損害賠償
臺灣士林地方法院(民事),訴字,103年度,575號
SLDV,103,訴,575,20150226,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第575號
原　　　告　簡君玲　
訴訟代理人　簡家茵　
　　　　　　呂秋𧽚律師
上　1　 人
複　代理人　范瑋峻律師
被　　　告　林聰籃　
訴訟代理人　李樂濟律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國104 年1 月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國102 年8 月間計畫於臺北市士林區承租店面開設 餐廳乙間，透過21世紀不動產士林捷運加盟店之仲介，於10 2 年8 月23日前往臺北市○○區○○路000 號2 樓及3 樓房 屋（下稱系爭2 、3 樓房屋）觀看屋況，此次並有訴外人即 被告配偶褚素卿陪同觀看屋況，結束後雙方至21世紀不動產 士林捷運加盟店針對租賃細節事項進行討論，過程中原告一 再表明承租系爭2 、3 樓房屋乃作為經營餐廳使用，被告必 須保證原告有權利可以「裝潢1 樓門面、1 樓通往2 樓之樓 梯、使用系爭2 樓及3 樓房屋，做整體式設計規劃利用」， 原告方有承租之意願。被告配偶褚素卿即表示1 樓門面、1 樓通往2 樓之樓梯，必須與1 樓屋主溝通後再給回應，遂請 原告提出1 樓門面及樓梯設計圖樣，以供其與訴外人即1 樓 屋主林史祺協商。
㈡嗣後，原告請訴外人至頤室內裝修設計工程有限公司（下稱 至頤設計公司）設計1 樓門面，並於102 年8 月31日將本院 卷第148 至152 頁之5 張設計圖交予被告配偶帶回；於102 年9 月1 日被告配偶即來電表示1 樓屋主同意按照原告所提 交之設計圖施作1 樓門面及樓梯，使用權限部分沒有問題， 故基於被告保證1 樓門面及1 樓通往2 樓之樓梯可按上開5 張原始設計圖施工以及原告有權使用系爭2 、3 樓房屋情形 下，原告遂於102 年9 月2 日與被告簽訂房（店）屋租賃契 約書（下稱系爭租賃契約），向被告承租系爭2 、3 樓房屋 ，約定每月租金新臺幣（下同）6 萬元，租賃期間自102 年 10月1 日起至107 年9 月30日止，並於訂約時交付被告押租



保證金18萬元即如附表編號1 之支票，並交付如附表編號2 至13之支票予被告，作為自102 年10月起至103 年9 月止按 月支付每月租金之用，而被告業已提示兌現如附表編號1 至 6 之支票票款共計48萬元。
㈢詎料，至頤設計公司於102 年11月8 日開始施作1 樓門面時 ，1 樓店面承租戶永和豆漿店員向施工人員表示抗議，稱1 樓屋主並未同意原告使用，未獲同意前不得擅自施工等語； 原告嗣於同年月13日至系爭房屋與被告配偶、1 樓屋主協調 ，1 樓屋主當場表示其並未同意被告將1 樓門面、1 樓通往 2 樓樓梯供原告使用裝潢，且系爭3 樓房屋乃1 樓屋主所有 ，原告無權使用等語，導致原告無法按上開5 張原始設計圖 裝潢1 樓門面、1 樓通往2 樓之樓梯及合法使用系爭3 樓房 屋，因而無法達成原告承租系爭房屋之目的。
㈣是以，被告雖將系爭2 、3 樓房屋交與原告使用，惟未能依 兩造間系爭租賃契約，提供原告「裝潢1 樓門面、1 樓通往 2 樓之樓梯、使用系爭2 樓及3 樓房屋，做整體式設計規劃 利用」之合法權利，則被告提供之租賃物顯然未能合於兩造 約定之使用收益狀態，有違民法第423 條出租人之保持義務 ，自構成民法第227 條第1 項之不完全給付。