臺灣臺中地方法院民事簡易判決 103年度中簡字第1984號
原 告 賴裕明
即反訴被告
法定代理人 陳美花
訴訟代理人 張慶達律師
被 告 賴志成
即反訴原告
訴訟代理人 陳建勛律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國104年2月4
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣93,277元，及自民國103年8月7日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之27，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣93,277元為原告供擔保後，則得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣98,420元，及自民國104年2月3日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決反訴原告得假執行，但反訴被告如以新臺幣98,420元為反訴原告供擔保後，則得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬 他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行 同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定 之人提起反訴，此參照民事訴訟法第259條、第260條規定甚 明。原告起訴請求被告給付占用房屋之不當得利，被告於言 詞辯論期日終結前，主張原告應返還原告所稱之上揭房屋所 占用被告之子所有之土地之租金，爰依債權讓與、租賃契約 等法律關係，提起反訴請求，核其反訴與本訴之標的均係基 於同一房屋及其坐落土地所生，即有相牽連之關係，且尚不 致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程 序，揆諸前揭規定，被告所提反訴於法有據，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款訂有明文。查反訴原告之訴之聲明原為：「反 訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）88,060元，及自反訴 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息。訴訟費用由反訴被告負擔。」其後反訴原告變更聲明 為：「反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）98,420元， 及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息。訴訟費用由反訴被告負擔。」核屬擴張應受判決 事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款之規定， 應予准許。
貳、本訴實體方面：
一、原告主張：
門牌號碼臺中市○○區○○0街00號房屋（下稱系爭房屋） 原為訴外人賴寅雄所有，賴寅雄於102年7月2日移轉過戶予 原告。系爭房屋為被告長期占用，訴外人賴寅雄於102年4月 9日訴請遷讓系爭房屋，雙方就系爭房屋之使用借貸契約已 經臺灣臺中地方法院以102年度中簡字第1397號、102年度簡 上字406號民事判決認定終止，然被告竟仍繼續無權占用， 經臺灣臺中地方法院強制執行，被告始於103年6月4日遷出 系爭房屋，是自102年7月2日起至103年6月4日止，共計11月 又3日，如以當地附近房屋租金每月25,000元計算，原告所 受相當租金之損害為35萬元。又系爭房屋附近學校林立，交 通發達，附近漢口路透天房租每月即有50,000元，而系爭房 屋位於漢成6街每月至少亦有35,000元之租金價值，尤其， 被告占用系爭房屋充當營業用倉庫，享有特殊利益。是以， 如依土地法核算房租顯然過低，不合租賃交易市場行情，依 最高法院54年台上字第1528判例意旨，原告主張系爭房屋租 金應為每月25,000元，應屬合理。爰依侵權行為、不當得利 之法律關係提起本件訴訟，請求擇一判決。並聲明：被告應 給付原告35萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋所坐落之臺中市○○區○○段00000號 土地（下稱系爭土地）現登記於被告之子賴柏宏名下，原告 雖於102年7月2日取得系爭房屋所有權，但原告從未向被告 請求遷讓系爭房屋，亦未曾使用系爭房屋，原告並未受有損 害，且賴寅雄曾同意被告可無償使用至103年8月。況另系爭 房屋及土地之申報總價為1,008,400元（計算式：386,800＋ 621,600＝1,008,400），如原告有租金債權，依土地法第97 條第1項規定，一年之租金上限為100,840元（此僅為假設之 語氣，並非被告自認原告有此權利），另依土地第10 5條準 用97條規定，建築基地之租金亦為申報價額之10%，亦即原 告一年應支付地租62,160元，故原告請求租金每月25,000元 ，顯無依據等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判 決，願供擔保免予假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張系爭土地與房屋原登記為訴外人賴寅雄所有，嗣賴 寅雄將系爭土地移轉登記與被告之子賴柏宏，於102年7月2 日將系爭房屋移轉登記與原告；賴寅雄並於102年4月9日訴 請被告遷出系爭房屋，雙方就系爭房屋之使用借貸契約已經 臺灣臺中地方法院以102年度中簡字第1397號、102年度簡上 字406號民事判決認定終止，被告於103年6月4日遷出系爭房 屋之事實，並據原告提出建物所有權狀、本院102年度簡上 字第406號民事判決為證（本院卷第3至7頁），並為被告所 不爭執（本院卷第44頁反面），堪信為真實。惟被告否認須 給付不當得利款項予原告，並以上情置辯，是本件所應審究 者為原告請求被告給付占用系爭房屋相當於租金之不當得利 ，有無理由？
