臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第391號
原 告
即反訴被告 單錫褘
單錫禎
劉單金秀
單篤蔚
羅孝威
羅安莉
上6人共同
訴訟代理人 郭振茂律師
被 告
即反訴原告 江機鐵工廠股份有限公司
法定代理人 江明順
訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師
上列當事人間請求返還房地等事件，經本院於民國104 年1 月27
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市三重頂崁段九七一、九七二、九七三、九七四及九七五地號土地如附圖一所示乙部分（面積：二○六四點八四平方公尺）扣除四一四建號如附圖二所示F二、F三及F四部分（面積：四一三點九九平方公尺）後所占部分及丁部分（面積：八四點四五平方公尺）、戊部分（面積：七六點一四平方公尺）及己部分（面積：六四點六一平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告及其他共有人。
被告應自門牌號碼新北市○○區○○路○○號（建號四一四）房屋如附圖一所示F二、F三及F四部分（面積：四一三點九九平方公尺）範圍內遷出騰空，並返還予原告及其他共有人。被告應自民國一○二年一月一日起至返還第一項所示土地及第二項所示房屋之日止，按月給付原告新台幣貳拾捌萬伍仟柒佰拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項、第二項，於原告以新台幣叁仟叁佰拾貳萬元供擔保後，得為假執行；被告如以新台幣玖仟玖佰叁拾陸萬元後預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項給付，每屆清償期時，於原告按期以新台幣玖萬伍仟元供擔保後，得為假執行；被告如按期以新台幣貳拾捌萬伍仟柒佰拾肆元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔七分之二，餘由原告負擔。
兩造共有坐落於新北市三重頂崁段九七一、九七二、九七三、九七四及九七五地號土地准予分割，其分割方式為：如附圖一所示甲部分（面積：八二五點九三平方公尺）及丙部分（面積：九○點○八平方公尺）由反訴原告取得；附圖一所示乙部分（面積：二○六四點八四平方公尺）、丁部分（面積：八四點四五平方公尺）、戊部分（面積：七六點一四平方公尺）及己部分（面積：六四點六一平方公尺）由反訴被告取得，並依如附表所示反訴被告應有部分之比例維持共有。
兩造共有坐落於新北市○○○○段○○○○號建物准予分割，其分割方式為：如附圖一所示Ｆ一部分（第一、二樓面積各為一七九點七三平方公尺）由反訴原告取得；附圖一所示Ｆ二、Ｆ三及Ｆ四部分（第一層面積：四一三點九九平方公尺、第二層面積一六五點七六平方公尺）由反訴被告取得，並依如附表所示反訴被告應有部分之比例維持共有。
反訴被告應補償反訴原告新台幣陸佰伍拾伍萬叁仟柒佰捌拾玖元。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔七分之五，餘由反訴原告負擔。 事實及理由
甲、程序部分：
壹、本訴部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此項，民事訴訟法第 255條第1項但書第2款、第3款及第7款定有明文。查原告起 訴時其訴之聲明原為：一、被告應將坐落於新北市三重區二 重埔段頂崁小段384之2，同小段384之3，384之23，384之24 ，及384之27地號土地上未辦登記，面積約2,000平方公尺之 鐵皮屋拆除，並將上開土地騰空返還予原告及全體共有人； 二、被告應自門牌號碼新北市○○區○○路00號（建號294 ）之房屋搬遷騰空，並返還予原告及全體共有人；三、被告 應自民國102年1月1日起至返還第1項所示土地及第2項所示 房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）40萬元，嗣經本 院囑託新北市三重地政事務所測量系爭土地上之地上物實際 占有面積後，原告於104年1月19日，將第一、二項聲明變更 為：一、被告被告應將坐落於新北市○○○○段000○000○ 000○000○000地號土地如新北市三重區地政事務所102年10 月30日土地複丈成果圖（以下簡稱：附圖二）所示A部分面 積：624.25平方公尺，B部分面積837.30平方公尺，C部分面 積626.71平方公尺，D部分面積26.74.平方公尺，E部分面積 101.03平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告