又被告原應於 租賃期間起始日即102 年10月1 日履行系爭租賃契約約定事 項，然被告迄今尚未完全履行系爭租賃契約，依民法第229 條第1 項規定，被告自應負遲延責任；經原告委請律師於10 3 年1 月20日發函催告被告於文到後7 日內，依系爭租賃契 約而為合於契約本旨之給付，即提出可供原告使用裝潢1 樓 門面、1 樓至2 樓樓梯、系爭3 樓房屋之使用權利證明，惟 被告於103 年2 月7 日委請律師發函表示其並無違反租賃契 約之處，原告遂於103 年2 月7 日委請律師發函，依民法第 254 條規定解除兩造間系爭租賃契約。兩造間系爭租賃契約 既經原告合法解除，爰依民法第259 條第1 款、第2 款規定 ，請求被告返還自102 年10月起至103 年2 月止已收取租金 30萬元（即附表編號2 至6 之支票）、押租金18萬元（即附 表編號1 之支票）及自各張支票提示兌現時起之利息，並應 返還如附表編號7 至13之支票7 紙予原告。
㈤另被告既有前述不完全給付之債務不履行情事，導致原告花 費鉅額裝潢費及設備費用，爰併依民法第227 條及第184 條 第1 項後段規定，請求被告賠償原告所受下列損害共計223 萬9,444 元：
⒈原告委託至頤設計公司進行室內設計規劃並施作裝潢，就 1樓至2樓裝修工程部分，已施作項目金額總計117萬9,417 元，3 樓裝修工程部分，已施作項目金額總計85萬5,353



元，共計204 萬9,770 元。
⒉原告向全文不銹鋼工業有限公司訂做餐廳所需設備機器， 均為針對系爭房屋室內規劃設計所訂作，共計47萬7,803 元，原告並於103 年1 月8 日先行支付10萬元，僅先就已 支出之10萬元先為請求。
⒊原告向陽明山瓦斯股份有限公司申請裝置瓦斯管線，共支 付3萬274元。
⒋就餐廳所需視訊線及網路線路，原告委託迪昇科技有限公 司裝置施工，總計支付2萬9,400元。
⒌原告給付21世紀不動產士林捷運站加盟店仲介服務費3 萬 元。
⒍以上共計223 萬9,444 元，均因被告無法提供合約系爭租 賃契約之給付，以致原告未能透過系爭租賃契約達成開設 餐廳之目的，此223 萬9,444 元皆為原告所受之損害，均 應由被告負損害賠償之責。
㈥並聲明：
⒈被告應給付原告223 萬9,444 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⒉被告應給付原告48萬元，及其中18萬元自102 年9 月11日 起、其中6 萬元自102 年10月7 日起、其中6 萬元自102 年11月20日起、其中6 萬元自102 年12月5 日起、其中6 萬元自103 年1 月6 日起、其中6 萬元自103 年2 月6 日 起，均至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。 ⒊被告應返還如附表所示編號7、8、9、10、11、12、13 之 支票7張與原告。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠兩造間系爭租賃契約並未將原告所稱「1 樓門面、1 樓通往 2 樓之樓梯」列為租賃標的。且被告配偶僅表示有將原告之 上開5 張原始設計圖轉交予1 樓屋主，並未保證1 樓屋主已 同意原告可按上開5 張原始設計圖施工；兩造對於1 樓門面 、1 樓通往2 樓之樓梯之使用方式並未具體約定，系爭租賃 契約之特約條款就此並無任何記載，倘原告有此等表示，依 租賃契約內容可知，原告既然有將3 樓增建部分及租賃屆滿 後之優先承租權以文字特別記載於租約內，原告焉有將此影 響租約存續之重要條件不記入租賃契約之理？
㈡1 樓屋主並未反對原告裝潢1 樓門面與1 樓通往2 樓之樓梯 ，僅係對原告之樓梯規劃有意見：
原告於承租時表明要裝修1 樓門面及1 樓至2 樓間之樓梯， 因此部分屬公同共有，被告為尊重共有人之權利，故於出租



