物買賣所有權移轉契約書在卷可稽（見 本院卷第159 頁至第160 頁），可證原告已將系爭52號房屋 之事實上處分權讓與被告6 人，且自事後兩造簽定系爭房屋 租約，由被告共同將系爭52號房屋出租與原告，由被告6 人 向原告收取租金之事實亦可證，被告6 人買受系爭52號房屋 ，已經由占有系爭52號房屋而為出租之使用、收益行為，故 原告自不得對被告以系爭52號房屋之所有權人自居，主張撤 銷系爭強制執行程序。
二、原告不得依據系爭附約第3 條之約定，撤銷系爭強制執行程 序。
㈠按系爭附約第3 條固約定雙方租賃期滿，承租人需於103 年 8 月7 日前結清水電費並完成退租手續，將租賃房屋按原狀 遷空交還出租人（合法房屋）。然查，系爭附約既未就系爭 52號房屋於租期屆滿時之權利義務歸屬為約定，故於租期屆 滿時，系爭52號房屋之處理仍應以兩造系爭房屋租約之約定 作為準據。系爭房屋租約第2 條即已明定租賃系爭房屋之期 限至103 年7 月31止；第6 條亦約定租期屆滿時，除經被告 同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還 被告，另系爭附約第5 條亦有租賃期滿，出租人將不再續租 之約定，且系爭房屋租約第6 條及系爭附約第5 條之約定， 均未將系爭52號房屋排除在外，顯然租期屆滿時，不論系爭 50號或系爭52號房屋，原告均負有交還與被告之義務，當不 因系爭附約第3條之約定而有異。
㈡原告復主張彭子華於102 年10月17日以存證信函終止系爭房 屋租約，兩造於102 年11月28日調解時，再將系爭房屋租約 解除云云。經查，彭子華所寄予原告之存證信函，僅係通知 原告租期屆滿不再續租之意思，並無終止系爭房屋租約的意 思，且觀諸該存證信函之內容，租期係97年12月1 日至102 年11月30日（見本院卷第137 頁），顯然係兩造先前之租約 （見本院卷第164 頁），與本案系爭房屋租約無涉。另原告 提出之兩造102 年11月28日調解書，載明「雙方同意上開於 民國102 年7 月29日簽定之房屋土地租賃契約於調解成立當 場解除」（見本院卷第138 頁），然本案系爭房屋租約係於
102 年12月6 日簽定，故調解書所載兩造合意解除之租賃契 約，亦與本案無關，原告上開主張亦不足採。
㈢原告另主張可依民法第422 條之1 ，請求被告協同為地上權 之登記云云。民法第422 條之1 固規定，租用基地建築房屋 者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。 惟查，系爭土地租約第2 條約定，租賃期間經雙方洽訂為期 6 年整，自85年12月1 日起至91年11月30日止，共計6 年（ 見本院卷第45頁），是土地租賃契約已於91年11月30日因租 期屆滿而終止，原告自無請求為地上權登記之理。又原告主 張被告仍收取系爭房屋租金云云，並提出用以給付租金之支 票影本2 紙（見本院卷第10頁）為憑。然原告復自陳被告並 未受領支票（見本院卷第123 頁），是原告此部分之主張亦 為無據。
陸、綜上所述，原告已將系爭52號房屋之事實上處分權讓與被告 ，系爭房屋之租賃契約亦因租期屆滿而告終止，本件原告上 開主張，核與強制執行法第14條第1 項、第2 項規定之要件 均為不符。從而，原告本於上開規定請求撤銷本院103 年度 司執字第54478 號返還房屋之強制執行程序，為無理由，應 予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
民事第一庭 法 官 高維駿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
書記官 林彥汝