臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 103年度南小字第689號
原 告 大北公園新座公寓大廈管理委員會
法定代理人 古玉英
訴訟代理人 吳晨瑋
被 告 林瑞山
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國104年1月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒萬壹仟貳佰捌拾元，及自民國一百零三年六月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。又 因關於財產管理有所請求而涉訟者，得由管理地之法院管轄 。民事訴訟法第10條第2項及第14條分別定有明文。查本件 被告所有門牌號碼臺南市○區○○路000○00號10樓之6房屋 （下稱系爭房屋）係坐落於臺南市，有建物登記謄本第二類 謄本在卷足憑（見本院民國103年度南小字第689號卷第26頁 ，下稱南小字卷），又原告請求之管理費，係為管理系爭房 屋所在之大北公園新座公寓大廈（下稱系爭大廈）共用部分 所發生之管理費用，揆諸前揭規定，得由不動產所在地或管 理地之法院管轄，則本院對於本件訴訟有管轄權，合先敘明 。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文，依同法第436條之23、第436條第2 項規定，亦為小額訴訟程序所準用。本件原告原起訴請求被 告應給付原告新臺幣（下同）7萬1,280元，及自103年起至 清償日止，按週年利率2％計算之利息。嗣於訴訟中，原告 擴張利息之請求自起訴狀繕本送達翌日即103年6月13日起至 清償日止，按週年利率5％計算，核為擴張應受判決之聲明 ，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠被告所有之系爭房屋位於系爭大廈，其自98年起至102年間 積欠管理費，經原告多次催繳，被告仍不履行繳費義務，致 生原告社區經費不足、公共設施無可維修，影響住戶居住安 全，爰依大北公園新座大樓區自救管理委員會住戶規約（下
稱系爭自救會規約）及大北公園新座住戶規約（下稱系爭住 戶規約），請求被告給付管理費。
㈡大北公園新座大樓區自救管理委員會（下稱系爭自救會）為 原告之前身，系爭自救會成立於98年1月1日，並於101年2月 29日交接予正式成立之原告，原告並於同年3月6日正式取得 市政府報備證明，系爭自救會之相關文件及財物均已移交原 告，足證系爭自救會與原告係相續一體。且系爭自救會規約 與系爭住戶規約已明定繳費義務及於全體區分所有權人，無 被告所謂系爭自救會之管理費得自由選擇是否繳納之情形， 且被告已於98年2月13日繳交其積欠之97年12月前之42萬9,0 87元管理費，足證被告知悉系爭自救會期間亦有繳交管理費 之義務。
㈢原告管理費之計算方式，依98年至100年系爭自救會規約規 定，每坪每月為50元，若有不符空屋優待規定者，應繳納全 額管理費，嗣101年系爭住戶規約明訂每坪每月50元，全年 均有空屋半價優待，於102年間經所有權人會議決議取消空 屋半價，恢復管理費全額繳納之規定。被告所有之系爭房屋 係26.45坪，以每坪每月50元計算者，被告每月應繳管理費1 ,320元（計算式：26.45坪×50元＝1,322.5，原告僅以1,32 0元計算），而依上開自救會規定及住戶規約計算者，原告 於98年至100年間應繳納4萬7,520元【計算式：1,320元（全 額）×12月×3年】；101年間應繳納7,920元【計算式：1,3 20元÷2（半價優待）×12月】；102年間應繳納1萬5,840元 【計算式：2,650元（全額）×12月】，故原告得請求被告 繳納之管理費合計為7萬1,280元（計算式：47,520＋7,920 ＋15,840）。
㈣聲明：如主文第1項所示。
二、被告辯以：