前已將原告之原始設計圖交予1 樓屋主，經1 樓屋主同意後 ，被告始與原告簽約，故1 樓屋主於被告承租後開始裝潢初 期並無反對原告裝潢1 樓門面與1 樓通往2 樓之樓梯；而裝 潢施工人員於102 年11月8 日施工時，提出有標示尺寸之設 計圖並於現場標示放樣，1 樓之承租人發覺影響出入，對樓 梯設計有意見而反對，1 樓屋主因而以1 樓通往2 樓之樓梯 規劃結果將妨礙1 樓後方進出為由，要求原告修正其規畫內 容，為此，兩造及1 樓屋主於102 年11月13日至現場協商， 原告及其委請之至頤設計公司設計師均當場表示同意修正， 嗣原告所委請之設計師亦將1 樓通往2 樓樓梯設計成無轉折 後，再於102 年11月19日將變更設計圖及工程估價單傳真予 被告。故原告所稱1 樓屋主反對其裝潢1 樓門面與1 樓通往 2 樓之樓梯樓梯云云，顯非事實。
㈢又，1 樓屋主並無阻止原告裝潢3 樓房屋，且3 樓未辦保存 登記之房屋起造人係訴外人即被告所有系爭2 、3 樓房屋前 手之父親（即1 樓屋主之大哥林史亮），而被告之前手將系 爭2 、3 樓房屋一併出賣予被告，故被告系爭2 、3 樓房屋 均有處分權及使用權。被告既已依約將租賃標的即系爭2 、 3 樓房屋交付予原告，原告亦早已雇工進行2 、3 樓房屋之 設計裝潢，並將1 樓門面及1 樓通往2 樓之樓梯納入整體裝 潢之一部分，亦將1 樓大門拆除，並無所謂無法裝修大門一 事，故原告解除系爭租賃契約並請求被告賠償損害，即無理 由；系爭租賃契約仍持續合法有效，被告依約有權收取租金 等語。
㈣並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
貳、本件經兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點結果如下（見本 院卷第261頁反面、第262頁）：
一、兩造不爭執事項：
㈠兩造於102 年9 月2 日簽立房屋租賃契約書，約定原告向被 告承租臺北市○○區○○路000 號2 樓及3 樓增建（即系爭 2 、3 樓房屋），租賃期間自102 年10月1 日起至107 年9 月30日止，共5 年，租金每月6 萬元，原告於訂約時交付被 告押租保證金18萬元（即如附表編號1 之支票1 紙予被告） ，並交付如附表編號2 至13之支票予被告，作為自102 年10 月起至103 年9 月止，按月支付每月租金之用。被告已提示 兌現如附表編號1 至6 之支票，票款共計48萬元（見本院卷 第28至29頁、第53至59頁）。
㈡原告向被告承租系爭2 、3 樓房屋係作為經營餐廳使用。



㈢被告同意原告承租系爭2 、3 樓房屋可裝潢系爭2 、3 樓房 屋所在1 樓門面、1 樓通往2 樓之樓梯及使用系爭2 、3 樓 房屋（見本院卷第126頁反面）。
㈣原告係委請至頤設計公司設計、裝潢及施作1 樓門面、1 樓 通往2 樓樓梯及系爭2 、3 樓（見本院卷第36至45頁）。 ㈤原告於簽立系爭租賃契約前，有交付被告本院卷第148 至15 2 頁之設計圖（見本院卷第126 頁反面）。
㈥至頤設計公司設計師事後提出1 樓通往2 樓樓梯之變更設計 圖（見本院卷第103 、104 頁）。
㈦訴外人即1 樓屋主林史祺事後有提出本院卷第156 頁之設計 圖（見本院卷第214 頁）。
㈧原告於103 年1 月20日委請律師發函予被告，催告被告於 7 日內依兩造租賃契約為合於契約本旨之給付，嗣於103 年 2 月7 日委請律師發函予被告，解除兩造間租賃契約，並請求 被告返還已付租金及押租金共48萬元（見本院卷第30、35頁 ）。
二、本件爭點為：
㈠被告有無向原告保證1 樓通往2 樓之樓梯可以按本院卷第14 8 至152 頁之設計圖施工裝潢？
㈡被告是否未能依兩造租賃契約約定，提供原告裝潢1 樓門面 、1 樓通往2 樓之樓梯及使用系爭3 樓房屋？如是，原告依 民法第227 條第1 項、第229 條第1 項及第254 條之規定， 解除系爭租賃契約，有無理由？
