臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第880號
原 告 陳明得
訴訟代理人 莊國禧律師
被 告 公業陳隆順
法定代理人 陳金火
訴訟代理人 邱垂勳律師
上列當事人間請求請求履行協議事件，本院於中華民國104年1月
15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告為被告之派下員，於被告之公業下座落彰化縣北斗鎮○ ○段000-0、000-0、000地號土地（下稱系爭3筆土地）上有 建物兩棟（下稱系爭建物），嗣被告為解決被告公業下土地 遭佔用之事實，並促進使用者與產權合一、完整，近來修改 規約書（下稱系爭規約，見本院卷第10至12頁），依系爭規 約第24條第1項第1款約定：「…原則以現占用戶占用範圍、 分割出售予現占用人，出售價格計算如下：㈠目前實際地上 占用者為本公業派下員或其子嗣者，以出售當年公告現值之 六成出售。…」（見本院卷第11頁），是以同意被告所屬派 下員購買被告業下土地，而原告既為被告派下員，且其所有 系爭建物座落於系爭3筆土地上，依系爭規約第24條第1項第 1款之規定，自得請求被告出售系爭3筆土地，經原告向被告 表示購買之意後，被告卻諸多拖延，再由原告以存證信函催 告（見本院卷第13頁），然被告仍無回應，原告不得已遂提 出本件訴訟，請求被告應與原告訂立系爭3筆土地之書面買 賣契約，並於原告給付價金新台幣（下同）2,742,300元【 計算式：27,700元/平方公尺×（52＋7＋106）平方公尺× 0.6】之同時，被告應將系爭3筆土地移轉登記予原告。二、並聲明：㈠被告應與原告訂立系爭3筆土地之書面買賣契約 ，並於原告給付價金2,742,300元之同時，將系爭3筆土地登 記予原告。㈡訴訟費用由被告負擔。
三、對被告答辯之陳述：
㈠關於原告可否強制被告訂約乙情，查系爭規約是經被告全體 派下員同意所制定，且依系爭規約第24條之意旨，被告即應 出售予符合條件之原告，而非有選擇之權，否則如何達成系 爭規約第24條所稱「促進使用者與產權合一、完整」？茍由 土地法第34條之1規定，公同共有人可優先承買，而被告既
主張依系爭規約第24條之規定欲出售系爭土地予訴外人張美 櫻，原告自得主張優先承買權，並依系爭規約第24條之規定 承買。
㈡被告於民國（下同）102年12月22日被告之管理暨監察委員 聯席會議提案六決議（見本院卷第98、99頁）將土地依現占 用戶範圍分割出售，而本件系爭3筆土地即是依占用範圍分 割，足證被告已有同意出售之事實。又法律在修改前，仍有 其效力，而系爭規約之效力於被告而言，等同於法律，系爭 規約第24條既已明文規定，為產權合一將土地出售予占用人 ，故在被告修改系爭規約前，被告即應依系爭規約之規定， 將系爭土地出售予原告，而非有選擇權。
㈢系爭建物為未辦理保存登記之建物，而系爭建物為原告委託 訴外人鄭嘉華處理及興建，而興建目的在於方便照顧伊母親 ，而系爭建物興建完成後，由張美櫻等人自行申請水電使用 ，此有證人鄭嘉華可資為證。又系爭3筆土地係因被告欲將 其派下土地全部出售，而將其派下土地細分為多筆地號，系 爭3筆土地即自北斗鎮○○○段000地號土地細分而出，目前 尚未出售予他人（見本院卷第18頁）。
㈣張美櫻所寄發存證信函並非表示其為系爭建物所有權人，事 實上系爭建物是原告出借予張美櫻使用；被告是101年才選 任管理人，但系爭3筆土地是從伊父親那一輩就留下來給伊 及家人使用，雖然是登記為被告所有，但仍然是伊及家人在 使用，而被告既然已經訂有系爭規約要以六成的價格賣給派 下員，伊也有意願要購買；伊總共有提出要購買4筆土地， 包含本件系爭3筆土地，被告有同意我們購買其中一筆土地 ，但是系爭3筆土地因為張美櫻那時候也有表示要購買，所 以被告要求伊與張美櫻自己去協調看由誰來購買，等伊與張 美櫻協調好，由原告出面購買時，被告卻不同意出售系爭3 筆土地。
