臺灣南投地方法院民事判決 103年度訴字第78號
原 告 李俊忠
訴訟代理人 張英一律師
被 告 張世榮
訴訟代理人 賴錦源律師
上列當事人間確認土地優先購買權不存在事件，本院於民國104
年1月22日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱 經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有即 受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判 例參照）。本件原告主張如附表所示南投縣水里鄉社子段45 4-62、454-65、454-66、835-9 地號土地（下合稱系爭土地 ，下不引縣、鄉）經原告於本院102 年度司執字第22234 號 強制執行事件（下稱系爭執行事件），依拍賣程序拍定在案 ，惟被告於系爭執行事件就系爭土地主張行使優先承買權， 因執行法院對被告優先承買權存否無實體審認之權限，故關 於優先承買權之有無，應依民事訴訟程序謀求救濟，兩造既 對被告就系爭土地是否有優先購買權之法律關係有所爭執， 致原告於強制執行程序中應買人之私法上地位有受侵害之危 險，而此危險得以對被告之確認判決予以除去，應認原告有 即受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴，先予 敘明。
二、原告起訴主張略以：
㈠原告於系爭執行事件中為系爭土地之拍定人，因債務人張樹 森於系爭執行事件中提出片面製作虛偽之租賃契約書（下稱 系爭租賃契約書），並由被告遞狀主張優先承買權，原告不 得已始提出本件訴訟。
㈡本件應由被告就優先承買權存在之事實負舉證責任，然本件 標的物為土地，觀諸被告所提出之系爭租賃契約書，竟係自 書局購買之「房屋」租賃契約書，且承租人之姓名由「張世 榮」誤載為「張士榮」，就系爭租賃契約書紙質及所載文字 以肉眼觀之，應非民國98年間所簽之租約。且據證人證述更
足徵系爭租賃契約書確係為應付甚且是破壞系爭強制執行程 序，臨時匆促所為。被告與張樹森為堂兄弟關係，2 人為破 壞原告拍定系爭土地，刻意偽串，張樹森亦自承開庭前曾與 被告討論收租金的時間點，故張樹森之證述並不能證明被告 與張樹森就系爭土地有租賃關係存在。
㈢再者，如依被告所述，系爭土地連同系爭執行事件所拍賣之 其他6 筆土地（即同段835-10、844 、844-1 、844-3 、84 4-4 、844-5 地號土地），原均登記於被告名下，因祖先交 代始將土地移轉登記與張樹森，衡情，被告平白喪失土地所 有權心中應有不甘，豈會再另行支付每年新臺幣（下同）25 ,000元之租金予張樹森，而張樹森無償得到上揭土地，又豈 有馬上要求被告支付租金之理，故系爭租賃契約書應係張樹 森為妨害系爭執行事件，片面交代其妻張鈺苓所製作，被告 當時應不知情有系爭租賃契約書之情事。綜上，聲明：確認 被告於系爭執行事件拍賣程序中就如附表編號1 至編號4所 示系爭土地之優先購買權不存在。
三、被告抗辯略以：
㈠被告所有或與訴外人張世賢共有坐落於同段454-5 、454-1 5 、454-64及454-22地號土地位於系爭土地上方並緊鄰系爭 土地，因被告於同段454-15地號土地上興建鹿寮並飼養臺灣 水鹿，以「榮賢養鹿場」對外營業，飼養臺灣水鹿需餵養牧 草、樹葉及玉米等植物，需大面積土地種植供水鹿食用作物 ，故自張樹森取得系爭土地以後，即由被告向其承租系爭土 地，種植可供水鹿食用之牧草、玉米、「奶仔樹」、構樹、 山豬枷及其他樹木等。被告另於其間較大之空地上再栽種可 供水鹿實用之玉米，且為讓作物生長良好，於系爭土地上鋪 設水管，固定灑水，以免過於乾旱。至於系爭土地上之檳榔 ，被告則委由訴外人石炎成、石政民父子收成，故系爭土地 確實係由被告向張樹森所承租使用。