㈠原告不得向被告收取98年至100年之管理費： ⒈系爭大廈建立後，因原建商與提供土地使用權人於分配房屋 過程發生糾紛，官司不斷，致管理基金100餘萬元被盜領一 空，管理委員會竟鬧雙胞（即系爭大廈及別墅區2部分）， 其均非依公寓大廈管理條例規定成立，導致管理雜亂無章， 生活品質低落。被告與多數區分所有權人及住戶一樣，衷心 期望系爭大廈能依公寓大廈管理條例成立管理委員會，確實 加強系爭大廈之管理維護，帳目清楚，永續正常為住戶服務 ，提升居住品質。故系爭大廈乃於97年11月間先成立系爭自 救會，約定3年內能依公寓大廈管理條例成立管理委員會。 ⒉按系爭自救會係臨時性組織，會員得自由參加，而系爭自救 會規約亦規定：參加自救會之區分所有權人繳交自願自救金
5,000元。所謂「自願自救金」由字義上即可明確瞭解自願 參加自救會者始須繳自救金，不願參加者並無強迫性，非但 毋庸繳自救金，亦毋庸繳管理費，而系爭自救會即不發給使 用電梯之磁卡，惟公共設施用電及修繕維護費用，仍須分攤 。被告於98年間參加系爭自救會，係因與系爭自救會有約定 ，管理費計費標準要公開、公平、公正，大樓區與別墅區要 合併成為1個管理委員會，並繳自願自救金8萬9,000元。事 隔4個月，系爭自救會並未召開區分所有權人會議討論兩區 管委會合併事宜，被告認其違反約定，表示不願繼續參加， 要退出系爭自救會。而被告除起訴狀外，從未接獲系爭自救 會催繳管理費之書面通知，足證未參加系爭自救會者，免繳 管理費乃雙方之共識。
⒊又系爭自救會已於100年底宣佈解散不存在，原告係於101年 3月6日經主管機關臺南市政府核准備查，始正式成立合法之 管理組織，原告與臨時性自由參加之系爭自救會，係兩種不 同之管理組織，兩者並無關連性或延續性。況系爭自救會所 繳納者係自願自救金，並無管理費之問題，依當時之共識， 未參加自救會之住戶均不收管理費，且退出系爭自救會之被 告所有之空屋並無繳納管理費之義務，惟公共用電，被告均 有依電力公司核算之比例金額支付，故原告實無權向被告或 其他未參加系爭自救會者追討自救會期間之管理費。原告主 任委員遷住系爭大廈僅1年多，接掌主委亦僅數月，其係不 明白系爭自救會運作實況，方提起本件訴訟。
⒋又臺南市○區○○路000000號等156戶（包括別墅區30戶） 依公寓大廈管理條例所成立之系爭大廈管理委員會，依規定 向主管機關臺南市政府申請管理組織報備，經臺南市政府於 101年3月6日以府工使一字第000000000號同意備查在案，自 此，原告方係依公寓大廈管理條例正式成立之合法管理組織 ，而取得向區分所有權人收取管理費之權源，原告實無權向 被告收取管委會成立前之98年至100年臨時性、自願參加， 始繳自救金之系爭自救會期間管理費。
㈡原告不得向原告收取101年至102年之管理費： ⒈系爭住戶規約第10條第2項雖規定「空屋5折優惠收費」，惟 就原告於103年1月25日所舉行第3屆區分所有權人第2次會議 臨時動議二「空屋管理費恢復半價」之提案觀之，係因系爭 自救會只收取自願參加者之自救金，故從系爭自救會提出該 提案前，事實上已長期未收取空屋半價之管理費，雙方已有 默契、共識，甚至形成習慣，否則如果以前有照住戶規約規 定空屋5折優惠收費，該提案即係多此一舉，無任何意義， 足證在上開會議提案前，空屋係不收管理費至明。
⒉又依公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權人會議之決 議，應有3分之2以上之出席及出席人數4分之3以上之同意才 能通過。如因出席人數不足，依第31條之規定未獲致決議， 才能依第32條第2次會議出席人數放寬至5分之1以上之出席 即可開會之規定。惟第2次會議可討論之議案，僅限於依第 31條規定未獲致決議者為限。參酌臺南市政府工使字第0000 000000號函，引用內政部營建署96年9月11日營建管字第000 0000000號函明釋：按公寓大廈管理條例第32條第1項規定， 「針對『同一議案』重新召集區分所有權人會議時，始有條 例第32條之適用，於重新召集之會議中，自不得以臨時動議 提出新議案，亦無法依該條文規定作成決議」。則原告於10 3年1月25日舉行第3屆區分所有權人第2次會議以臨時動議提 案與前揭函釋不符，故原告於上述區分所有權人會議以臨時 動議提案之空屋管理費恢復半價之決議無效，原告自不得請 求被告給付101年至102年空屋半價之管理費。 ⒊原告103年l月25日第三屆區分所有權人第2次會議臨時動議 ：「空屋管理費恢復半價之決議無效」已如前述。故原告必 須重新召開區分所有權人會議，重新提出「空屋恢復半價」 之提案，獲大會依規定決議通過後，始能向被告請求給付空 屋半價之管理費。