及其他共有人；二、被告應自門牌號碼新北市○○區○○路 00號（建號414）房屋遷出騰空，並返還予原告及其他共有 人；原告又於104年1月27日言詞辯論期日，變更第三項聲明 為：被告應自102年1月1日起至返還第一項所示土地及第二 項所示房屋之日止，按月給付原告285,714元，經核原告所 主張之上開第一、二項聲明變更，均係本於同一共有物返還 請求權之法律關係，其原提出之證據資料仍得相互援用，應 認其基礎事實同一，上開第三項聲明變更則為減縮應受判決 事項之聲明，且上開變更均無礙於被告之防禦及本件訴訟之 終結，原告所為聲明之變更，自應予准許。
貳、反訴部分：
按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得 提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所稱之 「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之 標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判 資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作 為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一 ，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本 訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生 之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最 高法院91年度台抗字第440號判決意旨參照）。本件被告提 起反訴，依其反訴訴之聲明範圍，既與本訴訴之聲明範圍， 具有審判資料、調查證據方法之共通性，按諸前開判決意旨 ，自屬民事訴訟法第260條第1項所稱「相牽連」，是被告提 起反訴，於法應屬有據。再按訴狀送達後，原告不得將原訴 變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者及不甚礙被告之 防禦及訴訟之終結者者，不在此項，民事訴訟法第255條第1 項但書第2款及第7款定有明文。本件反訴提起時，其第一至 三項聲明為：一、兩造共有坐落新北市○○○段○○○段00 000○00000○000000地號土地，依下列方式進行分割：如反 訴起訴狀之附圖1A部分面積822平方公尺，歸反訴原告所有 ；如反訴起訴狀之附圖1B部分面積2055平方公尺，歸反訴被 告6人共有（應有部分分別為單錫褘、單錫禎、劉單金秀、 單篤蔚各1/5，羅孝威及羅安莉各1/10）（實際面積及界址 依地政機關測量為準）；二、兩造共有坐落新北市○○區○ ○○段○○○段000000地號土地，依下列方式進行分割：如 反訴起訴狀之附圖1C部分（面積待地政機關測量）歸反訴原 告所有；如反訴起訴狀之附圖1D部分（面積待地政機關測量 ）歸反訴被告6人共有（應有部分分別為單錫褘、單錫禎、 劉單金秀、單篤蔚各1/5，羅孝威及羅安莉各1/10）；如反
