臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第450號
原 告 吳宗澤
訴訟代理人 來海威
林契名律師
複代理人 何勇良
被 告 來海玲
訴訟代理人 葉光洲律師
複代理人 黃孺雅律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院於民國104 年
1 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經 法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確 認判決之法律上利益，最高法院著有52年臺上字第1240號判 例意旨可資參照。又基於確認之訴之補充性，須於無法以給 付之訴或形成之訴達其目的時，始得提起之。經查：本件原 告聲明主張其與被告就新北市○○區○○段00地號土地（應 有部分為10000 分之548 ）及其上同段2662建號，門牌號碼 新北市○○區○○路00號7 樓之建物所有權（權利範圍全部 ）（下稱系爭房地）成立借名登記法律關係，且以起訴狀繕 本送達之日終止該借名登記法律關係，且兩造於100 年11月 28日就系爭房地所為之不動產買賣契約係屬通謀虛偽意思表 示而無效，而被告否認兩造間就系爭房地之不動產買賣係屬 通謀虛偽意思表示之主張，是以兩造間就上開不動產買賣之 法律關係之存否確屬不明確。且該買賣契約若屬無效，被告 即有回復原狀即將系爭房地移轉登記為原告所有之義務，是 以兩造間買賣關係之存否不明確，足致原告在私法上之地位 有受侵害之危險，而此危險並得以對於兩造間之確認判決予 以除去，故就此自有即受確認判決之法律上利益，於法並無 不合，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張之意旨：
（一）原告之母來海琪於民國78年間購買坐落於新北市○○區○
○段00地號土地（應有部分為10000 分之548 ）及其上同 段2662建號，門牌號碼新北市○○區○○路00號7 樓之建 物所有權（權利範圍全部）（下稱系爭房地），惟系爭房 地頭期款由原告之外祖母來譚玉英資助部分，後續之貸款 由原告之外祖父來毓卿資助部分，系爭房地購置後由來毓 卿、來譚毓英、來海琪、原告與來海琪之胞妹即被告居住 。嗣來海琪於90年4 月6 日過世，原告之父吳芬拋棄繼承 ，遂由原告於90年5 月4 日單獨繼承。又原告罹患精神疾 病，有輕度精神障礙，故系爭房地之所有權狀由來毓卿保 管。
（二）原告繼承後，系爭房地房貸係由來毓卿處理償還，因系爭 房地位處頂樓七樓，其上尚有頂樓加蓋並隔間可供出租， 故以租金支應房貸，然出租狀況並非穩定，遇有不足支應 房貸之情，便由來毓卿之退休俸支付。然吳芬早年即與來 海琪分居，長住香港，並未與原告同住，因覬覦系爭房地 ，時常慫恿原告出售房屋，被告見此情，考量系爭房地為 來家祖產，當初乃其父母資助而購得，且長住於此，為妥 善保有系爭房地，避免原告因精神障礙、辨識能力不佳而 思慮不週之情形下，於吳芬之慫恿下出售房屋，被告遂於 100 年11月間，與其父親及其他兄弟姊妹商討後，向原告 建議將系爭房地過戶給伊，經原告同意，於100 年11月28 日以簽訂「不動產買賣契約書」之方式，由來毓卿及其他 兄弟姊妹來海威、來海強、來海瓊、來彥緹見證，載明買 賣總價為新臺幣（下同）465 萬元，頭期款155 萬元（載 明原告同意免除被告債務），尾款310 萬元（由被告申請 貸款支付），將系爭房地過戶予被告，原告並未因此獲得 價款，在場全體親屬並言明被告不得再為過戶、出售或處 分系爭房地，系爭房地之實質所有權人仍為原告，此過戶 之目的在於保有祖產，以供原告居住，而被告僅為登記名 義人，故外觀上雖成立買賣契約，但實質上當事人間應成 立借名登記契約，被告並於100 年12月29日據以辦理過戶 。