㈢又原告解除系爭租賃契約後，依民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求被告返還自102 年10月起至103 年2 月止已收 取租金30萬元、押租金18萬元及如附表編號7 至13之支票7 紙，並依民法第227 條及第184 條第1 項後段規定，請求被 告賠償原告所受損害共計223 萬9,444 元（裝修工程費204 萬9,770 元、設備機器費用10萬元、申請裝置瓦斯管線3 萬 274 元、裝置施工視訊線及網路線路費用2 萬9,400 元、仲 介服務費3 萬元），有無理由？
叁、本院之判斷：
一、關於被告有無向原告保證1樓通往2樓之樓梯可以按本院卷第 148 至152 頁之設計圖（下稱系爭原始設計圖）施工裝潢部 分：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張兩造協談 租賃過程期間及簽約時，被告向原告保證1 樓通往2 樓之樓 梯可以按系爭原始設計圖施工裝潢，原告基於被告之保證， 方有承租之意願等情，為被告所否認，依前揭舉證責任分配



之原則，原告自應就前揭有利於己之事實，負舉證責任。 ㈡原告主張系爭租賃契約簽訂前，原告即表明1 樓通往2 樓樓 梯需按照系爭原始設計圖裝潢，原告才有承租意願，否則將 會有窒礙難行，且妨礙原告之生意，是得到被告之保證以該 原始設計圖裝潢且亦得到1 樓屋主同意後，原告才決定與被 告簽訂系爭租賃契約，並施作裝潢，進行開店計畫等語，並 舉證人林家弘之證詞為證。經查：
⒈觀諸系爭5 張原始設計圖（本院卷第148 至152 頁），皆 屬未標明尺寸之簡略平面圖及立體空間示意圖，該立體空 間示意圖僅顯示1 樓通往2 樓樓梯裝潢後之大致樣貌，並 未顯示樓梯間其餘空間（即1 樓承租人使用空間）之情況 ，且該簡略平面圖亦僅顯示1 樓通往2 樓樓梯之大致位置 及設計形式，無從確知該1 樓通往2 樓樓梯所占樓梯間之 實際尺寸與面積等詳細規格，衡情一般人由系爭5 張原始 設計圖，僅能獲知1 樓通往2 樓樓梯完成裝潢後之大致印 象，無從得知1 樓通往2 樓樓梯之實際尺寸、材質、隔間 牆壁厚度、管線位置等詳細設計建築規格事項，裝潢施工 人員亦無從僅憑系爭5 張原始設計圖進行施工，是原告於 簽立系爭租賃契約前，雖確有將1 樓通往2 樓樓梯之系爭 原始設計圖交付被告，此為被告所不爭（詳不爭執事項㈤ ），惟此僅足認兩造洽談租賃過程中，雙方有就原告欲裝 潢1 樓通往2 樓樓梯部分進行協商，被告並同意原告得裝 潢1 樓通往2 樓樓梯乙事，尚難僅憑原告有交付被告系爭 原始設計圖及兩造嗣後簽立系爭租賃契約，遽認被告有向 原告『保證』1 樓通往2 樓之樓梯可按系爭原始設計圖施 工裝潢之事實。
⒉又查，證人即21世紀不動產士林捷運加盟店專案經理林家 弘於本院審理時證稱：「兩造於102 年8 月26日洽談時， 原告表示有5 張設計師畫的設計圖，當天原告的妹妹有用 line傳5 張設計圖給我，請我印出來，後來我就去處理列 印，所以兩造談論的內容我沒有聽到……關於5 張設計圖 兩造的洽談內容，我沒有聽到，因為當時我在處理5 張設 計圖列印的事情，這5 張設計圖我是事後列印好才拿到被 告家裡交給被告，至於兩造在洽談時原告有無將line裡面 的設計圖拿給被告看，我不清楚。」、「（問：兩造洽談 及簽立租約時，出租人有無跟承租人保證1 樓通往2 樓樓 梯一定可以按照本院卷第148 至152 頁之5 張設計圖施工 和裝潢？）當時原告提出的就是這5 張設計圖，我沒有聽 到保證的事情，我記得那天兩造只有針對租約上面特別記 明3 樓增建部分及租約到期的優先承租權。」、「（問：