㈤請求命被告提出彰化縣北斗鎮○○段00地號、○○段0000地 號、0000地號等買賣契約及匯款紀錄，證明該三筆土地並非 該三筆土地占有人所購買，顯非被告所述，必須現占有人所 購買。請被告提出103年6月11日開會時的錄音檔，待證事實 為被告是否同意由原告購買系爭3筆土地。
貳、被告答辯：（見本院卷第24至25頁、第100至102頁）一、原告並非系爭3筆土地之實際占用者，原告無權請求價購： ㈠系爭規約第24條規定：「為解決本公業土地遭占用之事實， 並促進使用者與產權合一、完整，原則以現占用戶占用範圍 、分割出售予現占用人，出售之價格計算如下：㈠目前實際 地上占用者為本公業派下員或其子嗣者，以出售當年公告現
值之六成出售。㈡目前實際地上占用戶為非本公業派下員者 ，以出售當年公告現值，再加四成出售。…（略）」此之規 定，係以系爭土地之「現占用戶（人）」、「實際地上占用 者（戶）」為出售之對象，並區別該實際占用者之身分為「 派下員」或「非派下員」而規定不同之出售價格。 ㈡參照下述理由，原告雖為被告之派下員，但原告早在數十年 前即遷往南部屏東等地住居發展，並無在系爭3筆土地上住 居之事實，且系爭建物之所有權或事實上處分權人為張美櫻 、訴外人張榮豐、張榮輝等姊弟3人，原告並非系爭規約第 24條第1項規定之「現占用人」或「實際地上占用者」，是 原告之請求應無理由：
⒈系爭3筆土地於78年左右期間，由非被告派下員之現占用戶 即張美櫻、張榮輝2人分別於其上建築門牌號碼各為彰化縣 北斗鎮○○路○段000號（張美櫻使用）及同段000號（張榮 輝使用）之2棟二層樓未辦保存登記之磚造房屋，顯見系爭3 筆土地並非原告所實際占有使用。
⒉張美櫻曾於103年5月29日以北斗郵局第77號存證來函指稱其 所使用之系爭土地「係向貴公業之派下員所取得，…」，亦 足證明系爭3筆土地之實際占有使用人為張美櫻等人，並非 原告（見本院卷第27頁）。
⒊原告主張系爭建物房屋為其起造所有，惟系爭2棟建物之造 價不斐（至少應有200萬元左右之造價），原告迄今仍未能 就相關出資建屋乙節提出有關資金流向之相關證明，顯然有 違社會經驗，原告主張為系爭建物所有人乙節，不足採憑。 ⒋至於原告所聲請調查之證人即張美櫻、鄭嘉華、林彣倧等3 人，俱與原告有親屬關係或與證人本人有直接利害關係，渠 等所為有利於原告之供述證詞，實不足採信；蓋證人張美櫻 、鄭嘉華二人為夫妻，不僅為系爭建物之現居住使用人（按 張美櫻實係系爭建物所有人之一），且係原告之外甥女及外 甥女婿，乃具有親屬關係；而證人林彣倧則是證人鄭嘉華之 雇主，二人有僱傭關係，其不僅未曾與原告有過見聞之直接 接觸，且相關供述是聽聞證人鄭嘉華轉述而來，其供述僅屬 傳聞，應不足採憑。
⒌原告及其母親陳李玉麟女士均未曾設籍或住居於系爭建物； 依卷內相關戶籍資料顯示，不僅設籍住居者為張美櫻、張榮 豐、張榮輝姊弟及其父母等相關家人，且另依系爭建物之房 屋稅籍資料顯示，張美櫻、張榮豐、張榮輝姊弟3人及其母 親張陳翠華均是系爭建物之納稅義務人（見本院卷第106至 110頁），此外在參酌證人陳國正之相關供述，應堪可認定 系爭建物之所有權人或事實上處分權之人為張陳翠華及張美
櫻、張榮豐、張榮輝等3名姊弟。
二、原告並無強制被告締結系爭3筆土地買賣契約之請求權： ㈠「契約自治原則」乃私法自治法理中所確立之民事法重要原 則，而「契約自由原則」之內涵包括「締結自由」、「相對 人選擇自由」、「內容決定自由」及「方式自由」。本件原 告請求與被告締結系爭3筆土地買賣契約，於被告拒絕後， 原告仍主張以訴訟判決方式強制被告締結契約，非但於法無 據，更是嚴重違反「契約自由原則」。