（三）依101 年8 月以後之不動產實價登錄資訊，系爭房地於10 0 年11月間市價約2,014 萬元，上開買賣契約書之買賣價 金明顯低於正常行情甚鉅，且該買賣契約書復免除被告之 頭期款支付義務，原告未因此獲得分文價款，皆足證該買 賣契約書之真意在於借名登記。另因吳芬不斷要求售屋， 與被告發生爭執，被告遂要求原告於101 年5 、6 月間搬 離系爭房地，於101 年7 月間，原告因此入住板橋全安康 護之家，遲至102 年11月間，來海威前來探視原告，始知
悉此情，並認為被告違反當時承諾，而協助將原告之戶籍 於102 年11月5 日遷回系爭房地。原告以起訴狀送達被告 之日時起，終止借名登記之法律關係，請求被告將系爭房 地返還原告。又雙方所簽署之100 年11月28日「不動產買 賣契約書」，屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1 項 而屬無效，原告請求確認該不動產買賣契約不存在，並請 求被告將系爭房地於100 年12月29日以買賣為登記原因向 新北市中和區地政事務所辦理之所有權移轉登記予以塗銷 ，並回復登記為原告所有。
（四）對於被告提出之消金專用取款憑條、中國信託商業銀行永 吉分行之貸款結清資訊，係因原告經濟信用不佳，且身體 健康因素無穩定工作收入來源，故無法向其他銀行轉貸， 才借被告名義登記為系爭房地所有權人，向山銀行轉貸 以清償先前中國信託銀行之貸款，以減輕利息負擔，亦為 當初原告借被告名義登記為系爭房地所有權人之原因之一 ，此亦可由證人即辦理系爭房地所有權移轉登記之土地登 記代理人李枚樺於審理中之證言可證。
（五）為此爰依借名登記契約關係類推民法第541 條第1 項、民 法第179 條請求返還及民法第87、113 條之法律關係擇一 請求，聲明：⒈確認原告與被告間就坐落於新北市○○區 ○○段00地號之土地所有權應有部分10000 分之548 及其 上同段2662建號、門牌號碼新北市○○區○○路00號7 樓 之建物所有權全部於100 年11月28日所為之不動產買賣關 係不存在。⒉被告應將前項不動產於100 年12月29日以買 賣為登記原因向新北市中和地政事務所辦理之所有權移轉 登記予以塗銷，並回復登記為原告所有。
二、被告答辯之意旨：
（一）被告否認兩造就系爭房地成立借名登記契約，原告主張兩 造就系爭房地之買賣實係借名契約，應由原告就借名之事 實、成立要件及法律效果等負舉證責任。原告提出之繼承 系統表、不動產買賣契約書影本、系爭房地之電子謄本等 資料，至多僅能證明「系爭房地曾為原告所有，並於嗣後 出售給被告」之事實，卻無從證明其借名登記之主張。（二）系爭房地自原告移轉登記予被告後，均由被告使用收益及 管理。被告以自己名義及系爭房地為擔保品向銀行借貸， 並藉以清償原告名下之房屋貸款，系爭房地之貸款均由被 告負擔，且被告若非系爭房地之實際所有權人，當無要求 原告搬離系爭房地之權利，原告亦絕無同意自行遷離之可 能。又系爭房地之買賣交易雙方為親屬關係，親屬間買賣 未以市價交易本為人之常情，且殊無價格較低便任由一造
指稱系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示之理，遑論系爭房 地之買賣交易金額仍符合地政機關公告地價登記實務，非 原告所指為借名登記契約所為之通謀。
（三）依證人來海瓊、來彥緹、來海威之證述，可知兩造就系爭 房地簽立買賣契約時，除有親人在場見證外，尚委任代書 辦理相關事宜，嗣後更前往臺北地方法院所屬民間公證人 陳永星事務所認證。證人來海瓊從未提及所謂借名登記之 情事，更表明不清楚實際訂立契約之原因，證人來彥緹之 證述與來海瓊相符，足見兩造確就系爭房地成立買賣契約 。證人來海威亦從未聽聞借名登記情事，之所以認為有借 名登記之情事，係嗣後兩造因故生隙，被告行使所有權請 原告遷出，來海威方猜測有所謂借名登記之情事。原告始 終參與訂立契約之過程，倘對系爭契約有任何疑問，可隨 時異議，然原告於訂約過程從未表示任何意見，嗣後因房 價上漲致不滿足於斯時議定價格，方於多年後提出借名登 記之主張。