兩造洽談租約時，原告有無表示如果不能按照5 張設計圖 裝潢那原告就不租？）我沒有這印象。」、「（問：為何 原告要將5 張設計圖交給被告？）原告當天表示有請設計 師畫這5 張設計圖，叫我印出來給大家看，只是當天我沒 有辦法立刻印出來給大家看，後續就交給被告去詢問1 樓 屋主。…當天原告沒有特別解釋為何要拿這5 張設計圖。 」、「（問：為何被告要拿5 張設計圖要去詢問1 樓屋主 ？）因為1 樓是一人一半產權，所以要裝修1 樓門面一定 要跟1 樓屋主溝通。」、「（問：被告有拿5 張設計圖去 詢問1 樓屋主，最後簽約，所以你認為1 樓屋主是否有同 意施工？）證人陳建宏向我說兩造已經談好要簽約，所以 1 樓屋主應該是有同意做施工動作。」等語（見本院卷第 258 頁反面至第260 頁），則由證人林家弘前開證詞，僅 可得知兩造洽談租賃過程中，雙方有就原告欲裝潢1 樓通 往2 樓樓梯事宜進行協商，且因1 樓通往2 樓樓梯屬被告 與1 樓屋主共有，原告因而委由證人林家弘將1 樓通往2 樓樓梯之系爭原始設計圖交予被告去詢問1 樓屋主之意見 ，並徵得1 樓屋主同意原告可裝潢1 樓通往2 樓樓梯後， 兩造即簽立系爭租賃契約之事實，惟證人林家弘於兩造洽 談過程中，並未聽聞被告向原告保證1 樓通往2 樓樓梯可 以按照系爭原始設計圖施工和裝潢，亦未聽聞原告表示如 無法按照系爭原始設計圖裝潢即不予承租之陳述，是證人 林家弘之證詞，自不足資為被告有向原告保證1 樓通往2 樓之樓梯可按系爭原始設計圖施工裝潢之證據。 ㈢綜上，原告所舉證據，僅足證明被告同意原告裝潢1 樓通往 2 樓樓梯之事實，尚未能使本院獲致被告有向原告保證1 樓 通往2 樓之樓梯可按系爭原始設計圖施工裝潢之心證，是原 告此部分主張，自難憑採。
二、關於被告是否未能依兩造租賃契約約定，提供原告裝潢1樓 門面、1樓通往2樓之樓梯及使用系爭3樓房屋；如是，原告 依民法第227條第1項、第229條第1項及第254條之規定，解 除系爭租賃契約，有無理由部分：
原告主張1 樓屋主表示其並未同意被告將1 樓門面、1 樓通 往2 樓樓梯供原告使用裝潢，且系爭3 樓房屋乃1 樓屋主所 有，原告無權使用，故被告未能依兩造間系爭租賃契約，提 供原告裝潢1 樓門面、1 樓通往2 樓樓梯及使用系爭3 樓房 屋，做整體式設計規劃利用之合法權利，而有不完全給付情 事等語；被告對於其同意原告裝潢1 樓門面、1 樓通往2 樓 樓梯及使用系爭3 樓房屋乙節固不爭執，惟否認有不完全給 付情事，並以前揭情詞置辯。經查：




㈠原告向被告承租系爭2 、3 樓房屋係作為經營餐廳使用，且 被告同意原告承租系爭2 、3 樓房屋可裝潢系爭2 、3 樓房 屋所在1 樓門面、1 樓通往2 樓之樓梯及使用系爭2 、3 樓 房屋，為兩造所不爭（詳不爭執事項㈡、㈢）。是原告主張 被告負有提供原告可裝潢1 樓門面、1 樓通往2 樓樓梯及使 用系爭3 樓房屋之義務，應堪認定。
㈡原告固主張1 樓屋主反對原告裝潢1 樓門面、1 樓通往2 樓 之樓梯，故被告未能提供合於兩造約定使用收益之租賃物等 語。惟查：
⒈證人即系爭房屋1 樓屋主林史祺到院證述：「（問：是否 知道2 樓屋主即被告將房子出租給他人做餐廳？是否同意 原告裝潢1 樓門面及1 樓通往2 樓樓梯？）2 樓要出租給 別人作餐廳我知道，是被告太太跟我講的。被告太太跟我 說原本樓梯希望作公開式，原本我不贊成，後來方便人家 做生意，且土地登記1 樓和2 樓各1/2 ，所以我的意思是 原則上樓梯間的1/2 讓他們作設計，而且要隔起來。」