訴起訴狀之附圖1E部分（面待地政機關測量）由兩造共有（ 應有部分按兩造分割前應有部分折合面積，扣除本項前述已 分面積後，所餘面積占E部分面積之比例計算）；三、兩造 共有坐落新北市○○區○○○段○○○段00000○00000地號 土地上標示為新北市○○區○○○段○○○段000○號建物 ，依下列方式進行分割：如反訴起訴狀之附圖2甲部分（面 積待地政機關測量）歸反訴原告所有；如反訴起訴狀之附圖 2乙部分（面積待地政機關測量）歸反訴被告6人共有（應有 部分分別為單錫褘、單錫禎、劉單金秀、單篤蔚各1/5，羅 孝威及羅安莉各1/10），嗣經本院囑託新北市三重地政事務 所就兩造所提之分割方案繪圖之結果，反訴原告於104年1月 5日具狀變更聲明為：一、兩造共有坐落於新北市○○○○ 段000○000○000○000○000地號土地應予原物分割。其分 割方法如下：新北市三重區地政事務所103年3月26日複丈成 果圖（以下簡稱：附圖一）所示甲部分面積825.93平方公尺 及丙部分面積90.08平方公尺歸反訴原告所有；附圖一所示 乙部分面積2064.84平方公尺、丁部分面積84.45平方公尺、 戊部分面積76.14平方公尺及己部分面積64.61平方公尺，歸 反訴被告6人共有（應有部分分別為單錫褘、單錫禎、劉單 金秀、單篤蔚各1/5，羅孝威及羅安莉各1/10）；二、兩造 共有坐落於新北市○○○○段000○號建物應予原物分割。 其分割方法如下：如附圖一所示F1（第一、二樓面積各為17 9.73平方公尺）歸反訴原告所有；如附圖一所示F2、F3及F4 部分（第一層面積合計為413.99平方公尺、第二層面積合計 為165.76平方公尺）歸反訴被告6人共有（應有部分分別為 單錫褘、單錫禎、劉單金秀、單篤蔚各1/5，羅孝威及羅安 莉各1/10）；並追加聲明：三、反訴被告應補償反訴原告 6,553,789元。經核反訴原告所主張之上開第一、二項聲明 變更及第三項追加之聲明，均係本於同一共有物分割之法律 關係，其原提出之證據資料仍得相互援用，應認其基礎事實 同一，且上開變更均無礙於被告之防禦及本件訴訟之終結， 原告所為聲明之變更及追加，自應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）緣新北市○○○○段000 ○000 ○000 ○000 ○000 地號 土地（地籍圖重測前地號為：新北市三重區二重埔段頂崁 小段384 之2 、384 之3 、384 之23、384 之24及384 之 27）及門牌號碼新北市○○區○○路00號、坐落位置為新 北市○○○○段○號414房屋（地籍圖重測前建號為：294
）（上開土地5筆下稱：系爭土地，系爭土地及建號414房 屋，下則稱：系爭房地），原為訴外人單永浩（原告及訴 外人單篤文、單篤武均為其繼承人）所有，被告於79年間 即向單永浩承租使用，並於系爭房地搭建未辦登記，面積 約2,000平方公尺之鐵皮屋充作廠房使用，雙方並於84年 11月20日續簽訂「房屋及土地租賃契約」，約定租賃期限 自84年12月5日起至86年12月4日止計2年，每月租金42萬 元，嗣單永浩於85年2月6日往生，原告因長年住於國外， 因而授權住於國內之單篤文及單篤武辦理單永浩在台遺產 申報遺產稅、繼承登記等事宜；但於85年8月已終止委任 ，惟單篤文及單篤武於85年9月6日與被告簽訂與上開租約 之租賃條件相仿之「預定房屋租賃契約」，又於90年10月 25日、91年12月3日，93年12月1日多次與被告簽訂「房屋 租賃契約書」而展延租賃期限，並逐次降低系爭房地之每 月租金，最後一次展延之租期自100年1月1日至101年12月 31日止，每月租金再調降至12萬元。
（二）後系爭房地於101 年4 月3 日辦理系爭房地之分割登記為 分別共有，原告單錫褘、單錫禎、劉單金秀、單篤蔚及訴 外人單篤文及單篤武之應有部分各為7 分之1 ，原告羅孝 威及羅安莉各14分之1 ，惟單篤文及單篤武二人於101 年 5 月15日將其應有部分各7 分之1 出售予被告，被告於 101 年6 月13日具函原告單錫褘表示願以每坪18萬元商購 原告等人對於系爭房地之應有部分，原告單錫褘於同年8 月3 日具函通知被告系爭房地之租約將於101 年12月31日 屆滿，被告如於租期屆滿仍欲續租，有關租金等租賃條件 ，應依市場行情重新約定重新簽訂租約，原告單錫禕、劉 單金秀、羅孝威並於同年8 月22日返台在與被告代表人李 秀花女士見面會商，買賣價格始終未能達成協議，當時李 秀花女士已明確表示被告於租約期滿時無意繼續承租，並 同意於租約到期日或之前遷出。原告單錫褘乃於同年9 月 10日再次具函通知被告租金自102年1月1日起每月40萬元 ；如於101年11月30日前未能完成系爭房地新租約之簽訂 事宜，即請被告於租約到期日即101年12月31日前將系爭 房地騰空返還及其他共有人，被告先後於101年10月31日 及101年12月11日具函通知原告因續租租金40萬元之金額 過高，無力續租。
