臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 八十九年度員簡字第四二三號
原 告 大台中不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 余武昌
訴訟代理人 黃美珍
被 告 甲○○
訴訟代理人 劉永堯
右當事人間給付居間報酬事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣貳拾壹萬貳仟元，及自民國八十九年十二月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：如主文所示。
二、事實摘要：
（一）原告主張坐落彰化縣二水鄉○○段第六十之六地號，面積零點七五四七公頃土 地及同地段第六十之二地號，面積零點一一四零公頃土地為被告及訴外人王榮 茂等六人所共有，被告於民國八十九年七月二十日，以受其他共有人之共同委 任出面，委託原告居間仲介代為銷售，上開二筆土地約定總價金五百三十萬元 ，並約定委託銷售期間不得藉故拖延及中途撤銷委託，被告並同意給付原告服 務報酬為成交價額之百分之四。嗣原告於八十九年九月二日尋得買主王明鴻， 並收受訂金十萬元，經原告通知被告及其他共有人正式與買主簽約，詎其他共 有人竟否認有授權予被告予原告簽約，被告既係無權代理，則依民法第一百一 十條，自應負賠償責任。又原告已完成委託仲介，依民法第五百六十八條，被 告亦應給付兩造契約之服務報酬。為此，提起本件訴訟。（二）被告聲明駁回原告之訴，並陳述被告簽約之初即告知本件土地共有人有六人， 如須處分，須全體共有人之同意，本件契約僅被告一人之簽名，未經其他共有 人授權，當無代理其他共有人與原告簽約之情事，原告主張無權代理並不存在 。又不動產之出賣所為委任須有特別代理，共有物之處分應得全體共有人之同 意，本件土地僅由被告委由原告銷售，其他共有人並未出具特別授權，原告自 不能出售該土地，故本件契約在全體共有人與原告簽約前，尚未生效，屬給付 不能，契約無效，原告當不能依據無效之契約請求佣金，況兩造契約內容草率 ，條件不明確，亦難認契約業已成立。再目前仲介買賣尚未完成，原告請求佣 金亦屬無據。
三、法院之判斷：
（一）原告主張坐落彰化縣二水鄉○○段第六十之六地號土地，面積零點七五四七公 頃及同地段第六十之二地號土地，面積零點一一四零公頃二筆，為被告及訴外 人王榮茂等六人所共有，被告於八十九年七月二十日，曾委託原告居間仲介代 為銷售，兩造並簽訂委託銷售契約書，約定上開二筆土地總價金為五百三十萬 元，契約中並明定被告同意給付原告服務報酬為成交價額之百分之四，嗣原告 於八十九年九月二日尋得買主王明鴻，同意以五百三十萬元買受上開土地，並
收受訂金十萬元之事實，業據其提出土地登記簿謄本、委託銷售契約書、訂金 收據等件為證，且為被告所不爭，堪信為真正。（二）查兩造所簽訂之委託銷售契約書，受委託人雖為「大台中廣告開發有限公司」 ，然經本院向經濟部中部辦公室調閱其公司登記資料，該公司於簽訂系爭委託 銷售契約書前之八十九年六月十九日，已變更登記為「大台中不動產仲介經紀 有限公司」，營業項目包含不動產仲介、代銷經紀業務，此有經濟部中部辦公 室九十年月二十九日函及原告公司登記資料可憑，是原告公司於變更登記後， 與被告簽約時雖仍以變更前之公司名稱，然實質為契約者，乃原告公司，原告 應受系爭契約效力拘束，則原告提起本訴，自為法之所許。（三）次查坐落彰化縣二水鄉○○段第六十之六地號及同地段第六十之二地號土地， 共有人除被告外，尚有王榮茂、王榮吉、王榮達、潘王琴瑟及莊王寶珠等共六 人，有土地登記簿謄本可查，而被告自承上開土地之出售，並未獲其他共有人 之特別授權，是被告應無代理其他共有人之權限，而得與原告簽訂系爭委託銷 售契約。惟被告有無取得其他共有人之授權，與其簽訂系爭委託銷售契約核屬 二事，殊不影響系爭契約之效力；再兩造就上開土地之銷售價款受領條件，約 定依代書作業而定，而被告之委託條件，依契約內容觀之，兩造合意以買主出 價能達約定銷售總價五百三十萬元以上即可，系爭契約內容並無不明確之處， 被告自不得以契約內容草率、條件未明確云云，而主張契約未成立。（四）按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第五 百六十八條第一項定有明文。換言之，報酬之請求，應以契約因居間人報告或 媒介成立為前提。查原告主張於八十九年九月二日已尋得買主王明鴻，並同意 以五百三十萬元買受上開土地，且已收受訂金十萬元，惟觀其提出之訂金收據 ，上載有「言明於民國八十九年九月三十日前簽訂買賣契約．．．買方逾時不 買，買賣作廢，訂金沒收」之字樣，本院認該紙訂金收據，僅係上開土地買賣 之預約，而非本約，訴外人王明鴻交付之十萬元定金，性質上僅係預約定金， 而非成約定金，是原告以雖已收受上開定金，然買賣之本約尚未成立，原告居 間報酬請求權尚未發生。
（五）惟原告於向被告被告報告訂約之機會後，被告因未受其他共有人之授權而未能 未出面與買受人訂約，此為被告所不爭，並有雙方往來之存證信函可考，按「 無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損 害賠償之責。」又「損害賠償，除法律另有規定外或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其 他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」民法第一百一十條及第二百 一十六條分別定有明文。本件被告既無權代理其他共有人出售上開土地，卻又 與原告簽定委託銷售契約，使得信任被告確有代理權之原告，依約進行仲介銷 售，而尋得上開土地之買受人，且為訂約之媒介，然因被告無權代理與買受人 簽定上開土地之買賣本約，原告本得預期之居間報酬（即成交價款五百三十萬 元之百分之四，為二十一萬二千元）因而無法取得，此屬原告所失之利益，參 照前開條文規定，原告自得請求被告賠償。
（六）從而，原告本於民法第一百一十條無權代理人之賠償責任之規定，請求被告給
付二十一萬二千元，暨自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年十二月十三日起至 清償日止按年息百分之五計算之利息，核屬有據，應予准許。四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條， 判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十七 日 臺灣彰化地方法院員林簡易庭 法 官 王義閔
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十 年 三 月 二十七 日 書記官 施嘉玫
, 台灣公司情報網