、 「被告夫妻拿設計圖給我看，我看不懂，因為沒有尺寸（ 庭呈5 張設計圖與本院卷第148 至152 頁相同）被告夫妻 沒有解釋圖面，所以我不懂，圖面我不是全部同意，沒有 講到細節，我的原則就是1/2 ，後來設計圖才有尺寸（如 本院卷第100 頁設計圖），有尺寸的圖面是被告他們簽約 3 、4 個月後1 樓永和豆漿拿給我的，依照這尺寸，1 樓 所開的750 公釐（證人誤述為「公分」）的門太小，而且 中間還突出來，我們根本沒有辦法從這裡通過到後門，我 要求被告夫妻修改設計圖，修改設計圖成樓梯間1 、2 樓 各使用1/2 ，但被告夫妻沒有修改。」等語（見本院卷第 212 頁反面），由此可知，證人林史祺對於原告所進行之 裝潢工程，僅要求1 樓通往2 樓樓梯所占用樓梯間之面積 ，按1 、2 樓房屋所有權人共有樓梯間之各自應有部分比 例即2 分之1 ，進行設計裝潢施工，換言之，證人林史祺 就原告裝潢使用1 樓通往2 樓之樓梯，僅係反對原告按本 院卷第100 頁有標示尺寸之設計圖所示尺寸施作，並要求 將1 樓通往2 樓樓梯所占樓梯間面積縮減為2 分之1 ，其 並未反對原告裝潢使用1 樓門面及1 樓通往2 樓之樓梯甚 明。
⒉再者，證人林史祺於本院審理時證稱：「（問：那時候有 沒有跟大家講一半指的是特別的意思？）後來調解時我有 叫我弟弟畫一人一半的設計圖。」、「我請我弟弟畫的設 計圖就是本院卷第156 頁的圖。」等語（見本院卷第21 3 頁反面至第214 頁），堪認本院卷第156 頁之圖乃證人林



史祺前述所要求，按1 、2 樓房屋所有權人共有樓梯間之 各自應有部分比例2 分之1 設計裝潢1 樓通往2 樓樓梯之 設計型式；復查，兩造因1 樓屋主林史祺反對原告按系爭 原始設計圖施工，遂於102 年11月13日與1 樓屋主林史祺 及至頤設計公司設計師、監工等人至現場進行協商，1 樓 屋主林史祺在場表達1 樓通往2 樓樓梯所占樓梯間面積應 為2 分之1 後，至頤設計公司設計師即繪製變更設計圖， 此據兩造陳明在卷（見本院卷第127 、141 、162 、173 、190 頁），並有變更設計圖在卷可稽（見本院卷第155 頁）。而經比對上開變更設計圖與本院卷第156 頁證人林 史祺之弟弟所繪製之設計圖，兩者就1 樓通往2 樓之樓梯 所在樓梯間之位置、轉折與比例均大致相同，堪認上開變 更設計圖業已符合證人即1 樓屋主林史祺之要求，即系爭 1 樓通往2 樓之樓梯仍得按上開變更設計圖裝潢施作。是 以，證人即1 樓屋主林史祺雖反對原告按本院卷第100 頁 有標示尺寸之設計圖裝潢施作1 樓通往2 樓之樓梯，惟原 告就1 樓通往2 樓樓梯仍得按變更設計圖裝潢施作，並無 不能裝潢之情事，1 樓屋主復未反對原告裝潢1 樓門面， 應認被告已提供原告「可裝潢1 樓門面及1 樓通往2 樓之 樓梯」，至為灼然。
⒊原告雖一再爭執其並未同意按變更設計圖裝潢施工等語， 惟查，被告僅負有提供原告可裝潢1 樓通往2 樓樓梯之義 務，被告並未向原告保證1 樓通往2 樓之樓梯可按系爭原 始設計圖施工裝潢，俱如前述，又原告就1 樓通往2 樓之 樓梯，並無不能裝潢之情事，亦經本院如前所認定，是無 論原告是否同意按上開變更設計圖裝潢，均無礙被告業已 提供原告可裝潢1 樓通往2 樓樓梯之認定。是原告以其從 未同意按變更設計圖裝潢施工1 樓通往2 樓之樓梯，主張 被告未能提供合於兩造約定使用收益之租賃物等語，自無 足採。
㈢另原告雖主張1 樓屋主表示系爭3 樓房屋為其所有，並非被 告所有，原告無權使用，故被告未能提供系爭3 樓房屋予原 告使用等語。然查，據證人林史祺在庭證稱：「（問：3 樓 增建為何人所有？）該棟建物我分到1 樓，我大哥分到2 樓 ，土地我們1 人1 半，後來因為我不是常住在中正路的房子 ，我大哥就在2 樓頂蓋了系爭3 樓增建…。」、「我有跟被 告說3 樓是違章建築，而且沒有經過我同意蓋的，如果3 樓 的建物範圍沒有要擴建，我就不計較，如果要擴建，我就要 去告。」、「我是在調解庭跟原告說3 樓增建是違章建築… ，我沒有跟他們說3 樓增建是我所有，因為被告他們是2 樓