（三）被告為系爭房地之共有人之一，惟被告與原告等系爭房地 之共有人間對於系爭房地尚未成立任何之分管契約，故被 告不因其成為系爭房地之共有人而取得管理或占有系爭房 地之全部或特定部分之權限，被告自102 年1 月1日 起即
屬無權占有系爭房地甚明，原告自得本於上開規定，請求 被告將其於系爭房地所搭建未辦登記，面積約2,000 平方 公尺之鐵皮屋拆除，將系爭房地返還原告及全體共有人， 被告自102 年1 月1 日起即屬無權占有原告所有之系爭房 地，導致原告無法將系爭房地以合理租金出租他人，而受 有相當於系爭房地合理租金額每月40萬元，按應有部分7 分之5即285,714元之損害，被告亦獲有285,714元之利益 ，且無法律上原因，而屬不當得利，原告自得依上開規定 請求被告自102年1月1日起至返還系爭房地之日止，按月 給付原告285,714元。
（四）對於被告抗辯所為之陳述：
1.系爭房地自86年12月起至89年期間租金調高自至425,000 元至445,000元，足見系爭房地之月租金本有40萬元以上 之市場行情，雖最後一次於98年1月起至101年12月31日調 降為12萬元，惟查國內不動產市場行情，尤其在大台北地 區，不論買賣或租賃，市價或租金均係年年上漲而不跌， 此為眾所週知之事。另系爭房地於101年6月間經台新不動 產估價師事務所進行鑑價，其合理月租金為475,000元， 12萬元明顯悖離市場之租金行情甚多。
2.被告既於租賃期滿後未再續租系爭房地，且系爭房地管理 權利歸原告等人行使，原告等人依法本得請求被告遷離， 將系爭房地交由原告等人管有，被告雖為系爭房地共有人 之一，並提出分管請求，惟原告等人既有管理權，自得拒 絕被告之分管請求。被告嗣又提出分割請求，雖屬其為共 有人固有之權利，惟於達成分割協議之前，被告不因提出 分割請求，而得停止履行於租期屆滿時應遷讓系爭房地並 交由原告等人管理之義務。被告所指其於系爭土地上投資 興建約2,000平方公尺之鋼骨廠房，如拆除上開廠房，完 全不符經濟效益明顯權利濫用云云，惟系爭房地租約期滿 後即屬無權占用系爭土地，被告為履行將系爭房地交還原 告管有之義務，自同時負有拆除該鋼骨廠房之義務甚明。 本件被告承租占有使用之租賃標的物範圍，自始至終均為 系爭房地之全部，被告稱其已遷出414建號房屋未占用， 且未使用道路用地即384之24，384之27地號土地云云，並 非事實，且縱使被告所稱屬實，亦屬被告自行決定者，系 爭房地之全部仍屬被告管領中，事理甚明。
3.又按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於 城巿地方「供住宅用」之房屋，始有其適用，至「非供居 住之營業用」房屋，並不涵攝在內。而本件被告承租占有 使用之租賃標的物範圍，自始至終均為系爭房地之全部，
且系爭房地租約期滿後即屬無權占用系爭土地，被告為履 行將系爭房地交還原告管有之義務，自同時負有拆除該鋼 骨廠房之義務，爰依民法第767條、184條第1項、第216條 及第179條之法律關係，為下述聲明所為之請求。（五）聲明：1、被告應將坐落新北市三重區頂崁段971、972、9 73、974、975地號土地如附圖一所示A部分面積624.25平 方公尺，B部分面積837.30平方公尺，C部分面積626.71平 方公尺，D部分面積26.74平方公尺，E部分面積101.03平 方公尺之地上物（即鐵皮屋廠房及警衛室）拆除，並將上 開土地騰空返還予原告及全體共有人；2、被告應自門牌 號碼新北市○○區○○路00號（建號414）房屋遷出騰空 ，並返還予原告及全體人；3、被告應自102年1月1日起至 返還第1項所示土地及第2項所示房屋之日止，按月給付原 告285,714元；4、請准供擔保為假執行之宣告。二、被告則以下開情詞置辯：