㈡被告與張樹森就系爭土地之租賃關係，原無簽訂書面租賃契 約，因張樹森向被告表明系爭土地已被系爭執行事件公告拍 賣，被告則詢問張樹森系爭土地已有承租，且租金已付清至 108 年，該如何主張權利，嗣請張樹森之配偶即張鈺苓代為 刻章及製作租賃契約書，以供陳報給本院民事執行處，因張 張鈺苓只知被告姓名讀音，並不知如何書寫，乃誤將「張世 榮」誤載為「張士榮」，惟此為租賃契約書面補正過程中之 誤謄，並非如原告所稱系爭土地之租賃關係有虛偽不實之情 形。
㈢被告與張樹森成立租賃契約之時期係於張樹森取得系爭土地 後，約於92年間，租金每年25,000元，98年時被告與張樹森
合意1 次付清10年租金250,000 元，證人張樹森、張鈺苓及 被告到庭經隔離訊問後就系爭土地沿革、土地使用情形、被 告與張樹森間之租金金額、承租時間、租金繳付時間、租金 收取地點等指述均甚一致，故被告確實為系爭土地之承租人 ，綜上，聲明：如主文第1 項所示。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭執行事件就張樹森所有10筆土地（含附表所示系爭4 筆 土地在內）為拍賣，並由原告於103 年1 月29日以2,211,88 8 元拍定在案。
㈡上開10筆土地分別為同段454-62、454-65、454-66、835-9 、835-10、844 、844-1 、844-3 、844-4 、844-5 地號土 地，權利範圍全部。
㈢被告於103 年1 月29日具狀以土地法第107 條為由，對系爭 土地主張優先承買權。
五、兩造爭執事項：
㈠原告主張被告並非系爭土地承租人，有無理由？ ㈡原告提起本件訴訟確認被告以土地法第107 條為由，就系爭 土地之優先承買權不存在，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠系爭執行事件就張樹森所有社子段454-62、454-65、454-66 、835-9 、835-10、844 、844-1 、844-3 、844-4 、844- 5 地號土地，權利範圍全部為拍賣，於103 年1 月29日以2, 211,888 元拍定於原告，而被告則於同日遞狀主張依土地法 第107 條主張優先承買權一節，為兩造所不爭，又系爭執行 事件於102 年10月14日由債權人花旗（台灣）商業銀行股份 有限公司遞狀聲請執行，102 年10月16日為上開10筆土地之 查封登記，102 年11月4 日指界鑑價，於102 年11月11日完 成估價，本院民事執行處定102 年1 月8 日第一次拍賣時， 使用情形欄並無租約之記載，張樹森於102 年12月4 日具狀 提出系爭租賃契約書，本院民事執行處遂改定103 年1 月29 日第一次拍賣，使用情形欄則註記系爭土地出租予第三人， 拍定後不點交等情，亦經本院調取系爭執行事件卷宗審閱無 訛，上情均堪認為真。
㈡按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買 或承典之權，土地法第107 條第1 項定有明文；又強制執行 法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，由執行法院代債務人為 出賣行為，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，由債務 人讓與拍賣標的物所有權於拍定人。可見在他人之農地（田 地、旱地），以種植稻、麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農 作物為使用農地目的之人，於法院就該農地拍定時，欲主張