㈡查原告係於102年7月2日取得系爭房屋所有權，被告於103年 6月4日遷出系爭房屋，此亦為兩造所不爭執，而原告既於10 2年7月2日已取得系爭房屋所有權，被告自不得再就系爭房 屋為使用收益，是被告無正當理由，仍自102年7月2日仍使 用系爭房屋至103年6月4日遷出系爭房屋，其係無權占有， 其被告於該期間受有占有使用系爭房屋之利益，致系爭房屋 所有權人受有損害，復無法律上之原因存在，原告自得向被 告請求自102年7月2日起迄103年6月4日遷出系爭房屋止共計 11月又3日之占有使用之不當得利。至被告辯稱：原告從未 向被告請求遷讓系爭房屋，亦未曾使用系爭房屋，原告並未 受有損害；又賴寅雄曾同意被告可無償使用至103年8月云云 ，查原告取回系爭房屋後，是否曾使用系爭房屋，均無礙其 既取得該房屋所有權，即具占有使用之權利，倘其占有使用 之權利遭侵奪，自受有損害甚明；復被告亦未能提出任何積 極證據足資證明賴寅雄曾同意被告得無償使用系爭房屋至10 3年8月，是被告此部分所辯顯非可採。從而，本件原告請求 被告給付不當得利之損害，自屬有據。
㈢再按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限」，土地法第97條定有明文，又該規 定係屬強制規定，最高法院43年度台上字第392號判決可資 參照。查系爭土地於102年1月之申報地價為每平方公尺5,60 0元，有土地登記第一類謄本可稽（見本院卷第48頁）；又 兩造均同意系爭房屋之申報總價得按現今房屋課稅現值計算 為386,800元（見本院卷第49、58頁、第78頁反面），且均 同意系爭土地之申報總價以621,600元計算（本院卷第78頁 反面），復參以系爭房屋坐落於臺中市西屯區漢城六街，交 通尚屬便利，商家林立，且兩造均同意核定系爭房屋年租金
應以10%為適當（本院卷第70頁反面），故原告得請求被告 占有使用系爭房屋之不當得利之金額，應先以系爭房屋現值 386,800元加計系爭土地申報地價621,600元（計算式：5,60 0元×111㎡=621,600元），合計後為1,008,400元，再乘以 百分之10即為系爭房屋之年租金100,840元，再加計係計算 102年7月2日至103年6月4日之期間11月又3日之不當得利， 故合計原告得請求被告給付相當於租金之不當得利應計為93 ,277元（計算式：（386,800+621,600）x10%x11/12+（386, 800+621,600）x10%x1/12x3/30=92,437+840 =93,277），應 屬有據。至原告雖主張請求每月租金應依市價計算為25,000 元，並提出相鄰房屋之每月13,000元之租賃契約為證云云， 惟原告所提出之相鄰房屋之租賃契約（本院卷第50頁）係約 定房租，與本件係等同核定租金之不當得利並不相同，自無 法相互比較，原告此部分之主張，自非可採。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五， 民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文 。從而，原告請求被告給付就系爭房屋自102年7月2日起至 103年6月4日止共計11個月又3日之等同租金之不當得利金額 合計93,277元，及自103年8月7日起（即起訴狀繕本送達被 告翌日）至清償日止按年息百分之5計算之利息為有理由， 自應准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。四、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、本件係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴 部分，應依職權宣告假執行，並准被告得供擔保而免為假執 行。
六、本件訴訟費用之負擔，依民事訴訟法第436條第2項、79條之 規定，由被告負擔百分之27，餘由原告負擔。參、反訴實體方面：
一、反訴原告主張：系爭房屋雖係反訴被告所有，但系爭房屋所 坐落之基地即臺中市○○區○○段00000號地號土地則為反 訴原告之子賴柏宏所有，系爭房屋及土地分屬不同人所有， 應認房屋與土地間有租賃關係存在，反訴被告自應給付租金 予反訴原告之子賴柏宏（業已成年），現賴柏宏已將該權利 讓與反訴原告，查系爭土地之租金依土地法第105條準用第9
7條規定，建築基地之租金亦為申報價額之百分之10（兩造 均同意以百分之10計算），故系爭房屋申報地價為621,600 元，茲請求反訴被告給付自102年7月2日起至104年2月1日止 ，共計19個月之租金98,420元（計算式：621,600x10%x19/1 2 =98,420）。並聲明：反訴被告應給付反訴原告新臺幣98, 420元，及反訴準備書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 百分之5計算之利息。