（四）爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造之不爭執事項（本院卷第120頁反面）：（一）原告於90年5 月4 日自其母來海琪處繼承系爭房地。（二）原告與被告於100 年11月28日簽訂不動產買賣契約書，該 契約書載有原告將系爭房地出賣予被告，買賣總價465 萬 元，頭期款155 萬元原告同意免除被告債務，尾款310 萬 元由被告申請貸款支付，並據此於100 年12月29日以買賣 為原因將系爭房地移轉登記予被告。
四、本件原告主張兩造間就系爭房地於100 年11月28日所簽訂之 不動產買賣契約係屬通謀虛偽之意思表示無效，實係成立借 名登記契約，並以起訴狀送達作為終止該借名契約之意思表 示，而請求確認上開買賣契約之債權行為不存在，並擇一主 張類推民法第541 條第1 項及依民法第179 條之規定，或依 民法第87條、第113 條之規定，請求被告將系爭房地以買賣 為原因之所有權移轉登記塗銷，並移轉登記予原告。被告則 主張兩造就系爭房地之買賣契約存在，並以上開情詞置辯。 是本件爭點應為：⒈原告是否就系爭房地與被告成立借名契 約，約定將系爭房地之所有權移轉登記予被告，原告仍為實 際上之所有權人？⒉上開不動產買賣契約是否為通謀虛偽意 思表示而應屬無效？茲分述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又主張法律關係存 在之當事人須就該法律關係發生所須具備之特別要件負舉 證責任，倘不能盡其舉證責任時，即應承受不利益之結果
。本件原告主張兩造間所簽訂之上開不動產契約書係屬通 謀虛偽意思表示而無效，且就系爭房地應成立借名登記契 約，然為被告所否認，原告就此有利於己之事項，自應負 舉證之責。
（二）查：本件原告既對有與被告簽訂系爭不動產買賣契約一節 不為爭執，就該契約簽訂時之情形，證人即被告之妹來海 瓊於審理中證稱：當時是我父親請來海玲打電話叫我回宜 安路77號7 樓，當時裡面原告、我父親、被告、來海威、 來海強、來彥緹，還有代書在場，我就聽代書在現場告訴 我們買賣金額是以當時公告現值算出來的，但是還要繳契 稅及增值稅，我看到那麼買賣契約書上面他們都已經簽名 了，我才補簽我的名字上去。我是不動產買賣契約的見證 人。實際狀況我不清楚，賣屋是我父親請代書辦的。為何 約定頭期款免除債務，代書沒有跟我說這些。原告精神狀 況正常，他沒有表示任何意見等語（本院卷第55頁反面至 56頁正面）；證人即被告之妹來彥緹於審理中證稱：當時 父親請來海玲通知我們到○○區○○路00號7 樓，說有房 屋買賣的事實，我們以見證人身分簽名，是父親要求我們 見證簽名的，當時有我及父親、原告、被告、來海威、來 海強，還有代書在場。我去的時後原告已經簽名用印好了 ，他當時人在客廳。這是房屋的買賣契約。免除債務的細 節我不清楚，應該是原告跟我父親之間的事情，尾款是以 當時的公告來計算的，如何支付我也不清楚。當時房屋沒 有出租。我從來沒聽過房子是借名登記在來海玲名下這件 事等語（本院卷第69頁反面至70頁反面）。證人即承辦代 書李玫樺於審理中證稱：我有承辦系爭房地的移轉登記。 第一次他們找我去他們家，他們說原告外面有些債務問題 ，當時他們的父親還在，原告的叔、伯、阿姨、舅舅等長 輩有幫他處理一些債務，當時他們對於怎麼過戶還有一些 意見，我不方便參與。我就是看到不動產買賣契約書才讓 他們簽名，說我要辦理登記，是他們通知我已經到法院公 證完，已經簽訂買賣契約，我就開始送件。我沒有聽到有 人說實際上是借名登記，只是他們兄弟姊妹在說要登記誰 的名義，當時他們有說是來海玲有在工作，比較好貸款， 所以決定登記在來海玲名下，他們有同意書。免除頭期款 我聽被告說他們之前有幫原告代墊房子的修繕費及銀行的 利息，尾款部分他們兄弟姊妹有去借新的貸款把舊的貸款 還掉等語（本院卷第119 頁反面至第120 頁正面），並提 出同意書影本1 紙（本院卷第141 頁）附卷為據。又被告 就系爭房地之買賣金流情形，提出其向玉山銀行雙和分行