其享有土地法第107 條第1 項所定優先承買權者，應以拍定 時其與強制執行債務人間就拍賣之農地，有耕地租賃關係存 在為要件。次按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法 律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字 第170 號判例參照）。復按當事人互相表示意思一致者，無 論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定 有明文。而租賃契約為諾成契約，如當事人間已就租賃契約 必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成 立。經查：系爭土地均為山坡地保育區農牧用地，有土地登 記第二類謄本在卷可憑（見本院卷第32至35頁），被告抗辯 其與張樹森自92年起就系爭土地成立耕地租賃關係，為該土 地之承租人，應有土地法第107 條第1 項所定之優先承買權 等語，為原告所否認，依上開說明，自應由被告就系爭土地 優先承買權存在之要件，即其於系爭土地拍定時，為耕地承 租人之有利於己之事實，負舉證責任。
㈢被告辯稱系爭土地附近有其所有養鹿場，其向張樹森承租系 爭土地係用來種植養鹿用之植物，另種有檳榔供人採收賺取 租金等語，業據其提出「榮賢養鹿場」名片、被告所有同段 454-5 、454-15、454-64、454-22地號土地登記第二類謄本 、系爭土地地籍圖謄本、現場照片、採收檳榔契約書等件為 證（見本院卷第178 頁、第56頁、第65至81頁、第82至83頁 ），依上開地籍圖謄本所示，被告所有同段454-5 、454-15 、454-64、454-22土地確與系爭土地相鄰，而本院會同兩造 及地政人員於103年6月13日履勘現場，證人石政民於上開期 日到場證稱：99年間就跟父親石炎成開始承包來採收檳榔， 跟被告簽立契約，1 年給付被告65,000元，出售所得利潤都 算我們的等語，核與被告所提出之檳榔採收契約書相符，勘 驗結果被告所有鹿寮係位於454-15地號土地上，與系爭土地 相去不遠，而系爭土地其中454-65、454-62地號土地上種有 檳榔、奶仔樹（又稱構樹）、玉米（現已收成），454-66地 號土地為綠竹、桂竹之雜木林斜坡，835-9 地號土地位於馬 路邊，種有牧草等植物，454-62地號土地上鋪設有水泥小路 通往鹿寮等情，亦有勘驗筆錄、現場照片及南投縣水里地政 事務所鑑測日期103年6月13日土地複丈成果圖在卷可佐（見 本院卷第108至127頁、第132 頁），堪認被告前開所言非虛 ，系爭土地確為被告所使用無訛。
㈣而經本院傳訊被告，並與證人張樹森為隔離訊問，被告具結 陳述：我與張樹森是堂兄弟關係，系爭土地是祖先留下來， 他們是第三房，土地要過戶給他們，以前土地是我在經營， 92年過戶給他之後，我就跟他承租，那時候沒有打契約，每
年1 租，租了好幾年，到了98年，我堂弟（張樹森）說他缺 錢跟我商量可否1 次租10年，他說需要錢，我也同意了。之 前土地就是一直由我耕作，92年9 月左右要過戶給他，既然 過戶給他，就變成是他的土地，換我要跟他承租。過戶給他 的有差不多10筆土地。那些面積的土地，代表性的是4 筆， 其他零星有些斜坡我也利用不到，其他是附帶給我使用，就 沒有特別在租賃契約中註明。10筆土地我都有用到。有1 筆 是道路用地。25,000元是講了就是了，沒有討價還價（見本 院卷第99頁背面、第162 頁），核與證人張樹森證述：我父 親有三兄弟，我阿公將財產分成三部分，此部分是要分給我 爸爸，本來登記在被告名下，後來轉登記給我，因為地上有 一些檳榔，我也不住那邊，檳榔他在收，我就跟他說不然就 用租的方式，至於土地上有無種給鹿吃植物我不清楚，植物 我也不認識。我記得好像是過戶完以後我就跟他（被告）談 ，每年我們掃墓都會見面，租金1 年25,000元。租賃契約是 寫4 筆，但我記得土地過戶完之後我有說我的部分都給張世 榮使用，他本來就有在使用。25,000元是指全部土地的租金 。過戶完開始收租金，10筆土地過戶時間都不太一樣，印象 中我是從92年開始談租賃的事情等語大致相符（見本院卷第 103頁及背面，第101頁背面、第160頁背面至161頁背面）， 堪認被告抗辯將土地過戶給張樹森後開始向張樹森承租系爭 執行事件所示之10筆土地（含系爭土地在內），租金1年25, 000 元等語，應可採信，是被告與張樹森間就承租標的物、 租賃價金均已有合意，且被告利用系爭土地種植農作物，業 經本院勘驗無訛如前，故被告與張樹森間應有耕地租賃關係 存在，應可認定。
