臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第3112號
原 告 林王寶鳳
訴訟代理人 劉秋絹律師
楊明哲律師
林經洋律師
被 告 賴伏鶯
上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國104年1月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於新北市○○區○○街○○巷○○○號二樓之房屋返還予原告。
被告應給付原告新台幣捌萬貳仟壹佰元及自民國一Ｏ四年一月六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一Ｏ四年一月十三日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新台幣參萬貳仟陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾伍萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新台幣貳萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項所命之各期給付於到期後，於原告按月以新台幣壹萬零玖佰元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序上理由
一不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非 為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查本件原 告原訴之聲明第3項「被告應自起訴狀繕本送達之翌日起算第6 天開始至返還前項聲明之房舍之日止，按月給付新台幣（下同 ）9萬7800元予原告。」於民國（下同）103年11月20日具狀更 正訴之聲明第3項為「被告應自起訴狀繕本送達之翌日起算第6 天開始至返還第一項聲明之房舍之日止，按月給付9萬7800元 予原告。」（見本院卷第22頁）。嗣於104年1月27日言詞辯論 期日更正訴之聲明第3項為「被告應自104年1月13日起至返還 第一項聲明房屋之日止，按月給付9萬7800元整予原告。」（ 見本院卷第39頁）經核係屬更正訴之聲明，核與前開規定相符 ，自無不合，應予准許。
二本件被告未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各 款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體上理由
原告起訴主張：被告於100年6月1日向原告承租坐落於新北市 ○○區○○街00巷00號2樓房屋（以下簡稱系爭房屋），租期 自100年6月1日起至100年12月31日，每月租金1萬6300元，押 金3萬2000元，並簽定原證2之租賃契約（以下簡稱系爭租約） ，租賃期限屆至後，兩造協議，被告仍於每月1日繳納租金， 惟被告自103年4月1日起未繳納租金，經扣抵押金後，仍積欠5 個月以上之租金8萬2100元（16,300×4月至10月租金－押租金 32,000元＝82,100元），爰以本件起訴狀繕本送達催告被告應 於收受起訴狀繕本翌日起5日內支付租金，逾期則終止本件租 約，並請求被告給付每月租金5倍之違約金，被告迄今仍未支 付積欠租金，據此，本件租約已合法終止，原告得請求被告返 還系爭房屋及自104年1月13日起至返還系爭房屋之日止，按月 給付5倍租金之違約金（16,300×5＝81,500）加計相當於租金 之不當得利即每月9萬7800元（81,500＋16,300＝97,800）予 原告，爰依據民法第767條、第179條及系爭租賃契約之約定， 提起本訴，並聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○街00巷 00號2樓之房屋返還予原告。㈡被告應給付原告8萬2100元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。㈢被告應自104年1月13日起至返還第一項聲明房屋之日止 ，按月給付9萬7800元予原告。㈣前三項聲明，原告願供擔保 ，請准宣告假執行。
被告方面：
被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳 述。
得心證之理由：
㈠原告主張被告承租系爭房屋及積欠租金等事實，業據提出系爭 房屋租賃契約、新北市政府稅捐稽徵處102年房屋稅繳款書影 本等件為證，且被告經合法通知未到庭爭執，復未提出書狀為 有利於己之答辯或聲明證據以供調查，堪信為真實。㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租 人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契 約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額， 不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付 者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人因承租人遲延給付 租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即 為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾 期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另 為終止租約之意思表示（最高法院87年度臺簡上字第7號裁定
意旨參照）。不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵 償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租 人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回 房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲 延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為 支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂 出租人有收回房屋請求權存在。（最高法院42年台上字第1186 號民事判例意旨參照）。公示送達，自將公告或通知書黏貼公 告處之日起，其登載公報或新聞紙者，自最後登載之日起，經 二十日發生效力。民事訴訟法第152條前段定有明文。經查， 兩造於簽定系爭租賃契約後，並未另定新租賃契約，自應成立 不定期租賃契約，揆之前開說明，原告仍應定相當期限催告被 告給付，合先陳明。原告主張以起訴狀繕本送達作為催告租金 之意思表示，本件起訴狀繕本於103年12月16日登載於新聞紙 ，有原告提出之剪報附卷可憑（見本院卷第35頁），應於104 年1月5日發生送達效力，被告仍未於起訴狀繕本送達翌日起5 日內即104年1月10日前給付租金，準此，原告主張 本件租賃契約於104年1月11日合法終止，為有理由。㈢再按承租人應依約定日期，支付租金。承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物。無法律上之原因而受利益，致他人受損害 者，應返還其利益。民法第439條前段、第455條前段、第179 條前段分別定有明文。又無權占用他人房屋或土地者，依社會 通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無 法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該 利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。再所謂相當 於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金， 而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收 取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相 當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占 有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相 當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受 法定租金額之限制。系爭租賃契約既已經原告合法終止，已如 前述，被告自無繼續占有系爭房屋之正當權源，被告繼續占有 系爭房屋，自屬無權占有，原告依據民法第767條之規定，請 求被告返還系爭房屋，及依系爭租賃契約請求被告給付積欠租 金8萬2100元，並依不當得利之法律關係，請求被告給付自終 止契約後自104年1月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 相當於租金之不當得利1萬6300元，於法並無不合，應予准許 。
㈣按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條亦有規定。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般 客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能 依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為 一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額（最高法 院96年度台上字第107號判決意旨參照）。查系爭租賃契約第6 條約定：「乙方（指被告）於租期屆滿時，除經甲方（指原告 ）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還 甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋 時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了 之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」等語，本院斟 酌原告受有未能即時出租系爭房屋之所失利益，另透過訴訟及 強制執行始能請求被告返還系爭房屋，而支出相關費用之損害 ，並參酌系爭房屋鄰近新仁醫院及新莊捷運站等情形，原告主 張以每月租金5倍計算違約金，尚屬過高，應予酌減為租金1倍 即每月1萬6300元計算違約金，始符公允，逾此部分，應予駁 回。
㈤給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給 付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而 未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送 達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者 ，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限 屆滿時起負遲延責任，應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條、第203條 分別定有明文。公示送達，自將公告或通知書黏貼公告處之日 起，其登載公報或新聞紙者，自最後登載之日起，經二十日發 生效力；就應於外國為送達而為公示送達者，經六十日發生效 力。但第150條之公示送達，自黏貼公告處之翌日起，發生效 力，民事訴訟法第152條定有明文。本件起訴狀繕本於於103年 12月16日登報，有原告提出之剪報1紙可按（見本院卷第34頁 ），揆之前開規定，本件公示送達於104年1月5日生效，原告 請求自起訴狀繕本送達翌日即104年1月6日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息，為有理由。
綜上，原告依據民法第767條、第179條及系爭租賃契約之約定 ，請求被告返還系爭房屋，並請求被告給付8萬2100元及自起 訴狀繕本送達翌日即104年1月6日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息，及自104年1月13日起至遷讓系爭房屋之日止 ，按月給付不當得利及違約金共計3萬2600元（16,300＋16,30 0＝32,600），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理 由，應予駁回。
原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核
於法並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。原告其餘假執 行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。本件事證已明，原告其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決 結果無涉，爰不一一論述。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第79條、第385條第1項前段、第390條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 104 年 2 月 3 日
民事第四庭 法 官 徐玉玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 104 年 2 月 3 日
書記官 陳麗娜