連同3 樓一起購買，我當時是告訴原告他們，3 樓的裝潢不 要擴建，如果要擴建，我就要去檢舉他們違章建築，我沒有 不准原告裝潢3 樓。」等語（見本院卷第213 頁正反面）， 足見系爭3 樓房屋乃證人林史祺之大哥起造興建之違章建築 物，而由證人林史祺之大哥取得事實上處分權，證人林史祺 並非系爭3 樓房屋之所有權人或事實上處分權人，且證人林 史祺僅係向兩造表明系爭3 樓房屋為違章建物，不得擴建或 新建，否則即向主管機關檢舉，並未反對原告使用或裝潢系 爭3 樓房屋；復參以被告向證人林史祺大哥之繼承人（按即 訴外人林馨琴、林馨芳）購買之不動產確實包含系爭2 樓房 屋及3 樓增建，有被告所提出之不動產買賣契約書附卷可查 （見本院卷第132 至136 頁），且訴外人林馨琴、林馨芳出 具之聲明書亦記載：「本人林馨琴及林馨芳於中華民國102 年5 月24日出售不動產標的物位於臺北市○○區○○路000 號2 樓及中正路213 巷2 之1 號予買方林聰藍先生，然臺北 市○○區○○路000 號之頂樓增建部分亦為出售範圍，然其 頂樓之起造建造人為本人之父親林史亮先生，恐口述表達不 全，特立此書面聲明作為意思表示。」等語明確，此有書面 聲明表示1 件在卷可稽（見本院卷第157 頁），可徵訴外人 即證人林史祺之大哥林史亮死亡後，由其繼承人即訴外人林 馨琴、林馨芳繼承取得系爭3 樓房屋之事實上處分權，嗣渠 等復於102 年5 月間出售予被告，被告自已取得系爭3 樓房 屋之事實上處分權。基此，被告既已取得系爭3 樓房屋之事 實上處分權，其將系爭3 樓房屋出租予被告後，亦已將系爭 3 樓房屋交予被告使用，應認被告業已履行系爭租賃契約。 至於證人林史祺表示系爭3 樓房屋為違章建物，不得擴建或 新建，否則即向主管機關檢舉乙情，此乃建築法規對於違章 建物在建築上之限制，原告本應遵循建築法規之規定裝潢施 作系爭3 樓建物，自不得執此主張被告未能將系爭3 樓房屋 交予原告使用。
㈣綜上所述，被告確為系爭2 樓房屋之所有權人及系爭3 樓房 屋之事實上處分權人，其將系爭2 、3 樓房屋出租予原告後 ，已將系爭2 、3 樓房屋交付原告使用裝潢，且原告就系爭 房屋1 樓門面及1 樓通往2 樓之樓梯，亦無不能裝潢之情事 ，足見被告已依系爭租賃契約本旨交付租賃物予原告，被告 並無原告所稱未能提供原告裝潢1 樓門面、1 樓通往2 樓之 樓梯及使用系爭3 樓房屋之不完全給付情事。故而，原告依 民法第227 條第1 項、第229 條第1 項及第254 條之規定， 解除系爭租賃契約，即無理由。
三、又原告依民法第227 條第1 項、第229 條第1 項及第254 條



之規定解除系爭租賃契約，既無理由，則原告依民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求被告返還已收取租金30萬元、 押租金18萬元及如附表編號7 至13之支票7 紙，並依民法第 227 條及第184 條第1 項後段規定，請求被告賠償原告所受 損害共計223 萬9,444 元（裝修工程費204 萬9,770 元、設 備機器費用10萬元、申請裝置瓦斯管線3 萬274 元、裝置施 工視訊線及網路線路費用2 萬9,400 元、仲介服務費3 萬元 ），於法亦屬無據，不應准許。