㈢本件訴訟係針對空屋管理費之給付問題，而空屋是否應繳管 理費、收費數額須視住戶規約之規定。就原告提出之系爭自 救會規約第3章，及系爭住戶規約第3章第6條均規定，管理 費以取之於民，用之於民為原則，此規定係針對住戶使用者 付費之原則，至於空屋之區分所有權人，原告並未發給磁卡 ，不能使用電梯，卻仍須分攤公共設施用電及大樓修繕費用 ，如仍依規約收管理費，對空屋之區分所有權人非屬公平， 為遷就現實，管委會與空屋之區分所有權人，雙方不得不加 以妥協，而不收空屋管理費，系爭大廈於系爭自救會期間確 實存有此種特殊情況。又系爭住戶規約第10條雖約定「空屋 5折優惠收費」，惟從系爭自救會迄今，空屋不收管理費， 係雙方之默契、共識而成習慣。
㈣原告固主張被告並無拒絕參加系爭自救會之權利等語。惟就 原告提出之系爭自救會98年2月15日會議紀錄觀之，其已記 載未入自救會之住戶不發磁卡，且由系爭自救會開會通知單 會議內容亦載：討論成立大樓區自救會自願參加會員，均足 證自救會係自由參加，住戶可以不入自救會，惟持有空屋之 被告卻於98年間參加系爭自救會，可證被告確係希望大樓能 正常管理維護、提升居住品質，今系爭自救會既已解散不存 在，原告之請求，顯無理由。
㈤退而言之，若認被告仍須給付管理費，惟請本院就住戶須繳 管理費，大小公電均由管委會負責，空屋之被告，雖未繳管 理費，惟仍須分攤大公電及修繕費用，且管委會不發磁卡不 能使用電梯，管委會亦不提供保全、信件等服務，如空屋之 管理費仍須全額收費，對被告並不公平，及被告之空屋已20 年無人居住，房屋已破舊不堪使用，如重新整修，亦要花相 當數額之整修費，則原告請求對已20年破舊之空屋要求全額 收費，不近人情並有悖常理等事實為斟酌，就上述空屋管理 費予以折成給付，以符常情並減輕被告負擔等語。 ㈥聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
原告主張被告係系爭大廈區分所有權人，且被告自98年起至 102年間均未繳納管理費，被告應補繳管理費7萬1,280元等 情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲就本院判斷之 意見說明如下：
㈠被告應受系爭自救會規約拘束：
⒈被告為系爭大廈之區分所有權人，有系爭房屋建物登記第二 類謄本可參（見南小字卷第26頁），依系爭自救會規約第6 章第4條，該規約係經系爭大廈區分所有權人第1屆第2次會 議修訂通過，並自97年11月16日起公告15日後正式實施，而 該規約效力範圍，依第1章第1條約定：「本規約以下各項辦 法及規定，其效力及於本大廈區分所有權人、承租人或其他 經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車 空間建築物所有權者」，有原告提出之系爭自救會規約1件 附卷可稽（見本院103年度南簡字第661號卷第28至33頁，下 稱南簡字卷），且被告對系爭自救會規約之制訂程序尚無質 疑，足認該規約係經系爭大廈區分所有權人會議合法通過。 又依系爭自救會規約第3章第5條約定，大樓管理費每坪每月 50元，空屋部分照常繳付，被告前於98年2月13日將其自95 年至97年之管理費欠款42萬9,087元匯入自救會帳戶中，全 數繳清，有系爭自救會存摺影本及98年2月15日區分所有權 人會議紀錄可參（見南簡字卷第82頁、144頁），顯見被告 明知其為系爭自救會規約之效力所及，始依約定繳交管理費 。因此，被告應受系爭自救會規約所拘束。
⒉被告固辯稱系爭自救會係臨時性組織，會員自由參加，未參 加者無須繳交管理費等語。惟查，觀諸系爭自救會規約第3 章第2條關於社區管理經費來源之約定：「⑴自救金：參加 自救管理委員會之區分所有權人繳交自願自救金5,000元， 委員會開立正式收據交各區分所有權人留存；於委員會運作 及繳管理費正常後，以每月扣抵管理費方式攤還各繳款人。