二、反訴被告抗辯：系爭房屋及系爭土地原均屬訴外人賴寅雄所 有，訴外人賴寅雄贈與系爭土地予賴柏宏，本即無向系爭房 屋所有權人請求地租之意，是受贈與之賴柏宏並無地租請求 權，何能於本件訴訟進行中，臨訟以大於前手賴寅雄之權利 再讓與被告，又反訴原告提出之存證信函係被告為免支付原 告之損害金，憑已意一手策劃書立，賴柏宏並無債權讓與意 思，因之，被告與賴柏宏間之權利讓與不合法，並聲明：請 求駁回反訴原告之訴。
三、得心證之理由
㈠反訴原告主張反訴被告之系爭房屋占用訴外人賴柏宏之系爭 土地，又系爭房屋及系爭土地原屬同一人即賴寅雄所有之事 實，並有系爭房屋建物所有權狀、系爭土地之土地登記第一 類謄本為證（本院卷第3、48頁），復為反訴原告所不爭執 ，是此部分事實已堪認定。反訴原告再主張因系爭房屋及系 爭土地原屬同一人所有，現既分歸原告及訴外人賴柏宏所有 ，故該二人間應成立租賃關係，又訴外人賴柏宏已將系爭土 地之租金請求權讓與反訴原告，故反訴被告應給付反訴原告 自102年7月2日至104年2月1日止之租金之事實，業據其提出 土地登記謄本、債權讓與之通知即存證信函、債權讓與證明 書為據，惟為反訴被告所否認，並以前詞置辯，故本件所應 審究者，為反訴原告究得否請求反訴被告給付上開期間之租 金。
㈡按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金 數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，民法第425條 之1定有明文。經查，系爭土地與房屋原登記為訴外人賴寅 雄所有，嗣賴寅雄將系爭土地於91年9月23日移轉登記與訴 外人賴柏宏，於102年7月2日將系爭房屋移轉登記與反訴被 告，此為兩造所不爭執，已如前述，是系爭房屋及系爭土地 現為分屬反訴被告及反訴原告之子賴柏宏所有，揆諸上開規
定，於系爭房屋仍坐落於系爭土地期間，反訴被告及反訴原 告之子賴柏宏間，即推定成立租賃關係。反訴被告既應自10 2年7月2日起支付系爭房屋占有使用系爭土地之租金予系爭 土地之所有權人賴柏宏，現系爭土地所有權人即反訴原告之 子賴柏宏既將此部分之租金權利讓與反訴原告，有債權讓與 證明書、債權讓與通知即存證信函可佐（本院卷第93、55頁 ），則反訴原告自得以據之請求反訴被告給付就系爭土地自 102年7月2日起至104年2月1日止合計19個月之租金，其此部 分之請求自屬有據。至反訴被告雖辯稱：訴外人賴寅雄贈與 系爭土地予賴柏宏，本即無向系爭房屋所有權人請求地租之 意，是受贈與之賴柏宏並無地租請求權，何能於本件訴訟進 行中，臨訟以大於前手賴寅雄之權利再讓與被告云云，惟訴 外人賴寅雄既已將系爭土地贈與賴柏宏，賴柏宏即有行使所 有權之權利，反訴原告此部分所辯，自非可採；反訴被告再 辯稱：賴柏宏並無債權讓與意思，被告與賴柏宏間之權利讓 與不合法云云，惟賴柏宏有就系爭土地之租金請求權讓與反 訴原告之事實，有債權讓與證明書在卷可佐（本院卷第93頁 ），復為反訴被告對該債權讓與之形式真正並不爭執，是賴 柏宏具債權讓與之真意已堪認定，反訴被告徒再爭執並無證 明力云云，自非可採。
㈢再按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限」、「第97條第99條及第101條之規 定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第97條、第10 5條分別定有明文。而「基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額 」（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭 土地係坐落臺中市西屯區漢城六街，交通尚屬便利，且於系 爭房屋使用期限內，與系爭土地成立租賃關係後，系爭土地 所有權人即無法於系爭土地上為任何使用收益，故核定年租 金應以申報地價10%為適當，亦為兩造所同意（本院卷第70 頁反面），而系爭土地於102年1月之申報地價為每平方公尺 5,600元，有土地登記第一類謄本可稽（見本院卷第48頁） ，故反訴被告應給付反訴原告之租金，應以申報地價乘以系 爭土地面積，兩造均同意系爭土地之申報總價為621,600元 （本院卷第79頁），再乘以年息百分之10為年租金，再以此 計算102年7月2日至104年2月1日共計19個月之租金，合計應 為98,420元（計算式：5,600元x111㎡x10%x19/12＝98,420 元）。
㈣從而，反訴原告請求反訴被告給付就系爭土地自102年7月2 日起至104年2月1日止共計19個月之租金合計98,420元，及 自104年2月3日起（即自反訴被告收受反訴準備書狀之翌日 ）至清償日止按年息百分之5計算之利息為有理由，自應准 許。
四、本件事證已臻明確，反訴被告聲請傳訊證人賴柏宏以證明其 未有債權讓與之意思云云，核無必要，併予駁回；復兩造其 餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐 一論駁。
五、本件係適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，爰依職權宣 告假執行，並准反訴被告得供擔保而免為假執行。六、反訴訴訟費用依民事訴訟法第78條，命由反訴被告負擔之。中 華 民 國 104 年 2 月 25 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 黃家慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 25 日
書記官