（一）被告早年向訴外人單永浩租用系爭土地包含系爭房屋，當 時單永浩承諾會長期出租給被告，被告亦在信賴其承諾下 ，於承租後耗費1 年時間，花費約2,000 萬元建設系爭土 地、修建已不堪用之系爭房屋，並於其餘土地上投資興建 鋼骨新廠房（占地規模約2,000 平方公尺，下稱新廠房） ，被告投下巨資後，單永浩竟每次續約均調漲租金，至單 永浩過世前所簽最後一份租約租金已漲至每月42萬元，， 單永浩過世後續租事宜由其子單篤文、單篤武辦理，其等 終究因明瞭其父親所要求租金之超乎行情，因此自89年底 逐步調降租金，至最近一次之租約為每月租金12萬元。（二）單篤文及單篤武於101 年5 月間將系爭房地應有部分7分 之2 出售予被告，原告不滿驟於101 年9 月10日來函片面 主張102 年度之租金將調漲為每月40萬元，顯然不合理。 被告於101 年10月31日回函予原告表示仍有依原租金繼續 承租之意願，然原告代理人101 年11月16日來函，要求被 告於101 年12月31日騰空返還，否則即請求相當新租金即 每月40萬元之損害金，被告復於101 年12月11日回函，表 示：因租金調漲而無力續租，並催請原告於10日內與被告 協商所共有系爭房地之分管或分割事宜，以利被告得以儘 快將置放於原告所分管或分割取得位置上之物品，遷移至 被告所分管或分割取得之位置上，以利原告使用土地，詎 原告於101 年12月21日回函表示無意分割或分管，致被告 無法確定所管領位置，為免被告逕行拆除遷讓新廠房後， 發生所保留廠房位置與將來分割後所管領位置不一致而造 成紛爭之情形。
（三）系爭土地位於工業區，僅得作工廠、工業使用。位於系爭 土地上占地2,000 平方公尺之新廠房，仍非常堅固耐用， 倘予拆除，日後仍須重蓋廠房，始得利用系爭土地，屆時 ，以現今之原物料估計，要重蓋同樣規模之鋼骨廠房，需 耗費3,500 萬元，完全不符經濟效益。尤其被告亦表明願 於分管或分割後拆除占用原告管領範圍之新廠房，但原告 不願分管分割，要求拆除新廠房明顯權利濫用。由於至10 1年12月31日原租約租期屆滿後，原告驟漲租金而無力續 約、且當時原告又拒絕分割或分管土地，以致被告公司能 否延續運作及生產均屬不確定，造成被告自102年1月1日 以來實質上屬於停業狀態，工廠未運轉，102年度全年度 之營業收入為0，由於被告102年1月1日後並未自獲取任何 收益，自不能認為被告有應返還之不當得利。
（四）縱認被告就占有系爭土地應返還原告相當於不當得利之損 害，原告前僅出租系爭房地，新廠房之所有權為被告所有 ，是關於租金之計算，應僅能計土地及經被告修建後之舊 廠房，不應將新廠房之價值計入。又系爭房屋早已因鋼筋 裸露、結構安全有問題而不堪使用，是被告早於101年即 未占有使用系爭房屋，而呈空置狀態，是就系爭房屋所在 實不應計入被告之占用範圍。再新廠房之拆除，非立時可 就，是實不應於原租期屆滿即認為被告係屬侵權行為或不 當得利，而應給予被告合理之履行拆遷期間。又本件估價 報告就所謂合理租金之估算過高，該所謂合理租金僅為依 土地價格所推估之合理收益金額，而本件原告係因繼承而 取得系爭土地，並非向銀行貸款而有貸款利息成本，是不 應以貸款利率為基礎推估合理收益。且原告之被繼承人原 始取得系爭土地之價格，更顯非估價基準點即102年之土 地價格，兩者差距甚遠，是亦不應以現今價格作為推估合 理收益之基礎。再者，估價報告所認定之「合理租金」僅 為依土地價格所推估之「合理收益」金額，近年來因政府 調降遺產及贈與稅致海外資金大量回流台灣，造成不動產 價格飆漲，然而涉及土地實際利用需求之租金卻處停滯狀 態，以致不動產價格與租金呈脫勾之狀態，近年來台灣製 業早已大量外移，是對工業用地之需求非常有限，顯不可 能依飆漲之土地價格之一定比例負擔租金。末原告對被告 所主張之損害金，其金額超過土地法第97條第1項所定法 定租金上限，顯非適法。