㈡我國民法中對於「契約自由原則」之限制，僅有少數的例外 規定，例如，民法第839條第3項規定對於「締約自由之限制 」，惟本件原告請求判決與被告強制締約，卻無任何法律規 定之依據。至於原告以土地法第34條之1規定主張優先承買 權云云，顯屬誤會，蓋被告就有關祭祀公業土地之處理出售 處分，應依祭祀公業條例及系爭規約辦理，並非循土地法第 34條之1規定為之。
㈢被告依系爭規約第24條規定辦理被告公業土地分割出售予現 占用人等相關事宜，其中何人屬公業土地之「現占用人」， 被告管理人應有事實上為判斷認定之權；此外依系爭規約第 24條第2項規定之所謂「授權」管理人全權處理，即表示被 告管理人就被告公業土地締結出售與否、締約之買受人對象 等節，是依系爭規約之「授權」，而有締結被告土地買賣契 約之自由（權限）。至於原告認為其依系爭規約第24條第1 項規定，即能強制請求被告與之締結系爭土地買賣契約云云 ，應屬對於系爭規約第24條規定之誤解。
三、被告名下土地並沒有分管的約定，為解決被告所有土地被占 用的情形，及解決每年地價稅的積欠負擔，故才成立管理委 員會選任管理人，並制定系爭規約以解決上開問題。依照系 爭規約第24條規定，公業要出售土地時，會視不同情況，會 有不同的價格，原告本身因不符合第24條第1、2款之規定， 非實際上之占用者，所以無法購買。系爭規約規定是在103 年4月份訂定的，所以管理委員會受系爭規約的拘束，至於 原告所述業已購得1筆土地是在系爭規約制訂前所出售的， 並不受系爭規約所約束。管理委員會是以會議決定，少數委 員的意見陳述，不足以拘束管理委員會，管理委員會開會並 沒有錄音，錄音只有原告自己錄音而已（見本院卷第30頁） 。綜上所述，原告並非系爭土地之現占用人，退步言之，原 告縱為現占用人，依契約自由原則，原告亦無權強制被告與 之簽約出售系爭土地。
四、並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。參、兩造不爭執事項：
一、系爭規約第13條、第14條及第24條規定：「派下員大會職權 ：一、規約之制訂及修改。二、財產權之處分變更及設定負 擔。…四、議決派下員提案及其他重要會務。」、「管理委 員會之職權如左：一、執行派下員大會決議事項。二、召集 派下員大會。三、管理祀產及掌管財務等收支綜裡會務。… 五、其他執行本規約所定之事項。」、「為解決本公業土地 遭占用之事實，並促進使用者與產權合一、完整，原則以現 占用戶占用範圍、分割出售予現占用人，出售之價格計算如 下：㈠目前實際地上占用者為本公業派下員或其子嗣者，以 出售當年公告現值之六成出售。㈡目前實際地上占用戶為非 本公業派下員者，以出售當年公告現值，再加四成出售。… 若符合前述價格者，授權管理人全權處理買賣移轉、價金之 收取等相關事宜。」。
二、原告為被告之派下員。
三、系爭3筆土地為被告所有，且其上坐落有系爭建物。且系爭3 筆土地目前尚未出售予原告以外之第三人。
肆、兩造爭執事項：
一、兩造間就系爭3筆土地是否成立買賣契約？二、如認兩造已成立買賣契約，原告是否應依系爭規約第24條第 1項第1款規定，以出售當年公告現值之六成購買系爭3筆土 地？
伍、本院得心證之理由：
一、原告主張依據系爭規約第24條第1項第1款規定，被告應將系 爭土地出售予原告，且依據102年12月22日被告之管理暨監 察委員聯席會議提案六決議，將土地依現占用戶範圍分割出 售，而系爭3筆土地即是依占用範圍分割，足證被告已有同 意出售之事實云云，且提出系爭土地之土地登記第二類謄本 （地號全部）、地籍圖謄本、系爭規約、存證信函、102年 12月22日被告之管理暨監察委員聯席會議等為證。惟被告否 認上情，而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，則原告就上 開有利於己之事實，自應負舉證責任。