借貸288 萬1,492 元用以清償原告向中國信託商業銀行永 吉分行之貸款，有玉山銀行消金專用取款憑條影本1 紙、 代償專用匯款申請書影本2 紙、中國信託商業銀行永吉分 行貸款結清資訊影本1 紙（本院卷第25、26頁）在卷可查 。準此，尚難認兩造所簽訂之上開不動產買賣契約書有何 通謀虛偽之情，更難認渠等有何成立借名登記契約之意思 。
（三）至原告雖主張其因精神障礙、思慮不周，且經濟狀況不佳 ，故欲借被告名義為系爭房地之所有權人，藉以向銀行貸 款減輕利息負擔，且兩造間所簽訂之不動產買賣契約書所 約定買賣價格低於市價，並有免除被告簽約金之記載云云 ，並聲請通知證人兼原告訴訟代理人即被告之兄來海威到 庭證稱：我是不動產買賣契約書的見證人。當時被告、來 海瓊他們利用原告智商不足，騙他去簽買賣契約書，這是 我事後瞭解的。他們簽約的地方是律師事務所，簽約在場 的人只有原告及被告二個人。我簽名的時後旁邊還有來海 瓊、來海強、原告、被告、來毓卿、來彥緹，地點是在家 裡面。這是我事後知道的事情，當見證人是先前的事情， 後來我瞭解是假買賣真詐財。事前他們委託代書辦理，我 只有負責簽名就離開，是真是假完全不知道等語（本院卷 第68頁正反面）。惟以原告所稱因精神障礙、思慮不周始 與被告簽訂上開不動產買賣契約，係其是否因被詐欺而為 意思表示而得否撤銷之問題，與兩造間是否通謀虛偽或另 成立借名登記契約無涉，原告上開主張及證人來海威上開 證言，即難採為認定兩造間有何通謀虛偽或成立借名契約 之依據。又原告所稱因其經濟狀況不佳，故借用被告名義 登記系爭房地之所有權人一節，原告經濟狀況是否不佳， 與兩造間是否通謀虛偽買賣系爭房地或成立借名契約，並 無當然之關係，蓋原告亦有可能因經濟狀況不佳，故決意 將系爭房地出售予被告。再以上開不動產買賣契約書所約 定買賣價格縱有低於市價，並有約定免除被告簽約金之記 載，然兩造間既有阿姨與外甥之親屬關係，又原告雖自其 母來海琪處繼承取得系爭房地，然考以系爭房地係原告外 祖母來譚玉英資助部分頭期款，並由原告外祖父來毓卿繳 納後續貸款，並由來譚玉英、來毓卿、來海琪、原告與被 告共同居住，此為原告起訴狀中所陳明，且於簽訂不動產 買賣契約時，來毓卿及其他家族成員亦在場擔任見證人， 亦有上開不動產買賣契約書在卷可參，則兩造間縱因上開 緣由或彼此間之債權債務關係，以低於市價之價格作為買 賣價金或約定免為給付頭期款，亦難即認兩造間有何通謀
虛偽買賣之情事。
（四）準此，原告所提出之證據，均不足以證明兩造間有何通謀 虛偽簽訂上開不動產契約書及就系爭房地成立借名登記契 約之情事，其所為上開主張，難認有理由。
五、綜上所陳，原告主張上開不動產買賣契約係屬通謀虛偽之意 思表示無效，實係成立借名登記契約，並以起訴狀送達作為 終止該借名契約之意思表示，而請求確認上開買賣契約之債 權行為不存在，並擇一主張類推民法第541 條第1 項及依民 法第179 條之規定，或依民法第87條、第113 條之規定，請 求被告將系爭房地以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷，並 移轉登記予原告，皆為無理由，均應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與 本判決結果不生影響，毋庸逐一論駁，附此敘明。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前 段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
民事第四庭 法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
書記官 許清秋