（六）聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利之判決，被告願供擔 保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）系爭房地為兩造所共有，反訴原告應有部分為7分之2；反 訴被告應有部分為7分之5，本件反訴請求分割共有物事件 ，反訴原告於提起反訴前業於101年12月11日致函反訴被 告之代理人請求協議分割或分管系爭房地惟遭拒絕，是兩 造無法協議分割共有物，因反訴被告不願分割在先，並要 求拆除反訴原告於兩造共有土地上所興建之新廠房，反訴 原告為保留於分割後取得土地上之廠房，以維經濟效用， 因此不得不依民法共有之法律關係，訴請分割共有物。（二）依本院委託新北市不動產估價師公會所作成估價報告書（ 下稱本件估價報告），反訴被告分得土地價值為3億2,761 萬1,128元，反訴原告分得土地價值則為1億2,186萬9,146 元，反訴被告分得之土地價值較其應分得之價值為高，應 補償反訴原告6,553,789元（計算式：327,611,128 +121,869,146)×2/7-121,869,146 = 6,553,789）。（三）聲明：1、兩造共有坐落新北市○○○○段000○000○000 ○000○000地號土地應予原物分割。其分割方法如下：附 圖一所示甲部分面積825.93平方公尺及丙部分面積90.08 平方公尺歸反訴原告所有；附圖一所示乙部分面積2064.8 4平方公尺、丁部分面積84.45平方公尺、戊部分面積76.1 4平方公尺及己部分面積64.61平方公尺，歸反訴被告6人 共有（應有部分分別為單錫褘、單錫禎、劉單金秀及單篤 蔚各1/5，羅孝威及羅安莉各1/10）；2、兩造共有坐落新 北市○○○○段000○號建物應予原物分割。其分割方法 如下：附圖一所示F1（第一、二層面積各為179.73平方公 尺）歸反訴原告所有；附圖一所示F2、F3及F4（第一層面 積合計為413.99平方公尺、第二層面積合計為165.76平方 公尺）歸反訴被告6人共有（應有部分分別為單錫褘、單 錫禎、劉單金秀及單篤蔚各1/5，羅孝威及羅安莉各1/10 ）；3、反訴被告應補償反訴原告6,553,789元。二、反訴被告則以下開情詞置辯：
（一）反訴被告同意兩造共有之系爭房地，依反訴原告所提出原 物分割方案予以分割。
（二）反訴原告分得甲、丙部分之土地，與反訴被告分得之乙、 丁部分之土地，均係前後相鄰連貫一處，可作全部、整體 之規劃使用，惟反訴原告所分得甲、丙部分土地整體地形 較為方正，且為反訴原告1 人單獨所有，無須再次分割， 而反訴被告分得乙、丁部分土地之整體地形係屬梯形，前 窄後寬，又為6 人共有，如再按反訴被告之應有部分，分 割為單獨所有，更加不利。故就整體而言，反訴原告分得
甲、丙部分之土地，應較反訴被告分得乙、丁部分之土地 較為有利。另反訴被告分得戊、己部分之土地，與乙、丁 部分之土地遭反訴原告分得之丙部分土地阻斷並未相連， 無法併與乙、丁部分土地作全部、整體規劃使用，且此二 處土地之地形屬長條型，面積、深度不足無法單獨規劃利 用，又位於毗鄰第三人土地之前，不僅為道路用地，且長 期遭毗鄰土地之所有人占用中，反訴被告雖分得該二處土 地，實際上係空有所有權而無使用、收益之實權，只能靜 待遙遙無期之政府道路用地徵收，反訴被告認為兩造就各 自分得土地及建物部分之價值，相互間均不要求找補，較 為合理、公平，故反訴原告請求並無理由。
（三）聲明：原告之訴駁回。
叁、本院得心證之理由：
一、按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之 請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之 ；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為 下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有 人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價 金分配於各共有人，民法第821條、第824條分別定有明文。 