二、兩造間就系爭3筆土地是否成立買賣契約？ ⒈按依民法第153條規定，當事人對於必要之點，意思一致， 契約始成立；又按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權 於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互 相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。足 見買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物自屬買 賣契約必要之點，當事人對此必要之點意思若未合致，其契 約難謂已成立。查，參照①證人張美櫻於103年11月6日本院
審理時證稱：「法官問：有無曾經寄發存證信函向公業陳隆 順表示有關系爭土地之使用是向公業之派下員買受取得並無 權占有？有無在信函中表示有意願向公業購買系爭土地？當 時為何要考慮向公業購買系爭土地？）…存證信函是我拜託 我弟弟張榮輝幫我處理的。我知道有發存證信函。我弟弟張 榮輝有跟我說。我發存證信函時不曉得有規約。當時是里長 跟我說公業土地要賣，說如果不是姓陳的都要去開會。」等 語（見本院卷第39頁）；②證人陳國正雖於103年12月10日 本院審理時證稱：「（法官問：公業是否決議要出售系爭土 地？）有。是決定住在那邊的人就買那邊的土地。我們也有 發存證信函給那邊的住戶，通知他們來跟祭祀公業洽購，這 部分里長也知道。」、「（法官問：是否有依規約24條之規 定，通知張美櫻購買土地？）有。有叫里長通知他們。」等 語（見本院卷第80頁及該頁反面），足見被告之代表人委請 里長通知洽購系爭3筆土地之對象為張美櫻，而非原告，則 被告之代表人或管理委員所欲訂約之對象為「張美櫻」，且 係欲以「占用戶為非本公業子孫，則以出售時當年期公告現 值另加四成為出售價格予占用人。」，為要約之通知，然因 張美櫻另於103年5月29日寄發存證信函予被告並通知：「… 惟就土地價格應考量貴我雙方之情形，而非僅以單一標準認 定，故特此函覆貴公業，希冀貴公業能派人與本人當面在公 正場所洽談…」，此有北斗郵局存證號碼77號存證信函影本 附卷足參（見本院卷第27頁），足認被告並未與原告，就系 爭3筆土地之買賣契約所約定當事人及當事人達成約定，雙 方並無買賣契約存在。
⒉按祭祀公業之祀產土地係屬公業派下員全體公同共有，依民 法第828條第2項規定：除法律或契約另有規定外，公同共有 物之處分及其他權利行使，應得共同共有人全體之同意。是 知，祭祀公業祀產土地之處分，除祭祀公業之規約另有規定 者應依其規定辦理外，應得派下員全體同意或依土地法第34 條之1規定辦理，否則對其他派下員不生效力，此觀諸民法 第828條、土地法第34條之1之規定自明。故即使為祭祀公業 之管理人，亦應得派下員全體之同意或依土地法第34條之1 之規定，若祭祀公業規約另有規定者，則應依該規約之規定 為之，否則其與他人所訂立之債權契約屬無權處分，對祭祀 公業全體派下員則屬效力未定，其他派下員得拒絕承認該債 權契約。查，本件原告所提出被告之管理暨監察委員聯席會 議之會議結論紀錄（見本院卷第98、99頁）係於102年12月 22日所做成決議，而當時被告尚未制訂或修正系爭規約第24 條規定乙情，為兩造所不爭執。則原告雖主張被告之管理人
陳金火曾委託里長前來通知為系爭土地買賣之要約，且被告 亦曾要求伊與張美櫻自行協調由誰洽購，迨協調完畢由原告 出面購買時，被告卻不同意出售系爭3筆土地云云，然查， 原告迄言詞辯論終結前，未舉證證明被告之代表人曾委請里 長通知原告洽購系爭3筆土地，且被告之代表人曾與原告就 系爭3筆土地達成買賣契約之約定，暨該債權契約之約定， 曾依據系爭規約書第22條規定之方式同意，則該債權契約之 約定對被告自不生效。