㈤再者，依證人張鈺苓證述：結婚後每年都有回南投掃墓，第 1 次看到張世榮（即被告）交租金給張樹森是98年，25,000 元，是掃墓的時候給的。我們有缺錢，我請我先生與張世榮 （即被告）商量是否可以1 次拿10年的錢。99年掃墓的時候 張世榮（即被告）給我們250,000 元。掃墓是98年4 月清明 節前，那時有收25,000元。租賃契約打10年，有收10年租金 如剛才所述。我結婚是98年1 月13日。250,000 元用於租房 子、搬家費用、家庭開銷等語（見本院卷第159 頁及背面） ，核與證人張樹森證述：他（被告）每年都會給我25,000元 。都在掃墓的時候給我。一開始每年拿，後來我缺錢，就跟 他說是否可以1 次給我10年的租金，他也同意。1 次10年的 租金是250,000 元，給的方式我記得是掃墓的時候拿現金。 約定10年1 次給付250,000 元，應該是98年，因為當時會約 定是因為我結婚，多了一些生活費用，是98年掃墓時講的。
250,000 元應該是隔年，也就是99年付的等語（見本院卷第 101 頁背面，第160 頁）及被告具結陳述：每年1 租，租金 25,000元均無漲價，那年講妥了，他（張樹森）每年都會回 去掃墓，清明節回去掃墓，我剛好鹿茸有收，就以現金付給 他。250,000 元是98年那年講隔年掃墓給的，所以是99年那 年給的等語均相符（本院卷第99頁背面、第162 頁），堪認 被告確有於99年清明掃墓時1 次給付10年租金250,000 元。 原告固質疑1 次給付250,000 元租金，為臨訟杜撰等語（見 本院卷第169 至170 頁），然證人證述與被告所言，指述歷 歷，並無明顯瑕疵可指，故被告與張樹森間之耕地租賃關係 至103 年1 月29日系爭土地拍定時仍然存在，應可認定。 ㈥原告固主張系爭租賃契約書係應付系爭執行事件所匆促製作 等語，經查，卷附系爭租賃契約書租期為98年10月1 日至10 8 年9 月30日，出租人張樹森、承租人張「士」榮，且蓋有 張樹森、張「士」榮印章印文，然而以肉眼觀之，即可辨認 張「士」榮與張樹森之簽名筆跡均出自同一人之手，況張士 榮核與被告本名「張世榮」不符，且系爭土地並非房屋，系 爭租賃契約書之格式竟為坊間常見之「房屋租賃契約書」， 顯見系爭租賃契約書乃為因應系爭執行事件所倉促製作無訛 ，此觀諸證人張樹森到庭證述：（系爭租賃契約書）是我太 太寫的。土地被法拍我當時也有點慌，我就有來法院問裡面 的人，我說土地要被法拍，但土地有租給人家，那個人就說 要我提出租賃契約。我回去我有打電話給我堂哥，我說因為 我擔任連帶保證人，土地會被拍賣，我有問過法院，法院人 員說可以提出書面契約，他就說好，不然就弄一份租賃契約 。我工作忙，沒時間弄，就請我太太寫一份，寄送來法院等 語（見本院卷第102 頁）及被告稱：他說土地被拍賣了，我 說我種植的植物怎麼辦，他後來有去問說土地承租人有優先 購買權，說要弄個租賃契約書，我就請張樹森去辦，也讓他 去刻印章。我要來回跑也不方便。裡面的字誰寫的我不清楚 等語（見本院卷第100 頁）亦可明之。惟張樹森經隔離訊問 時復證稱：租賃契約是寫4 筆，但我記得土地過戶完之後我 有說我的部分都給被告使用，他本來就有在使用。25,000元 是指全部土地的租金等語（見本院卷160 頁背面）核與被告 稱：租約範圍4 筆比較具代表性，其他有的很小筆、或是斜 坡，但其實10筆都是我在耕作。代表性的是4 筆。我們的意 思應該是租10筆，契約就寫代表性的4 筆，其他零星的就沒 有寫，其實土地全部都是我在耕作等語（見本院卷第160 頁 背面，第162 頁）及張樹森之妻即張鈺苓證述：我們確實有 租給他，我跟當事人一年只見一次面，經過他們同意後才寫