本件系爭房地為兩造所共有（原告應有部分共為7分之5、被 告應有部分為7分之2），經原告依民法第767條、第821條提 起返還房地等訴訟，被告復依民法第824條起訴請求分割共 有物，就分割共有物部分，本件倘已認反訴原告之訴為有理 由，並經法院就系爭房地為原物分割之形成判決後，就兩造 各自分得之部分，如有各自現實上占有之情形，自判決確定 後因已各自取得完整之所有權，其占有部分倘與其分得部分 相同，則該部分之占有自非無權占有。而查，本件原告依民 法第767條、第821條之規定訴請返還房地，倘經反訴判決各 共有人分得之部分，則被告就該部分之占有，已非無權占有 ，自亦不負返還房地及拆除地上物之義務，是如先予審酌本 訴之情求，經認本訴判決為有理由後，始就反訴部分為分割 共有物之判決，則原告持判決聲請執行有關本訴之部分，被 告仍可就其實際分得之部分向執行法院聲明異議或提出異議 之訴，反增當事人間之紛擾，故本院因認本件應先審酌反訴 部分，就反訴部分為適法之分割後，始就本訴部分為論述， 較符合當事人之利益，合先敘明。
二、反訴部分：
（一）反訴原告起訴主張系爭房地為兩造所分別共有，共有人間 就系爭土地並無不分割之協議，惟兩造於起訴前無法達成 分割協議等語，有上揭之土地登記第二類謄本（見本院卷 一第235至240頁）為證，且為反訴被告所不爭執，堪信反 訴原告此部分之主張為真實。
（二）次按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有 物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限 者，不在此限；次按共有物之分割，依共有人協議之方法 行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅 時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請 求，命為下列之分配：（一）以原物分配於各共有人。但 各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部 分共有人；（二）原物分配顯有困難時，得變賣共有物， 以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有 人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配 時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配 者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益 或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法 第823條第1項、第824條第1至4項分別定有明文。查系爭 房地並無因物之使用目的不能分割情形，兩造亦未定有不 分割之期限等情，此為兩造所不爭，則反訴原告依首揭規 定，請求裁判分割系爭房地，即無不合，應予准許。（三）再反訴原告主張系爭房地應依其聲明所載之方式進行分割 ，此部分反訴被告亦同意反訴原告提出之分割方案，而提 出相同之分割方法（見本院卷二第73頁），則按裁判分割 共有物，屬於形成判決，法院定共有物之分割方法，係依 職權本其自由裁量權為公平合理之分配，不受當事人聲明 、主張或所陳分割方案之拘束（最高法院101年度台上字 第814號裁定參照）。又反訴原告主張依上開分割方法， 反訴被告應補償反訴原告6,553,789元，則為反訴原告否 認，並以前詞置辯，是反訴部分所應審究者，為：1.本件 兩造所不爭執之分割方案，是否屬允當公平之方法？2.反 訴被告應否補償反訴原告6,553,789元？分述如下： 1.本件兩造所不爭執之分割方案，是否屬允當公平之方法？ （1）查新北市○○○○段000 ○000 ○000 地號土地上，除領 有使用執照之系爭房屋外，尚經反訴原告於其上搭建未領 有使用執照之新廠房，使用面積達2,000 平方公尺，此為 兩造所不爭，倘新北市○○○○段000 ○000 ○000 地號 土地變價分割，反訴原告所有之上開廠房，勢必遭取得土 地所有權者提起拆屋還地之訴訟，而使上開廠房淪為不堪