⑵住戶每月所繳之管理費用」等語（見本院卷第30頁），足 見系爭自救會規約已就「自救金」與「住戶每月所繳之管理 費用」二者分別為明確定義，即有參加自救會者，除須繳交 自救金外，亦須繳交每月管理費；未參加自救會者，僅須繳 交每月管理費，系爭自救會規約並未記載未參加自救會者， 即免除每月繳交管理費之義務，且上開規約並記載「自救金 」於委員會運作及繳管理費正常後，以每月「扣抵管理費」 方式攤還各繳款人等語，顯見「自救金」與「每月繳交之管 理費」二者為不同經費來源。再者，被告前於98年2月13日 將其自95年至97年之管理費欠款42萬9,087元全數匯入自救 會帳戶中，已如前述，益徵被告明知自救會期間亦應繳交管 理費。況依原告提出之系爭大廈98年至100年之管理費繳費 紀錄，可知系爭大廈之住戶均應繳納管理費，並無未參加自 救會者即無須繳納管理費之註記，有系爭大廈98年至100年 管理費紀錄簿可參（見南簡字卷第55至70頁）。至98年2月 15日區分所有權人會議紀錄固記載未參加自救會者，不發給 使用電梯磁卡等語（見南簡字卷第82頁），然前開會議紀錄 僅係自救會對參加者給予電梯磁卡之不同待遇，與繳交管理 費之規約無涉。是被告上開所辯，係將參加系爭自救會者始 須繳交之「自救金」與所有住戶均應負擔之「管理費」混為 一談，要難採信。
㈡系爭自救會係原告之前身，其權利義務應由原告承繼： 本件原告主張系爭自救會於98年1月1日正式運作，並經區分 所有權人會議通過制訂系爭自救會規約，原告於100年11月 23日召開第1次管理委員會議，訂於100年11月30日前交接， 系爭自救會嗣後正式移交社區公物及經費14萬74元予原告， 原告並於101年3月6日經臺南市政府核備成立等情，有原告 提出之自救會97年12月21日第1屆區分所有權人第1次臨時區 分所有權人會議紀錄、系爭自救會規約、原告100年11月23 日第1次委員會議紀錄、大北公園社區公物移交清冊、原告 100年12月1日至12月31日財務收支明細表及臺南市政府101 年3月6日公寓大廈管理組織報備證明等件在卷可稽（見南簡 字卷第122頁、第28至33頁、第126頁、第159至163頁、第26 9-1頁、第164頁），堪信為真實。又依系爭自救會規約第1 章第1條及系爭住戶規約第1章第2條，二規約之效力均及於 系爭大廈全體區分所有權人（見南簡字卷第29頁、第48頁） ，且系爭自救會向住戶所收之款項及其餘公物均已移交予原 告，會務具延續性，足認系爭自救會係原告之籌備組織，二 者當僅係名稱不同而無礙其同一性，是系爭自救會之權利義 務應由原告承繼。至被告辯稱原告未公開移交財產，交接乃
黑箱作業等語，並未舉證以實其說，其此部分之主張，亦無 足採。
㈢被告應給付原告98年至102年之管理費： ⒈按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一即為區分所有權人 依區分所有權人會議決議繳納；又區分所有權人或住戶積欠 應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或 達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或 管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公 寓大廈管理條例第18條第1項第2款及第21條分別有明文規定 。系爭大廈98年至100年之管理費，依系爭自救會規約第3章 第5條第1項，為每坪每月50元，若不符空屋優待規定即未如 期繳交管理費者，應繳納全額管理費；101年之管理費，依 系爭住戶規約第10條約定維持每坪每月50元，空屋有半價優 待；102年之管理費，維持每坪每月50元，然經101年10月20 日區分所有權人會議決議取消空屋半價，恢復全額繳納等情 ，有系爭自救會規約及98年2月15日區分所有權人會議紀錄 、系爭住戶規約、101年10月20日區分所有權人會議紀錄可 參（見南簡字卷第32頁反面、第83至84頁、第51頁、第85至 86頁）。
⒉被告所有之系爭房屋係26.45坪，以每坪每月50元計算，被 告每月應繳管理費1,320元（計算式：26.45坪×50元＝1322 .5，原告僅以1,320元計算），因被告未如期繳交管理費， 其於98年至100年應繳交全額管理費即4萬7,520元【計算式 ：1,320元（全額）×12月×3年】；101年因空屋均半價優 惠，應繳7,920元【計算式：1,320元÷2（半價優待）×12 月】；102年因取消半價優惠，應繳全額即1萬5,840元【計 算式：1,320元（全額）×12月】，故原告得請求被告繳納 之管理費合計為7萬1,280元（計算式：47,520＋7,920＋15, 840）。