這份契約書，系爭租賃契約書之地號是我先生跟張世榮聯絡 過後寫的，他們是親戚不用寫的太明細，那4 筆土地地號是 法院公文裡面的，是我先生跟張世榮（被告）研究的等語大 致相符（見本院卷第100 頁、第158 至159 頁背面），衡情 ，如被告與張樹森間就系爭土地無租賃關係，當會極力鞏固 證據資料即系爭租賃契約書之憑信性，以此作為租賃關係之 佐證，斷不會自承系爭租賃契約書為系爭土地遭法院拍賣時 所倉促製作，亦不會多言系爭租賃契約書與兩造間合意之租 賃範圍不符，故證人與被告所言，應為真實可信。是以，系 爭租賃契約書縱有上開所述之瑕疵，然而，租賃契約為諾成 契約，當事人意思表示一致時即已成立，本件被告與張樹森 間就包含系爭土地在內共10筆土地成立1 年25,000元之租賃 契約，經本院認定如前所述，則系爭租賃契約書之瑕疵，尚 無礙於兩造間已成立租賃契約之事實，應可認定。 ㈦至於原告主張被告與證人於開庭前曾互相串證等語，惟查： 證人張樹森固曾證稱：我們是回憶一下，因為時間蠻長，不 是記得很清楚。這幾天我們有電話聯絡，沒有聊幾句，他跟 我講說要開庭，還有講到拿錢的時間點，因為他打給我的時 候我正在忙等語（見本院卷第103 頁），然系爭土地分別於 92年12月28日、92年10月17日登記為張樹森所有，則系爭土 地出租迄本院開庭詢問，已約10年有餘，尚不能以其等於開 庭前互有聯繫，即認其等所言為串證不實。況被告與張樹森 雖於開庭前有所聯繫，然經本院2 次隔離詢問，並經過兩造 律師分別提問後，證人與被告就系爭土地租賃細節及系爭租 賃契約書產生緣由等情前後所述均甚一致，並無矛盾之處， 而如係勾串供述，無中生有，當不會就其他相關細節還能陳 述綦詳，且互核相符，是原告以此主張被告及證人所言不可 採等語，尚非有據。
七、綜上所述，被告就與張樹森間之系爭土地有租賃關係一節， 已盡其舉證責任，而原告所為各項指摘，無礙本院就被告與 張樹森就系爭土地存有耕地租賃關係之認定，是以，被告以 系爭土地之承租人主張土地法107 條之優先承買權，應屬有 據，原告起訴主張確認被告就系爭土地之優先承買權不存在 ，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與 判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 2 月 5 日
民事第二庭 法 官 洪儀芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 2 月 5 日
書記官 郭勝華
附表：
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │權利│
│ ├───┬────┬───┬──┬────┤ ├─────┤ │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段│地 號 │目│ 平方公尺 │範圍│
├─┼───┼────┼───┼──┼────┼─┼─────┼──┤
│1 │南投縣│水里鄉 │社子 │ │454-62 │旱│2180.00 │全部│
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│2 │南投縣│水里鄉 │社子 │ │454-65 │田│642.00 │全部│
├─┼───┼────┼───┼──┼────┼─┼─────┼──┤
│3 │南投縣│水里鄉 │社子 │ │454-66 │旱│608.00 │全部│
├─┼───┼────┼───┼──┼────┼─┼─────┼──┤
│4 │南投縣│水里鄉 │社子 │ │835-9 │旱│386.00 │全部│
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