使用之廢棄物，將造成反訴原告利益之重大損害，反觀反 訴被告就系爭房地應有部分為7 分之5 ，系爭房地倘予原 物分割，其所分得之土地按應有部分計算應逾2,000 平方 公尺，應不致有土地細分至無法使用，或使市價低微難以 出租（售）之情形，又新北市○○○○段000 ○000 地號 土地現為道路用地，此為兩造所不爭（見本院卷一第142 、188 頁），並有該土地登記第二類謄本在卷可查（見本 院補字卷第48頁），且該2 地號土地狹長難以利用，倘予 變賣價值不高，反有損兩造之利益，亦無變價分割之理。 而系爭房屋位於系爭土地上，理應與系爭土地為相同分割 方式，是本件系爭房地應以原物分割方式為之，較符合兩 造之利益。
（2）又就新北市○○○○段000 ○000 ○000 地號土地位置觀 之，僅有973 地號土地面對新北市三重區光華路之大型道 路，則為使兩造所分得土地均能緊鄰大型道路，增加土地 利用之效率並減少後續訟累，則以附圖一所示與光華路垂 直之方向分割系爭土地，確屬最能兼顧兩造之分割方式。 復就新北市○○○○段000○000地號土地，該土地均為道 路用地，業如前述，以上述與光華路垂直之方向續行分割 974地號土地，亦能使兩造便於使用其所分得之土地，且 能無損於上開土地分割後之效益，至於975地號土地部分 ，並無緊臨兩造分得之土地，惟系爭房地既已進行分割， 則實無單就該地號土地繼續維持兩造共有之理，而兩造就 該部分既均贊同由反訴被告取得所有權，本院亦應尊重兩 造之意願。再就系爭房屋部分，該建物本為獨立建物，為 促進房屋使用效率，避免單一建物所有權界線區隔不易， 使兩造後因共用出入口而出入口生使用權之訟累，其原物 分割本應統由同一人取得所有權較為妥當，然反訴原告訴 訟代理人於本院審理時陳稱：建物純粹依照建物所坐落土 地的位置而為分割，比照土地分割線，於使用時可以圍牆 區隔，建物以原物分割之方式是兩造所協議之結果等語， 反訴被告訴訟代理人則陳稱：使用上確實會有些不便，因 為只有一個出入口，且位置在反訴原告所分得的建物。但 是因為反訴原告須要保留建物的門牌號碼，所以我們同意 以原物分割之方式協議分割等語，是兩造就該建物分割後 使用空間之區隔及出入口使用方式既已達成協議，且以此 分割方式，確可使建物及其坐落土地之所有權由同一人所 有，亦可增加不動產之使用效率，本院認未違反公益及兩 造之利益，亦可准許。末按以原物為分配時，因共有人之 利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，
民法第824條第4項定有明文。又分割共有物，以消滅共有 關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部 分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍 願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分 共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨 所有（最高法院69年台上字第1831號判例意旨參照）。就 反訴被告分得部分，其既已具狀表示願以反訴被告內部應 有部分如附表繼續維持共有（見本院卷二第73頁），此部 分主張亦應准許。綜上，兩造所提出系爭房地之分割方式 ，尚屬允當公平之分割方法，爰就系爭房地之分割方法判 決如主文第9項及第10項所示。
2.反訴被告應否補償反訴原告6,553,789 元？ 查共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償 之，業如前述，則查，系爭房地經本院委請社團法人新北 市不動產估價師公會，就依上開分割方式兩造所分得之各 該房地為鑑價，其鑑價報告認依反訴原告應分得土地總值 為1億2,842萬2,935元，依反訴被告應分得土地總值為3億 2,105萬7,338元，惟分割後反訴原告取得甲、丙土地總值 為1億2,186萬9,146元，分割後反訴被告取得乙、丁、戊 、己土地總值為3億2,761萬1,128元，是反訴原告土地價
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