⒊被告固辯稱原告將催繳信件寄至被告未居住之空屋而未合法 送達，且101年10月20日區分所有權人會議未實際做成決議 等語。惟查，本件原告起訴狀繕本於103年6月12日送達於被 告，此有送達證書1份可佐（見本院103年度司南小調字第49 6號卷第23頁），是於該日發生送達及催告之效力，復於本 院審理過程中，被告仍未給付，足認經原告催告後，被告經 相當期間仍不履行，原告得依法請求被告給付管理費。又據 證人即系爭大廈YMCA之館長韋寶珍在本院另案具結證稱，其 有出席101年10月20日區分所有權人會議，該次會議確有針 對大樓及店面之管理費為討論及決議，且兩造對證人韋寶珍 之證詞均無意見（見南簡字卷第245頁反面至246頁反面），
顯見該次會議確有做成取消空屋半價優惠，恢復全額收費之 決議，是被告此部分抗辯，亦屬無據。
⒋被告復抗辯空屋自系爭自救會迄今均不收管理費，係雙方之 默契，原告於103年1月25日區分所有權人會議臨時動議「空 屋管理費恢復半價」之提案，可證明在此之前空屋無須繳納 管理費等語。惟查，依系爭自救會規約第3章第5條第2項約 定：「管理費採月繳方式，各住戶須於每月廿日前至管理室 繳清該月之管理費。房屋所有權人如有整月份（1-30日）空 屋未使用狀況，管理費經區分所有權人決議是否享有優惠。 經大會決議通過：一律照常繳付（本條文之『經大會決議通 過：一律照常繳付』於98.2.15修改為第七章第五項」及98 年2月15日區分所有權人會議紀錄（見南簡字卷第30頁背面 、第81至84頁），足認系爭大廈之區分所有權人就其所有之 空屋，始終負有繳交管理費之義務。再者，係因101年10月2 0日區分所有權人會議決議取消空屋優惠，恢復全額繳納， 致102年間之空屋須繳全額管理費，系爭大廈之住戶始於103 年1月25日區分所有權人會議提案自103年2月起恢復空屋半 價優惠，有前開兩次會議紀錄可參（見南簡字卷第85至86頁 、第20至21頁），顯見被告所辯103年之前空屋均無須繳費 等語，洵屬無據。至被告辯稱原告103年1月25日作成之「空 屋管理費恢復半價」提案，經臺南市政府引用內政部營建署 函釋，認該決議無效等語。惟原告請求本件管理費之期間為 98年至102年，與前開決議之內容無關，且區分所有權人會 議決議合法與否，應係大樓區分所有權人得向法院提起撤銷 決議無效之事由，而非被告得據為拒絕給付管理費之事由， 故被告上開所辯，亦無可採。
⒌綜上，被告自98年起至102年間未向原告繳交管理費，從而 ，原告依系爭自救會規約、系爭住戶規約，請求被告給付管 理費7萬1,280元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年6月13日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應 予准許。
四、被告聲請傳訊證人羅芳娥到庭說明101年10月20日區分所有 權人會議經過，然因證人韋寶珍已於本院到庭具結作證，且 兩造對其證詞均無意見，是已無傳訊羅芳娥到庭之必要，兩 造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影 響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；小額訴訟，法院為訴訟 費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、第43 6條之19第1項分別定有明文。是查本件之訴訟費用額確定為 1,000元（即第一審裁判費），應由敗訴之被告負擔。
六、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟 法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條之19第1 項。
中 華 民 國 104 年 2 月 6 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 張郁昇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中 華 民 國 104 年 2 月 6 日
書記官 洪浩容