⒊況且，參照原告所提出系爭規約係於103年4月21日陳報予北 斗鎮公所作為附件，此有系爭規約之註記：「103.4.21北鎮 民字第5143號附件」等語可資為憑（見本院卷第10頁）。而 修正後之系爭規約第24條雖規範為：「為解決本公業土地遭 占用之事實，並促進使用者與產權合一、完整，原則以現占 用戶占用範圍、分割出售予現占用人，出售之價格計算如下 ：㈠目前實際地上占用者為本公業派下員或其子嗣者，以出 售當年公告現值之六成出售。㈡目前實際地上占用戶為非本 公業派下員者，以出售當年公告現值，再加四成出售。…若 符合前述價格者，授權管理人全權處理買賣移轉、價金之收 取等相關事宜。」等語（見本院卷第11頁），然依照系爭規 約第13條、第22條規定，派下員大會之決議係採用派下現員 過半數之出席，出席人數過半數之同意之多數決方法，應認 該決議係出席大會之一定人數的表決權人，以大會主席為受 領對象，所為內容一致、需求相同、並行意思表示，而趨於 一致之共同行為，參與表決之派下員並非各別對外與被告互 為對立之意思表示，自不可能因此一決議而使在場之派下員 與被告間成立買賣契約。是原告主張依據系爭規約之公告， 性質為被告之要約云云，應屬無稽。
⒋另原告雖主張依系爭規約第24條第2項規定：「…若符合前 述價格者，授權管理人全權處理買賣移轉、價金之收取等相 關事宜。」，故管理人陳金火對外即可代表被告出售系爭3 筆土地，並不一定須依系爭規約第22條所規定方式同意之， 只須管理人同意即可云云。惟祭祀公業祀產（不動產）之處 分事涉重大，系爭規約第13條既規定關於公業財產之處分、 變更及設定負擔，須經派下員大會決議為之，且第22條亦規 定同意方式決議，顯係為慎重其事而為特別規定，避免祀產 任意遭變賣，原告主張只須管理人一人同意即可出售祀產， 顯與常情及系爭規約規定之本旨不符。又系爭規約第11條規 定之全文係「主任委員綜理會務並對外代表本公業依法登記 為本公業管理人，並為派下大會及管理委員會之召集人暨擔 任主席，處理會務，善盡管理、全權處理本公業財產之處分
、保存、分割、合併事項。主任委員因故不能出席時，另由 委員中互推一名主持之。」，則該條管理人所被賦與之特別 授權效力，揆諸該條全文意旨當係指管理人得召開並主持派 下全員大會、管理委員會等會議，並非授權管理人對任何事 項（包括處分祀產）均可任意為之，是原告前開主張自有誤 會。
三、如認兩造已成立買賣契約，原告是否應依系爭規約第24條第 1項第1款規定，以出售當年公告現值之六成購買系爭3筆土 地？
綜上，原告未舉證證明其與被告之代表人曾就系爭3筆土地 達成買賣契約之約定，暨該債權契約之約定，曾依據系爭規 約書第22條規定之方式同意，原告與被告間就系爭3筆土地 並未成立買賣契約；且系爭規約第24條第2項並未授權被告 之管理人可自行認定目前實際地上占用者究竟為本公業派下 員或其子嗣，抑或非本公業派下員之資格，進而決定出售價 格之權責，則原告主張依據系爭規約第24條規定，請求被告 應與原告訂立系爭3筆土地之書面買賣契約，並於原告給付 價金2,742,300元之同時，將系爭3筆土地登記予原告，自屬 無據。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 審酌，認與判決結果不生影響，爰不予一一論列，均併此敘 明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 4 日
民事第四庭 法 官 郭玄義
以上正本證明與原本無異。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 2 月 4 日
書記官 陳文新