四、從而，原告依民法第227 條、第184 條第1 項後段之規定， 請求被告給付原告223 萬9,444 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；並依民 法第259 條第1 款、第2 款之規定，請求被告給付原告48萬 元，及其中18萬元自102 年9 月11日起、其中6 萬元自102 年10月7 日起、其中6 萬元自102 年11月20日起、其中6 萬 元自102 年12月5 日起、其中6 萬元自103 年1 月6 日起、 其中6 萬元自103 年2 月6 日起，均至清償日止按週年利率 百分之5 計算之利息；以及返還如附表所示編號7 、8 、9 、10、11、12、13之支票7 張與原告，均無理由，應予駁回 。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併 予駁回之。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論 駁之必要，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
民事第三庭法 官 陳燁真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
書記官 蔡秉芳
附表：
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│編號│ 支票號碼 │ 發票日 │ 票面金額（新臺幣） │
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│ 1 │AD0000000 │102年9月5日 │ 18萬元 │
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│ 2 │AD0000000 │102年10月5日│ 6萬元 │
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│ 3 │AD0000000 │102年11月5日│ 6萬元 │




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│ 4 │AD0000000 │102年12月5日│ 6萬元 │
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│ 5 │AD0000000 │103年1月5日 │ 6萬元 │
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│ 6 │AD0000000 │103年2月5日 │ 6萬元 │
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│ 7 │AD0000000 │103年3月5日 │ 6萬元 │
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│ 8 │AD0000000 │103年4月5日 │ 6萬元 │
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│ 9 │AD0000000 │103年5月5日 │ 6萬元 │
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│ 10 │AD0000000 │103年6月5日 │ 6萬元 │
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│ 11 │AD0000000 │103年7月5日 │ 6萬元 │
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│ 12 │AD0000000 │103年8月5日 │ 6萬元 │
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│ 13 │AD0000000 │103年9月5日 │ 6萬元 │
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